Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 56

Я да те питам ако ти като агент на продавача знаеш за някакъв дефект  в имота който не е лесно забележим, как ще постъпиш ако се появи потенциален купувач? И също така цената на която продавач е склонен да продаде или купувач да купи не е едно и също понятие с най- добрата цена. Покупко/ продажба на имот е най- стрсиращото нещо в живота на средно статистическия човек и при голям стрес е доста лесно човек да се подаде на чуждо мнение. Колко пъти сме чували компетентни мнения от типа “купувай че утре ще приемем еврото и цените ще скачат”.

Зависи какво имам в посредническия договор, ще спазвам договора/-ите си.  А ако съм добър брокер, би трябвало и продавачът да знае, че ако открия недостатъци, ще използвам информацията. Добрият брокер би трябвало да може да намира недостатъците сам. Ако скрие недостатъците може да се развали сделката...

Какво наричаш 'най-добра цена'? Добра за кого?  Цената, на която продавач продава и купувач купува е цената на сделката. Щом са се съгласили и има сделка, това е цената, добра, лоша, тя е.

Участниците на пазара сами взимат решението си. Могат да се съветват с когото искат, или с никой.
Да, стрес е, защото е голяма стойността на покупката, и не се прави всеки ден.

Постепенно ще дойде време, когато ще има повече вяра на фирмите-посредници.  А те ще си извоюват мястото с малко по-коректно отношение и качествена работа.

Еее, Томева, аз тъкмо се зарадвах на начинанието ти с твоите ИТ колеги/приятели, което описа в предния пост, и сега сервираш това.

От какъв зор сайтът ще е за агенции? Нали уж идеята е самият сайт (т.е. вие) да сте агенцията/брокера, и да замествате класическия брокер? Поне аз така разбрах нещата...
Иначе ако вашия сайт листва оферти на агенции, вие ще сте просто поредния имот.бг, олх.бг или там каквито са, само че с много по-малък обем обяви, което ще бъде голям минус.
ОК, ще бъдат ръчно проверени и подбрани, с контрол на качеството - супер. Ама това мене като продавач или купувач какво ми помага, след като накрая пак ще трябва да платя на брокер и да си мина по стандартната процедура. И тоя брокер ще си прибере парите, въпреки че няма никаква заслуга към "премиум услугата", която предлагате под формата на селектирани обяви.
Което води и към следващия проблем - ръчното преглеждане на всяка обява е огромна инвестиция на време и усилие, и ако се разраснете до някакъв по-сериозен обем, ще ви трябва човек или хора, които по цял ден само това правят - проверяват обяви, редактират, сравняват, разкрасяват... Ако просто ще листвате обяви като имот.бг не виждам точно какъв ще ви бъде бизнес модела, с какво ще печелите пари? (Всъщност аз и на имот.бг не знам какъв им е бизнес модела, не вярвам да печелят само малкото рекламки отстрани, които поне аз така или иначе не виждам поради адблокър.)

Според мене шансът ви е да предложите фундаментално различно "изживяване" на целия процес по сделката - селекцията и контрола на качество на обявите е само първата стъпка. Оттам насетне при потенциален интерес от страна на купувач влизате в ролята на консултант, питате го кое му е важно, кое не, показвате му плюсовете и минусите (много важно!) на имота от негова лична гледна точка (защото плюса за един е минус за друг). Ако страните искат може да помагате с оправяне на документи, евентуално преглеждане на договори и там целия набор класически брокерси услуги.
Ще бъде във ваш голям плюс ако предложите диференцирани цени според това колко и какъв тип услуги иска клиента - от най-базовото "листване на обява" до пълно съпътсвие през целия процес на сделката с всичките му особености. Защото различните клиенти искат различно, един човек който за 10-ти път купува и продава го боли фара за "съдействието" на брокера, него го интересува само да има достъп до купувачи респ. до оферти, и оттам насетне ще се оправи сам. Но в момента такъв клиент плаща същите 3% на брокера, както и някой друг, който му виси на главата със седмици.

Ако успеете да постигнете това, ще предложите качествено нова услуга на пазара, който в момента де факто е олигопол. Въпреки че има много играчи (повече от 2-3 колкото е класическата дефиниция на олигопол), на практика всичките са еднакви като условия, цени и начин на работа. ОК, някои може да са по-читави от други, което опира до човешкия фактор на самите брокери, но като цяло няма реална конкуренция в бранша. Конкуренцията е за turnaround, т.е. за обем сключени сделки за единица време, без оглед на средствата, с които се постига. Но никой не смее да се конкурира по цена, камо ли по "клиентско изживяване".

Според мен това е начина да пробиете, ако предлагате просто "още от същото" не си заслужава...
Ама те новите сгради, които се рекламират от агенции, се рекламират защото именно строителя ги е наел да ги рекламират. Това е чиста форма на аутсорсинг, когато инвеститора възлага на агенция да му промотира обекта - преди няколко дни бях писал точно за това. Почти винаги такива преложения са "без комисиона за купувача", което значи, че брокерът не печели на сключена сделка, а му се плаща да обслужва клиентите. Това е доста встрани от класическото брокерстване.

Какво значи ще използваш информацията? Ти като агент на продавача си длъжна да защитаваш неговите интереси. Ако споделиш за дефекта с купувача и той използва информацията за да намали цената, ти директно нараняваш интересите на продавача. Отделно аз като продавач ako споделя с теб като мой агент че съм склонен на отстъпка до 10% и ти дадеш индикация на твоя купувач само и само да направиш бърза сделка и да прибереш двойна комисионна а пренебрегнеш някой друг потенциален купувач който е готов да плати пълна сума за имота но по- ниска комисионна на тебе, това не значи че моите интереси като купувач са защитени по най- добрия начин.

Томева, пак стигнахме до "Ама в Германия е така!" като аргумент. Но ето че се появи аргументът "А в САЩ е иначе!". Защо да изберем Германия, а не САЩ като модел? Защото е това, което е в България ли, само като размер на комисионната? Дали пък в Германия, зад фасадата, достъпна за купувачите и продавачите, няма нещо по-сериозно, което ти и аз не го знаем? Примерно - репутация. Дали пък в Германия може да има фирми като Х и Y в България, за които минавалите през сделки знаят, че не са читави, но продължават да си работят и да "работят" клиентите? За САЩ пък да не говорим - там за уж прекалено горещо кафе ще те съдят и ще ти съдерат ---ризата от гърба?

Имот.бг печели от вип и топ обяви които са платени. За ваша изненада това са разходи на брокера

Гого, мерси за пояснението. Всъщност има логика, като с колите в мобиле.
Това обаче не променя останалото, което казах, че не ни трябва поредния сайт, който работи на същия принцип. Трябва ни друг вид посредническа дейност, която не води до споменатите от другите потребители конфликт на интереси, натрапване на ненужни/непоискани услуги, и така нататък, да не се повтарям.

Да, разходи за агенцията са, не за брокера. Но и аз си плащам (по спомен) 4-5 лв. за седмица, това за единична обява. Предполагам, че за агенциите тарифите са други, т.е. цената за реклама на 1 обява е по-ниска.

Все пак това са разходи за дейността - какво се очаква иначе, да не правиш разходи, а да имаш само приходи. Да речем, да не сложиш табела на кафенето си и да очакваш вътре да влязат клиенти.

Изобщо не е вярно, че когато някой звъни на обява от брокер, той автоматично става негов клиент.
За да станеш клиент на някой е нужен договор - постигане на съгласие, включително в устен вид.

Имотбг мобилебг, заплатабг… това са еднакви сайтове. Държат с от един не особено умен господин но е влязъл от рано в бизнеса и не може да го разкарат. За мен са кръгли идиоти, защото специално с имотбг могат да направят много неща и да заграбят пазарен дял от всички агенции.

Иначе, в сащ бях гледал ена платформа deal machine. Има точно разграфяване на картата на всеки имот и всеки продавач може да листне имота си за продажба и купувачите го виждат и му пишат директно. Също така всеки купувач може да изпрати мейл през платформата до определен адрес за да пита дали се продава имота. За да ги ползваш си плащаш месечна такса, а при продажба процента е доста по-малък от 3% заради обема. Така реално става p2p сделка.

Е то реално и в имот.бг доколкото знам всеки продавач може да си листне сам имота ако става въпрос. За мен големият проблем в имотните сайтове е малоумното описание на имотите, липсата на точно местоположение, липсата на снимки, на разпределителние, но това са все неща, които се попълват от пускащия обявата. Може би ако има сайт, който да отказва да публикува такива непълни обяви ще се супер. Аз предпочитам да има 5 обяви, отколкото 10 страници, от които трябва да отсявам боклука..

Ами то точно агенциите пускат обявите по този начин, гледаш снимки на храсти, тавани, тръби, и тотални измишльотини. Дори гледките през прозореца се избягват, сакън да не вземеш да разбереш къде точно е имота и да прескочиш брокера... а описанията в повечето случай ... майка плаче.

мой познати продадоха на добра цена земя, чрез имот. бг., с една проста обява... без брокер, агенции и други такива...цялото удоволствие им струваше 100 - на лева за скици, данъчна оценка... Купувача си плати на нотариуса...

Това е умишлено и целенасочено. Ако всичко беше ясно и точно, нямаше да има нужда от много обяви, нямаше да има нужда от брокери т.е имотбг и бролерите ще печелят по-малко. Те ни взимат пари, защото предоставят лоша услуга и нямат интерес да стане обратното.
По-малко обяви значи по-малко пари за имотбг.
По-ясни и точни обяви с адрес, значи ненужен брокер. За какво ми е брокер ако знам адреса и мога да се свържа директно с продавача? Ще си наема експертно лице и адвокат които ще проверят и извършат сделката.

Един нов сайт за да предоставя тази информация трябва да има месечен абонамент плюс 1-1.5% от цената.

Аз понеже търся къща, имам доста голяма успеваемост в издирването на адресите и си говоря директно с продавачите. Даже единия директно на огледа ми предложи отстъпка в размер на комисионата на брокера.

Няма спор, така е. Обаче ако брокерът ти каже "Ще ти покажа имота, но тогава и само тогава, когато подпишеш с мен договор" какво става? Имаме изнудван купувач. А ако купувачът му каже да си такова таковато и не го допуснат до имота, тогава имаме измамен продавач, който е лишен от сделка.