Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 56

Здравейте! Имате ли впечатления от изпълнението на сградите от БЛД? Спестяват ли от строителни материали? Какво ви е мнението за фирмата?

Да си кажем истината: в Бг няма законов съществуващ регламентент, регулиращ дейността на брокерите. Дали е законово да се организира търг: незаконно не е. Дали е морално е вече друг въпрос, но законът това не го интересува, нито пък самите брокери. Дали брокерите ги интересува, че на купувача не му е харесало, в случая на Християн, силно предполагам, че не. И на мен не ми харесва да ходя на зъболекар, ама ходя. Показателното е, че Християн се е съгласил да сключи сделката по този начин. Купувачът в условията на Бг реалността сам решава дали така ще се случат нещата или не. Ако не ви харесва, изключвате имота и продължавате по нататък. Сега да не си помисли някой че защитавам брокерската гилдия. Мисля, че ако някой решава да даде една шапка с пари за имот, е редно поне малко да се информира за съществуващите практики. Ако ли не, да си плаща комисион за извършената услуга.

Аз смятам, че е редно и много полезно, ако на купувачът му хареса даден имот да депозира оферта. Това е сериозният подход. За търгове и т.н. не съм ок най-вече, защото няма прозрачност и винаги остава чувството,  че някой е прецакан. Депозирането на оферта е полезно и за купувача и за продавача.  Купувачът, когато трябва да остави пари ще се замисли, много сериозно, дали наистина иска този ап. И надали ще тръгне да разиграва и брокери и продавач само за спорта, за да види до къде може да падне цената продавачът и не само цена.  Има и много други параметри, които се договарят.
Сериозно ли е и редно ли е да предложиш условия, параметри по сделка и да ангажираш и продавач и брокери и още хора свързани с продажбата, а на края да кажеш...ами...не го искам вече. Нищо, че се договорихме. Ами аз всъщност не харесвам източното изложение/ примерно/.
Така че първо мислиш, после влизаш в сделка.
Депозитът не го губиш. Единствено, ако продавачът ти приеме условията,  описани в договора и въпреки това ти се откажеш. Къде е драмата...

Депозирането на оферта намирам за полезно за купувача, ако все пак продавачът също се подпише, че е съгласен с офертата и продължават нататък. Мисля, че тук по-скоро обсъждахме плащане на капаро или депозит без да имаш всъщност какъвто и да е договор с продавача (или дори поне с агенцията), че продават на теб и следва предварителен договор. Иначе ние лично винаги сме давали (и като продавачи търсили) т.нар. капаро, но сме подписвали с продавача срещу това, че продава на нас на описаната сума, която е приел/договорил.
В случая, който аз споделих, искаха да речем от 10 човека (имаше много за огледи) по 2 к евро, за да им вземат предвид офертата. При положение, че продавачът дори не присъства на огледите, а.к.а. кастинга за купувачи. Освен това ние като кандидат купувачи, ако ни отхвърлят офертата - си взимаме нашите 2 к и хайде... Т.е. ние се ангажираме да обещаем, че ще купим, пък те в най-оптимистичния случай ще ни върнат каквото сме дали. Това на нас не ни допадна като практика. И не само на нас. Но пък някой си го е купил така, лошо няма.

Да, особено в момента, както четем, че често продавача се фръцва и решава да не продава. Мисля, че е редно като остава купувача капаро, продавача като реши да го вземе да поеме същия ангажимент и риск да загуби същата сума (задатък).

Да, ама купувачът дава едни пари, само за да докаже, че няма да избяга от брокера заради по-добра сделка. И дава пари за котка в чувал - вижда жилището, нито е виждал документите, нито знае други условия по сделката, освен цената.

Че има пишман купувачи е ясно, както и че има пишман продавачи. Ако на брокерите не им харесва да носят този риск, срещу който получават не малко пари, да си потърсят по-нискорискова дейност. Или просто да се откажат да работят с такива клиенти - и продавачи, и купувачи. Казват - сори, ние бяхме до тук, приключваме с взаимоотношенията, желаем Ви късмет. Но не, "депозиране на оферта", "сериозност на намеренията" са просто форми на финансова принуда, за да има сделка, на каквато и да е цена, и тази принуда се упражнява от брокерите.

Иначе търг по оферти за атрактивни имоти не е лоша практика, моето мнение обаче е, че в българските условия често не е това, което трябва да бъде. По гледането по ТВ-то, да подчертая, не от лични впечатления, наддаването с оферти в други държави не е точно таен и явен търг, просто си правиш сметката колко можеш и желаеш да дадеш и казваш цена. Ако си дал най-високата - печелиш, ако не - продължаваш да търсиш. Няма "ама един там е дал с 1000 повече от теб, дай 2000, че да спечелиш!".

По правило офертите се дават в плик и се разпечатват накрая, за да няма такива нагласяния с 5100евро. Имаси правила за тайни и явно търгове, ама българския брокер е измислил негов си вариянт. Товаче е нерегулирана дейност не я прави законна. Това си е чиста измама ако питате мен. И друго, как така ще има кастинг, че то е ясно кой ще вземе сделката - този който даде най-много пари. Какво има да го мислят, че продавача да избирал? Смешна работа.

Тази практика, както и доста други в момента, имат единствена цел да създават страх от изпускане и да надуват балона. Но това няма да продължи вечно и после следват дълги години глад за брокерите. Но те си го заслужават повечето.
Да не говоря колко порочно си избират служители и какво ги карат да правят и как ги омайват. Ще ги употребят а после ще ги изхвърлят.

Няма правила за търгове, откъде го измислихте това? Има ЗОП и там наистина има правила, но той касае само държавни фирми и някои частни. От там нататък частно физическо или юридическо лице може да си прави каквито си реши процедури за избор на доставчик, купувач и прочее.
За мен лично някаква форма на търг си е съвсем ОК, поне се знае че го има. Защото като не е обявено, че има търг, да не би продавачът да не сравнява оферти? Но го прави с усукване и бавене, като не дава отговор на единия, защото чака оферта от другия.
А има ли търг депозитът е задължителен, защото без депозит търгът увисва - всеки може да даде огромна цена, а после да се откаже. С депозит обаче няма да има фалшиви оферти. Естествено, трябва да има разписани условия при какви положения се връща/не се връща депозит. Отказ от оферта заради нередовни документи не би трябвало да е причина за задържане.

Мандаринка, десетки пъти съм депозирала оферта с мои клиенти купувачи. Депозирала съм с всякакви агенции, които представляват продавача и малки и големи, разбира се от "копърките" бягам на далеч. Във всеки един Договор за гаранция има клаузи, в които се декларира, че върху имота няма тежести, няма права на трети лица и т.н., да не цитирам целия текст и че, ако се окаже невярно или излезе обстоятелство, което възпрепятства купувача да придобие имота  по оказания от закона ред, то агенцията връща депозита в срок до...
Скоро писах, интересът на брокерите е сделка и 3% комисионна, а не 2000 лева и после разправии и дела и проблеми.
И да си кажем честно и като види един купувач НА, какво ще стане... да не би това да е достатъчно за юридическо обследване. И колко време отнема едно такова обследване. И дори предварително да си е наел адвокат, което е толкова рядко нещо, той адвокатът само него чака, за да започне на часа да му разглежда документите и да даде становище.  А всички документи като семейно положение, удостоверение за наследници... как се дават ей така. Хайде НА са обществено достояние и всеки може да ги вземе от архива, но там пишеш заявление с личните си данни и се знае кой, какви документи е взел.
И в крайна сметка всеки сам си преценява, за съжаление огромна част от купувачите са абсолютно неподготвени излизайки на пазара, все едно домати ще купуват. Уж ги е страх, а се хвърлят през глава в материя, която нито познават, нито разбират. Ако поне предварително са си наели адвокат, то преди да депозират и без да имат НА, адвоката може да направи базови справки и проверки, стига да е на линия.

Гого, когато 3-4 пъти си на косъм от сделка и някой друг купува имота, последното, което ще си мислиш е, че Какво създаване на страх... ти реално си го изпуснал и не един ...

Не ме разбирайте погрешно, няма драма да се изпусне имот, друг ще излезе...Няма драма да преговаряш цена, може да стане, може да не стане... ако стане супер, ако не ...продължаваш напред.

Знаете ли, че най-голямата издънка в една сделка за купувача, може да бъде самия той. Сам себе си да прецака. Защото не се е подготвил. Хубаво харесал апартамент, ама от тук на татък, какво правим: не знае банката дали и колко пари ще му даде според дохода му; не е избрал предварително банка; не може да направи предварителна консултация относно, каква оценка би могла да се направи на имота за конкретната банка; колко % от оценката банката ще финансира 70% или 95%; сменил си работата наскоро, ама от къде да знае, че това ще е проблем за банката нищо, че е по-добра и по-високо платена...Тате казал, че ще помогне за апартамента, прекрасно, нали са семейство. Ама това преди 6-8 месеца и на тате парите отишли за друго. И най-големият му кошмар: похвали се тук там, че апартамент е капарирал и почват от всякъде съвети да валят, а той не спи по цяла нощ, защото дори няма адвокат, на който има доверие, с който да говори, да му разясни, как стоят нещата с неговата сделка и че няма нищо общо със сделката на Пешо, дето било станало еди какво си.
Книга мога да напиша за ситуациите, които са възможни.

Има си установени правила за провеждане на търгове. Тези правиласа измислени и тествани стотици години. Не говоря за закон по бългсрското законодателство.
Не е правилно брокер да бъде организатор, да представлява продавач и да съветва купувач. Не е правилно и да издава информация за другите наддаващи. Това се води insider trading, което е незаконно и наказуемо в много държави. Също така pump & dump схемите, които хоум2ю 100% прилагат, също са незаконни. Жалко че в България закона е изостанал в товя отношение, но на запад ще ги разкостят за това. Нямам нищо против търговете, стига да се спзват установени правила, това нашето е свободия и спекула.

Прав е Гого, че това е незаконна практика, когато брокера представлява и двете страни. Факта, че работи за процент, означава, че има мотив да не работи в интерес на купувача, а в полза на продавача, при това мотивацията му е двойна, заради комисионните от двете страни.

Това, че няма регламент за какви договори се сключват между две страни, не означава, че брокера може да ги сключва с лъжа и измама.

Може ли някой да цитира конкретните закони, за да е полезна дискусията?
И според мен такива практики са не морални. Въпросът е какви са същинските закони, действащи към момента на територията на РБългария.

Аз доколкото знам, липсва уредба на дейността на брокерите. Специфична и цялостна такава имам предвид,  събрана в един закон.

Работи се на принципа на общите закони. Отношенията са чисто гражданско правни. Подписват се някакви договори между клиент и брокер - действа Закон за задълженията и договорите /ЗЗД/. Който е общ закон за всички договорни отношения с гражданскоправен характер.

В ГПК е уредена публичната продажба, със запечатани оферти, начална цена, над която да се наддавда, отварянето на офертите става в присъствието на всички наддавачи и кандидат купувачи - това е обаче само когато става за имот, изнесен на публична продан от съдебен изпълнител.

А следутрешното гласуване на нов кабинет,имотите се очаква яко да скочат.

Боб ли хвърля или кафе обръща?