Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 56

На мен от риалититата за чужбински брокери ми прави впечатление, че знаят общо взето всичко за имота - строителство, какво е отоплението, колко са високи таваните и други подробности. Тук повечето почти нищо не могат да ти кажат, само те развеждат из стаите. Преди време като гледах един комплекс дори брокерката на строителя не можеше да ми каже например за тухлите на вътрешните зидове. Трябвало да пита не знам си кой си. Също и във въпросните риалитита не ми е правило впечатление с такъв плам да представят всяка дупка като кокетно жилище с много потенциал, или да обясняват, че съвсем спокойно двустаен 65 кв. може да се преустрои на тристаен.. по-скоро признават недостатъците на имота, изтъкват положителното, ако има такова.. и така нататък.. Но може и само на филмче да е така, не знам

А тук се продават с лекота и незаконни строежи.

Ходих на оглед на сграда, законно изградена, но невъведена. Ми продават се апартаменти, предлагат се от всички агенции в града, имам познати, купили там...и така.

Законност...тва пък кво е?? НалЕ...

Това не е баш така. Инспектора от общината идва ако се прави някаква работа по къщата. Има най- различни групи ремонти които се правят в една къща и за всяка група се изисква разрешително от общината и като приключи работата идва инспектор да провери и одобри. Това всичко се вижда на страницата на общината. Аз като купувам проверявам каква работа е правена по къщата. Например ако има нещо свързано с наводнение бих се отказал от сделка.
Отделно когато се сключи договор между продавач и купувач обикновено купувача има определен срок да си направи инспекция на имота и ако нещо не му хареса има право да се откаже и да си получи обратно депозита или да иска продавача да поправи дефекта или да му даде пари тоест да отбие От цената. Тук обикновено идва инспектор за който продавача си плаща, но този инспектор обикновено е частна компания и не работи за общината.

Ами брокерите определено не искат да бъдат прескочени  и затова взимат мерки. Като ги прескочат, труда им отива на кино.  Пазарът защо да е монополизиран? Щом частно лице може да даде обява, значи е даден шанс да се случват и сделки без брокери.
Брокерът няма представителни функции. Той не е защитник, не е адвокат. Той не представлява никого пред някого, той е посредник. Няма конфликт, според мен, и 2 комисионни да получи, ако успее и Продавач, и Купувач да са негови точно клиенти и той ги свърже, убеди за някаква равновесна цена, подготви договорите и докара до сделка.

Гого, вече работим по този въпрос. С едни клиенти от IT сектора, с които станахме приятели. Много кадърни млади хора, голям бизнес правят. И те се запалиха покрай неволите, които изживяхме с няколко техни сделки. Та, инвестирах много часове, лични срещи,  онлайн срещи, за да им разказвам всички бъгове в бранша, в имот.бг ...
Сайтът е почти готов...първо ще стартира в няколко областни градове, а после и в София.
Въпросът, големият въпрос е колко ще се напълни този саит. Когато не се толерират фалшивите обяви, когато  Лозенец си е Лозенец, а не Хладилника или Кръстова вада,  кото се отбелязва локацията. В подсказ ти излизат имоти в съседните квартали, но не се злоупотребява с локацията...и още много други, като един и същи имот от няколко агенции, но различни параметри...да не ги изброявам.
Дано да успеят момчета...Не знам дали купувачите ще оценят сайт, който е с по-малко оферти, но всички истински и коректни, като описание. Ще има рейтинг на брокери...много..много идеи..

Ако има малко оферти ще е кофти. Всеки търси обем. Ако има някакъв начин да се направи софтуер който копира само читави обяви от имот.бг ще е добре, за да натрупате обем.

Ха, нали брокерът обещава на продавача да му продаде имота възможно най-скъпо, а на купувача да му намери най-евтино имот. Това ако не е конфликт на интереси не знам кое ще е? Да не говорим, че най-често никого не свързва, а е брокер само на продавача и като си дойде сам самичък някой дойде купувач му казва "Няма да ти покажа жилището, ако не подпишеш, че ще ми платиш". Това не е ли изнудване на купувача? А ако купувачът откаже, онзи го отрязва и не казва на продавача, че е имало клиент. Това не е ли пренебрегване на задължението към купувача???

Некоректно е и към двете страни. Факт.

Томева, и сигурно сайтът ще бъде само за агенции, само за някои агенции. Т.е. пак няма да могат да се срещнат продавач и купувач директно. Примерно избягват се нелоялни практики от агенции, но не и самите агенции.

Докато не се въведе единен регистър с ексклузивни права за агента на продавача където може да се види точния адрес на всяка обява, всякакви такива сайтове имат много малак шанс да са нещо повече от имот.бг.
И не, един агент много трудно може да представлява две страни без конфликт на интереси. Има толкова много нюанси че няма как да се избегне конфликт. В най- добрия случай трябва да доведат друг агент от същата агенция. И пак има много мегдан за конфликти. Аз в щатите съм бил свидетел на два пъти на такива конфликти. Съвсем наскоро ходих да гледам една къща и агента на продавача ми каза ако купя с тях (друг агент от същата агенция) ще платя по-малко от най- високата оферта. Той като агент знае колко е най- високата оферта и ще ми каже колко да предложа като съответно ще намалят комисионната на агента на купувача така че моята оферта да изглежда по- добре въпреки че предлагам по- малко пари. После като представи офертата на продавача ще го убеди че моята оферта е по- добра.

В моя град всеки гледа обявите в олх. Не в имот.бг

Има една услуга, където всеки ден събира обявите от големите сайтове и ти праща мейл с обяви според филтрите, които си задал. Горе-долу успяват да елеминират повтарящите се обяви, но не винаги, защото ако някой пусне същата обява с малко по-различен текст и снимки, няма да го хване (не е достатъчнп умен бота). Безплатната версия ти праща само 3 обяви на ден, така че не бих казал кой знае колко е полезна. Аз успях да си намеря апартамент и не съм стигнал до там да ползвам платената версия. Мога да споделя, ако няма да е реклама.

Имот.бг залага на количество, без никакъв контрол и ниско качество...Ако се махнат фалшиви, дублиращи се...имоти публикувани в 5 квартала...публикувани и като 3- ст. и като 4-ст. и мезонети, сигурно ще остане на половина..
И ще ни лиши от тръпката: еййй...какъв имот набарах...супер и цената е на далавера...Разбира се и от разочарованието после, че го е "изпуснал".

Казвала съм, че лично мое решение е да представляваме само едната страна.
Обаче,  ако разгледаме нещата брокерът, какво е...посредник, който свързва един човек, който иска да продаде с един друг човек, който иска да купи.  И за двамата извършва услуга.  И двамата  плащат за услугата.  Нито е длъжен да вади документи, нито е длъжен да осигурява юридическо обслужване, който иска таково си плаща на адвокат.
От първа ръка имам инфо за Германия, точно така стана. Продавачът 3% и купувачът 3%. Документите брокерът ги прати в банката,  не знам дали той ги е подготвил или продавача,  но съм склонна да мисля, че продавача сам, защото при една друга сделка с наш близък, той си подготви всички документи. Интересното беше в Германия, че вписването продължи 35..40 дни, едва след това се платиха данъците. Все си мислихме, че нещо не сме разбрали...и след още известно време и банката плати. На изповядването не ни поискаха никави гаранции, че ще ни отпуснат кредит, а и ние нямахме накива...А преди това нямаше нито депозит, нито предварителен договор...До като не видяхте името в проекта на нотариален акт/така да го нарека/ не знаехме дали ще купим или не, много ни мотаха...много. В това число,  не връщане на обаждания и на имейли...въобще не знаеш, какво става...В същото време действахме и по друг апартамент,  който ни беше втори фаворит и там хората бързо взеха решение с нас да правят сделка...и ние супер тъпо, но ги държахме до последно на линия, защото ако не станеше с фаворита, щяхме да купим него. Не знам дали е практика, дали просто така се случиха нещата, но брокерът беше по-зле и от най-смотания брокер, които съм виждала. После рабрахме, че освен нас с още някави хора, с които е преговарял, нас ни е държал на втора линия, но не казва, нищо не обяснява...задаваш въпроси...той ги игнорира или ти отговаря така, че пак нищо не си разбрал.
Е,  от тогава не съм толкова гневна на някои колеги в нашия български бранш.

Мандаринка,  сайтът е за недвижими имоти, агенции, частни лица и т.н. Не разбирам, как не приемаш, че ти може да не искаш брокер, но много повече хора иска да работят с брокер и си наемат такъв и за покупка и за продажба.
Айде изброй, колко са обявите от частни лица и колко от брокери, дори тези от брокери ги сметни на 1/2 или 1/3, заради повторящите се....виж колко сгради в строеж се рекламират от агенции и колко от самите строители. Че ако не я рекламира брокера, ти кога ще разбереш за сграда. Да не мислиш, че са много ентусиастите дето обикалят кварталите на половин София и търсят кранове да видят, къде има.

И аз я ползван тази услуга. Има съществен проблем - обявява имоти за продадени когато обявата изчезне, а доста по-често се случва обявата да се махне или деактивира и после пак дасе появи. Особено в момента когато коригират цена надолу, брокерите пускат като нова обява, вместо да модифицират старата, зада не излиза че имало намаление.

А оценката на имота за какво е?

не е конфликт, в крайна сметка е довел на Продавача купувач, на Купувача намерил, нещо, което би купил. Оттам нататък трябва да стигнат двете страни до споразумение, ако няма, продължава търсенето, докато се намерят две  по-отстъпчиви страни по сделката. Брокерът насила никой не принуждава да осъществи сделка.
Той има много, много неуспешни опити, при които не е стигнал до сделка. Затова и комисионните са големи, защото в тази професия има много напразни усилия. Зъболекарят няма такива проблеми, дори да е некадърен има търсене на услугата  и той има клиентела.

Ще ти дам примери за конфликти:
1. Някаква фирма  произвежда нещо, същевременно участва в Комисия, която оценява фирми  в бранша, коя фирма да вземе крупна поръчка на същото изделие.
2. Закупуваш стоки за фирмата, в която си назначен,  но от фирмата на леля си.
3. Служители от фирма Х, участват в работата на органите на клиент, използват позицията си за договаряне на бъдещо назначение на работа при клиента  за себе си или за колеги  от фирма Х.
4. Съпругата ръководи отдел, в който работи нейният съпруг.

Ако  брокер на продавача  е дал обява, някой клиент му реагира на обявата, това значи, че клиентът също търси брокер, там в обявата пише, че е брокер. По този начин той става брокер на двамата.  Ако някой не иска брокер, не трябва да звъни.  Или да звъни на обяви, където пише 'без комисионна от купувача', предполагам има и такива. Също да звъни на частни лица.

Ако има скриване на информация, говорим за нечестен брокер, което е морална характеристика, не конфликт на интереси.

Задължението към купувача, което се вписва в Посреднически договор, е да му намерят жилище от ....до... лева.  Ако му е намерил нещо скъпичко, но в тия граници, не е конфликт на интереси, а спазване на договор. Аналогично за Продавача. И ако има едно общо число в интервалите на двамата, може и сделка да има.