Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално? -Тема 54

Благодаря за линка! Повечето от нещата, които са обяснени вътре, ги знаем, но аз питах за нещо различно. Конкретно този инвеститор не предлага подписване на предварителен договор. Хората бяха категорични. Имат си схема на плащане (10% предварително - кеш, срещу даване на приходен ордер) и после, след Акт 14, директно теглене на ипотечен кредит от наша страна и прехвърляне на собствеността. Т.е. тогава плащането ще се състои на 100%.
Казаха, че никакви допълнителни уговорки не са възможни.
Затова и питах как ви се струва цялата история - конкретно този казус, а не принципни размишления върху предварителни договори и т.н.
Изначалният ми въпрос беше какви биха могли да бъдат подводните камъни в една такава ситуация - инвеститорът те премята и задържа капарото, без да ти го върне, като, в крайна сметка, не ти продава апартамента, това ли е най-лошият сценарий?
С този приходен ордер имаш ли къде да се жалваш, ако нещо се случи? Играе ли роля това, че си участвал в незаконна практика, давайки кеш?
Каква е мотивацията на инвеститора да натиска за кешово плащане?
Ей-такива по-специфични неща ме вълнуват. Пак казвам - за конкретната ситуация, такава, каквато ви я описах, а не общи приказки.

Над 10 000лв не могат да се дават кеш, а само по банка.

Без договор за мен е рисково. Най-малкото нямате никаква гаранция, че няма да "продаде" конкретния апартамент на друг желаещ на по-късен етап от строителството срещу повече пари. Дори да ви върне сумата по хвърчащата бележка, вас това не ви топли.

Мотивацията на строителя е много проста. Прехвърля риска на вас, докато той цели да опъне печалбата. А вие си мислите, че печелите.
Той изцяло контролира покупо-продажбите и никой не му прави одит какво е продал какво не. Ако цените вървят нагоре и има нови желаещи за въпросния апартамент, той ще ви върне парите, които е ползвал, за да стигне до тук и ще приеме повече пари от други. И тях ще ги играе по същата схема и така ще си избута до акт 14/16 и ще е изкарал на макс за чужда сметка. Също така, цените на материалите и труда са много волатилни в момента и той не може да си направи сметка колко ще му струват. Съответно ако цените им скочат ще ви върне парите и ще търси нови желаещи на по-висока цена. Отново вие му носите риска.

Има го и обратния сценарии. Понеже вече го играха 2009 филма. Знаят че при такъв рисков пазар нещата могат да се обърнат както с цени на материали, така и с търсене и цени на апартаменти. Гледат да се обвързват минимално, за да може да има лесен фалит и студената вода да остане за купувачите.
При всички случаи печелят банките и строителите, а купувача им носи риска. Има един случай в който купувача печели и той е че при стабилност на цените горните врътки са ненужни.

Положението в момента не е нормално, а екстремно. Което предполага минимизиране или прехвърляне на риска да е за чужда сметка. Понеже търсенето е голямо, а предлагането (поне беше до скоро) малко, могат да си позволят да извиват ръце и да поставят условия. Който е притиснат до стената ще рискува.

Значи искате да дадете кинти без никаква гаранция и искате някой да ви успокои ли, кое е общи приказки, общите приказки е че вие си говорите на акере и искате някой да ви каже че черното е бяло,  всичко законово е спокойно, макар че нищо няма гаранция, другото е бла бла и риск. Дал съм ви линк и там е описано всичко, искате да си играете на тука има тука нема

Е стига де, потребителката попита за конкретни минуси, практически минуси, от подобна схема. Нека да ѝ дадем такива отговори. От отговора на Гого практическият минус за потребителката е, че без договор няма никаква гаранция каква ще бъде крайната цена, какви са сроковете за завършване, А16, неустойки при забава и др. видове неустойки.
Такива неща я интересуват - а не кой е балък, кой е алчен, кого манипулират и т.н.

Е, да, де, нали затова е цялата патаклама. Не четете ли какво пиша, хора?

Така е. И този вариант го мислихме. Но реално при него нищо не губим. Освен време и нерви.

Gogo, много благодаря!

Имам предвид, че е по-добре да разискваме конкретния казус, с прилежащите към него специфики. Безспорно, желателно е да се подпише Предварителен договор, но тук това изобщо не стои на дневен ред, тъй като инвеститорът не го предлага като опция. Категоричен е в условията си. Нашите възможности са или да ги приемем, или да "напуснем преговорите", образно казано.

Точно това ме интересува.

Добре, де, на много места четох, че и предварителният договор не е толкова обвързващ и реално, ако инвеститорът реши, пак може да го прекрати еднолично, да ти върне вложените средства и на практика да останеш без желания апартамент. А и зависи какви конкретни клаузи са заложени в него. От договор до договор може да има океан разлика.

Ами да и дадем отговори, ама ти даваш ли и гаранция ако утре я изработят и носиш ли отговорност или само бла бла, той самия инвеститор не може да и даде, а това не е парфюм или парцалче от мола, ами ако утре тръгне да ги изнудва за още пари да каже поскъпнаха ми материалите и да вдигне цената или някой друг клиент да му даде повече пари и да ги отсее, кое е сигурно? Аз знам че повечето коректни инвеститори подписват предварителен договор или  прехвърлено правото на строеж. В тази ситуация  поемат риск

Доколкото си спомням от четене в имотните теми, не е чудо невиждано част от сумите по договорите "зелено" да се дават кеш. Но досега никой не е споменавал, че това става без наличие на договор.
И да, коментирано е и преди, че инвеститорът ООД не можеш на практика да го хванеш дори с договор, ако те завлече и не завърши строежа, защото отговаря само с капитала на ООД-то, който е минимална сума. Но давам и такъв пример - нали запорираха строежа на Нове, хората, купили на зелено в комплекса вдигнаха патаклама и като си представиха договорите за конкретни апартаменти, върху тези апартаменти вдигнаха запорите. Вярно, че това е особен частен случай, но все пак.
И времето, което губите, може да се равнява на доста пари - ако продължат цените да се вдигат, например. Това, което днес струва Х евро, ако утре струва Х плюс 10%, загубата ви са тези 10%. Ако междувременно се вдигнат и лихвите, това пак е загуба за вас.

Защото ти Мандаринка казваш на теория, ама аз съм го изпитал на практика в Банишора, доста хода дадохме капаро и после ни го върнаха и казаха станала е грешка, след 2 седмици и акт 14 цената беше с 5000 евро отгоре, а ние останахме излъгани, за моя радост съдбата ме озари и взех на по добра локация

но си загубил капарото ?

Благодаря на всички за мненията!
Ами, ще мислим. И консултация с адвокат ще направим, макар не вярвам да ни каже нещо различно.

По принцип, едно такова стечение на обстоятелствата (по ред причини) изобщо не ни притеснява, но нашият случай е малко по-различен - това, обаче, вече са лични съображения и нямат отношение към поставения казус, та няма смисъл да ги разисквам в темата.
Иначе, си права за всичко от цитата.

Върнаха ми капарото , но ме разкарваха и ми губиха времето, предложиха ми и друг по скъп, за мен постъпиха некоректно

Без да съм някакъв позначвач по тънкостите при придобиване на имот, това ми направи впечатление, като четох за казуса на Гърне без похлупак:
1. Плащане на 10% кеш срещу ордер е рисково, освен че е незаконно, доколкото е съмнително да е под 10 000 лв. Малко по-рисково е от това да дадете на комшия-наемател същите пари срещу разписка, дори и защото в ордера трябва наистина добре да са описани параметрите на капарирания имот.
2. Акт 14 /който още го няма/ е етап, при който се приема сградата на груб строеж и при приемането на който отпада 5 годишният срок на разрешителното на строеж. Добре е да проучите каква част от този срок е минала. Може да се окаже, че срокът е минал и тогава ще сте платили 10% от приключила опция.
3. С Акт 15 инвеститорът приема от строителя сградата. Вие, заплащайки остатъка до 100% преди този акт, плащате на инвеститора цялото вложение + печалба, а той още няма сграда. Какво ще стане, ако сградата не мине на Акт 15? Инвеститорът ще ви е продал правото на строеж, на строителят не е платено изцяло, проблемите за довършването и доплащането си остават за вас.
4. Ипотека на Акт 14 се прави доста по-трудно, като банката отпуска процент от евентуалната бъдеща стойност на която е оценен имота. Другите пари ще ви се наложи да бъдат от самоучастие или евентуално потребителски кредит. Това оскъпява допълнително, а и при несигурни срокове на изпълнение става още по-трудно.
5. Схема, при която се изисква плащане на по-голямата част от стойността на имот преди Акт 16 по принцип е рискова. Такава, при която искат 100% след Акт 14 си е направо съмнителна.

Вероято има и много други капанчета и рискове, за които не се сещам изобщо. Също имайте предвид, че хората са с различна склонност към риск и спазване на закона. Аз съм консервативна и не бих рискувала да закупя имот на/преди Акт 14 дори и да се чудя къде да наместя едни пари, а участието в кешови разплащания и укриване на данъци изобщо не ми е привлекателно.

но повече от 10 хиляди не може да загуби. с нищо повече не се задължава ?