Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 74

Добро утро!В период на търсене съм, дано да открия подходящ имот.

Колегата е отговорил на око, но нека да го сметнем точно.
Един довършен и обзаведен двустаен в София е да кажем 150к евро. Ако е на по-хубаво място няма да стигнат, ама да речем толкоз.
При 3% лихва имаш на месец 150к*3%/12=375 евро лихви. 733 лева. Хайде да речем наема е 800 лева, така че може и да е по-изгодно да го купиш - ще преглътнеш плащането на нотариус, местен данък, 3% комисионна и т.н.
Но какво става ако догодина лихвата стане 5%? На месец имаш вече 625 евро лихва, или 1222 лв.
Ако лихвата стане 7.5%, колкото беше в близкото минало - сигурен съм, че помните? Тогава имаш на месец 937 евро за лихви, или 1833 лв.
Това е само за лихвата - без връщането на главницата.
Та ще ти се види супер наема 800 лева, и то с опция ако нещо стане с работата ти да се върнеш при мама и да прекратиш наема. Която опция я нямаш при ипотеката.

Вече забелязвам доста обяви по групите, пишат "Нова цена" или "По ниска цена" и хоп едни 5 000 евро на долу.

Следя някои обяви и цената беше по висока от сега и също доста обяви се въртят от доста време и явно не се продават така лесно както преди.

Може би в пазара има застой и в цените има някаква корекция на долу???

Аз обаче говоря с факти.. наема е 800, вноската в края на периода ще е по - ниска. 100 пъти се е писнало, че това е тема за имотите в България, вие все към София се насочвате. Не навсяде имотите са по 150 000 Евро. Ето във Варна нашият апартамент си е 97 000 Евро. Всеки си обзавежда и оборудва според чергата.
Другото е, че в теорията ви има много "ако - та".. то ако утре ме блъсне кола и пукна нищо няма да има смисъл, но това ли трябва да ме спре да опитвам да подобря живота си всеки ден? Ако това станело, ако онова станело... Истината е, че само и единствено, ако наемите паднат.. ще има някакъв смисъл да си под наем. Говоря за 500 лв макс. Ама няма как да стане, защото за наемодателите това е инвестиция и много голяма част от тях гонят доход поне 1000 лв, пък може и повечко.

Като правите сравнения, правете ги както трябва..
1. Предвиждате високи лихви, но наемът го вземате за константа.??
2. Вноската по кредта я наричате ЛИХВА, а не така. Вноската е лихва+ главница. В примерите бъдете коректни и посочете колко е лихвата и колко главницата. Лихвата си е разход.
3. Поддръжка на имот, ако се застоиш в един имот под наем и там имаш разходи. Като омацаш стената или кучето изгрезе някой ъгъл,  няма ли да ремонтираш. Или викаш, дигаш" катуна" и на следващия чистичък, новичък ап. И така докато не попаднеш на наемодател, който няма да махне с ръка, а ще те гони до дупка...ей така, дори само за спорта.
4. При тежка житейска ситуация, останеш трайно без работа и не можеш да плащаш кредита, наистина е тежък момент и са необходими адекватни действия. Но какво се случва при същата ситуация и си под наем...Наемодятелят няма да ти " чете вестник", директно си с предупреждение за освобождаване. А ти си го закъсал и нямаш пари за нов наем, депозит, комисиона-2000лева! Честито.
Ако закъсаш и не обслужваш кредита. Маже да мине година и повече, преди да се стигне до освобождаване на имота. Първо Банката ще ти даде поне 6 месеца, като преструктурираш...да разсрочиш и т.н., преди да тръгне да събира дълга. И като тръгне ...докато се натутат може да мине година, преди имотът да бъде обявен на публична продан. До като не се продаде ти живееш в него. А, ако не стане на първа продан...отива още напред във времето, а ако и обжалваш..айде още 8 месеца и повече.
Това са тежките варианти при лошо стечение на обстоятелствата.
При предната криза лошите кредити са били 15% от всички.

Тук съм напълно съгласна с Томева - всичките аргументи на Крис все се въртят около така наречения worst case scenario, но не прилага същия подход и към наемите. Отрича и опита от миналото с аргументите, че ще се случи нещо съвсем ново, което е пак препратка към въпросното  worst case scenario.
Очакваното усложнение е човек да изплатил вече 30, 50 или 70 процента от заема и тогава да му се случи случка и да стане неплатежоспособен. Но тогава този човек може да продаде недоизплатения си апартамент и да се окаже с една прилична сума на ръка даже и цените да не са скочили (а ако са скочили, което си е вероятно, може и да е на печалба). Докато ако е живял под наем какво ще има? Пак се дава аргумент с идеалния случай, че живеещият под наем съвестно е спестявал и инвестирал (при това успешно) и е на голяма печалба. Аз пък защо като се огледам не виждам живеещите под наем да са все милионери?

@Светлозара - е чакай, нали беше вече 130 ли, 150 ли хиляди вашия? 97 е бил като сте го купували вие, а сега нали се хвалеше, че сте спечелили 30% ли, колко - значи аз ако река да се местя във Варна, трябва да извадя 130, плюс нотариус/комисионна/данък, плюс за ремонт от Ш/З още 20-30. Значи 150 е даже малко! Разбира се, че бих отишъл под наем за 800 лева.

С "ако" говориш повече ти - вноската по ипотеката щяла да ти падне. Ама без да знаеш колко ще ти е лихвата догодина.
Моето "ако" е за България, но в други държави вече се случи. Ето ти най-развития пазар в света - САЩ. Ипотеките минаха 7%. И далеч не е първия път в историята, когато са на това ниво. На 2.5% бяха за много кратко 2021, когато печатаха пари на поразия. Мислиш, че ще са все така ли?

Да, вярно - тук сме България, не сме САЩ. Въпросът е по-добре ли сме от САЩ или по-зле? Като слушам някои хора тук - бием ги по всичко. Направо американците ще идват тук. Ни рецесия може да ни се случи, ни безработица, ни високи лихви, ни нищо.

@Tomeva - напълно съм съгласен, вноската по ипотека е лихва+главница. Нарочно дадох само лихвата, защото тя е разход - ако приемем, че главницата е инвестиция, тъй като изплаща имота и той ти остава като актив. Самата вноска е по-висока от числата, които посочих - те са дела само за лихва, от момента, в който усвоиш пълната сума по кредита (тя после намалява, зависи с каква скорост изплащаш).

Крис, казаха ти го вече, че си черноглед за всички други освен за себе си...
Това, което аз казах, е че благодарение на това, че сме купили навреме сме спестили много пари. В сградата зад нас от същият комплекс, в който сме ( сградата е същата по всичко) нашият апартамент се продава за 147 000 Евро. И това си е самата истина. Ако аз и мъжа ми преди 3 години живеехме във филма "под наем и ще спестяваме" познай какво щяхме да видим... нито апартамент, нито спестявания.
Пожелавам ти да забогатееш много, много, ама много от инвестициите, които правиш докато си под наем.. и да си купиш каквото душа ти сака - имот, мерцедес и т. н.
Живейте го този живот, хора.. друг я има, я не. Не живейте в страх. Действайте.

Ето как и ти говориш с "ако"
И както много други хора, стъпваш на нерелвантни неща - ние купихме за 97 и спечелихме, ама вие купете сега за 147, ще спечелите и вие. Еми не съм съгласен.
То като беше евтино, и аз купувах. Сега като е скъпо - не купувам, и даже ако имаше как щях да шортя български имоти, но няма как.

Но може и да не съм прав. Може да както са станали от 97 на 147, догодина да станат по 247. И сиренето да стане по 30 лева, луканката 60, и средната заплата 5000. Но не мисля, че другите последици от този сценарий ще се харесат на всички.

Аз пък ще оправдая Светлозара, като кажа че са направили най - умното според мен като погасяване на кредита - с намаляващи вноски (т.е. изплащат и главницата равностойно с лихвата). Явно имат по - високи доходи и са могли да си го позволят. Съответно не е много чувствителен кредита след 10 год. ако се вдигне още повече лихвата. По - лошото е ако са на равни вноски (повечето от кредити). Да имаш личен собствен дом е невероятно предимство и спокойствие (независимо кога го купуваш). Светлозара вече го оценява. И това не е свързано с това колко даваш на месец, печелиш ли губиш ли, дали е лихва или наем, или ще загубиш - спечелиш от поевтиняване - поскъпване или други загуби - печалби. Свързано е с комфорта. Да си под наем е добре, когато не си обвързан, без деца. Аз бях млад, когато бях колкото Светлозара, и си купих неподходящо жилище, с много проблеми, и това доведе за мен до много големи загуби включително заболяване от стрес-а. В този момент, бях свободен, необвързан, ако бях живял тези години под наем, без да се ангажирам с ремонти и проблемите на закупеното жилище, щях да съм живял същото време и със сигурност да загубя поне 5-кратно по - малка сума отколкото загубата от покупко - продажбата на моето. Винаги съм имал поне 1-2-3 апартамента, моя собственост, купувах, продавах, наследствени. Но не се чувствах изцяло добре в тях. Вече със семейството си, живея в ново, хубаво жилище, но когато го купувах го инспектирах по американски стандарт , водех 4-ма инженери . Вече за инвестиции в жилища тип "купувам, заключвам и го забравим за 30 години, че и тегля кредит за това",  да има някога за детето, да си вложа парите, щото няма друго в какво, вече много съм скептичен.

Крис изхожда от условието, че си "сам гол сокол" и си вдигаш багажа и си тръгваш от неизгоден наем и възможността за това, те прави свободен.

А ако в картинката има две деца и съпруга - спираш ги от избраните училища, независимо от започнати процеси на обучение, кандидатстване, приемане и пр., местиш ги в други в други градове, съпругата също и това е леко и безболезнено.

 А един мармот завива шоколад .

Ако има съпруг/а и две деца, картинката е по-различна. Кажи колко струва в София жилище като за такова семейство:
- без спални по 12 кв.м.
- до училища (тоест, без повечето нови квартали като Кръстова Вада, Малинова Долина и т.н.)
- завършено и готово, а не на зелено и на Ш/З

Тоест, да можеш да се нанесеш с децата. Под наем все се намират, 1000-1200 лева - със всичките минуси, които споменаваш.
За закупуване каква сума казваш? Аз казвам 250к. Смятай сега с елката колко излиза на месец, при различни сценарии за лихвените нива.
За съжаление, недостъпно за семейство със средни софийски доходи. За ИТ-та няма проблеми, нека купуват.

За гоненето не знам. Уж все аз съм гледал негативните сценарии, а пък под наем викате все щели да ви гонят. Въпреки че тук който гледам дава под наем, всички викат - моля се за стабилни дългосрочни наематели, които да не ми напускат.

Хайде да излезем малко от хипотетичните ситуации след 20-30 год.
Някой знае ли кой е инвеститора на тази сграда и евентуално името й.
https://www.olx.bg/d/ad/2-staen-sofiya-poligona-65-kv-m-111180-C … Index=2#134208394

Има много калкулатори в нета всеки може сам за себе си, да разиграе различни ситуации

НО нека разгледаме един пример.

ДА кажем 150 000 евро (300 000 лева) макар незнам вече какво сносно може да си купиш за тая цена в София но хайде за 300 000 лева. и кредит за максимума от 35 години.

300 000 лева да кажем при 3% лихва за целия период връщаш около 485 000 лева.

Но 300 000 лева ако случайно лихвата стане( не казвам ще стане и дано никога не стане) при 7% за целия период връщаш около 805 000 лева.

Ами мен ме плаши, за вас не знам

НО аз не мога да кажа кое е по изгодно и хубаво, всеки сам си преценява дали заем или наем