Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 66

Е много ясно - виж, че 9 от 10-те района, в които цените се вдигат, са във Флорида.
Във Флорида няма щатски данък върху доходите. Хората бягат от Ню Йорк и Калифорния към Флорида - особено тези, които могат да работят ремоут.
Да не са луди да си дават още 10% от дохода за щатски данъци (които са отгоре на федералните).

Въпреки това, дори за Флорида ти явно гледаш покачването за 12 месеца. То е факт. Погледни обаче последните 3 месеца и ще видиш, че навсякъде цените падат, както и броя сделки.

Ако ти купиш имот с 20% самоучастие (стандартно) и цената му падне с 23%, колко губиш ти от своя капитал? За по-лесно го правя като в "Стани Богат":
А. 23%
Б. 3%
В. 115%

Пожелавам желаещите да купят, да уцелят корекцията тогава. Мен лично ме вълнува дали ще дам 20 к евро отгоре на имот или не. За вас щом няма значение, ок.
Отделно е важно да се гледа как се развиват жилищните пазари в ЕС и Еврозоната като частност, защото е безумно да се твърди, че ако там има спад, тук няма да ни удари. На отгоре на какво? Добрата ни инфраструктура, ниските данъци, високите заплати ли, украинците ли ще дойдат, руснаците ли?
В Швеция лихвите по 30-годишните заеми са 7.3%, цените на имотите падат.
За да продължат да растат цените при нас, вероятно нашият real estate market е подценен, ми купувайте.

Не прочетохте ли заглавието на темата? Каква Флорида, какви пет лева?

Това, което показваш са предимно ваканционни имоти. Да, има огромно търсене на имоти за AirBnB, има градчета където половината имоти са ваканционни еърбиендбита, това по цял свят важи, но като цяло спрямо броя градове и броя имоти в една държава тази цифра не е толкова голяма. А и напоследък тези имоти се оказват не чак толкова печеливши навсякъде, правят се промени в правилата, менят се данъци и въобще тенденцията е това да им е пик и от там нататък не чак толкова.

Всеки се вълнува да спести 20 000 евро, само, че няма гаранции, колко ще спести и кога ще се случи това, дори да приемем, че всички фактори говорят за спад на цените на имоти.  И да не се окаже, че платеният наем е изял спестената разлика. Това първо и второ, ако аз имам жилищна нужда, ако в момента съм се нагъчкала, някъде с децата и ако мога да си позволя имот на днешните цени, въобще няма да ми пука, че евентуално съм щяла да спестя 20 000 евро  и то най-рано след година ... година и половина. Както евентуално мога ги спестя, така и евентуално след още няколко години, може да се окаже, че днешната ми цена е супер. 
Ако обаче живея в собствен имот и ме устройва, но да, би било хубаво и бих могла да купя по-добър и като локация и като състояние и т.н. бих изчакала и бих следяла пазара. Не знам, с колко биха се коригирали цените, но се надявам поне да има повече избор.
От пазара отпаднаха или поне трябва да отпаднат, така наречените "измъчени купувачи", нулево или почти нулево самоучастие, необходимостта от ипотечен и потребителски кредит, за да се осъществи сделка. Дълг/ доход е 60/40 т.е. много рисково. 
Към днешна дата мога да кажа, че продавачите са станали доста по сговорчиви. За последните сделки договорихме, около 5,4% и 9 % отстъпка от цената.
Друго, което забелязвам за продавачите е да речем, че знаят, че цената на имота им е около 150 000 евро, но предвид големия наплив на купувачи и "лудостта на пазара"/имаше я/ през последните години си казват: ще го пусна на 165 000 евро, може и да стане, не вярвам, ама виж, че няма имоти. В нашия квартал има само още 1-2 ап. като моя. Е към днешна дата тази горница първа се стопява т.е. надценени имоти. Ако обаче и на 150 000 не го продаде, най-вероятно ще го изтегли от пазара.
Следваща корекция може да дойде от хора, които продават по финансови причини. А те не са само невъзможност да обслужват кредити, а да речем купили друг имот на зелено и идва момента за по-голямо плащане. Може да развържат 1 имот, за да финансират сделката на другия. На тези хора, днес им трябва пари и ще бъдат склони на отстъпки, но и те са до някъде.
Строителите...., ах тези строители. Според мен най-трудно ще е за стартиралите проекти тази пролет.. лято. По раншните отдавана са продали апартаментите или да останали незначителна част, но да, все пак зависи от РЗП-то. Аз очаквам отлагане на старта на нови проекти, но пак е много индивидуално.

Ами то и в България отдавна има спад, но тук в темата се говори само и единствено за районите където има покачване, а останалата огромна част от страната все едно несъществува и не вриза в сметката На изоставените къщи по селата дигнала ли се е цената, хмм? В ЕС тия неща се вземат предвид и влизат в средното аритметично като се обявяват цифри.

Аз си мисля, че имотите, които последни се покачиха с голям % - селски къщи; ваканционни имоти - донякъде; парцели, първи ще почнат да падат като цени и хората ще се замислят дали да бързат. Все от някъде се почва. А и към такива имоти се ориентираха и хора, които нямаха достатъчно кеш за нещо в града или бързащи да не изтърват последния влак (освен тези с реална нужда). Не вещая гърмеж на балон или корекция 15-20% или кое от двете или нещо трето като плато, или още ръст в цените, защото следващите 6 месеца може да се случат неочаквани събития. Просто коментирам спрямо сегашните обстоятелства и информацията, която имам, кое за мен е резонно да се случи.

"Ако обаче живея в собствен имот и ме устройва, но да, би било хубаво и бих могла да купя по-добър и като локация и като състояние и т.н. бих изчакала и бих следяла пазара."
Tomeva, това го говоря от 10 месеца някъде в тая група.
Иначе по отношение на тези без собствено жилище, в ретроспекция ако погледнем, през 2008 г дори след платените наеми е било по-добре да се чака. Сега дали ще е така, ще видим.

Не виждам смисъл в този пример.
- Говорехме дали ще има срив на цените и аз казах, че връщането на цените към нивото от началото на годината не е срив. Не виждам какво общо има това с примера.
- Загубата от имот се вижда чак когато го продавам. Докато съм вложила само някакво самоучастие и тепърва ще изплащам нищо не се знае. Ако тези 20% са 100 000 аз нищо не губя - вложила съм 100 000. И после какво значи да падне цената? Че ще платя 23% по-малко ли?  Или че ще платя все едно не е спаднала, а той всъщност ще е по-евтин? 
Не знам, не ми е ясен примера ти какво иска да ми каже.

Съгласна съм. В момента де що собственици на селски съборетини има, са наслагали едни бомбастични цени и чакат да ударят кьоравото. У наше село също, с надеждата да дочакат дигитални номади. Ама тез номади трябва да имат луноход, за да дойдат, и скорострелен нет, за да работят. А няма ни едното, ни другото, даже телефон нИ фаща
Сутринта слушах една брокерка по телевизията - в големи градове, с растящо население (София, Пловдив, Варна, Бургас - а последните два и заради украинци и руснаци), спад на цените няма да има. В обезлюдените райони - да.
Както казва Томева - ако някой е много на зор да продава - ще свали цена. Ако не е на зор - нито ще продава, нито ще сваля. Тези с вдигнатата лихва, ако са съвсем "измъчени" и не могат да си покриват кредитите, също е възможно да търсят бърза продажба, че да спасят дълга. Ама колко са такива хора, едва ли са мнозинството. Повечето ако им скочи лихвата, ще отрежат от други разходи, ще търсят по-високоплатена работа и така...

Градове с растящо население в България няма. Вече няма. Доскоро само София беше с нарастващо население.
Думите на брокери на имоти или на продавачи на застраховки са последното нещо което човек трябва да слуша, когато взема решение за покупка на имот или инвестиция.

Хубаво е да се слушат всички - колкото повече информация, толкова повече материал за анализ и синтез. Брокерите определено са хора, които имат поглед върху пазара на имоти. Айде сега да не ги заклеймяваме вкупом, има и читави сред тях.

Новите собственици на селските съборетини вече се чудят как да се отърват от тях, което не пречи собственици на все още непродадени такива да сънуват как стават богати благодарение на кирпичената къща на дядо им.
Факт е обаче че цените на селските имоти все още не падат, въпреки че големият интерес към тях появил се през първата година на епидемията и изстрелял цената им нагоре отдавна е в историята. Това ме навежда на мисълта че дори и да има голямо увеличение на лихви и инфлация, цените на имотите по големите градове, които всъщност определят пазара няма как да се редуцират скоро.

Числото 23% дойде от теб - като пример, че такъв спад не би бил катастрофален.
Ако обаче си купил имот с 20% самоучастие (стандартен случай) си е точно катастрофален.
Примерно: стойност на имота 100к, ти влагаш твои 20, вземаш 80 заем. Евентуален спад 23% догодина, имотът вече се оценява на 77к. 80-те к заем си ги дължиш, и имаш 3к негативно екуити (капитал). Капиталът, който си вложила в имота е станал от 20к на -3к, намаление с 23к или 115% загуба. И да, при имотите е възможно да загубиш повече от първоначално вложеното - ако ползваш кредит.
Какво значи "не е загуба докато не го продадеш"? Ако си купила примерно биткойни по $50к, сега са $20к, имаш ли загуба или нямаш? Аз съм купил злато на няколко транша, последния по $1,850 на унция, сега цената е $1,650 - имам ли загуба или нямам?

все едно и също се пише в тази тема

Предвид, че доларът се изстреля, може и да не ти е голяма загубата 😀

Черна станция, при инвестициите има едно правило 😀 печалбата си е печалба при реализацията й, а не в момента, когато цената на това, в което си вложила се покачи, а загубата е такава още в момента, в който е налична. Тоест при имотите ще си реализиращ печалбата, като продадеш на +, но не са така нещата при загубата - губиш в момента, в който цената на инвестицията ти спадне. Не съм го измислила аз.