Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално? -Тема 54

Две основни грешки допускаш.
Първо, не е важно за колко се продава, а за колко ще се купи. До тогава може и за 1 милярд да я продават. СП500 цената е ликвидна и се купува/продава постоянно.
Второ, СП500 плаща дивидент от средко 4.30% на годишна база, което акумулирано за 10 години никак не е малко, а за 30 пък е изклюлително добре.
Трето, НИ има данък сграда всяка година, което за период от 10 години се натрупва, има 3.6% данък/такаи при купуване, 3.6% комисиона за бтокер два пъти, има амортизация, такса поддръжка, ремонти и т.н.
Купувайки имот за инвестиция, ти смяташ, че ще се справиш по-добре от топ компаниите в света, които са огромни, капитализирани и с добър и установен кешфлоу. Скептичен сам, но ти си знаеш.
Четвърто, масово, винаги, винаги хората се втурват да инвестират в балонната фаза на циклите. Както е и в момента. Малко са търпеливите и раумни хора с кеш и възможност закредит, които започват инвестиране след срив, но именно те печелят.
И да попитам, тази къща, каква й е историята, живее ли някой там, на добра локация ли е, от колко време се продава?

Тангра - бих споделил в проценти но не виждам смисъл, защото докато човек не излезе от позицията си, той не е реализирал печалба и само си говори. Както тука ми говорят за обявена цена на къща че била 2х. Но да попитам ти би ли бил склонен да споделиш, точни данни за твоите инвестиции в НИ? Не мисля, а и не е нужно и редно.

Гого, пропускаш нещо много съществено.
Може и да не съм споделил изчерпателно, но аз не ходя по темите с инвестиции в акции, да им обяснявам какви балъци са, и колко е глупаво да се инвестира в акции. Напротив, смятам, че някои хора правят повече пари от акции, отколкото други от имоти.
При други е обратното. Нещата опират до лични способности, късмет, труд, оптимизации, дисциплина. Генерализациите са абсурдни и смешни.
Бтв имам един бивш съученик, живеещ в Канада, на около 120к$ бруто годишна, ерген, спестяващ всичко и играещ непрекъснато и старателно на борсата. Според негови думи с 20% доход от акциите.
Ами минал съм го около 5 пъти. Като трендът е геометричен. След още някоя година ще са 10 пъти.
Освен това, стресът и занимаването са в пъти повече.
Единственият осезателен плюс, който виждам при акциите е, че хората ни те виждат, ни те чуват. Всичко е електронно. Докато "апартамент" е емблематична дума и има много злоба и неприязън откъм някои хора. Други пък се впечатляват. Различно.

Друго, което пропускат много хора, включително и ти.
Все дъвчете колко неликвидни са имотите, и ако ти потрябват пари какво ще правиш. Е, аз си имам едни 100к+ оборотни, ей така из сметките + още толкова в акции. Какво спешно ще ми потрябва за повече пари, та да закъсам. И колко често продавам, та да плащам комисионни и такси. А и като купувам, купувам без брокери, директно от строител.

Ето световната тенденция. Ние май не сме изключение

https://money.bg/property/brokeri-otchichat-panichesko-kupuvane- … ata-po-sveta.html

Говорим в общия случай. Повечето хора не разполагат с ликвидност, а взимат имоти на кредит, за да не им се стопят 10к спестявания заради инфлация, което е смешно. И го правят в период на балон и волатилност. Цялата работа е заради страх, спекула или неразбиране. Но това е нормално, иначе нямаше да ина цикли и хората, които разбираха или си дават зор да се образоват, нямаше да могат да правят пари. Така че никой не съдя, освен централните банки и политиците, които вкарват вькапан много хора, които не разбират. Аз не виждам някой да навира в носа че трябва да се инвестира, а обсъждаме прилики и разлики и предимства и недостатъци между инвестиране в имоти и акции. И кое е по-добре по принцип и в момента. В момента няма много опции.

И за пореден път, едно е да го гледаш от лична гледна точка, друго е когато говорим за средностатистическия човек.

Румка - ситуацията в различните държави е много различна. Зап Европа, сащ имат 30 годишни фиксирани лихви, тук няма такива. Сащ има огромни стимули, 2600$ раздадени + 300$ на седмица на човек, отделно солидни помощи за деца, мораториум по кредити и наеми, търговия с акции, крипто (пример има doge coin милионери, което е абсолютна спекула и балон)... за една година това са доста спестени пари, които стигат за първоначална вноска при положение че човек не харчи много под карантина.
Китай има 1.4 милярда души.
Бг също има ръс нацените и паника, но цените не са толкова откачени, заради по-консервативната фискална политика и редица др фактори.

https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1b16202909457228 … mp;f1=1&fe7=1

Връщам се да споделя тук. Намерих сградата на първият етаж е почти на пътя един скок и си долу. Улицата е така, че в спалнята височината е ОК, обаче терасата е за прескачане ...
Гледах една новострояща сграда на Боян Магесник, но там е точно накрая,а отсреща са линиите...
Коя част на Редута си заслужава инвестицията според вас?
Каквото и да сподеелите за Редута ще бъде много полезно, а аз много благодарна!

Тангра твоя приятел предполагам че не може да изкара 20% всяка година. повечето професионалисти не могат да изкарат толкова всяка година. Инъче математиката изглежда горе долу така: ако започнеш с 100К при 20% след 10 години ще имаш над 600К без да добавяш нищо. Ако добавяш по 1К на месец след 10 години ще имаш над 1 милион. Аз понеже ти както спомена това не е форум за акции, за това дадох за пример покупка на индекс като СП500. Няма абсолютно никакъв стрес да купуваш всеки месец индекс. То не е като да се занимаваш с бай Ганю наемател да ти вземе завесите като се изнесе след три месеца. И най- важното по- горе споменах че СП500 скочи 4 пъти без да смятам реинвестирани дивиденти, а стях близо 5. От дъното на голямата криза през 2009, СП500 скочи 7х без да смятам реинвестирани дивиденти. От върха преди голямата криза (най- лошия момент за покупка) скочи около 3.5х без включени реинвестирани дивиденти. За сравнение апартамент в Варна купен на върха преди кризата в момента е горе долу на същото ниво. Апартамент купен на дъното след кризата е горе долу скочил около 50-60%. За София може да е малко по- добре ама едвали е с много.

Интересна дискусия се е заформила.
Въпрос към Neymar, Танграта, и Gogo79 - какво бихте направили в ситуация като нашата.
Имаме 2 жилища в София в които живеем ние и родителите на съпруга ми.
Имаме спестени около 100к евро за последните 10 години. Доходите ни са в момента добри, но не се знае утре как ще са.
Няма нищо читаво на пазара под 300к в което да си заслужава да се преместим.
Ако се хвърлим на имот за 300к трябва да вземем кредит за 200к или да продаваме един от наличните. При което концентрираме наличностите в един и по-скъп имот. От друга страна можем да купим (и даже сме капарирали) стара тухла в Младост на 1 етаж за 90к тотал щета, но такъв имот текущо на нас не ни е нужен. За да го докараме до състояние да се живее ще ни трябват още поне 20к, и я намерим наематели за 500 лв , я не.
Какво да ги правим тия пари, за които както писахте на предните страници сме си скъсали з...те да бачкаме.
Да купим 2 малки в студ град?
Да си купим това в Младост?
Да си купим хубав на морето и да ходим там 2 седмици в годината?
Да купуваме разни индекси (всичко да бухнем там)?
Да купуваме земя?
Злато?
Да купим нещо в друга държава? (Освен за Гърция друго не ми иде на ум)

Не знам какви са ви личните предпочитания, но знам че заради страх или спекула решения не трябва да се вземат. Инфлация винаги е имало и ще има, всякакви активи се надуват още от 2017, не е от 2020. Инфлацията вече се мести от активи в стоки и услуги. Мое лично мнение е че в момента общо взето няма в какво да се инвестира с цел печалба, трябва човек много да рови търси и разбира, за да намери нещо смислено.
Ако ви е страх от инфлация, купете си имот или злато, в 5 годишна перспектива е възможно да има срив, но в 10+ цените ще са пак нагоре и ще запзите покупателна способност, а щом сте без кредит, на следващия връх на имотите може да изкарате някой лев отгоре.
Ако ви е тясно и искате да се разширите като продадете и купите по-голям, пак е опция, но в момента няма голямо предлагане и не знам дали ще намерите нещо което ви допада.
В индекси и етфи пак е рисково ако не сте запознати, понеже са на исторически високи нива. Няма как след като години наред хората са проспивали много възможности и в края на цикъла да искат да инвестират за да спечелят.

Ако пък вярвате че пика е настъпил и следва спад, най-добре е да изчакате и инвестирате по-късно. Има и предпоставки за това, но никой не знае със сигурност. Безобразната политика на банките може да продължи с години.

В крайна сметка 100к не са толкова много пари, в зависимост от възраст, деца, родители е опция да ги държите като спестявания ако нещо се случи или ако излезе нещо привлекателно.

За СП500 съм съгласен. Че вероятно не прави 20% всяка година вероятно също. Няма как да знам, а и той вероятно не е правил точна сметка. 10 години мисля, че няма. Той е като мен, 1во висше в България, едва на 30 2ро висше в чужбина и оттам нататък работа. Разликата с мен е, че аз имах (вече забравих колко, но към 8к усд грубо заем. Примерно 13к $ кад. Той имаше около 300к, защото учи в щатите. И съответно първо работи, за да го изплаща. Друго, аз не купувам на върха, а на най-ниските цени и в строеж. Имам минимум 150% отгоре за 5г. (от 500 на 1250. Само от капитализацията. Наемите, още 50%. Ясно е, че няма как занапред да е все така.
 Акции имам например на виемуеър. Ами за 2г не са мръднали. Нагоре-надолу-нагоре-надолу. Преди 2г стигнаха 207$. Сега са 164. Не съм ги купувал, заработени са. Затова и не съм ги избирал, нито съм ги сменял с други.
Има и други 2 основни разлики между мен и моя приятел. Едно, аз имам и живея в собствено жилище, той живее под наем. И продължава да плаща наем. Отделно, че моето жилище е в пъти по-голямо, по-удобно и добре направено, гаражи, кола и тн.
Второ, аз съм теглил мнооого заеми, и всичко е реализирано в имоти, повдигнали си стойността 150+50%.
Той все още играе със спестени пари. Т.е. оттам имам разлика х3 на оборота и то в самия старт почти.

Танита, 2 малки апартамента плащат с една идея повече от 1 тристаен.
500лв наем е минимум за 1ст, този, който гледате ако е 3стаен, след ремонт ще е 1000лв. Е, може би не в близките 3 месеца, но след това.
Ако за 50к Е можете да намерите наистина едност в ст град, може би си струва. Но избягвам да давам съвети, защото всичко е лично и зависи.

Леле, 100К евро не били голяма сума. За обикновени работещи хора, не за бизнесмени.

Този който гледаме е хол спалня и кухня от старите, може да стане на 2 спални и холокухня.
И да, тръгнали сме да купуваме от страх - не от желание за печалби, и за съжаление не от желание за по-добро място за нас. Такова просто не намираме, което да ни е по джоба.

Всъщност преди 4-5 месеца тръгнахме да гледаме за нещо голямо и хубаво за нас. Тогава даже не знаехме, че нещо се случва - просто си бачкахме и спестявахме.
В момента в който отказвахме прилични неща за по 150 - 180к с идеята, че това са безумно много пари - някой ги вземаше след нас.
Така се зароди страха, че нещо се случва и започнахме да търсим за просто нещо, което да спаси парите. Нямаме нито време, нито познания да инвестираме. Гледам Танграта работи или е работил в VMware, но явно отделя доста време за личните финанси, докато ние не сме така. Ние знаем да бачкаме ☹

И сега наистина имам нужда от съвет какво е най-добре да направим в ситуацията, така че парите да са поне в някаква степен по-защитени, отколкото да седят в банката (не говоря за реализиране на печалба) и да са сравнително ликвидни, ако непредвидено ни потрябват (за добро или лошо примерно лечение, загуба на работа или пък мечтания имот за нас се появи).

танита, моят съвет е, с най-добри чувства, да почвате да учите за инвестирането. Очевидно имате доста пари в излишък и ще продължавате да трупате. Многото пари освен нещо хубаво са си и затормозяващи относно това как да ги управляваш Така че ще трябва да понаучите за инвестициите.. или пък просто ще купувате по един апартамент на 10 години, това е най-лесното..

Аз съм на принципа "работя за да живея", а не обратното

Периодично тегля чертата, за да проверя как се движа. От Канада се махнах, защото като платиш всички разходи, данъци, такси, накрая не остава почти нищо. Очевидно, само с "работа" не стават нещата. Трябва и периодично да се проверява с "обратна връзка".
А и при мен конкретно, аз винаги съм бил повече икономист, отколкото ИТ.

Също, обичам да тегля заеми, когато купувам имоти.
Оставам с впечатление, че искате имотът да е 100% кеш, и да няма никакъв заем. И защо да е така? Колко толкова лихва ще се плати?
В това време цените се вдигат.
Преди 4-5г имаше супер къщи, по 3-4 етажа в Симеоново за едни 200к Евра. За хора, които имат добър доход и са семейни, това си е 6ца от тотото. Аз бих си купил, ако имах излишни пари. Точно тогава ги гледах. Но избрах за тия пари повече бройки апартаменти и да ги дам под наем. Което пък е по-ефективно.

За земята, не знам. Чета от тази тема, че е била дори още по-изгодна от имотите. Но нито съм имал информация, нито съм бил в България, когато са се случвали нещата. Сега вероятно е късно. А и трябва наново да уча, да опитвам и греша в нова ниша, за която знам малко. И то, когато не е изгоден моментът.

Хубаво е човек да се учи да инвестира, но масовата грешка която хората допускат е да започнат да го правят в пика на цикъл. И след срив, бягат с 200 като попарени и десетилетие не инвестират в нищо, докато не се създадът условия и страх за нов балон. И отново се повтаря същата история. Всяко ново нещо, е добре забравено старо или нещо такова гласеше една поговорка.

Танита - моя съвет е да помислите за какво се блъскате, ако това ви доставя удоволствие, продължавайте, помислете какво искате да правите с парите си в бъдеще. До тук каквото било било, Инфлацията вече е дошла и е изяла покупателната ви способност, така че няма от какво да се притеснявате при свършен факт, който отгоре на всичко е и обратим ако цикъла свърши. В момента има огромен страх последните 6 месеца, но това е временно явление. Ще ви кажа защо, ако искате ми вярвайте. Първо, цените на имотите не могат да се вдигат постоянно, защото те са функция на първоначална вноска, кредитни условия, лихва, печалба от наем, а в случая и на огромна доза страх, която няма да се реализира понеже излизаме от ковид кризата и т.н. За толкова време паниката вече взе да утихва, дори и да има покачване то ще е малко, но като цяло купувачите осъзнаха, че няма да могат да продадат на тези цени и аз лично забелязвам спад в имотите които следя. Основния фактор за вдигане на цени в момента би бил:
1. предлагане - мои наблюдения са че се появиха много строежи последните месеци т.е. ще се увеличи предлагането
2. сваляне на лихвите още и намаляне на % самоучастие - не мисля че би могло да се случи, понеже ОЛП е 0%, банките дават с 10% самоучастие
3. въвеждане на данъци и такси - следете за такива неща. Ето в сащ напомпаха пазара на акции и сега им удвояват данъка.  Напомпаха имотния пазар и им променят и данъците за НИ в неблагоприятна посока. След криза държавата търси финансиране и това идва от данъци. При нас не знам какво ще стане, но от някъде трябва да потече, за да покрием външния дълг.

Та с две думи, каквото било било, ако тренда продължава нагоре той ще е с 1-2-3% на година. т.е. във вашия случай 1-2-3к евентуална загуба на година. Запитайте се, готови ли сте да рискувате 1-2к но да намерите нещо, което си заслужава или да изчакате дефлация или не искате да ги губите и да купувате веднага. Противно на очакванията на хората, няма актив на земята който да расте постоянно. Който ми посочи такъв, ще съм му благодарен.

Танита, моят съвет е като човек като вас, който никога не се е занимавал със сложни инвестиции, а и принципно не съм имала парите за това. Продължавайте да следите обявите за имоти, като гледате за нещо, което няма да изисква много допълнителни средства като кредит, ако се притеснявате за работата и доходите си. Ако ще купувате за влагане на парите и отдаване под наем, гледайте за имот в търсен квартал, без партер, за предпочитане тухла или ЕПК, ако е тухла, може и на зелено, ако си заслужава и е от утвърден инвеститор. Добре би било и локацията да ви е удобна спрямо местоживеенето (да не е на другия край на града), за наглеждане и управление при отдаване под наем. За тези пари 2-стаен или маломерен 3-стаен би било съвсем приемливо. Намерете си читав адвокат предварително, за да може, ако изскочи нещо атрактивно, той/тя бързо да ви консултират по сделката. Явно в момента всичко читаво се продава бързо, така че не можете да разчитате дълго да обмисляте.