Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 66

Тангра, ма и твоето е тролене 😀 колко от тези, купили на кредит, като лихвите станат 8 или 10% или 12% ще могат да чакат няколко години, че да се върнат на 5% примерно 😀

Томева,

1) Дали на теб ще ти дадат кредит и какъв не знам, но по принцип е възможно, дават се, leverage му се вика - така можеш да инвестираш повече пари отколкото изобщо имаш. Или margin account, което е друго, вече са ти обяснили. Излишно е да казвам, че това е подход с повишен риск.
2) от акции сигурна доходност не е точно изказване, освен за определени типове структури, които плащат дивиденти по регулация. Там ти е абсолютно сигурно - имам такива продукти в портфолиото си, вървят с годишна доходност 8 - 12%, има разбира се и с по-висока. При облигациите доходността е ясна, зависи и от кредитния рейтинг и типа облигация. Имаш кредитен риск. Акциите не са безрискови активи, имотите също. Вие просто си мислите, че имот е равно на двустайка в хубав квартал на София, която няма да остане без наемател. Не мислите за пустеещите къщи на село, които струват 1000 лв барабар със земята. По същия начин е и с други активи - има добри и лоши инвестиции.
3) Права си, има акции, които са се сринали и не са си вдигнали нивата. Да се твърди, че имотите никога не са се сривали е глупост, а основната причина да не се виждат сривовете по същия начин е липсата на ликвиден пазар. При акциите, въпреки сривовете, дългосрочната тенденция като цяло също е нагоре.
4) Акции и финансови инструменти са безкрайно по-достъпни. Информация има колкото щеш, необходимата минимална инвестиция е много по-ниска отколкото за имот. Това, че някой не си е направил труда да гугълна не прави тези инвестиции недостъпни. Особено при всичките платформи, дето се навъдиха последните години.
5) не знам защо си мислиш, че с акциите ситуацията е толкова по-различна. Ако не искаш да си подбираш акциите, инвестирай в индексни фондове. Елементарно е и е евтино.
6) Афектират ги, но различните пазари са различно чувствителни към различни фактори, затова има хора, чиято работа е да ти оптимизатор портфолиото според ситуацията и да ти изработят иначе дългосрочна стратегия.

През 1971 явно е било добре да се купува - изглежда цените са били много ниски, щом ипотека на 8% ти излиза само $126/месец (не знам това къде го видя). Тогава гледам средната годишна заплата е била $10,290, тоест $857/месец.
Ако можеш да изплащаш ипотека с 15% от заплатата си, бих казал - да, купувайте имоти. Лихвата е била вече висока, тоест не се очаква да се качи кой знае колко още.
Сега обаче е друго - ипотека изплащаш с над 50% от средната заплата (по примера на Томева), отделно трябва да дадеш и едно 60к накуп, и още 15-20 за комисионни и такси по прехвърляне, и лихвите са ниски, ама се очаква да се качат.
Айде, спирам, да не кажеш, че пак те троля.

Ама на домакинство, не на човек
Всъщност жилищата бяха с много ниски цени навсякъде до началото на 21-век.

Има си индикатору задостъпност на имотите. Защо спорим като те показват, че имотите са недоръпни, което значи че не е добра инвестиция.
Хайде, няма да споря зацената на имотите, но се изумявам от това каксе счита, че видиш ли купиш ли имот на читава лолация и наематели винаги ще има. По този начин разсъждават всички + мантрата че наема е прахосване на пари. Ето това не разбирам, българина има страшен когнитивен дисонанс. Хем всеки иска да инвестира в имоти, хем никой не иска под наем, хем демографията е шокиращо лоша. Логиката е нулева.

Може и на домакинство да е било, взех първото число, което ми попадна в Гугъл. Тогава обаче половината жени не са работили, така че дохода на мъжа = дохода на домакинството.
Сега обаче сложих в Ексел $126 вноска, 8% лихва и период 30 години и ми излезе... $17,171! Което е невъзможно да е било цената на средната къща в Америка тогава. Ако случайно е било, то много тънко - при доход $10к на година къща за $17к! Все едно тук да са по 25к евро сега къщите (не панелните двустайни, или аналозите им в Ман. Ливади).
Ако е така - купувайте, братя! Ама не е така, за съжаление.

Вероятно средната ипотека включва и тези, които са вземани много преди това. Все едно ако вземем сега в БГ моментната картинка, ипотеките включват и тоя, който е купил за 50к двустаен през 2012 и още го изплаща. Да, но сега няма двустайни за 50к. По-добре би било да се гледа новоотпуснатите ипотеки. И пак не е представително, защото един взема ипотека за 90%, друг за 50% от цената. Най-чиста работа е да се гледа цената спрямо дохода, лихвата, и т.н.

Няма продукти с гарантирана доходност 8-12% в момента. Безрисковият доход е 4.5% по 2-годишни трежърис. Вложиш 100, след 2 години си вземеш пак 100 - гарантирано от Чичо Сам. През периода си получаваш лихвата.
Корпоративни облигации може и повече, пак с гаранция, ама от Бай Х. който може и да фалира догодина.
Акции има и с дивидент 10, 20, и 30% като гледаш за предходната година, но никой не ти гарантира, че догодина ако изкарат лоша печалба пак ще е толкова, или че ако си я купиш за 100 ще има пак на кого да я продадеш за 100 догодина. Както и имотите.

Имотите са много добра инвестиция, ама за хора, дето си имат пари. Ако имаш примерно твои лични 100к, от мен да мине евро, че с левове в София съвсем няма какво да се купи, е тъпо инвестицията да ти е имот вместо широко диверсифицирано портфолио от други активи. Това са елементарни неща, които ако някой тук е следвал икономика или финанси, би следвало да знае, а останалите ако са поне средно интелигентни и средно информирани, да могат да съобразят.

За последното съм съгласна на 100% с Гого. Gen Z не са видяли глад и мизерия, висят си в Тубата с инфлуенсърите и всеки иска да живее до Маринела за 500 лв. Даже и по някакви неведоми пътища да успее да постигне такъв наем, пак ще хули иззедника хазаин как в първия възможен момент ще се изнесе да си купи собствено жилище. Е този манталитет, при тези ниски наеми, несъпоставими с вложените разходи, как всеки наемател разсъждава по тоя начин, не ми го побира главата.

Танграта, Tintina, tomeva, вие пишете ли по форуми за акции да ги светвате колко е по-яко на имотния пазар? Просто ми е интересно. Ще ви разбера, ако не пишете, явно тука е fun, щом инвеститорите от там са се прехвърлили тук.

Не става въпрос кое е по-яко, за всеки човек е индивидуално кое е по-смислено и подходящо. Има безброй много възможности за инвестиции извън имотите, но гледната точка, че освен имоти, злато и криптовалути други опции няма, което е много популярно в България, говори за сериозна дезинформираност по темата (не визирам някого конкретно).

BadKarma, брагодаря за отговорите!

Двата пазара са различни и защото при имотния, далеч не всичко е инвестиция в имоти, напротив тук имаме огромен брой участници, които купуват собствено жилище. А, когато става въпрос за дом, "бизнесът" , търсенето най-най-изгодна сделка в най-добрия момент, много често остава на заден план. Разбираемо е това.

Под гарантирана имах предвид, че структурите са такива, че си губят статуса ако не разпределят 90% от печалбата като дивиденти. Длъжни са да ги изплащат. Макар че купуваш акция, структурата зад нея не е обикновена фирма с търговска дейност. И, да, ти акция купуваш, която ти гарантира, че ще разпредели печалбата си. Имам си ги от години и все си плащат толкова. Иначе да, рискът е по-висок от кредитния такъв на Чичо Сам.

Естествено, че не пиша в имоти за акции, не ги троля колко е гадно да играеш на борсата и колко по-добре са имотите. Пиша там, където имам интерес. Но ми е интересно, че в тази тема се пише и за акции. Колкото да получавам здравословно ниво обновяване на информацията. Хубаво е да се съпоставят нещата. Въпросът е да е с позитивна нагласа и умерено.

https://www.nytimes.com/1981/04/28/business/mortgage-rate-at-8.5-in-1970.html
Крис е възможно да е прав, това число касае съществуващите ипотеки, не е задължително да са купени имотите точно 1970та. Но все е критерий. И това е 30год фиксирана лихва и вноска. Т.е. няма неизвестни.

Имаше много рийтове, които плащаха 8-12% и повече, години наред... докато не фалираха. Washington Prime, PEI, и др.
Дори стабилните рийтове като Boston Properties, Simon Property Group, Equity Residential са с по 30% надолу тази година. Иначе дивидента си го плащат, ама ако си вложил 100 миналата година, тази вече имаш 60-70.
Дивидент над 3-4%, айде 5-6% да е, говори за висок риск. И риск от намаление на самия дивидент, и риск от загуба на капитал.

В САЩ интересното е, че като си взел ипотека и лихвите паднат, можеш да я рефинансираш и банката го духа. А ако се качат, банката пак го духа, защото не може да ти я качи, докато си седиш в къщата и си плащаш вноската.
Така че там са по-уверени от нас да вземат ипотеки, дори на висока лихва, защото може и да падне, но не може да се качи.
Който е рефинансирал 2021 г. на 2.5% сега няма да мърда от къщата си, защото ха е продал, ха е се нахендрил на 7% и нагоре. И си седи така:

Или така:

Или така:


Пълно е с подобни миймове в Туитър.

Аз по-назад съм писал защо се инвестира в имоти. През няколко седмици някой обяснява защо се прави това и след някой и друг ден пак неуморно и упорито се задава този въпрос. Ми четете с разбиране и спрете да питате едно и също. Освен това припомням, че сме в тема за НИ, а не в технологична такава. В технологичните теми е нормално да се говори за инвестиции в акции, а в темите за НИ за инвестиции в  имоти. Аз в момента освен в имоти започнах да инвестирам и в SP 500, и в Тесла. Паднаха доста през последната година и е време за влизане. Това обаче не е по темета и не ви занимавам по цял ден с тази част на моите инвестиции. С две думи нека се придържаме към темата.

Не говоря за рийтове, при ефективни загуби 4 - 20 bps на годишна база нещата си вървят. Става дума за продукти, с които явно не си запознат. Не твърдя, че са безрискови. Но са с по-добър профил от много други неща. Няма да се обяснявам повече по темата. Определено имам впечатлението, че разбираш каквото пишеш, но няма нужда да ме убеждаваш в каквото и да било, защото за разлика от масата хора тук или по принцип си изкарвам хляба с това и знам какво правя. Не търся да ми се дава акъл, нито приканвам някого да си сменя стратегията.

Мъфин Аз нищо не питам. Но ми е малко смешно някой да си набута единствените 100к лева в някоя панелка, вземе заем, на Кото на всичкото отгоре не разбира как му се изчислява лихвата, и да се прави на инвеститор, а всъщност грам да не разбира от тези неща. Не говоря за теб, по принцип говоря. Както казах, имотите са си добра инвестиция, просто не са за всеки. Жилище за лично ползване е съвсем различно нещо също. Приемам критиката за придържане към темата, разбира се.