Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 82

Ама то било много готино при тоя соц, бре. Как така не съм забелязала? Чудно как родителите ми за 30 години не можаха да се вредят и за панелка. Бяха ми направили и влог с лихвоточки и издухах супата. А и какъв избор имаше само - локации, гледки... Да се чуди човек кое да избере.

Крайно време е да приемете, че пазарът е такъв, какъвто е. На мен и глобалното затопляне не ми харесва, и Ковид пандемията не ми хареса, и финансовата криза не ми хареса, да не говорим за войната в Украйна. Ама ей на, налага се да живеем с тези неща.

Съгласна съм с Черна станция и Тинтина, все още е сравнително достъпно жилището, ако започнат от рано да се мислят нещата. Моите наблюдения сочат, че малко хора със средни доходи се хвърлят на голям апартамент и висока вноска.  Повечето почват с нещо малко и после работят за по-голямо или второ жилище.
Да спестяваш от млад е трудно, защото учиш до 23-24 години, после започваш на стартова по-ниска заплата и реално ако плащаш и квартира нямаш много варианти за пестене. Все пак с малко помощ от родителите може да докараш пари за вноска.
Реално ако са двама души с дете, с 6300 лв ще им се отели вола, ако трябва да внасят за тристаен апартамент, с двустаен повече се вместват.
Най-голямото предизвикателство си остава това, че теглиш кредит за много дълъг период с друг човек.

Това със спестяването от рано е точно така и направо се чувствам като огромна късметлийка, че още ненавършили 30г успяхме да купим немалко жилище, от вторичен пазар, с добро самоучастие и даже ни останаха спестявания.
Не чувствам дори някакво ограничение, въпреки ипотеката и ни е широко около врата. Но и двамата сме работили от рано, аз не съм учила висше, та в този период даже си работех на пълен работен ден. Никога не съм живяла разточително, квартири съм споделяла с други хора и не съм имала големи разходи там. Винаги съм била привърженик на спестяването.
Но не всеки успява, много зависи от начина на живот, обстоятелствата и доходите. Не е лесно със средната брутна заплата за София да се купи подобно жилище. Или поне не с официалната такава, тъй като всички знаем за сивия сектор.

Хайде, соцът си замина, скоро почти преди толкоз време, колкото експериментира у нас. Хората още 90те пътуваха, а от 2000 насам свободно и из Европа. Къде я има тази инфраструктура, това идиотско презастрояване? Тази липса на градоустройствена мисъл? Че чак да му се и свиква със сегашното? Излязъл си, видял си, пък още от сиво в по-сиво си се живее по тез ширини. Мен лично ме дразни по малко, не че ме засяга особено, но като някой познат чужденец ми спомене че е бил в София (обикновено транзит), си представям какво е видял и да, суперлативи никога не последват.

Айде пак опряхме до соца, дето имало жилища за всекиго според потребностите. За разлика от пишещите подобни фантасмагории, сме живели по соца. В панелка двустайна - кухня, хол, спалня. Баба и дядо, баща ми и майка ми, аз и брат ми (бебе) и двамата братя на баща ми, млади ергени.
Ведомствена двустайна панелка дадоха на баща ми с връзки няколко години след това, защото се принуди да отиде да работи в строителството, иначе нямаше как. В нея се преместихме четиримата. Квартал без улици, в строежи, блок до циганската махала. Такова жилище никой от "обикновените" хора в темата не би погледнал, камо ли да живее в него.
Нашите я изплащаха тая панелка и по соца, и бая години след като дойде капитализЪма.
Днес съжителствам с поколенията на партийците от соца, дето им даваха жилища в центъра - полуграмотните другари, дошли от село, да служат на партията.
Децата им - стари впиянчени ергени, биещи майките си и живеещи с техните пенсии. За поддръжка на входа не плащат, за асансьор не щат да плащат, за чистачка - също. Чакат си соца хората, партията да им ги праща безплатно.

Ми нали и аз това питам? Соц няма почти 35г. Кой е отговорен за сегашното състояние, че чак пък и да се свиквало с него? Ми точно, защото всички го приемат за нормално, то е “нормално”:

В соца първо плащаш после получаваш ако има. Портокали и банани по Коледа. Голям кеф всички да са еднакво бедни .

Една бърза сметка за достъпността на жилищата.
Апартамент с 2 спални 250000 EUR + 30000 EUR паркомясто = 280000 EUR = 547632,4 лв.
Нека добавим приблизително още 100000 лв. за изповядване на сделката и ремонт -> 650000 лв.

Ако се иска 20% самоучастие и остатъка 80% с ипотечен кредит главницата по кредита е 547632,4 * 0,8 = 438105,92 лв.
При ипотека за 30 години при 2.8% вноската е 1800,16 лв. Това е без включени застраховка за имота и застраховка живот, които допълнително вдигат вноската.

Към юни средната брутна заплата е била 3101 лв, което е нетна заплата 2406,32 лв. Ако двама души съберат дохода си за кредит то се получава обща разполагаема сума 4812,64 лв.
Във финасовите книги се препоръчка сумата на ипотеката да не надвишава 30% от дохода, т.е. 4812,64 * 0,3 = 1443,80 лв. би трябвало да бъде месечната вноска.
Тук повечето банки биха дали кредит и на по-висок % от месечния доход, но при промяна на икономическите условия тези кредити биха били рискови.

Отделно двойката трябва да спести над 200 хиляди за самоучастие, ремонт, данък към общината и нотариални такси. Да речем, че те са спестовни и успяват да заделят 50% от месечния си доход, т.е. 2400 лв. общо двамата. За да съберат достатъчно за самоучастие им трябват 7-8 години. Като тези сметки са при сегашните заплати. Тъй като през годините заплатите са били по-ниски и двойката е спестявала по-малка сума на месец биха им били необходими ~10 години, за да спестят за първоначална вноска.
След като завършиш образованието си обикновено ти трябват поне 3-4 години, за да стигнеш до средната заплата и да може да можеш да спестяваш такъв висок %. Т.е. ще можеш да вземеш кредит след като си навършил 30 години и ще го изплащаш още 30 години, приблизително докато се пенсионираш. Като през това време ще си на ръба с вноската. Все пак освен ипотека най-вероятно ще трябва да плащаш и частна детска градина и лизинг за автомобил. Ако в някакъв момент единия от двамата остане без работа и е на бюрото по труда то положението става доста тегаво.

От тази проста сметка излиза, че имотите не са изобщо достъпни за средностатистически човек живеещ в София.

Да, в почти цяла Европа има проблем с достъпността на жилищата. Това че в Париж или Лондон са по-скъпи отколкото тук не променя факта, че в София жилищата в момента са непосилни за повечето хора. Не случайно се обмисля в ЕС да има комисар по жилищна политика. Ако това се случи със сигурност ще засегне и българския пазар, колкото и да не им се иска на местните политици.
https://www.investor.bg/a/534-novini/399222-ek-planira-komisar-p … snovnite-mu-bitki

Харесай си някой квартал и го обиколи пеш. На сградите има контакти на строителите. Също в сайтовете на големите строители има всичките им обекти и какво все още е налично.
Отделно може да провериш разрешителните за строеж.

Не е нужно някой да купува апартамент с две спални и паркомясто за 280 000 евро. Има по-евтини тристайни (или поне допреди няколко месеца имаше, докато ние търсехме), има по-големи двустайни с отделна кухня, които също са функционални. Може да се наеме паркомясто, вместо да се купи.
Също така тези сметки, че някой трябва да учи до 24г и после да работи няколко години, докато стигне средния доход според мен не са много в крак с времето. Докато наистина има хора, за които това е така, днешният динамичен свят предлага доста повече възможности. Познавам хора, по-млади от мен, които получават над средната заплата и някои от тях даже я надминават с немалко. И това далеч не са хора в ИТ сектора, то такива почти не познавам. Аз достигнах средния доход, когато бях на 23. Сега взимам над средния (5 години по-късно).
Не казвам, че масово младите взимат високи заплати, а че тези сметки, които правите далеч не са универсални. Времената доста се менят, обстоятелствата - също.

Мама2024, по принцип сметката ти е правилна, но ти визираш жилища в квартали над средно към топ ниво, включваш хубав ремонт и гараж. Това не е средностатистическо. Да не говоря за лизинга на автомобил. Тези неща не са стандарт нито даденост. Българина ще разбере по скъпия начин, че автомобил/гараж е лукс, не стандарт.
Към проблема с достъпността бих добавил и огромното количество нови строежи. Скоро се говореше как на зелено всичко вече е изкупено. Може би това се има предвид, че нормално хора не могат да се доберат. Има много спекуланти с връзки, които си пълнят гушите.

За автомобила и гаража не съм съгласна. Абсолютна необходимост са и двете. Ако вземеш стар автомобил, евтиното ще ти излезе скъпо, защото има ремонти.
За локацията също не съм съгласна, че да искаш средна локация е лукс. Все пак с нея е свързано и къде ще учи детето ти, и каква ще е средата, и откъде ще пазаруваш. Няма как да изсипеш толкова много пари и да вземеш кредит, ако идеята е да се сврете в лош квартал. Тогава по-добре под наем. Да не говорим за възвръщаемостта на инвестицията.
За ремонта - тук вече е въпрос на трактовка. Хубав ремонт сега ще ти спести разходи в бъдеще. Но да кажем, че може и евтино да излезе.
Иначе сега проверих, и в най-динамичния пазар Ню Йорк цените на жилищата са нарастнали "само" 68 % за последните 10 години. При нас са нарастнали около 300% (правилно ли го сметнах, цената е тройна на тази преди 10 години). Може и наистина да има балон все пак.

Другото ненормално е че всеки българин си мисли, че детето му трябва да учи в хубаво училище/университет и да прокопса чрез учене. Това че манталитета ни е такъв, не значи, че гараж и автомобил ме са лукс.

Сградата е в Киев, качваха я вече и в оригиналната си версия.
За 6400 семеен доход човек може да си позволи нормално жилище и не е нужно то да е 250 хиляди евро. Обикновен човек ще направи компромис с район, изложение или друго. Отделно от всичко цените не винаги са това, което се вижда масово в сайтовете за имотни обяви. Ние в началото на тази година купихме 100 кв. апартамент (вярно, води се двустаен, но е обособена още една стая) в приятен затворен комплекс с охрана за 170 хил. евро с гаража, т.е. само апартаментът би бил 150. Същевременно се продават и по-скъпи отново на същото място и при същите условия. Обикновеният човек ще търси и няма да се хвърля на най-скъпото, но със среден софийски доход би имал възможност да си закупи. Вярно, с цената на други компромиси, за мен все пак с такава сума си е риск, но не е невъзможно.

На българския пазар има много инвеститори евреи от Израел. Докато се си получат инвестицията в троен размер, няма да мирясат.