Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 38

mandarinka, да, за втори път цитираш това ми мнение зад което продължавам да стоя.
Но какво е общото? Духът на първоначалното питане откъдето тръгна развитието, беше относно сигурността на жилището и евентуални злоупотреби с налични ключове от бивши наематели в бъдещ момент.
Разбирам и знам че някои хора не пазят, включително и известен брой дъщери в темата. Че са неподредени, хаотични, дори мърляви. Но това не ги прави крадци.
Да счупиш чекмеджета или врата на пералня, да надраскаш котлони, да разсипеш гранули по балкона означава автоматично че ще влезеш след време да крадеш? Съвсем не мисля.

Мале, Драго, ти цял нов ремонт си замислила, че като гледам и голяма част за сметка на наемателя. Какво му е на този паркет, нали слагаш качествен, че за 4 години е за тотална смяна? Не знам, според мен ако има някаква амортизация, например надраскано,се калкулира както предложиха по-горе разликата между нормална амортизация на година и тотално съсипване. Примерно за 4 години 40% амортизация на паркета от нормално ползване И сега ако е надут и не може да се ползва, да платят 60%. Но ако е само надраскан, да кажем 10 до 20%. И ако паркетът то нов е 30 лв на квадрат, това би било 3-6 лв contribution от наемателите. За мен не си заслужава на 4 години да се подменя. По-скоро се описват щетите и новите влизат така и след известен период тотален ремонт.

Tintina, мерси, супер идея, ще ги тествам!

HappyHeartbeat , наводниха го и то НЕ на 4тата година, че толкова амортизация да смятам. Естествено, че не за моя сметка ще е. За моя сметка остава подмяната в едната спалня, за да не остава само тя с различен, смятам го за достатъчно!
Не може да се влезе така и така да се живее. Много странно мислене е това на хората по принцип, не визирам теб! А и отдавам скъп имот, такъв и наеха с ясни клаузи и договори. 

Ужас. Тотален.

Не целя да се заяждам, но пак отбелязвам, тази теория, дето скъпите мебели и уреди издържали повече нещо ми издиша. Издържат според ползвателите. И скъпи уреди, мебели, настилки се скапват при некоректна употреба.
Не говоря конкретно за Драго, тя си цели някакво ниво на наеми. Дали излиза сметката, само тя знае.

Например по-рано като обсъждахме гранитите за плот. Ами и те си искат сериозна поддръжка, дето и аз не я знам, наемателят хептен.
Те поемат мазнини и петна повече от нормалните кухненски плотове.

Принципът "да купя скъпо за да държи повече" далеч не винаги е валиден. Просто трябва да се преценява за всяко нещо. И по възможност обективно. Иначе всеки иска да прави красиво и ефектно, ама основната задача е и да се печели от тая работа, не да робуваме на процеса.

Силно впечатление ми направи това, ча са младички, притеснителни и т.н., което ме хвърля в размисъл как възпитаваме децата си, та на 20 г. да не знаят елементарни неща. Абдикирането на голяма част от родителите от възпитаване на дечицата си до това води.
Драго, с този висок критерий за естетика, да им направи на наемателите да им е луксозно, да им е новичко, ето до къде стига. Бях споделяла преди време за моя приятелка, която все още е под наем в необзаведен двустаен, с амортизирана кухня и ефтинджос ламинат, но на много престижно място в София. Наемодателят си взима високия наем и няма никакъв проблем.

Както писах мисля, депозитът е по почти 3000 лв. Ще видим до къде ще стигнат за преобзавеждането/ремонта без включен труд и ще преценя как да процедирам и колко да добавя.

Благодаря много на всички за идеите и предложенията!

Тук отново идва и моментът, че Драго може да взима материали на доставни цени и не плаща труд. Мен такъв скорошен и мащабен ремонт би ме върнал много назад. Писах, че ремонтирах преди няколко месеца частично и дори това излезе няколко хил.лв. Настилките при мен се калкулират на материал + доставка+труд за майстор (+чакане за дата) + хамали за материалите. Евентуално и чистене след това. И после пак наново отдаване и същото след време.И вече отивам на решение е ли изгодно отдаването въобще или не.

За съжаление, в отдаването под наем един от най-гадните моменти е този.
Писала съм няколко пъти за това.
Стратегиите са основно две в този случай- пооправяш козметично каквото може, изчистваш до блясък, после отдаваш отново с редуцирана цена и описваш в протокола щетите от предишните. След още 4-5 години, ако са дългосрочни, вече се върви към сериозно реиновиране, смяна на уреди и изобщо основни неща, но близо десет години наемоотдаване вече ще излезе сметката.
Втората е да се възстановява след всеки наемател до точка първа.

Дани, разбира се, че е вярно.
На вандалщини, няма какво да издържи. Гранитът е изключително здрав и изобщо не е вярно, че поема. Поемат камъните с порести структури- варовик и мрамор, да речем. Черният гранит е абсолютен фаворит в това отношение и нямам никакво намерение да споря за неща. които знам. Разбира се, аз задължително импрегнирам, за всеки случай.
За паркета важи същото. Дадох пример по-рано за цената на масивен паркет, който е стойност близо до среден клас ламинат примерно 40 лв/м2., но ще го поръчам директно от производителя, няма да вляза в съседния магазин за паркет и да го платя на 120 лв без ДДС.
Да, обаче трябва да го поръчам от фабриката, после да отида до летището да си го взема, после до обекта да го качат горе, преди това да съм подготвила пода, замазката, изолацията, ОСБ-то и чак тогава да съм купила и лаковете и лепилата и майсторите да дойдат чак тогава да лепят, после да циклят и лакират.
Същото правя с всичко подред за трайните неща- включително инфраструктурата.
Накрая ми излиза на максимално ниска себестойност, тоест такава, каквато крайния потребител ще си купи от магазина за същата цена, но доста по-нисък клас продукт.
Няма вечни неща, но вложенията в качество, генерално житейски са по-дълготрайни от другите.

Просто моята стратегия е такава, но аз инвестирам и много време, познания, труд и проджект-мениджмът в обекта, включително и проектиране от преди да го купя на идейна фаза, после и авторски надзор, така наречения през целия процес на реиновация - от кърти, чисти извозва, до финалното почистване, снимането с професионален фотограф и отдаването.

Да дам и пример с "кърти, чисти, извозва", с мои близки- заети хора с много динамиче начин на живот и успешен бизнес, които нямат и секунда време да инвестират в реиновация, макар, че и те имат вложени пари в имоти. И на една вечеря си говорим за ремонти, които правим паралелно и се оказа, че за 65 м2 апартамент на 4 етаж са платили 25000 лв за кърти, чисти извозва на фирмата, която е поела ремонта на имота.
Е, в същото време, на мен ми излезе знам ли, не повече от 2000, включително и с контейнера и зоната. Но отново- аз си организирах контейнера, платих си зоната, докарах от гори тилилейски един гавазин овчар с лека умствена изостаналост, който ми струваше ракии, салати и разни циганки, които събираше от градския транспорт и ги водеше в обекта да му правят компания, срещу храна и подслон.

Също така не забравяй голямата картина, пазарната капитализация и ликвидността на имота, аз инвестирам дългосрочно, в максимално ликвидни имоти в централни градски части, които са бързоизчерпаем ресурс и като такъв цената им във времето ще расте. Също така ми е важна освен пазарната капитализация и ликвидността на имота, ако трябва да сравнявам житейски, това е онова правило, в което една жена задължително, всеки момент трябва да изглежда и да ухае прекрасно, защото не знае кой ще срещне, докато изхвърля боклука, или пазарува в кварталния магазин.
Тоест, на мен имотите са ми само част от голямата житейска картина, отделно вървят паралелно други дейности, деца в една определена възраст, което означава, че ако големият, основен бизнес, който е активният източник на доходи, по някаква причина се нуждае от спешна финансова инжекция, трябва максимално бързо да освободя въпросния ресурс със светкавична продажба на максимално висока цена. Или някое от чаветата реши да следва в Оксфорд и го приемат най-важното, аз няма да кажа- ами маменце, нямаме възможност, ами директно заминава на пазара и не един ами всяка година ще продавам по един, стига да завърши. Или нещо друго се случи, знам ли аз какво, този живот никога не мога да го предвидя, все намира с какво да ме изненада.

Евентулно няма да калкулирам труд или ще е бр. надници 7/8/9х150 примерно, но няма да калкулирам по ценоразпис. Ще преценя накрая.
Това не е съвсем вярно, защото, който и да ремонтира, той не генерира приход в бюджета на фирмата, а това ни струва пари, нали този човек получава възнаграждение! И личният труд струва пари , дори гладенето на покривка .

Абсолютно вярно е за личния труд, че трябва да се калкулира. Но се получават 2 сметки - какво (колко) наистина е коствало жилището и колко би бил възстановяем разход от наемателя. Във вашия случай конкретно ти можеш да предоставиш фактури, но аз като търся майстор спешно и той ми обяви двойни, тройни цени за труд без кьорав документ, какво мога да претендирам от наемателя да възстанови? Че те моите след като бяха "изчистили", предлагаха сами да дойдат да си "доизчистят". Толкова не им се даваха пари. Резултатът след професионалната техника и след тяхното "чистене" е брутален. Като след ремонт разлика буквално. Обаче виждат черното и му казват бяло. И трябва или да платиш, или да ходиш на съд.

Чета последните страници от темата и се хващам за главата уви, съчувствия на Драго. И аз съм имала такъв горчив опит след който бях казала, че няма повече никога да се занимавам с наеми, продадох въпросния имот и трансформирах в друг. Тези дни ми излезе акт 16 на един 3-стаен апартамент и се чудя какво и как да го подхващам. Първоначално го купих за живеене, но се отказах и сега вариантите са или под наем или продажба за да купя двустаен и студио евентуално. Наясно съм, че от 3 стаен дохода е по-малък от колкото от 2 двустайни или студио+двустаен. Ако сега почвате от шпакловка и замазка какво бихте направили като ремонт и обзавеждане и какво не. Имотът е да кажем в среден масов сегмент, в никакъв случай не лукс и бутиков, широк център мисля се води локацията. Като таргет наематели си представям двойка без деца и домашни любимци, вероятно работещи хоум офис или нещо подобно.

Ако приемат скоро закона за ДДС, може и да ти отпадне вариантът за продаване. Според мен, стегни си го така, и ще се намерят наематели и за голямо жилище

Ако се продава, ще има разходи по сделката за покупката на новите имоти+тези за самата му покупка навремето. Двата нови имота ще се обзаведат за повече пари - ще има 2 кухни и 2 бани, които са най-скъпите помещения. Този тристаен не е писано с колко бани е, де. Освен това трябва и те да са с Акт 16 иначе прибавяте и наемите, които губите от сегашния тристаен. Него може да пуснете да речем след 3 месеца на пазара.
Както те притесняват ремонтите, би имала двойно притеснение и два ремонта след кофти наематели.

Бих го обзавела и пуснала него.

Законът за 20%ДДС въобще не го отчитам...

ДОПЪЛВАМ: В този широк център предлагат ли се двустайни и студиа и на какви цени. Не мисля, че ще вземеш двете за 1 тристаен. Има ли с акт 16 предложения?
Или мислиш да смениш локацията?
 Гледай и наемите какви биха били...
Без акт 16 ако купиш сметката пък хич не ми излиза!

Коя е тази фабрика за паркет, да си купя и аз .