Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 66

Като построят сградата и се нанесат, може да споделите края на историята - колко време и пари им е струвало. На този етап е рано да се правят изводи.

Бях писала за мое приятелско семейство, което живее под наем от 10 години, от 5-6 години търси апартамент ( в конкретен квартал) и все им е скъпо и все чакат цените да паднат, изпуснаха няколко доста добри сделки през тези години в чудене "заслужава ли си". Е, все още са си под наем, смениха с 2 преки старото жилище. А събраните им пари се надявам да не се обезценят. Интересно ми е дали някога ще се престрашат да си купят жилище или ще карат така завинаги, защото се съмнявам цените да паднат до нивото, което на тях им харесва.

500Е на квадрат е доста примамливо. Ако изобщо имах вяра на легитимността на тоя строител бих му взел координатите.
Ще си го цаня да ми построи 2-3 кооперацийки в Созопол.
Лошото е, че е прекалено розово, за да е истина.

Преди 2-3 дни потърсих цени на пвц и алуминиева дограма. Всичко ми се видя по 2. За най-обикновен прозорец или балконска врата, цена 800-1000лв. Поне х2 е на цените от преди 2-3 години.

Колкото до "полите на Витоша", то може и да има да се "продават" имоти по 2500Е на квадрат, но винаги съм се чудел кой би си купил на село такава скъпотия.

gadamer, затова в тази тема трябва да се разграничават покупките за инвестиция и за лично ползване. Винаги съм бил с две ръце ЗА покупката за лично ползване, та дори и да е с ипотека. Примерът който даваш е красноречив, как когато човек изпусне момента, ще си живее под наем още дълги години.

ЕЦБ отново вдигнаха лихвите със 75 точки.

А относно строителите дето чакали 5 години, докато вдигнат сграда - да, чакат 5 години понякога при по-проблемни терени. В най-добрия случай цялата им документация е готова за 1.5-2 г и строят за 1.5 - 2 години до акт 16. Във ВН поне много бързо строят. Но докато чакат, не си клатят краката, ами довършват други сгради и т.н. Тоест работят успоредно по 3-4-5 проекта. Интересно ми е по какви проекти работят в текущия момент инвеститорите. Тоест какво се очаква тепърва да излиза на зелено.

това го нарекоха началото ...

Може ли и аз да кажа мнението си. Действително отнема ПОНЕ 2г. да се "оправят" документите на един парцел, ако няма ПУП, РУП или има да оправя сметки по регулация. И това при положение, че се обичате с комшиите, и не сте на етап в който си дерете очите заради сметките по регулация, или даването на квадратура от двора за общия път. (Ако това не е така, то две години са малко време, искат се поне 7-8, за да може комшията да "узрее" за идеята, или някой от дъртите да умре и по-младите да се склонят да си оправят местото и да си продължат напред с живота).
Ако парцелът е оправен, и визата за стреж е издадена, ведно с Акт 2 - тогава, съгласна съм, че за до 2 г. могат да вдигнат и 7-етажен блок на етап завършен с покрив, прозорци, външна мазилка.

Обаче моментът от почването да се копае за мазите и гаражите е вече моментът, в който е минало НАЙ-МАЛКО половината от времето за извършване на целия строеж.

Аа, и още нещо. В казуса се говори за малка сграда, примерно къща на два или три етажа. За малките не се изискват сложните неща с канализацията и трафопостовете, понеже те ще са малки потребители на ток. Ако се строи блок, това не само е спънка при издаване на разрешение за строеж, ами и струва много пари да се свърши.

Така че, потребителката, която пише за нейната приятелка - малко вземи, че провери в детайли твърденията на твоята приятелка. На мен ми намирисва на хвалебствие от нейна страна - "виждаш ли колко добре съм  се уредила". И ти е спестила всички други подробности, за да изглежда супер куул.

Е, та като живее под наем какво - нима хората по света не живеят под наем дълги години, че и цял живот? То е въпрос на сметка - колко ти е наема и колко е ипотеката. Като са си направили сметката, че така им е по-изгодно, защо не? Ако сметката им беше показала, че е по-добре да купят, сигурно така биха направили (друг е въпроса ако не могат да си го позволят).

Гледам из София в доста сгради, очевидно с А16 и завършени, немалко апартаменти през прозореца се виждат на Ш/З. Очевидно тези, които са ги купили не ги дават под наем, а просто са "инвестирали, за да не изгорят парите от инфлацията". Обаче вложени пари, които не носят доход, са непродуктивно вложени. В един момент ще трябва да ги пуснат под наем, за да "избиват инвестицията". Така че предлагането на апартаменти под наем няма да се свърши, даже според мен ще се качва и може да излезе по-изгодно така да живее човек.

Държавата тук би могла да играе по-активна роля според мен. Не да се меси в пазара, но да дава адекватна картина, за да могат хората да си правят сметката и да вземат информирани решения. Това включва много неща:
- реални цени на сделки, някакъв регистър, в който да се виждат транзакциите, както това е по света - там за всяко жилище отваряш онлайн, гледаш кога е продавано и за колко, какви са сравнимите транзакции по брой, цена, период, и т.н. Всеки е гледал шоутата по ХГТВ за "флипърите" - още преди да купят една къща примерно за 300к, гледат аха, на съседната улица се е продала миналия месец ремонтирана за 400к, ама с една спалня повече, па с една баня по-малко, пък миналата година се продали Х, пък по-миналата се продали У, на цена толкова и толкова, и т.н.
- стриктни адресни регистрации, за да се виждат точно демографските тенденции. Това също не е ядрена физика и по света се знае, а тук никой не може да ти каже колко души живеят в София например, пък камо ли по квартали. Как по света имаш 30-60 дни да се регистрираш като си смениш адреса и те глобяват ако не го направиш, пък тук не може и половин България се води там, където са се родили, а не където живеят.
- жилищен фонд: колко жилища се експлоатират и колко стоят празни и/или недовършени, това лесно се вижда дори само по сметката за ток и вода. Безценна информация например за тези, които се ориентират да купуват ли, да наемат ли, има ли жилища или "купувайте, че не останаха"
И много други неща биха били полезни, и няма да струват много да се въведат, но то какво ли ни е оправено в БГ, че това ли...

Някой нещо за цените по морето да каже? Следя ги от известно време и движението е само нагоре - вече под 1000 евро/кв.м в Несебър едва се намира, ако се намери е без акт 16 и с голяма такса поддръжка. Почти двойно е всичко в сравнение с миналата година по това време.

И сега точния момент ли е? Ще се продаде ли двойно след 7-8 години?
За мен е безмислено да се затварят пари без да носят никакъв доход, на база "теорията за по-големия глупак", който ще дойде след теб и ще даде още повече, за да затвори своите пари. На тази теория се базират всички балони и пирамиди по света.
Имот бих купил ако ми трябва да живея в него, или ако ще носи доход от наем, по-висок и по-сигурен спрямо алтернативната доходност, която бих могъл да получа за парите си. Спектъра започва от безрисковия доход (американски ДЦК - в момента 4.5%), през облигации, акции, стоки като петрол, и свършва ако някой се чувства по-смел чак до биткойни и другите модерни начини да си рискуваш парите с надеждата някой след теб да дойде и да даде повече.

П.С. Злато имам и то немалко, но не бих държал само злато. Златото не носи текущ доход. Обаче традиционно е ниско волатилно и има негативна корелация с другите активи (когато те падат, то се качва и обратно) затова го държа като част от диферсифицирано портфолио, защото ми намалява общата волатилност.

П.П.С. Някои хора забравят, че имотите както се качват, така могат и да падат, и тези цикли се повтарят. Ето какво пишеха всички медии само преди 10-на години. Какво ще бъде следващите 10 години не съм аз този, който ще предскаже. Имам си свое мнение, но всеки сам си преценЯ

според вестника златото щяло да поскъпне.

Много относително понятие е това "по морето". В кой град точно, в коя част на града - има голяма разлика между цените в град Несебър и да кажем Слънчев бряг - Запад, което също е в община Несебър, ама на бая път от плажа и без никакъв живот зимата.
Тенденцията по морето е евтино да се продават имоти в големи комплекси с висока такса поддръжка - над 1000 лева на година, която постоянно се актуализира и ти нямаш никакво влияние върху този процес. Ето например едни подобни комплекси в момента са обявили, че ще продават при по-изгодни условия на украинци. Собствениците на комплекса също са украинци. Виж в таблицата да се ориентираш за цените. Това са завършени жилища, готови за живеене.
https://www.fortnoks.bg/resell/

chris78 днес разсъждавах в същата посока. От 15 години отдавам под наем. За последните 10 наемите в Бургас конкретно, са мръднали едва-едва. Я има 20%, я не. А междувременно всичко останало е скочило в пъти. Цените на имотите в Бургас са приблизително същите, както в София - за под 1200 евро на квадрат не можеш да намериш нищо читаво, а и това, което ще намериш, подлежи на тотален ремонт.
За да купи едно семейство жилище за живеене, трябва да изсипе в момента 100 000 евро минимум, след което да го ремонтира поне за още 20 000 евро. Смятам с калкулатора на Пощенска банка кредит 100 000 евро, за 35 г. - вноска 720 лв.
А може да намери под наем апартамент с две спални и за 550, и за 600 лева. Обзаведен, с уреди и готов за живеене.
Според мен все повече ще бъдат хората, живеещи под наем, не само заради ниските доходи, а и заради страх и недоверие към банките, непознаване на механизмите на кредитиране...

Относно държавата и регулацията на празните жилища - пазарът също ги регулира. Във всички сгради, в които отдавам под наем, и в Бургас, и в София, месечната такса за входа си върви. Живееш, не живееш - твоя работа. Разходи са. Може да са малки, ама като се натрупат, това е мотив жилището да се "раздвижи".

Наясно съм с разликата в цената за различните части от община Несебър, както и по-ниската цена ако има такса поддръжка. Нямам интерес към имот в затворен комплекс. Просто изказвам наблюдението си, че цените са почти двойни на тези от миналата година.

Ако искаш, сметни го и за 50, защо не и за 100 - в България още няма, но в Швеция пуснаха преди няколко години 100-годишни ипотеки. Колкото е по-дълъг срока, толкова вноската е по-ниска, и това било единствения начин хората да си позволят жилище:
https://news.yahoo.com/sweden-limits-mortgage-loans-105-years-193708424.html

Инак при стандартния срок 30 години вноската е 421 евро (825 лв) при лихва 3%, но при лихва 7% вноската е 665 (1302 лв). В САЩ минаха вече 7%, не знам защо мислите, че и в Европа не вървят натам. Могат и да ги задържат чрез печатане на пари, но то затова еврото падна от 1.25 към долара до 0.97 (сега все пак почти гони 1, защото Мадам Лагард се сети да вдигне малко основната лихва)

Аз написах нещо принципно, а за сегашния момент нищо не мога да кажа, както и ти. Впрочем имотът е същото като златото, както си писал малко по-долу, просто е различна "кошница" - не е зле човек да има и по някой имот в портфейла си, пък все някога ще може да го продаде изгодно, защото в инвестирането това са важните неща - да купиш в добър момент и да можеш да си позволиш да чакаш, докато дойде такъв и за продажбата. Губят тези, които не могат да си позволят да чакат или купят в наистина лош момент.