Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем! - тема 7

И KBC и ОББ.

Имам въпрос как сте намерили такава квадратура за 126 хил.лева ?
от брокер или частно лице?

Здравейте. Живея в малък град /20 000души/. При нас специално в по-кофти кварталите има и по-евтини, но аз държах на определени критерии /брой спални, ТЕЦ и асансьор/. Търсенето е голямо, предлагането ограничено и продавачите си слагат цени както им хареса. Следя пазара всеки божи ден от повече от година, преди това по-рядко. Главно онлайн - олх, фейсбук обяви , сайтове на агенции, чси имоти и общински имоти. В нашия случай пуснах обява в групата на града с търсенето ми и ми отговориха около 10 човека, които преди това май не бяха пуснали обяви в интернет. Ходих на 4-5 огледа. Самото жилище, което избрахме, продавача сподели, че ще го напуска сега /м.Април 2023г./ , но просто е решил да види дали ще има интерес /пуснах търсене м. декември 2022г/. Беше си чист късмет намирането. Ние бяхме решили категорично , че не можем да си позволим да купуваме с помощта на агенция, понеже продавачите и агенциите пускаха едни и същи обяви в интернет. /При единия оглед мога да дам пример: Цена от агенция - 125 000лв , цена от продавач - 120 000лв/ При нас специално нямаше смисъл да търсим помощта на агенция. Да, категорично заявявам, че събирането на документи, обикалянето на институции и чакането е много. Агенцията можеше да ми спести много време и разхождане, но нямах възможност да отделя тези 5 хил. лв. за да ми свършат работата.

Ама те тези 5000 лв не са горницата на агенцията, към тях се плаща отделен комисион. Много често агенциите завишават цените, за да може като се стигне до преговори за цената, да свалят до цената, продавача им е подал, че търси.

Не е точно така- много често комисионната е включена в цената и агенцията тръби БЕЗ КОМИСИОННА ОТ КУПУВАЧА. А тя вече си е начислена.

Тук най-вероятно става дума за двойната комисионна - 5 К отгоре на цената, защото продавачът не дава комисионна и после още 5 К от клиента - регулярната комисионна. Чиста работа.

Къде сте видели сделка, в която купувача превежда парите на брокера? Купуваш апартамент за 125 000 лв, превеждаш на продавача 125 000 лв. Какви двойни комисионни?

titka2,
поне от две години комисионна на брокера плащат и продавачите. В същия размер като купувачите - 3 %.

Да, знам, сключила съм 3 сделки за апартаменти последните 2 години.
Въпросът е, че няма как брокера да си заложи комисионната в цената на апартамент, който продава. Комисионната се плаща отделно. Продаваш имот за 125 000 лв - получаваш 125 000 лв като продавач. На тези 125 000 лв плащаш 3% комисионна (или друг процент, зависи как си се разбрал - 3% на 125 000 лв са 3750 лв, 3% на 120 000 лв са 3600 лв. ). Не му даваш 5-те хиляди лева горница, понеже ти си търсел 120 000 лв, а той е успял да го продаде на 125 000 лв. Това се опитвам да обясня.
Изключително често се случва, когато се пуска имот за продажба през брокер, да се завиши цената първоначално, за да има възможност за редуциране в цената в последствие - или при слаб интерес или защото купувачите почти винаги натискат за отстъпка в цената.

Лично заапартамент, който купих от инвеститор, видях обява от брокер, с 3% отгоре на продажната цена, като беше обявен пак без комисионна за купувача.
Брокерът на продавача се разбира с продавача да включат комисионната към цената, защото звучи по-съблазнително като обявиш, че отделно имкомисионна. След сделката продавачът дава на брокерът въпросните 3%, които е получил от продажбата.

Някой събирал ли е кредити в 1?
Имаме 2 потребителски, искаме да теглим ипотечен и ми предлагат да ги съберем в 1 кредит. Първи кредит го плащаме вече 4 години, а втория 2 години.
От самата банка, в която са кредитите НЕ ни препоръчват да ги обединим, а да си теглим отделно ипотечен. В останалите банки, които питаме препоръчват обединяване.
Много ми е объркано.

Чувала съм за подобна практика, но не съм виждала лично. Продавачът иска ХХХ пари и от тях не дава комисионна. Разбират се с брокера, че ако продаде с горница, ще си вземе комисионна от нея (като сума, не като процент от горницата). Купувачът си плаща своята комисионна отделно. То, така или иначе все купувачът плаща общият %.
Точно на този принцип са Home to you, само дето направо купуват те имота, а после си го продават с надценка. Тази надценка, намалена с разходите по придобиването и данъците, си е тяхната печалба/комисионна. Т.е. на клиента му излиза относително още по-скъпо да купи от тях.

От една страна банкерите имат интерес да вземеш голям кредит от новата банка, но и ти трябва да си пресметнеш твоя интрес, няма рецепта кое е по-изгодно, защото зависи от конкретния случай. Тряба да си направиш план, щом ще теглиш и ипотечен, за колко години смяташ да върнеш трите кредита реално (без извънредни обстоятелства, ако всичко е така, както сега).  И теглиш чертата и виждаш колко би платила на банката лихва в единия или дригия случай и тогава е ясно кое ще избереш.
Потребителските са с големи лихви и там се плаща много на банката. Ипотечните са с по-малка лихва и може да се окаже изгодно.

ВАРИАНТ 1 с три кредита
Ипотечен 100000 за 10 г, лихва 2.7%--месечна вноска 951лв,  връщаш на банката 114 218,54 лв, загубваш 14 218,54лв
Потребителски1: 10000 за 5г, лихва  5.5%--месечна вноска 191,01лв, връщаш на банката 11 460,70 лв, загубваш 1 460,70лв
Потребителски2: 20000 за 6г, лихва 6%---месечна вноска 331,46 лв, връщаш на банката 23 864,96 лв, загубваш
3 864,96 лв
общо загуба:19 544.20 ля

ВАРИАНТ 2 с един обединен ипотечен кредит:
Ипотечен 130000 лв, лихва 2.7%, за 10 г - месечна вноска1 237.37 лв, връщаш на банката 148 484.10 лв, загубваш  18 484.10  лв  в лихви

Тези сметки можеш да си направиш с ипотечен калкулатор- има много в интернет.За да го направиш, ти трябват сумата, годините и лихвения %. После от резултатите на калкулатора  сравняваш общо върнатата сума и размера на лихвите(за теб загуба)
В горния пример се оказа, че ще спечелиш някъде 1000 лв от тази операция. Аз не бих го направила, защото печалбата е малка, в сравнение с това, че ще ми стои една по-голяма сума (130000) като главница, ще ми бъде по-дълго ипотекирано жилището, в един нов кредит (13000) банката взима най-много лихва от теб в първите години, имам предвид, че 'стар'кредит е по-добре от нов (не във всички случаи е вярно), може да дойде и риск-- да се повишат като цяло лихвите (примерно това 2,7%) и оставам с един голям кредит, но този риск е и за двата случая. Банката, какво и пречи, че имаш потребителски, ако имаш финанси да си плащаш вноската?

Има  и едни тънки моменти, че в рамките на плащането на един кредит ( в твоя случай потребителските) ти вече си платила голямата част от лихвата в началото. Попитай банаката си , "колко още лихва имаш да им плащащ до края на кредита си", а "колко общо си трябвало да платиш"? И ще ти стане ясно. Ако е останало да платиш само, напр.  10% от дължимото, остави си го този кредит.

Pepina, много благодаря за изчерпателната информация. Много ми е полезна и ще се съобразя с написаното. 🙂

Здравейте,

Обмислям рефинансиране от Булбанк към банка с по-добри условия. За момента съм се спряла на ЦКБ и Алианц, може би и ОББ -  като ЦКБ предлагат към 2600лв по-малко първоначални такси, но към Алианц ме тегли застраховката живот. В ЦКБ застраховката живот е към ЦКБ живот, което някак не ми вдъхва вяра. Към ОББ е ДЗИ . Алианц ми се вижда най-надеждния застраховател, но нямам опит.

Моля за мнения, особено важно ми е застраховката живот да е читава и да знам, че може да се разчита.

Дали някой има опит с настъпване на застрахователно събитие при ипотека и да е доволен от застрахователя? Като знам как мотаят при допълнителното здравно осигуряване...