Публикувана: 13 окт. 2022, 20:39 ч.
Последно мнение: 10 ноем. 2022, 09:02 ч.

Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 66

32 089
743
1

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Какви са основните проблеми на жилищните райони около София?
Какви са предимствата и недостатъците на това да живеете в къща вместо в апартамент?
Какви са основните причини за нарастващото търсене и покупка на имоти през последните години?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Какви са основните проблеми на жилищните райони около София?
  
  Основните проблеми в жилищните райони около София включват лошото състояние на инфраструктурата, липса на тротоари, канализация, вода и неравни пътища. Това създава трудности за живеещите в тези райони, които се оплакват от липсата на удобства и високите разходи за поддръжка.
- Какви са предимствата и недостатъците на това да живеете в къща вместо в апартамент?
  
  Живеенето в къща осигурява по-голям комфорт, пространство и възможност за градинарство, докато апартаментите са по-подходящи за тези, които не искат да се занимават с градинарство и предпочитат по-ниски разходи и лесна поддръжка.
- Какви са основните причини за нарастващото търсене и покупка на имоти през последните години?
  
  Увеличеното търсене и покупка на имоти се дължи на повишаването на заплатите, ниските лихвени проценти, страха от инфлация и спекулациите, както и необходимостта от по-големи жилища след преминаването към дистанционна работа поради пандемията. Освен това хората търсят по-големи жилища с достатъчно пространство за работа от вкъщи и за техните деца.
- Какви са основните причини за по-строгите условия за отпускане на нови заеми?
- Какви са сивите сделки, споменати в дискусията?

# 465 31 окт. 2022, 12:34 ч.

Мнения: 4 348

Цитат на: Черна станция в пн, 31 окт 2022, 11:29

Това с акциите на големите компании за мен винаги е било малко странно и касае основно спекулантите и рисковите инвеститори, които купуват и продават непрекъснато.
...
Бизнесът с имоти под наем за мен е такова нещо - хората ще живеят, няма да напуснат и да станат клошари. А парите, с които инвеститорите са купили акции, вече са вложени в апартаменти и наемите текат. Пък курсът на акциите е НЧП (нечий чужд проблем).

# 466 31 окт. 2022, 13:00 ч.

Мнения: 4 221

В сащ средните цени са паднали с 7.5%. От 420к до 385к за 4 месеца и то спада е в най-набалончените градове. В Канада е по-страшно. Но у нас няма как да се случи щото сме остров на благополучоето. Иначе съм съгласен, момента е когато няма търсене и излезе предлагане от паникьори или такива на зор, които не могат да плащат ипотека с текущи рязходи з живот. Важното е да се пробва с разумни оферти на цени преди балона, пък който иска да си държи абсурдни цени.

Цената на акцията отразява дългосрочната адекватна и безпристрастна позиция на пазара. Има си различни класове акции, някои спекушативни, други стабилни. Спекула е когато не се отразява действителността, а при обикновения човек, това е достачесто срещано, защото той разсъждава субективно и гледа какво е било в миналото. Също така не може да си представи, че би могъл да загуби или да се прецака. Та психологията е много по-спекулативна. Фирмата за трактори, като няма пазар 1г и ще й падне цената, докато някой продавач, просто ще чака. Да ама бизнеса не може да чака.

Последна редакция: пн, 31 окт 2022, 13:05 от Gogo1979

# 467 31 окт. 2022, 13:32 ч.

Мнения: 50 950

Цитат на: chris78 в пн, 31 окт 2022, 12:34

Воновия не е фирма за рискови инвестиции или спекуланти - тя има само жилищни имоти, предимно в Германия - това са й активите. Над 500 хил. жилища. Пасивите са кредитите, които е взела, за да купи имотите - преди са били с ниска лихва, сега тя се качва.
Цената на акцията отразява това, че активите падат, а пасивите се качват. Каква спекулация има тук?
Ами кредитите. И не точно лихвата, нея ще я преглътнат, освен ако много не са се олели или ако не ги прецака държавата като им забрани да вдигнат наемите за да компенсират. Основен проблем при фирмите със заеми е, че банките/кредиторите ще им искат увеличаване на обезпечението, а това може да ги фалира. Що се отнася до лихвите, ВСЕКИ знаеше, че е въпрос на време да се вдигнат и само глупак не би го калкулирал в сметките си.

Купуваш си акции - получаваш дял от фирмата и всичките й активи. Тя взема наем - вземаш и ти. Тя плаща лихви по кредитите си, разходи по имоти, поддръжка, и т.н. - плащаш и ти. Каквото остане нетна печалба - раздава го като дивидент, получаваш и ти.
Как да няма никакъв проблем, ако си си купил миналата година 1000 акции по 60, а сега са по 22? Ми ако беше изчакала една година, сега щеше да си купиш 3000 акции за същите пари. Пак ще си получаваш наеми и дивиденти, ама от три пъти повече акции.
Аз написах - проблем има за инвеститорите, купили акции със спекулативна цел. Те понякога печелят (случая, който описваш), понякога губят. Който си стои все на същото все си получава дивидента.
Ама забравих, че за теб нереализирана загуба не е загуба. Също като да купиш жилище за 60к и то да стане догодина 22к - няма проблем, нали не си го продала, значи нямаш загуба.
Точно така. Аз не съм фирма и не отчитам счетоводна загуба или счетоводна печалба. Не, че не се интересувам каква е моментната стойност на активите ми, но за мен реална печалба или реална загуба има когато кеширам. И не вземам заеми, обезпечени с активите си, ако беше така спадналите акции щяха да са ми сериозен проблем.

Последна редакция: пн, 31 окт 2022, 13:41 от Черна станция

# 468 31 окт. 2022, 13:36 ч.

Мнения: 1 613

Цитат на: chris78 в пн, 31 окт 2022, 09:30

Явно и в Павликени, както и в София, е по-изгодно да се живее под наем в момента. Как ли пък няма да тегля кредит и да плащам 420 вноска, като наемът е сигурно 200. Вярно, след 20-30 години ще съм върнал кредита и ще мога да продам имота за някаква колосална сума (индексирана с инфлацията) - ако живее още някой в Павликени тогава.

Да не ме разбира някой погрешно, аз самият живея в собствено жилище, което съм закупил. Не казвам, че това е лошо решение. Но такова решение се взема като прецениш кой вариант е по-изгоден, защото според цени на имоти, лихви, наеми, рецесии, валутни курсове, инфлация, демографски тенденции и т.н. нещата могат да се променят. И те се променят на цикли. Ако хванеш лош момент в цикъла си прецакан.

В Германия например също половината държава живее под наем. Викате - зле за тях, супер за наемодателите им, нали така - ще правят добър бизнес.
Е, най-големият наемодател в Германия се казва Воновия. Те правят същото като Танграта - инвестират капитал в жилища, за да печелят от наеми, защото има много балъци, които са готови да ги плащат, вместо сами да си купят жилище.
И какво става напоследък с Воновия? Акциите им паднаха от 60 евро на 22. Имаха капитализация над 50 милиарда, сега е 17.

Защо стана така? Защото са накупували много имоти на висока цена, с кредити. В момента лихвите по кредитите им се вдига, а цената на имотите спада, тоест нетния им капитал се стопява.
Същото, което става с личния капитал на всеки, който е хванал неблагоприятен момент в цикъла - просто в личните финанси не си виждаш всекидневно котировката на борсата, но можеш да изпиташ на гърба си абсолютно същото нещо.

В Германия държавата насила и непазарно принуждава едрите собственици да свалят наемите. Имаше даже заплаха за изземване (изкупуване на ниска цена) на имоти в Берлин и Мюнхен. Тотална идиотщина за една уж нормална страна. Та това е причината за падането на акциите и лошото финансово състояние на тази фирма.

# 469 31 окт. 2022, 13:37 ч.

Мнения: 637

Аз смятам, че след юли 2023 г ще е добро време за преговори за покупка. Продавачите, ако искат да обърнат имот в кеш, ще са принудени да се съобразят пазара, колкото и да се дърпат към момента да преговарят за смъкване на цена. Лично аз ако намеря нещо, което да отговаря на текущите ми финанси и представите ми за реална цена, ще действам. Няма да чакам дъна и неща и да се опитвам да излъжа пазара. Животът продължава. Хареса ми мнението от преди няколко дни, че е възможно още 2 години да се надува пазарът и после да изгърми. Но пък е възможно изпускането да е супер бавно и вече да е започнало. Според мен е редно човек да е готов за всички варианти и реакции на пазара.

Иначе инфлацията е доста голяма към днешна дата, много се усеща и забелязвам бая спекулация. Всеки си е сложил каквато цена реши за добре. Поне в град Варна. За едни и същи продукти - доста различаващи се цени - наблюденията ми за храната. Нз как ги решават тея неща, явно от разпределението на постоянно повишаващите се разходи идват разликите (наеми, режийни, логистика), както и спекулацията. Всеки като му дойде е обаче. В единия магазин олио е 5.5, в другия 6.8, същото с всичко останало. В момента излиза, че най-рентабилно е да отворите хранителен магазин или просто да продавате нещо 😀 свърши времето на акции, имоти за доходност 😀

# 470 31 окт. 2022, 13:54 ч.

Мнения: 4 133

Цитат на: gadamer в пт, 28 окт 2022, 23:25

Ами всъщност всеки може да си построи къща за х 500 евро на кв. И да я препродаде после по 2000 евро. Или да си живее в нея. Решихме проблема.

Аз го споделям това за тези, които могат, защото на пазара на имоти вместо 500/1000 ти искат 2000 евро/кв.м. Има и заеми в крайна сметка, не става въпрос да ги имаш кеш. Много са ми странни някои коментари в темата. В София 500евро на кв/м е супер добра цена. Ако на някои им се вижда висока за каква покупка на НС става въпрос? Явно тези хора живеят под наем.

# 471 31 окт. 2022, 13:56 ч.

Мнения: 11 067

Тангра, към мен ли ти е коментарът? Аз съм на твоя страна, писах на друг човек, който беше против това да си купува жилище на млади години, понеже наемът му бил на сметка. С написаното от теб съм съгласна, живяла съм в чужбина, видяла съм.
Алтернатива на това, което пишеш, е една идея по-финансово дисциплинуряните, да си купуват къща на изплащане. Като остареят я продават, и живеят с парите от нея докато са живи. Останалите не живеят добре. В нашето блокче имаше две възрастни двойки живееха до пералното помещение, което е в сутерена. Беше ми неудобно, честно казано. Гледах да си пускам пералнята през деня, но останалите комшии я пускаха когато искат. И това ти е точно помещението до спалнята на тези хора. А една дама жена живееше в нещо като мазе, една стая, с баня и кухня. Не искам да живея така на дърти години

Цитат на: Танграта в пт, 28 окт 2022, 19:08

Цитат на: rumka833 в пт, 28 окт 2022, 18:13

Защото като станат наемите по 1000, а твоята пенсия е 900, ще ти е тъжно.

След 30г може и 10 000 да станат наемите. А вноската ще си стои същата.

Инфлацията изпреварва лихвите обикновено. Дори сега за кратко да са високи лихвите, пак инфлацията е повече. А и не се знае още колко време ще са високи лихвите. Няма да е 30г. Може да е 2-3-5. Наивно е да смятаме 30г по 7-8% лихва на кредити.

На запад живеели цял живот под наем, ама като се пенсионират се набутват в някакви дупки, маломерни вмирисани и гнили стаички в свръх стари сгради, с имигранти и всякаква паплач по гетата. Щото старческите домове са скъпи.
На запад хората са относително бедни, просто тяхната бедност е по-различна от българската.
Тук хората са бедни за друго, текущи приходи и разходи, храна и тн.
Е, като обединиш българска бедност и пенсия със западна бедност и липса на жилище, ще удариш дюшеша на мизерията.
Освен това, нещата прогресивно се влошават (финансово) навсякъде по света за обикновените хора.
Все повече и повече се говори за "комуни" по 2-3 и повече пенсионери, от същия пол, "шерващи" стаи/апартаменти/къщи, к'вото до'де. Щото "скъпо" и един доход не стига за домакинство. А и засилената вълна на "сингъл домакинствата" на стари години, нещо невиждано в света до сега. %-ите растат драстично. Говори се за това и за тия опасности.
Та, абсурдно е да се дава за пример Запада. Нито са цъфнали и вързали, нито сега е като преди 20 години у тях, нито след 20 години ще е като сега. Очаква ги и там яка криза на обикновения човек и драми и мизерия.

За мен тоя тип разсъждения са супер повърхностни и незадълбочени. Плюс липса на изчисления, включващи всички параметри.

# 472 31 окт. 2022, 14:03 ч.

Мнения: 1 613

Цитат на: daizy_g в пн, 31 окт 2022, 13:54

Цитат на: gadamer в пт, 28 окт 2022, 23:25

Уточнихме, че за 500 евро/м2 ще строят доста компромисно. Уточнихме, че масово се строи с тухли по 60 стотинки бройката, но за да е както трябва работата е добре да се слагат от тези струващи по 2.50-3.00 лева. Уточнихме и, че при дограми, изолации, облицовки и т.н. разликата в цените и в качеството е много голяма. Даже дадох за пример как аз за доста по-малко от 2000 евро/м2 с ДДС купих имот на много по-хубаво място от това на вашите приятели и то имот от най-висок клас. Ако вашите познати използваха такива материали цената за м2 нямаше да е 500, а примерно 1000 евро и като прибавим цената на парцела, ДДС, ЧЕЗ, ВиК, озеленяване, огради и т.н щеше да отиде още по-нагоре. При това примоням, че ще живеят в гаден за апартаменти регион.

# 473 31 окт. 2022, 14:09 ч.

Мнения: 11 067

Вие видяхте ли, че май-май ще приемаме еврото? Тогава всички цени, които сега да в лв, ще станат в евро. А цените на ап. Понеже са в евро, ще станат по две (в евро). Мисля, че никакъв балон няма да се спука, Ами това което е в момента, е един спаднал балон.

# 474 31 окт. 2022, 14:14 ч.

София
Мнения: 4 668

Цитат на: rumka833 в пн, 31 окт 2022, 13:56

Просто казвам, че това, което казваш е истина, и дори консервативно. Реално увеличенията ще са в пъти повече.

# 475 31 окт. 2022, 14:26 ч.

Мнения: 4 348

Цитат на: Мъфин в пн, 31 окт 2022, 13:36

Имаше такива закани, но не минаха. Все пак в Германия е само социализъм, не е още комунизъм.
Наемите, макар и бавно, успяват да ги вдигат всяка година:

За 2022 още няма годишен отчет, тъй като не е завършила - има само за полугодието и е 7.45 евро/кв.м.
Една от причините да паднат е, че купиха скъпо един от конкурентите си - Дойче Вонен. Разбира се, за покупкаха издадоха нов дълг. Част от него, няколко милиарда евро, успяха да пласират с лихва 0.5%, но като изтече срока му ще трябва да рефинансират на много по-високи нива.
Най-общо, причината да паднат акциите им е, че инвеститорите нямат доверие, че в бъдеще доходите им от наем ще се вдигат по-бързо от разходите им за лихви по кредити, поддръжка, обезценки и др., така че печалбата ще спада.
Ако цената на имотите, с които са обезпечени кредитите, падне твърде много, банките може да активират условия по различните траншове облигации и кредити, с които ги правят предсрочно изискуеми - това е катастрофален сценарий (макар и с малка вероятност).
Общо взето, инвестиция в акции на такава фирма е много подобна на това да си купиш имотче за инвестиция с кредит. И пазарът показва какво мисли за това в момента.

# 476 31 окт. 2022, 14:27 ч.

Мнения: 13

Цитат на: Мъфин в пн, 31 окт 2022, 14:03

Цитат на: daizy_g в пн, 31 окт 2022, 13:54

Цитат на: gadamer в пт, 28 окт 2022, 23:25

Мхм, те строителите благотворително работят. Само 100 Е/m2 надценка си слагат.
Най-голямата спекула е именно в строителството и още повече в София. Как изведнъж всеки се помисли за строител, запали колата и от провинцията, директно в столицата да строи. Не е трудно да се изчисли себестойност на една сграда. Цените на материалите не са тайна, % обезщетение или цена на парцел също.
Браво на хората, които са се наели да строят сами. Да, много нерви ще им струва, но важна е целта и крайният продукт. Със сигурност цената ще е осезаемо различна. Колкото до качеството, със сигурност ще получат по-добър резултат от съпоставим клас друга сграда, строена от строител/инвеститор.

# 477 31 окт. 2022, 14:32 ч.

Мнения: 11 106

Не разбрах много, много защо цените на апартаментите като са в евро ще станат по 2 като приемем еврото..

# 478 31 окт. 2022, 14:41 ч.

София
Мнения: 4 668

Цитат на: chris78 в пн, 31 окт 2022, 14:26

Точно това имах предвид, че при публично търгувани акции правилата се променят.
Реално цената на акциите е свалена изкуствено с придобивания.
По същия начин и VMware купуват, придобиват непрекъснато странични компании, като всичкото е за сметка на акционерите. Това са мръсни номера на бордаджии. Отделно се подокопава и доверието в самата компания и доходността на акциите ѝ.
Ти сам си даваш ужасяващ аргумент против примера.

# 479 31 окт. 2022, 14:50 ч.

Мнения: 11 067

Всички стоки ще се удвоят. Апартаментите СА стоки, не са услуги. Затова ще скочат. Дали двойно, или само със 75 процента, но такава ще е тенденцията

Препоръчани теми

Сърбеж без обрив

Кредитиране на партерен апартамент

Курс по математика за кандидат-студенти - в СУ или в ТУ?

Гъбички в ушите

Причина:

Причина: