Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 47

  • 32 112
  • 762
  •   1
Отговори
# 90 22 септ. 2020, 07:52 ч.
  • София
  • Мнения: 4 668
Очевидно апартаментите не са банички.
И не извират от поточната линия.

Няма да е точно както ти го описваш, появява се кандидат, втори.

Аз съм чувал за подобна история за гараж, обявен за 20кЕ (очевидно евтино).
Пуска обявата човека, на сутринта му звъни на пожар човек,"Идвам с парите, до обяд съм при вас!"
Очевидно зависи от отношението на самите кандидати.

А ако за 1 имот можеш да извадиш парите кеш за 2 часа след офертата, очевидно цената е ниска.

# 91 22 септ. 2020, 08:31 ч.
  • Мнения: 515
Цитат на: Slashy в пн, 21 сеп 2020, 20:36
Наистина ли ти бяха нужни дни наред четене в стари дискусии, за да стигнеш до този извод.
Съжалявам за иронията, но ми се вижда твърде очевидно...

След толкова четене назад по темите научих доста неща, не само да си направя извода, че ако си купиш имот от София и отдаваш под наем, ще си избиеш парите грубо 10 години по бързо от колкото с имот от Варна Wink

# 92 22 септ. 2020, 09:26 ч.
  • Мнения: 1 108
Цитат на: Tatul в пн, 21 сеп 2020, 23:49
Няколко въпросчета и от мен. Когато купувате имот как изчислявате дали цената  си заслужава да бъде платена от вас? И съответно продавачите-как решавате коя е справедливата цена, за да се разделите с имота си в полза на някакви цифри отгоре в банковата ви сметка?
Правя равнис по цените на аналогични като изпълнение, качество, локация и т.н жилища към момента.

# 93 22 септ. 2020, 09:27 ч.
  • Мнения: 4 230
Не мисля че бройката огледи оказва значително влияние за вдигане на цена. Виж поведението при оглед, комуникацията след оглед оказват голямо значение.
Ако купувача точи лиги още преди да е видял имота или ако по време на огледа вече си представя кое къде как ще го направи и т.н поведението му подсказва че го иска имота и като се появят на 2-3 купувача с такова поведение и продавача набира смелост да вдигне.

Всичко е въпрос на разчитане на поведението на другия. Същото важи и за поведението на продавача. Скоро един със слизането си от колата ми вика “абе аз не съм сигурен дали искам да продавам” и аз му казах ами щом е така да не си губим времето и си затръгвах, той ме гони да ме върне. После в имота си направил едни брутално стръмни стълби, а той дядка на 70 год, 120кила и видимо с някакви болести... едвам ги изкачва и ми вика - “абе аз много искам тук да живея ама жената не иска” Grinning ... та си мисля колко е спрял тоя мен да блафира така. Така го подредих с огледа, че един час след огледа свалиха цената в обявата с 10к без да съм питал и правил пазарлъци изобщо. Накарах го и три пъти да качим стълбите Simple Smile

Имам проста тактика - не изтъквам кусури и проблеми на имота, с които да свалям цена. Вместо това на първия оглед задавам въпроси, които да покажат какво не ми харесва или питам това защо така е направено или дали може нещо да се преправи по друг начин. А продавача сам ще си достигне до извода. Вече на втори, трети оглед нещата стават по-груби, но ще си запазя стратегията за мен. Но е много важно да се държи човек учтиво, непреднамерено и невинно без да лъсва че има hidden agenda и да не говори за пари в началото.

За определяне на цената - понеже аз гледам къщи, първо гледам за аналогични парцели наоколо, за да преценя колко би струвал самия парцел ако сега се продава и гледам кога е почнат строежа на къщата/кога е купен парцела, за да преценя за колко е бил купен. Така мога грубо да сметна (като имам предвид евентуално озеленяване, огради и т.н) колко пари ни изкарал продавача от парцела на текущи пазарни цени.

После преценям колко би струвала къщата ако трябваше сега да се строи въз основа на документи и детайли, които съм поискал от продавача. Общо взето опитвам се да определя себестойността и на нея бих сложил едно 50-70к отгоре печалба на продавача и това би ми била офертната цена.

Последна редакция: вт, 22 сеп 2020, 09:41 от Gogo1979

# 94 22 септ. 2020, 09:44 ч.
  • Мнения: 11 238
По ТВ-то съм гледала, че в САЩ правят нещо като търг с наддаване - multiple offers май се казваше. Има няколко купувача, които искат имота, и брокерът прави наддаване.
Нещо подобно и тук може да се случи. Томева беше споменавала за една нейна обява - сравнително малко жилище, но на чудесна локация. Пуснато на, айде как да го определя - малко под пазарната цена. Имало доста огледи за 2-3 дни, продажбата е станала на цена над обявената, май. Реалният интерес и участие в наддаването са имали под 10% от гледалите, мисля.
За съжаление мисля, че в България брокерите, които могат да направят това, хич не са много, по-скоро са изключение. А собствениците на атрактивни имоти пък го правят супер непрофесионално, поне съдейки от писанията тук във форума.

По този повод се сетих за един брокерски номер - звъни брокер от агенция по обява на собственика и казва, че има инвеститор с кеш, който спешно иска да види жилището, щото отговаря точно на изискванията му, и дайте сега направо да насрочим оглед, че да го види на живо и да го капарира.
А пък частно лице идва, гледа и не казва харесва ли жилището, а пита каква отстъпка може да се направи - поне с размера на брокерската комисионна. Спортисти-екскурзианти Laughing
Малко собственици или купувачи, по-скоро са изключение, според мен, могат да се пазарят ефективно - независимо дали е за надолу или за нагоре.

# 95 22 септ. 2020, 09:51 ч.
  • Мнения: 2 029
Цитат на: man_darin_ka в вт, 22 сеп 2020, 09:44
По ТВ-то съм гледала, че в САЩ правят нещо като търг с наддаване - multiple offers май се казваше. Има няколко купувача, които искат имота, и брокерът прави наддаване.
Нещо подобно и тук може да се случи. Томева беше споменавала за една нейна обява - сравнително малко жилище, но на чудесна локация. Пуснато на, айде как да го определя - малко под пазарната цена. Имало доста огледи за 2-3 дни, продажбата е станала на цена над обявената, май. Реалният интерес и участие в наддаването са имали под 10% от гледалите, мисля.
Мисля, че по-скоро заради самия пазар не би могло да се получи това в България. Има огромно предлагане на имоти и реално май купувачите са малко. За уникални имоти и с изключително качество - вероятно, да, но за общия случай. Аз лично се съмнявам.

# 96 22 септ. 2020, 09:57 ч.
  • Мнения: 4 230
В България купувачите не са толкова много и няма как да се организира търг. Отделно не знам дали е законно, освен през чси.

Втори в щатите много обичат търгове и залагания и там се оравят търгове за какво ли не. Мой приятел скоро си купи жилище в Лондон на цена Х... вика ми ходихме на таен търг и приеха нашата оферта. Питах го колко предложихте и той каза цена Х. Grinning т.е предложил е цена която продавча иска, само и само за да не изгуби търга .

# 97 22 септ. 2020, 10:13 ч.
  • Мнения: 11 238
Аз не виждам нищо незаконно в наддаване за атрактивен имот. Въпросът е, че се изискват професионални умения да организираш подобно нещо.

Не знам какво се случва в реалността в САЩ при такива ситуации, само съм гледала по ТВ-то.

Сега за пазара в България, конкретно в София - твърденията са в обратна посока, липсват качествени имоти, това, което се предлага, е с недостатъци, често значителни и непреодолими с ремонт.

Вчера коментирахме една обява за едностаен, СС, в Яворов. Бях гледала тази обява скоро, запомних я от "уникалното" разпределение в банята. Бях я видяла, защото пуснах на търсачка едностаен Оборище/Докторска. Ами на 2 страници обяви за СС или готово НС това беше единствената обява за жилище, което не е таван или студио/офис, със ЗП 25-37 квадрата. Реално ако търсиш класически едностаен (гарсониера) в тази част на центъра - стая с кухня и баня/тоалетна, няма предлагане. Оттам произтичат 2 неща, според мен: 1) единичните обяви за жилище с тези критерии е на цена, която ми се вижда висока за квадратурата, и 2) невъзможност да се определи, поне по другите обяви, пазарна/реална офертна цена на такова жилище.
И да, знам, че в центъра едностайните СС са изключение, малко са на брой по принцип. Повече са 3-стайните и многостайните, има и 2-стайни - от маломерни 56 кв.м. ЗП до разширени 72-75 кв.м. Но все пак, ако търсиш или продаваш едностаен, ще е много трудно да се прецени на каква цена да търсиш/продаваш, така че да е  близко до пазарната.

# 98 22 септ. 2020, 10:27 ч.
  • София
  • Мнения: 4 668
Поради липса на максимално подобно, сравняваш с каквото има с подобни показатели.
Примерно СС в Гео Милев. Или пък панелка в Люлин 6.
20-30% по-висока цена е напълно разбираемо за център.
Няма как за 50 евра да пусне някой 2 пространствено жилище, завършено, с документите и обзаведено (макар, че си е за ремонт цялото)

Търгове си има. На ЧСИ. Принципно, няма разлика кой ги организира. Търг ли е, търг е. Друг е въпроса, че с това обявяване на високи цени и протакане в 5 търга се опорочава идеята.
Тази несигурност отблъсква сериозните купувачи. А може и това да е целта.
Ако някой има опит, да сподели.

По-скоро си мисля, че не купувачите са малко, а продавачите не искат да се разделят на по-ниска цена.
Защото това му е основната идея на търга: Продаваш каквото продаваш и приключваш за 1 ден. Който ще купува да купува. А не да влачиш обява по 3 години.
Разликата със САЩ е, че там се въртят повече пари, повече пари се печелят и губят. Времето е ценно, хората са динамични и бързат.
Днес продават, утре се местят на другия океан на 5к км.
Докато при нас, всичките очаквания на продавача са събрани в имотеца му. Не го казвам с лошо, и аз при дадени обстоятелства, така бих направил. Въпрос на обстоятелства и външна среда, а не на манталитет. Също така, така ще си огранизирам нещата, че ако продавам, да си дам едни 6 месеца срок. А не да е от днес за утре.

Между другото, това за САЩ и България важи за всякакви стоки, не само за имоти.
И електроника да купуваш и продаваш, принципът е същия. Там се върти повече, съответно продавачът печели от скоростта и оборота. Но и парите са повече, които диктуват обстоятелствата.

# 99 22 септ. 2020, 10:41 ч.
  • Мнения: 2 029
man_darin_ka, за България като цяло ставаше въпрос. София е нещо съвсем различно. Дори строителни фирми от Варна се преориентират да строят в София, защото пазарът във Варна бил пренаситен с жилища.

# 100 22 септ. 2020, 10:53 ч.
  • Мнения: 11 238
Магдалена, да не ми се обидиш, ама само варненските "инвеститори" ни липсват в София. Надявам се разбираш какво имам предвид Sad
Наскоро видях в врегистъра на разрешенията за строеж, че един от малкото останали парцели в моя район, около градинката на Искър (срещу СМГ), варненска фирма са взели разрешение за строеж. Учудващо е, като се има предвид, че и сериозните софийски фирми не биха отказали такъв парцел.

# 101 22 септ. 2020, 12:16 ч.
  • Мнения: 2 029
Не, не се обиждам. Просто го отбелязвам като тенденция. Това говори много за пазара на недв. имоти във Варна и съответно за София.

# 102 22 септ. 2020, 13:56 ч.
  • Мнения: 1 108
Имам в предвид като най желана дестинация за живот и инвестиции, респективно и цените на жилищата ще тръгнат надолу. Към момента София поглъща като някакъв октопод ( или поне така беше до преди две години) значителната част от общите ресурси.Спомням си как пренасочиха преди години милиард и половина предназначени за магистралата София Видин които отидоха за метрото.

# 103 22 септ. 2020, 14:17 ч.
  • Мнения: 3 351
А като няма пари за София, надали ще има и за останалата част от България. Не виждам как цените на жилищата ще тръгнат надолу.

По отношение на другите ти коментари за останалата част от страната също не съм съгласна особено. Имам наблюдения как в едно и също населено място се продават къщи от 10 до 50 К лв., и купувачи има и за двете. Обаче ми се струва че точно в провинцията има прекалено много продавачи, склонни да надценяват имота си, щото видиш ли тия мебели са от масив (ама са от миналия век), и колко пари съм дал аз за тоя теракот (а той от 98-ма и нареден в хола).

# 104 22 септ. 2020, 14:17 ч.
  • Мнения: 4 230
Викаш свали 30% от реалната цена Simple Smile

Мокка - има теория че стимулите, които хората получават и отлагането на вноските по кредити е заради изборите с сащ. След като минат е възможно да спрат тези стимули и отлагания и много хора ще залеят пазара с имоти, което ще го срине. Това в сащ, а как и дали ще се отрази тук, само господ знае. Но ако изхождаме от предходната криза и последиците от корона вируса, нещата не би трябвало да са розови за нашия НИ пазар.

Последна редакция: вт, 22 сеп 2020, 14:22 от Gogo1979

Препоръчани теми

Започнете да пишете...

0 резултати за

Добави филтри

Групи

Теми

Автори

Период

-

      Facebook login функцията е временно ограничена.

      Функцията за вход чрез Facebook login временно е ограничена.

      Можете да влезете във форума, като използвате потребителското име/имейл и паролата за BG-Mamma профил, които сте получили след регистрацията.

      Ако не пазите писмото и не помните паролата си, можете да използвате функцията "Забравена парола".

      Ако имате нужда от допълнително съдействие, пишете ни.

      Молим да ни извините за неудобството!

      Забравена парола? Вход

      Общи условия

      Приемайки общите условия за ползване на сайта, потребителят се съгласява да се запознае с правилата и политиката за ползване на форума и да ги спазва, както и при ползването на сайта да съблюдава българското законодателство, интернет етиката, правилата на морала и добрите нрави.


      НЕГ.БГ АД не гарантира за достоверността и пълнотата на съдържанието и не гарантира, че предоставените услуги ще удовлетворят изискванията на потребителя, нито че ще бъдат непрекъснати, навременни и сигурни. С приемането на общите условия потребителят се съгласява, че използването на предоставените услуги и информация е изцяло на негов риск и отговорност.


      НЕГ.БГ АД няма задължение да извършва наблюдение на информация, публикувана от потребителите, както и на информацията, съхранявана, пренасяна или направена достъпна чрез сайта, нито да търси факти и обстоятелства, указващи извършването на неправомерна дейност от страна на потребител.


      НЕГ.БГ декларира, че потребителските данни няма да бъдат предоставяни на трети лица, освен при поискване от съответните компетентни държавни органи или длъжностни лица, които са оправомощени да изискват такава информация съгласно действащото законодателство.


      НЕГ.БГ АД си запазва правото да изпраща анкети за проучване и подобряване на удовлетвореността от предлаганите стоки и услуги, маркетингови проучвания с цел разработка и предлагане на нови стоки и услуги в сайта, както и непоискани търговски съобщения до регистрираните потребители с цел информиране за нови услуги и стоки, предлагани от дружеството.


      Затвори

      Активация на акаунт

      Здравейте,
      Искаме да направим BG-Mamma вашето още по-любимо място за споделяне. Помогнете ни, като отговорите на въпросите в тази анкета:

      Към анкетата

      Включете се в проучването на наш партньор относно вашия опит и предпочитания, свързани с лоялни програми, предлагани от различни търговци.
      Попълнете анкетата сега - отнема само 2 минути.
      Благодарим ви предварително!

      Към анкетата

      Включи се в анкетата на Pampers!
      В края ѝ ще откриеш как да участваш в дискусията за споделяне на родителски опит и да печелиш награди.

      Към анкетата