Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 61

  • 41 259
  • 719
  •   1
Отговори
# 555
  • Мнения: 2 290
Добре де, инвеститорите ясно, че препродават и така печелят, а рентиерите от какво печелят? Явно не от наеми, защото както многократно беше коментирано, наемите изобщо не следват покачването на цените на имотите. Един имот, който не се ползва и не се отдава под наем, е разход. Имотът дори и да си покачва стойността заради общо покачване на цените, пак има разходи в кеш за данъци и подръжка.

В моя квартал в София има огромен недостиг на паркоместа. Гаражите гонят 20000€, паркоместата в подземни гаражи 15000€. Наемите обаче вървят около 100 лв на месец. Не ми звучи като особено рентабилна инвестиция.

# 556
  • Мнения: 28
Цените са високи, защото няма предлагане. По-точно няма предлагане, защото всичко се изкупува още на проект преди дори да е одобрено строителството и това не се прави от хора, които си купуват жилище а от инвеститори и рентьори. Преди 20 години, когато бяхме 8 милиона сме имал 3.7 милиона жилища. Днес имаме 4 милиона жилища и 6.9 милиона жители, но така ще бъде, като има хора с по 3 и повече празни апартамента.

Това е така спор няма и това са хора които са поколения наред и имат капитал. Но тези хора главно купуват малките имоти(2-3 стаен или не големи квадрати) за да се отдава под наем. Но тези хора нямат неизчерпаем капитал а и идва момента когато вече имаш адски много и не е много умно да слагаш всичките яйца в една кошница. Няма и да коментирам цените на материалите и преравнителните пари които ще трябва да дойда отнякъде за тези имоти. След това и момента в който е готов и трябва да го обзаведеш и сметката идва много солена(поне в момента). И как слагаш цена на този имот в БГ. Дал си адски много пари за всичко и няма да го пуснеш за 500-600лв наем. За по-висок наем даже няма да говоря защото тогава трябва да е луксозно обзаведен.

Лично знам за блок в който от 20-тина апартамента 8 са директно на 1 собственик и стоят празни. Когато излязат на било то за продажба или под наем няма ли да има пренасищане на пазара питам аз. Това няма да са единични случаи защото тези инвеститори най-вероятно са в едни среди и е всеки срещу всеки. Бизнес е все пак и то не евтин.

# 557
  • Мнения: X
Не знам дали има обяснение, освен да взимат повече апартаменти и затова не вдигат наема. Едно е да пуснеш само 1 под наем на 1000 лева, друго е 2-3 на същата сума. Ако са 3 това са 3000 лева, една все още много добра заплата за София. Просто имам чувството, че рентиерите накупиха повече имоти, без да мислят за разходите, "щот то ново", "сам ще се изплати от наема" и т.н. Grinning

# 558
  • Мнения: 5 735
Добре де, инвеститорите ясно, че препродават и така печелят, а рентиерите от какво печелят? Явно не от наеми, защото както многократно беше коментирано, наемите изобщо не следват покачването на цените на имотите. Един имот, който не се ползва и не се отдава под наем, е разход. Имотът дори и да си покачва стойността заради общо покачване на цените, пак има разходи в кеш за данъци и подръжка.

В моя квартал в София има огромен недостиг на паркоместа. Гаражите гонят 20000€, паркоместата в подземни гаражи 15000€. Наемите обаче вървят около 100 лв на месец. Не ми звучи като особено рентабилна инвестиция.

Ама четете ги тези теми, поне 1000 пъти се писа.
Отдаването под наем е последна функция на повече от 1 имот.
Разходите за празен имот в България, са смешно малки.

# 559
  • Мнения: 53 096
Един имот, който не се ползва и не се отдава под наем, е разход. Имотът дори и да си покачва стойността заради общо покачване на цените, пак има разходи в кеш за данъци и подръжка.

Така е само на теория. Данъците и другите разходи са няколко стотин лева годишно, а покачването на цената в последно време е с по няколко хиляди годишно. Просто факт.

# 560
  • Мнения: 28
Добре де, инвеститорите ясно, че препродават и така печелят, а рентиерите от какво печелят? Явно не от наеми, защото както многократно беше коментирано, наемите изобщо не следват покачването на цените на имотите. Един имот, който не се ползва и не се отдава под наем, е разход. Имотът дори и да си покачва стойността заради общо покачване на цените, пак има разходи в кеш за данъци и подръжка.

В моя квартал в София има огромен недостиг на паркоместа. Гаражите гонят 20000€, паркоместата в подземни гаражи 15000€. Наемите обаче вървят около 100 лв на месец. Не ми звучи като особено рентабилна инвестиция.

Ама четете ги тези теми, поне 1000 пъти се писа.
Отдаването под наем е последна функция на повече от 1 имот.
Разходите за празен имот в България, са смешно малки.

Разходите са смешни в момента. Ще дойде когато искаме да сме европейска държава и ще вдигнат данъка с доста. Тогава няма да е рентабилно да го държиш тоз имот под каквото и да е форма. И като се листнат тези имоти ще стане интересно.

# 561
  • Мнения: 53 096
Разходите са смешни в момента. Ще дойде когато искаме да сме европейска държава и ще вдигнат данъка с доста. Тогава няма да е рентабилно да го държиш тоз имот под каквото и да е форма. И като се листнат тези имоти ще стане интересно.

Може и да дойде някой ден, ама няма да е скоро. А може би и изобщо няма да дойде. Същото важи и за данъка върху селскостопанските земи и доходите от тях.  Само правителство камикадзе може да реши да го направи.

# 562
  • Мнения: 46
GerKa99, инвестицията не е само препродаване, ако беше нямаше да има проблем. Проблемът е в това, че хората просто купуват жилища и ги заключват, за да си спасят спестяванията от инфлацията понеже не знаят как даги инвестират. Наемите винаги ще са доходносни, ако ще и 50г да стигне времето на изплащане на едно жилище, то пак ти носи печалба и в същото време можеш да го продадеш на вече индексирана цена след X години.

x7team, тези хора с по няколко апартамента, ако ги пускат под наем, няма да имат никакъв проблем през няколко години да добавят по още един към списъка. Другия вариант е просто да продават един завършен и с парите да купуват два на зелено. Това също е начин да увеличат броя на имотите си. Ще има колапс, ще има много голям колапс след 20-30г, след като се стопяваме с по 900к на всеки 10г, а всяка година строим десетки хиляди нови жилища. Лошото е, че тези, които днес имат нужда от жилище трябва да плащат безумни цени.

# 563
  • Мнения: 4 439
А за кво им е на тези купили с кеш да продават в момент когато пазара е зле? Те имат лукса да продават когато искат, например в момент като текущия. Дори и да им изскочи някакъв зор ще продадът един имот, не всички.
Пазара винаги се е обръщал и ше се обръща заради форсирани продавачи, които изобщо не липсват и у нас, а именно такива с кредит.

# 564
  • Мнения: 28
x7team, тези хора с по няколко апартамента, ако ги пускат под наем, няма да имат никакъв проблем през няколко години да добавят по още един към списъка. Другия вариант е просто да продават един завършен и с парите да купуват два на зелено. Това също е начин да увеличат броя на имотите си. Ще има колапс, ще има много голям колапс след 20-30г, след като се стопяваме с по 900к на всеки 10г, а всяка година строим десетки хиляди нови жилища. Лошото е, че тези, които днес имат нужда от жилище трябва да плащат безумни цени.

Това е така спор няма.

Но имам странното чувство че доста хора са на този принцип от много години и трупат имоти. Отделно че когато направиш портфолио от 4-5 апартамента ти може да ги представиш пред банката и да ти отпуснат много пари за тях. Тези пари ги набиваш на зелено в нов блок и взимаш 10 апартамента примерно с голяма отстъпка от строителя. Някои за спекула някои за наем. Наем-а нисък в сравнение с това което иска банката. Вдигнат лихвата още вода гълташ.

Мисля си че момента идва и ще е доста по-малък от 20-30г.

# 565
  • Мнения: 4 439
Момента е до 1-2г според мен, но едва ли ще паднат с повече от 20-25% т.е ма нива от 2019. Иначе голям срив ще има след години ако фундамента не се промени т.е не се заселят нови хора от мургавитв и черните. Тогава ще е рентиерски рай.

Иначе, няколко апартамента не вършат работа за пред банка. Тя гледа кешовица и трудов договор основно. Не е като в сащ. Можеш да ипотекираш твой имот, за да купиш друг, но пак основния фактор е доход а той се максва в даден момент с 1-2 ипотеки.

# 566
  • Мнения: 2 146

…. С портфолио от 4-5 апартамента ти може да ги представиш пред банката и да ти отпуснат много пари за тях. Тези пари ги набиваш на зелено в нов блок и взимаш 10 апартамента примерно с голяма отстъпка от строителя.

Аз писах преди, че това което се наблюдава е окрупняване и съсредоточаване на имотната собственост в група собственици, както е на много места по света), но преобладаващото мнение тук бе, че повечето купуват основно жилище.

# 567
  • Мнения: 2 290
Фрау Клау, можеше просто да поясниш кои са тези функции?? За мен покупката на имот или 2 основни функции - за собствено ползване (за семейството) или за инвестиция = защита от инфлация/ печалба/спекула (чакаме имота да appreciate -не и да препродадем) или пасивен доход (отдаване под наем).Какво точно изпускам?

# 568
  • Мнения: 28
Момента е до 1-2г според мен, но едва ли ще паднат с повече от 20-25% т.е ма нива от 2019. Иначе голям срив ще има след години ако фундамента не се промени т.е не се заселят нови хора от мургавитв и черните. Тогава ще е рентиерски рай.

Иначе, няколко апартамента не вършат работа за пред банка. Тя гледа кешовица и трудов договор основно. Не е като в сащ. Можеш да ипотекираш твой имот, за да купиш друг, но пак основния фактор е доход а той се максва в даден момент с 1-2 ипотеки.

Ами честно казано аз ще съм доволен на тези нива а и то зависи колко на зор ще са другата страна. Фундаментално сме прецаки отвсякъде.

Иначе пред банката ако имаш фирма и т.н и плащаш данъци на тези имоти може доста да облажиш като пари за 'инвестиция' в други имоти.


…. С портфолио от 4-5 апартамента ти може да ги представиш пред банката и да ти отпуснат много пари за тях. Тези пари ги набиваш на зелено в нов блок и взимаш 10 апартамента примерно с голяма отстъпка от строителя.

Аз писах преди, че това което се наблюдава е окрупняване и съсредоточаване на имотната собственост в група собственици, както е на много места по света), но преобладаващото мнение тук бе, че повечето купуват основно жилище.

Те се окрупяват в големите градове като София, Пловдив, Варна. В по-малките областни градове хората взимат жилище за собствено ползване като и там има засилване на цените.

Тук е трудно да си крупен рентиер защото наемите са ниски както и възможностите на хората в момента. А и сме една от нациите с най-много лични жилища на глава от населението(90% някъде гледах)

Последна редакция: нд, 15 май 2022, 20:06 от x7team

# 569
  • Мнения: 5 735
Фрау Клау, можеше просто да поясниш кои са тези функции?? За мен покупката на имот или 2 основни функции - за собствено ползване (за семейството) или за инвестиция = защита от инфлация/ печалба/спекула (чакаме имота да appreciate -не и да препродадем) или пасивен доход (отдаване под наем).Какво точно изпускам?

Изпиране на пари или тяхното осветляване.
Купуваш кеш със сиви пари на данъчна оценка 10 имота, продаваш след 2 години по реални цени и си реален милионер с чисти пари.

Общи условия

Активация на акаунт