Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 57

Лично познавам такъв човек. Е, събираше не за да инвестира, а да си купи жилище без да взема кредит, но все пак...

Какво си купи?

Двустаен в кв. Витоша, ако не ме лъже паметта. Поне с акт 16. Но за тези години предполагам е пръснал още доста по квартири.

Е Станция, бива ли такова нещо, не съм очаквал от теб

Статията и аз я четох днес, скролвайки през сайта на Дневник. Като цяло всичко е вярно, на теория, единствено не съм съгласен с изначалната аксиома, че пазарът се движи главно от купувачи с цел инвестиция (в смисъл класическа инвестиция - такава при която искаш да максимизираш ROI). Разбира се няма официални данни, но доколкото съм чел делът на инвестиционните купувачи е между 15 и 25%. Което не е малко, но не е и много. Останалото е смес от изсветляване на кеш със съмнителен произход (което е пак вид инвестиция, доколкото не е за лично ползване, но е инвестиция при която не те грее много каква ти е възвръщаемостта),  от "органично" търсене (такива като мене, които просто сега им е дошло времето), и такива които са искали да купят след 1-2-3 години, но като виждат накъде отиват нещата и бързат да е сега. Групи 1 и 3 (класическа инвестиция и за собствено ползване) са долу-горе константа и ще ги има винаги. Група 2 рано или късно ще започне са свършва скрития кеш, а група 4 с избързаните покупки са тези, които най-рязко ще изчезнат от пазара след известно време и ще дойде поохлаждане. Въпросът е само колко ще бъде това "известно" време.

Между другото е важно да се обърне внимание, че "статията" е платена публикация, демек реклама, а не редакционно съдържание. Какво точно се рекламира обаче не е съвсем очевидно на пръв поглед. В началото мислех, че това "Експат Капитал" е вид/клон на в-к Капитал, към който принадлежи и Дневник, но се оказва, че това е фирма за управление на пари (asset management), която няма нищо общо с изданието Капитал. И така вече всичко си идва на мястото и става повече от ясно защо вербуват читателя да не инвестира в имоти. По някаква ирония това може да се окаже една от най-полезните в парично изражение реклами...

Преди няколко месеца, няколко различни строителя/инвеститора, на въпрос каква част купуват с банкови кредити и каква в "брой". Отговора им беше - много малък процент с банков кредит - масово ги имат парите. На втория въпрос, отново бяха единодушни, все едно са се наговорили - какъв процент от хората казват, че го взимат с цел инвестиция и каква с цел живеене - отново близо 80% с цел инвестиция. Поне това е моя рисърч, от началото на 2021. Аз лично останах с впечатление, че масово се купува с цел "инвестиция", което подкрепя тезата, че хората теглят средставата си от банките и ги вкарват в имоти. И последно - какво съотношение е търсенето на двустаен и тристаен - масово двустайните са за инвестиция, при тристайните е малко по-балансирано.

Юлиан, честно казано не помня аз къде го четох това, беше пак в някой линк постнат тука във форума, ама не знам в кой сайт беше статията. Май беше в категорията интервюта с брокерски агенции.

Със сигурност има огромна разлика в процентите според зависи кого питаш и най-вече в кой сегмент на пазара. При двустайните е ясно, че е за инвестиция - първо че на повечето хора скътаните кеш пари не стигат за повече от 2- или 3-стаен апартамент. И второ кой си купува двустайка за дългосрочно собствено ползване? Това не е семейно жилище. На всеки от нас ни е трябвал в някакъв момент от времето такъв апартамент, но за кратко и сме го ползвали под наем, защото не си заслужава хамалогията да купуваш, ремонтираш и обзавеждаш.

И понеже малките апартаменти са "вървежни", затова и това се строи. Което аз го усещам болезнено от първа ръка, защото търся апартамент 200+ квадрата, поне 4-стаен, ако не и повече, каквито са страшно малко на пазара, а пък от тях читавите са още по-малко. В този дял не вярвам да има значително търсене за инвестиция, просто защото няма пазар под наем за такива жилища.

Също така като казва някой "за инвестиция" е много важно да се уточни дали има намерение наистина да инвестира, т.е. да развива рентиерски бизнес, или иска просто да го остави да седи така, докато му потрябват парите и тогава да продаде.

Други статистики показват че 60% от купувачите ползват ипотека. Големия ръст на кредити в бнб също подкрепя тази теза.
Пак ще подчертая че логиката за освобождаване от пари в банка няма логика. При сделка парите така или иначе остават в банковата система, просто се сменя собственика им. А при кредитиране дори се увеличават, което е зле за банките, но явно наличието на кредит компенсира наличието на депозит. Един вид банките се борят една с друга за макс кредити и мин депозити, но като цяло ако разглеждаме банковатасистема като скачени съдове с тръбопроводи, по които текат пари, наливането на още пари се влива отново вьсистемата и тя ще се пръсне заради налягане. Метафорично

Инфото от тази статия не знам дали е вярно, все пак е 24 часа, но се шокирах
https://m.24chasa.bg/novini/article/10271607

вярно е, материалите поскъпват, като прибавиме и високите цени, може да станат практически непродаваеми новопостроените със скъпите материали жилища.
Строителите сигурно ще почиват няколко години.

Аз не мисля, че е вярно или поне не в мащаб. Някакви случаи вероятно има, но съвсем не и масовият да е такъв.
Колко спрели строежи има покрай вас от тези, които са започнати последните година-две? Покрай мен - няма. В районите, които посещавам често, също нямам наблюдения за спрени строежи.
А тези, за които се сещам, са поради съдебни спорове.
Буферите в печалбата смятам са достатъчни и в тази хипотеза предполагам ще поемат напрежението.

Еее, голяма работа. Някой друг ще ги купи, българите имат пари.
Всички знаеме как това ще свърши с масови фалити, гърмежи и влошаване на кредитните условия и изведнъж както имаше много пари, така и ще изчезнат, защото тези пари са дошли от кредити и ще си идат за кредити. Общия размер на кредита по света е над 300 трилиона долара. Който си мисли, че при такъв огромен дълг може да има постоянна, дълга инфлация или хиперинфлация, само защото фед бил напечатал 4 трилиона долара а ецб 2, е кръгъл идиот.

Гого, струва ми се, че не си много наясно с макроикономиката

Да, май чух някой да обяснява, че при инфлация се стопяват дълговете.