Публикувана: 13 окт. 2022, 20:39 ч.
Последно мнение: 10 ноем. 2022, 09:02 ч.

Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 66

32 158
743
1

Отговори

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Какви са основните проблеми на жилищните райони около София?
Какви са предимствата и недостатъците на това да живеете в къща вместо в апартамент?
Какви са основните причини за нарастващото търсене и покупка на имоти през последните години?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Какви са основните проблеми на жилищните райони около София?
  
  Основните проблеми в жилищните райони около София включват лошото състояние на инфраструктурата, липса на тротоари, канализация, вода и неравни пътища. Това създава трудности за живеещите в тези райони, които се оплакват от липсата на удобства и високите разходи за поддръжка.
- Какви са предимствата и недостатъците на това да живеете в къща вместо в апартамент?
  
  Живеенето в къща осигурява по-голям комфорт, пространство и възможност за градинарство, докато апартаментите са по-подходящи за тези, които не искат да се занимават с градинарство и предпочитат по-ниски разходи и лесна поддръжка.
- Какви са основните причини за нарастващото търсене и покупка на имоти през последните години?
  
  Увеличеното търсене и покупка на имоти се дължи на повишаването на заплатите, ниските лихвени проценти, страха от инфлация и спекулациите, както и необходимостта от по-големи жилища след преминаването към дистанционна работа поради пандемията. Освен това хората търсят по-големи жилища с достатъчно пространство за работа от вкъщи и за техните деца.
- Какви са основните причини за по-строгите условия за отпускане на нови заеми?
- Какви са сивите сделки, споменати в дискусията?

# 360 25 окт. 2022, 17:24 ч.

Мнения: 4 228

Защо губиш веднага? Губиш ако продадеш. Товаважи завсички активи. Друг е еъпроса ако си принуден да продадеш на загуба.

# 361 25 окт. 2022, 17:27 ч.

Мнения: 10 855

губиш когато имаш високи разходи и ангажимент

# 362 25 окт. 2022, 17:33 ч.

София
Мнения: 4 668

Цитат на: chris78 в вт, 25 окт 2022, 16:53

Цитат на: Черна станция в вт, 25 окт 2022, 16:16

- Загубата от имот се вижда чак когато го продавам. Докато съм вложила само някакво самоучастие и тепърва ще изплащам нищо не се знае. Ако тези 20% са 100 000 аз нищо не губя - вложила съм 100 000. И после какво значи да падне цената? Че ще платя 23% по-малко ли? Или че ще платя все едно не е спаднала, а той всъщност ще е по-евтин?
Не знам, не ми е ясен примера ти какво иска да ми каже.

Числото 23% дойде от теб - като пример, че такъв спад не би бил катастрофален.
Ако обаче си купил имот с 20% самоучастие (стандартен случай) си е точно катастрофален.
Примерно: стойност на имота 100к, ти влагаш твои 20, вземаш 80 заем. Евентуален спад 23% догодина, имотът вече се оценява на 77к. 80-те к заем си ги дължиш, и имаш 3к негативно екуити (капитал). Капиталът, който си вложила в имота е станал от 20к на -3к, намаление с 23к или 115% загуба. И да, при имотите е възможно да загубиш повече от първоначално вложеното - ако ползваш кредит.
Какво значи "не е загуба докато не го продадеш"? Ако си купила примерно биткойни по $50к, сега са $20к, имаш ли загуба или нямаш? Аз съм купил злато на няколко транша, последния по $1,850 на унция, сега цената е $1,650 - имам ли загуба или нямам?

Все пак, примерът ти наистина няма смисъл. Защото разглеждаш купването на имот като търговията с акциЙ. Взимаш някакъв супер конкретен момент с абсолютен максимум, когато купуваш и взимаш някакъв супер конкретен момент с абсолютен минимум, когато непременно продаваш. И цялата ти теза се върти, че трябва да купиш точно тогава и да продадеш точно тогава, за да си на загуба с тия 23%.
Само че, купуването на имоти не е като акции и не се купува за срокове по 1 година. Сроковете са по 10-20-30-50г. И не е задължително точно на -23% да продадеш.
Все едно аз да взема датата, примерно когато след началото на пандемията акциите паднаха с 50-70% и да кажа, на, виждаш ли, ако бях купил преди седмица и бях продал сега, точно на тази дата (20.03.2020), щях да загубя 50% от ЛИЧНО ВЛОЖЕНИТЕ си пари.

Второ, цената на акциите си стои на валутна стойност. Аз имам акции, дето от 5 години почти не са мръднали (VMW) и дори са 10% надолу от тогава.
Имотите, от друга страна стабилно поскъпват, особено заради инфлацията, а и не само.
Прекалено повърхностно разсъждавате, като презюмирате, че ако се играе на борсата си ултра факир, а като се занимаваш с имоти си някакъв наивен идиот.

Трето, повечето акции нямат дивиденти, докато имотите имат наеми, които са доста стабилен плюс.

Със задна дата е лесно да се присмиваш на хора, които са рискували и са действали.
Даването на пример с 2008 също е аргумент тип "задна дата".
Ако кажете НАПРЕД във времето как ще се развият %тите , и кога ще си +23%, кога -23%, независимо дали за имоти, акции, злато, боброви кожи или камилска вълна, тогава ще е постижение. До тогава, писането по такъв начин е нелепо.

# 363 25 окт. 2022, 17:35 ч.

Мнения: 637

Ем то тогава да се твърди и ръст и спад е загуба на време, що си чешем езиците

# 364 25 окт. 2022, 17:45 ч.

Мнения: 1 782

Цитат на: MaryPop в вт, 25 окт 2022, 17:35

що си чешем езиците

Щото всеки пишещ в темата без изключение (в това число и аз) има свободно време за губене и липса на въображение как да го направи по-приятно отколкото да се дърли или прави мускули виртуално. Мислех, че е ясно.
Никой не е тук, защото смята, че ще хване бога за рога от мнения в темата. Поне се надявам да е така.
Аз влязох преди два месеца защото съм в непривична ситуация - най-напред продадох, а сега купувам имот.
Полезното го свърших за час, съжалявам, това е максимума полезност на 4-5 теми с по 50 страници.
И продължавам да гледам… щото съм тъп и заядлив, определено не с нагласата, че ще науча нещо важно или аз ще науча някого.
Форум…

# 365 25 окт. 2022, 17:49 ч.

Мнения: 637

Kodbg напълно съм съгласнa, просто отговарям на моя приятел Танграта, че и той има позиция; не беше въпрос към съфорумниците в бг мама

# 366 25 окт. 2022, 17:59 ч.

Мнения: 4 228

Тангра, мисля че той визира поведението на хората с имоти конкретно в сащ. Там термина “под вода” е доста популярен и наистина има хора, които ако са под вода, мятат ключовете на банката. Това е да си с отрицателна собственост в инвестицията. У нас нещата са по-различни, но и ние натам отиваме. Колкото до отдаването под наем, говорили сме че много хора не отдават изобщо, и по-добре, защото ако всички отдаваха не ми се мисли каква още по-огромна дупка щеше да има между наеми и собственост.

# 367 25 окт. 2022, 18:23 ч.

Мнения: 51 096

Цитат на: chris78 в вт, 25 окт 2022, 16:53

Много частен случай извади - непременно с кредит, и непременно купил на пика и после си пати... Никой не оспорва, че има губещи на пазара, както и печелещи. То е като с водното равнище - ако стане наводнение който не може да плува ще се удави. Но това си е негов проблем и не касае измерването на това равнище.
Виж другото според мен е ясно - когато инвестираш в нещо има пикове и падове, но реална загуба или печалба имаш когато кешираш. Баш сега аз имам много големи загуби на хартия от вложенията си, но не продавам и затова нямам реална загуба. Ще чакам пазарите да се вдигнат и толкова. От друга страна имам много голяма печалба от имотите си, но и тя е на хартия, защото не кеширам. И със златото е така, сумарно съм на печалба, но последната партида може и да не е. И какво от това? Злато не съм купила за да печеля, а за подсигуряване, ако идиотите сгромолясат цялата икономика.
Иначе кредитите не са ми силна дисциплина, никога не съм вземала кредит и не съм имала ипотека и затова исках да се изясниш какво имаш предвид. Но от моя гледна точка нещата не са като в твоя пример.

П.П. Числото 23 е точно такова, а не закръглено, след корекция на поста ми. Първоначално бях сложил някоя цифра едно към гьотере, но реших че някой може да ми се заяде за математическия парадокс при процентите и затова промених на 23%, защото те (при спад) са еквивалента на 30% в обратната посока (при растеж)

# 368 25 окт. 2022, 18:25 ч.

Мнения: 4 360

Цитат на: Gogo1979 в вт, 25 окт 2022, 17:24

Доста хора мислят така - също и повечето мениджъри на хедж-фондове, които тази година в писмата до акционерите си казват: абе фонда е на загуба, ама не е реализирана, понеже не сме продали още Simple Smile

Когато си инвестирал свой капитал обаче, и той се е смалил, хич не смяташ така.
В примера: имаш 20к, теглиш 80к заем и купуваш имот за 100к. Догодина спад 20%, имота ти струва 80, капиталът ти е нула. Реална ли е загубата? Ами реална е, защото ако не беше го купил, сега щеше да си имаш 20-те к и да си купиш пак същия имот.
Обратното е когато се качват, тогава е много добре: даваш 20 твои + 80 кредит и купуваш имот за 100; догодина той е 120, а заема си ти е пак 80, значи капиталът ти се е удвоил от 20 на 40к.
Добре ама нищо не се качва само нагоре в права линия. Някои периоди се качва, други пада (независимо, че дългосрочният тренд може да е нагоре, което никой не го отрича при имотите)

# 369 25 окт. 2022, 18:31 ч.

Мнения: 51 096

Цитат на: MaryPop в вт, 25 окт 2022, 17:21

Черна станция, при инвестициите има едно правило 😀 печалбата си е печалба при реализацията й, а не в момента, когато цената на това, в което си вложила се покачи, а загубата е такава още в момента, в който е налична. Тоест при имотите ще си реализиращ печалбата, като продадеш на +, но не са така нещата при загубата - губиш в момента, в който цената на инвестицията ти спадне. Не съм го измислила аз.

Явно съм тъпа, защото не виждам логиката. Преди да кеширам активите са само потенциал и толкова, нито са ми загуба, нито печалба. Докато не съм кеширала и загубата и печалбата са само фиктивни цифри на хартия (или екселска таблица Wink

).
Сигурно пак имаш предвид частния случай, когато някой е теглил заем и е инвестирал заети пари, и тогава при спад на курса заемодателят му иска повишение на гаранцията или незабавно изплащане... Но това е частен случай, а и за мен е просто теория - никога не съм инвестирала заети пари.

# 370 25 окт. 2022, 19:11 ч.

София
Мнения: 161

Да споделя и моя непредставителен анекдотичен опит. В районите които следя имам усещането, че се появяват повече оферти старо строителство. Често са апартаменти, които не са особено аткрактивни (за основни ремонти), явно задържани до последно. Иначе почти със сигурност ще има рецесия и това неминуемо ще повлияе на имотния пазар. Дали ще паднат цените зависи само от инфлацията. Ако я задържат, може и да има спад, но ако не я задържат, а според мен няма как със сегашните мерки, то е малко вероятно да има кой знае какви корекции. За да има някакъв драматичен спад, трябва много хора да бъдат ударени от безработица, което не е желателно за никой. Аз просто се надявам да имам малко по-голям избор като купувач, което по всички индикации ще се случи, вероятно през следващата година. Поне ще има малко повече читави имоти на пазара и малко по-сговорчиви продавачи.

# 371 25 окт. 2022, 21:39 ч.

София
Мнения: 4 192

Добър вечер мили Дами и други участници. Много се радвам да присъствам пак тук Simple Smile

# 372 26 окт. 2022, 00:04 ч.

Мнения: 1 613

Цитат на: chris78 в вт, 25 окт 2022, 16:53

Цитат на: Черна станция в вт, 25 окт 2022, 16:16

Какво значи "не е загуба докато не го продадеш"? Ако си купила примерно биткойни по $50к, сега са $20к, имаш ли загуба или нямаш? Аз съм купил злато на няколко транша, последния по $1,850 на унция, сега цената е $1,650 - имам ли загуба или нямам?

Ако някой има кристална топка и знае кога нещо ще падне или ще се качи, ще е не милиардер, а не знам какво. В случая със златото не си на загуба. Ще изчакаш известно време и ще го продадеш на печалба. При апартаментите е същото. След време цената им ще е по-висока.

# 373 26 окт. 2022, 07:33 ч.

Мнения: 21 829

Чиана, как е положението по Южното черноморие?

# 374 26 окт. 2022, 09:33 ч.

Мнения: 4 360

Цитат на: Мъфин в ср, 26 окт 2022, 00:04

Цитат на: chris78 в вт, 25 окт 2022, 16:53

Не е правилна тази логика. Загубата си е загуба, когато има ясен маркер за текущата цена на актива ти.
При имотите е малко мъгляво, защото не са много ликвидни - можеш да си мислиш, че струва повече или по-малко, ама разбираш точно колко чак когато го продадеш. Обаче акции, бондове, ДЦК, злато, биткойни - загубата е напълно реална, дори когато не е реализирана още.
За мен е същото при имотите, ако примерно си купил нещо 1500Е/кв.м. тази година, а догодина видиш билборд в същия квартал, че се продава на 1200 - имаш реална загуба, нищо че не си я реализирал още.
По същия начин имаш и печалба, ако активите ти се качат - стига да са ликвидни. Във всеки момент можеш да я реализираш, ако пожелаеш. А имаш ли загуба - не се знае кога и въобще дали ще се качи до цената, която си си поставил за таргет за продаване.
Говоря за инвестиционни имоти. Когато ти е за живеене е малко по-различно, защото получаваш полза от това, че живееш в него през това време и избягваш плащане на наем. Обаче пък плащаш лихва по кредит (ако си с кредит) и губиш алтернативната доходност от парите си (ако си с кеш). Например ако дам 100к за жилище няма да плащам месечен наем 300 (годишен 3600) обаче няма и да имам 100к, които иначе мога да вложа в американски 2-годишни облигации, които плащат в момента 4.5% лихва (4500 на година).

Препоръчани теми

Майски бебета - 2023 - 2 тема

756
С термин май

Сърдечна болка- Островна приказка . Алп Навруз и Айча Туран. Проекти и Колеги тема 7

Термин Август 2024 ♥ - тема 7

740
С термин август

СЕДМИ КЛАС - в очакване на първо класиране - 10.07-17.07

1 024
Набори

Причина:

Причина: