Обсъждане на имотни обяви-29

1/ Влизаш в онлайн регистъра на НАГ за Разрешения за строеж и търсиш община Слатина, местност Редута, времево - примерно последните 2-3 години.
2/ Тръгваш да обикаляш по уличките над бул. Ситняково в района над МОЛ Сердика - описанието в обявата може да е подвеждащо и хич да не е близо до мол-а.

Ето, пуснах в регистъра на НАГ на търсачка от 01.01.2019 г. до днес, район Слатина, местност Редута и ми излязоха 64 записа.
https://nag.sofia.bg/RegisterBuildingPermitsPortal/Index
Част от тях са разрешенията за преустройства, надстрояване/пристрояване и като ги отсееш, стават по-малко. Цъкваш в първата колона (№ на Разрешението за строеж) и се показва линк към разрешението, има приложени сканирани документи, примерно това
https://nag.sofia.bg/RegisterInfo/Info?url=AuQ3UkRDMkg=

В каченото разрешение за строителна линия има името на инвеститора, с адрес, а по номера на КККР намираш в Гугъл и точния адрес. След това обикаляш. Кооперацията на снимката е завършена поне на Акт 14-груб строеж, т.е. разрешението за строеж е поне отпреди 1 година, т.е. не е нужно да обикаляш адресите, които са от една година насам, няма да са успели да стигнат до груб строеж. Но пък най-новите разрешения за строеж, ако ги обиколиш и си харесаш място, имаш шанс да намериш подходящо жилище, ако се свържеш с инвеститора - по данни от разрешението за строеж или от информационната табела на място.

Благодаря, много полезна информация!

Не мога да повярвам, че се налага да го казвам, но... ако в обявата е даден адреса на строежа, няма какво да търсиш, ти вече знаеш къде е. Само че няма обява от агенция с дадено точно местоположение, именно за да не ги прескочиш. Единственото изключение е когато са обслужваща агенция на инвеститора, тогава купувача не плаща комисиона и съответно те нямат какво да губят. Тогава си има адрес, номер, даже и пинче на картата слагат.

Единия начин е този, който каза Мандаринка, само че там се опасявам, че много бързо ще те заболи главата (от собствен опит казвам). Документацията, която е в НАГ, е силно формализирана и юридическа, и да прегледаш 60 потенциални кандидата не е малко. Освен това няма шарени картинки, в най-добрия случай само скица, а ти единственото, което имаш, е една снимка (по-точно анимация как би трябвало да изглежда). Този начин е по-лесен за хора с опит, които знаят как да търсят и какво да гледат.

На твое място просто бих си избрал един неделен следобед като днешния, с цел да няма много трафик по улиците, качвам се на колата и минавам с 30 надлъж и нашир по всяка улица в квартала, гледайки за нещо което мяза на тая снимка. Кварталът не е голям и за половин час ще го обиколиш целия. Ако обявата е поне минимално вярна и сградата е пред акт 15, трябва вече да прилича на снимката. И през тази обиколка ще си набележиш сигурно и още няколко сгради, които ти харесват и които може да ги няма в имот.бг.

В краен случай слизаш от колата, хващаш първия местен чичка и му тикваш под носа снимката на сградата и го питаш къде е.
Ами има и доста такива брокери, да. Затова ти казваме да вземеш нещата в свои ръце. Иначе само ще те баламосват, ще ти предлагат неща, които не искаш, ще ти досаждат, ще ти пречат на пряката комуникация с продавача, и накрая ще искат и пари за това.

Е, мисля си, че за час-два онлайн могат да се пресеят около 40 разрешения за строеж. Не съм написала, че по адрес или КККР номер на парцела може да се види в Гугъл мапс къде е мястото, което елиминира вероятно поне половината адреси (не е близо до мол-а, в Редута е, но е с лице към Ботевградско шосе/Подуене гарата и т.н.). Реших, че се подразбира.

Така или иначе този алгоритъм позволява да се следят и новоиздадените разрешения за строеж по определени квартали и да се търси контакт с инвеститора на много ранен етап, когато потенциално има по-голям избор на свободни жилища. Често, особено в най-търсените локации, като заградят и сложат табела (което се случва известно време, може да е и повече от няколко месеца след разрешението за строеж) с инвеститора на място, вече има останали малко свободни жилища, с някакви кусури или пък само най-големите, за които купувачите са по-малко (заради цената). До нас така се случи - като заградиха и сложиха табела, влязох в сайта на инвеститора и бяха останали или кофти партерни апартаменти, или големи такива на върха на тортата.

... или другата класика, собственика на земята, който я е продал срещу процент от сградата, по право си избира какво иска още на чертеж, обира най-хубавите апартаменти, и оттам насетне клиентите лапат плявата...

В регистъра на разрешителните, като кликнеш на линка в колоната стоеж/обект, ти отваря направо карта къде се намира адреса.

Има и друго. Дори ако попаднеш на напреднал строеж, и/или разпродаден, вече като имаш контактите на строителя може да го питаш за други строежи, които тепърва започва. А строителите обичат да строят в едни и същи квартали (изграждат връзки с общината, опознават добре района, по-лесно си местят машините, сходни цени на терена, съобразено качество и цени при продажбите, движат се паралелно 2-3 обекта със застъпване от няколко месеца, огледи, надзори) и тн и тн и тн. Та като вземеш телефоните на 10ина строителя в твоя (харесан) район, има шанс да излезе нещо.
И пак се повтарям, на който не му се занимава, и не иска да рискува няколко часа личен труд, хвърлен напразно, да ползва брокери.

Too bad, че с брокери ще хвърли много повече часове много по-безсмислен труд. И пари.

Имах подобен случай с една нахална брокерка. Звъня и питам за обява на груб строеж и тя директно ми каза, че първо трябва да отида в техен офис да подпиша протокол за оглед с клауза, че ако купя дължа комисионна на тях и тогава всякаква друга подробност ще ми се предостави. То беше малко смешно, защото кварталът не е голям и се вижда сградата в строеж, ама да не изпуснат комисионната. Така или иначе я отсвирих, не обичам да контактувам с нелюбезни тарикати, давам парите си с кеф за точно и професионално изпълнена услуга.

Ето този линк може да ползвате, за да видите разрешенията за строеж - https://govalert.eu/sofia-nag/!52474,128973,12/210429,220429/f1111111111

Те тези брокери явно нямат договор с инвеститора на сградата. Ако имаха, щеше той да им плаща комисионна и нямаше да ламтят и от теб да вземат.
То така всеки може да пусне обява с картинки и да те хване да подпишеш преди да си разбрал къде е сградата - после като отидеш на място, може и да видиш там табела "продава директно от инвеститор" ама късно.
И аз, ако търсех имот на зелено, бих се хванал един свободен ден да обиколя квартала, който ме интересува.

И за мен в общия случай е тъпо да купуваш на зелено от брокер. Казвам в общия случай, защото съм чувала, че понякога строителят/инвеститорът не искат да се занимават и имат ексклузивен договор с брокер. Но според мен е много рядко и най-често нямат нищо против да продадат без да плащат комисион на брокер.

Днес ми се обадиха от агенцията и ми казаха къде се намира строежа, ул. Георги Пеячевич 2.
Нямах възможност да говоря по телефона и не съм питала нищо. 
Минах да погледна мястото и не ми хареса, така че няма да се занимавам повече. Табела обаче нямаше. Само на преградни винили пишеше името на строителя.

Някои инвеститори/строители работят ексклузивно с брокерска агенция и се договарят дали да работят с комисион или без за крайния клиент. При обичайният случай, когато се работи без комисион е очевидно, че се представляват интересите на инвеститора, но то е и логично в крайна сметка. Аз като търсих имот преди няколко години попаднах само на един инвеститор, който работеше ексклузивно  с агенция, която си търсеше комисион от купувача и директно ги зачеркнах. Най-малкото от маркетингова гледна точка да си го калкулират в цената. Много дразнещо.
Много ценни съвети са дадени в последните коментари. На зелено комисион не бих платила за нищо на света, но адвокат е абсолютно задължително-собствен адвокат, не на инвеститора, който да прегледа договора и документацията.
На имота, който закупих тогава, попаднах по много комерсиално-банален начин: бях се абонирала за нюзлетъра на брокерската агенция и обявиха предварителни продажби на проекта. На място физически заградиха чак май след 7, 8 месеца със съответни табели и обозначения с контакти на инвеститора, но почти не бяха останали свободни имоти.

Длъжни са по закон да имат табела, но може да не си я забелязала, някой са доста малки.
Ако си сигурна, че нямат може да пуснеш един сигнал към общината да ги глобят - https://call.sofia.bg/. Мен са ми много съмнителни такива строители дето се крият кои са.