Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 86

Браво Гого!
Най-после стигна до извода, че нашият пазар не се влияе от икономически теории.

Нашия пазар е като всички останали, само, че е в преходен период и факторите, които го определят половината са на 'тъмно".
Затова не излиза сметката на обичайната икономическа метрика.

Демек- между въпросното планиране хепи-соц, за което споменах преди малко, в което без Партията не можеш да шукнеш, какво остава да решиш да излезеш от село и да отидеш в големия град да се развиваш, до планирането в демократична икономическа среда със съответните пазарни механизми и регулации, отново демократични, има един преход, който дълго и напоително отлагаме, именно, заради онази тъмна страна, за която споменах преди малко и заради която сметките и прогнозите не излизат.

Това последното е именно влизането в Еврозоната, което се отлага.

Казват, че говорим за едни 10 милиарда за изпиране, преди да влезем в Еврозоната.
Това е факторът, който убягва в уравнението на нормалната икономическа метрика.

Имотите не са като всяка друга стока. Има елемент на незаменимост, заради локацията и параметрите, микрорайона, изгледа, отстоянията. Хеле, пък ако купуваш парцел.
Има и много сантимент, именно заради тази незаменимост и неповторимост.
Като някой ви върти, ми купете си другаде. Като не щете от баби, купете си от млади хора или брокери или строители.
Далеч съм от мисълта, че си нямат трески за дялане хората, ама такъв е светът. И трябва да имаме уважение към частната собственост.
Значи, алчни били, да си държат тяхното си, ама тоя който иска чуждото не бил алчен. Ахам, и един мармот ...
Иначе, случаи всякакви. Има хора, месеци и години уж продават нещо, но вдигат цената като се появи купувач. Не виждам какво да направим, освен да ги оставим. Вие какво предлагате, принудително присвояване и разстрел? Закъсняли сте със 70 години.

Гого, няма по-недоволни от тези факти от гилдията. Знаеш ли колко време отнема на един брокер да ценообразува един имот. Имам предвид брокер, а не "брокер" и колко на брокер в САЩ. На този в САЩ му трябва точно един клик. А на нас .... не искам да влизам в подробности, какво проучване и колко разговора, за да дадеш адекватна препоръка за цена. Такава, че имотът да не е надценен, за да залежи и да загуби стойност, но и да не е и подценен.
И това е само една част от негативите от липса на метрика. Всеки иска да има 11 от 11 показателя, това само би облекчило и подобрило работата.
Споделих статията, защото съм съгласна, че прогнозите се провалят и каква е причината за това. И как един потребител, колкото и убедително да пише и да прогнозира сценарии всякакви, то си те остават "бош лаф".
Факт е обаче, че бг брокерът се научил някак си да работи в тази среда и разбира се информацията, с които разполага, която се обменя ежеминутно по всички канали, било то на живо, по телефон, социални мрежи е много  по-голяма от на всеки друг участник на пазара.

Права сте, адресите им са еднакви. Въпреки това ми се струва странно защо се "нарояват" след като Билд Инвест, доколкото знам, не се слави с лошо име.

Кажи честно!
Томева, на мен секунди ми отнема, главата ми автоматично прави сметката, сравнителния пазарен анализ, демек.
Сега, ако сделката е за къщата с Ягодите, тогава се изисква малко по-сериозен висш пилотаж в анализа, но за редовите сделки, особено в райони, в които един брокер се е специализирал, така да се каже, никак не ти повярвах.
Освен, ако не говориш за анализи на имоти в които нямате никакъв опит и тепърва анализирате пазара.

Да се допълня.

Значи, като се разправяте с бабите по 1 година, обикаляте, приказвате, срещи, не знаете ще се появи ли на сделка ви изглежда ужасно, прекомерно, трудоемко, ресурсоемко.

А като смятате на строителите колко изкарват го смятате все едно, че са прекупили 3 щайги домати и са ги продали за 15 минути.
А как си осигуряват парцелите? Колко време, нерви, риск, психология има зад тях?
Наготово от дивана е лесно да се смята. Защо не идете да купите вие един парцел, па да го дадете на строител и той да ви го размени за 3-4 апартамента (или колкото се пада)?

Много сляпо-избирателно се гледа, и това дразни. Не че не печелят, особено напоследък. Ама преборили са се, избрали са да са в тоя отрасъл и да действат, а и успяват. Тия фалиралите никой не ги гледа и брои. Всеки пресмята канчето на успелите.

Azzy, аз не съм се специализирала в един район и повечето брокери не са. Особено тези, на които бизнесът им е  на 100 % от препоръки.
Факт е, че с времето съм изградила усет, но е несериозно да залагам на това.
Лично аз сравнявам 3 показателя.
1. Имотите, които се продават в момента в този квартал и в съседните аналогични квартали. Но проверявам от кога виси обявата в сайта. Звъня на колеги.
2. Последни сделки: звъня на колеги, пиша във ФБ групи: Колеги на какви нива са били последните ви сделки в....., за ап. със следните характеристики; Колеги имате ли купвачи за ....... имот и с какъв бюджет.
3. Банка как би финансирала този имот, от където пък определям купувачът, колко налични средства трябва да е. И тук си задавам въпроса: Купувачът с Х евро, дали би купил този имот, на тази локация или има други по-добри опции.
4. Прекарвам го през евентуален наем. Ама това не винаги го правя.

И цялата тази информация трябва да се поднесе в разбираем вид и с примери към продавача.

dany1 Всеки търси максимум на сделката си. Без значение дали купува или продава. Често, ако днес сме купили имот с купувач, а след 2 месеца иска да продаде предното си жилище ме "застрелва" с цена 20-30% над пазарната. " Може някой да се закачи"

Дани, строителите имат стандарти и практики, оптимизиран и отработен процес. Там чак драми и стрес няма. Това намаля възможността за финтове на продавачите на парцели. Ако ти продаваш парцел, всеки строител ще ти предложи горе долу едно и също, нямаш много голям избор. Докато с бабите е трудна работа, защото и те не знаят какво искат. Аз нямам проблем с алчни продавачи, но лично не ме кефи да правя сделки с продавачи тарикати, които не знаят какво искат, опипват почвата и се отмятат. Такива ги режа при първи опит за шмекеруване, защото вероятността да си загубя времето и нервите е доста голяма. Както казваш, има и други, света не е свършил, имотите също. Няма смисъл да се бориш с такива продавачи, просто ако всеки ги реже, ще се научат. Но на сила хубост не става. Кажи ти като имаш мераци да строиш кооперация, колко излиза себестойността на 1кв общо без цена на парцел. Би следвало да имаш проучване, разбули я тази мистерия, която тормози форума тук години наред

Ази, комунизма и по-скоро икономиката по време на комунизма се е провалила, защото нямаше способи за напипване на пулса на икономиката. Планирането (5летката) не е лошо нещо, стига да се адаптира плана при промяна на метриките. Но те като не са имали способи за следене на икономиката, не са можели да следят и адаптират петилетките. Т.е. и там се е работило на сляпо. За 35г промени няма, защото няма стимул за промени. В този ред на мисли, се питам, защо тогава нещата в крайна сметка не са сработили, но пък сега сработват. Може би отговора се крие в размера на външния дълг. Все още е среден по размер и можем да си позволим още.

Томева, щом брокерите продължават вече 35г да работят по този начин, значи или толкова си могат или няма мотивация за промяна и подобрения или по-скоро има мотивация да няма такива. Аз нещо различно от "цените винаги ще са нагоре" от брокер не съм чул. Да си признаем, че каквото и да става винаги ще заемат позиция, която хвърля положителна светлина върху пазара и цените т.е. ще си гледат личния интерес. Чудя се като дойде момента, в който жилищата вече станат адски недостъпни, дали ще запеят друга песен, за да вдигнат броя сделки.

По същата логика довчера някой е живял сам, а утре се ожени/хване гадже и си вземат общо жилище, та ето ти едно по-малко нужно на пазара.
Тези неща са флуидни на индивидуално ниво, но общият брой домакинства краткосрочно не мърда толкова. Дългосрочно може би, по причините, които Ази каза - че хората вече не живеят в здрави семейства по 2-3-4 в едно жилище, а индивидуално. То може и затуй да се строят толкова гарсониери и двустайки по 40-50 кв.м.

Ми аз и друг път съм казвал - е тия поля на края на София, които са десетки хиляди декари и със сигурност има много общински терени на тях, какво им пречи на общината да ги вкара в регулация, да инвестира 100-200 милиона от 2-милиардния си годишен бюджет за да направи един булевард с трамвай, ВиК и каквото още е нужно, и да реши проблема с липсата на парцели:


Едно време как са правили Младост 2-3-4 така насред къра, сега какво пречи да направят Младост 5-6-7 и Дружба 3-4-5 малко по-натам?
Хем общината и държавата няма да се занимават и със самия строеж както едно време, това ще го правят предприемачите, просто нека ги улеснят да си намират парцели в регулация. Вместо да се чудят къде между два стари блока да боднат един нов.
Щом ще събираме цялата провинция в 2-3 града, както казвате, нека поне да ги разширим малко тези градове, вместо да тъпчем всички в едновремешните им граници.

Така, де сравнителен пазарен анализ се казва и е на няколко клика. И е моментен.

Така и преположих, че работите навскъде, не е вярно, че повечето брокери са така. Зависи от политиката на компанията и колко е голяма и прочее. Онези с големия пазарен дял районират, но все едно, няма да сравняваме Реалто груп или Явлена с малки консултантски агенции и да обобщаваме с "повечето брокери", защото повечето брокери с най-голям пазарен дял имат въпросните, а не бутиковите.

Иначе тук голямата тема е дългосрочната прогноза, примерно 20 години напред и нагоре.

Крис не се прави, защото няма мотивация за някой. Но вероятно няма и пари. Не следя отблизо бюджета на София, но ако и тя като държавата едва едва връзва двата края, то няма да има пари за нов квартал. Но и друго, как си мислиш, че всички новодомци ще пожелаят да живеят на края на града? Или пък инвеститори, ще купуват там?

Крис, това е добра идея. И аз приветствам разширяването на София на югоизток.
Винаги съм се чудел на амбициите да се разширява на север. И явно не съм само аз, защото фенове за там няма.

Гого, аз писах, че съм в процес на купуване. Сега нямам възможност да строя. Най-вече откъм време и енергия. Не съм на такъв етап. Те в темата за наемите ме карат да сменя 2 полилея и да боядисам стените в бежово, (за да изкарам 20лв) и аз не се хващам, че нямам време.
А ако (и когато) строя, то ще е след 10г и ще е в Созопол. Там цените са много по-ниски от софийските. Преди около година там един произволен, непознат строител ми предложи цена 500е квм, но беше хвърчащо и наистина не знам какво включва, проекти и тн. Все пак, не съм се занимавал и аз с тия неща. Със сигурност изниква какво ли не. Това без земята. За София, вероятно е 2но. Отделно земя и рушвети и разправии с бюрокрация.
Строителното предприемачество никога не е рутинен процес. Винаги има елемент на разправия, несигурности, рискове. Дори много опитни строители, построили по 20-30 и повече кооперации и с 15-20г стаж имат огромни трудности с менажирането на подизпълнители, персонал, липси, напускане, некачествено строителство и тн и тн и тн. Супер динамични са нещата. Миналата година една бригада работила читаво, тая година или избягала или прави номера.
Абсурд е и да се говори, че нямало стрес и нерви.
Поне половината строители, които съм виждал са адски нервни хора.  И то от работата, не че по принцип са такива. Това е много тежка професия.

Така е. Единствената мотивация, която движи държавни мащабни действия е да се крадне.
И аз преди се чудех защо не се направят големи спортни центрове за да спортува населението. Ми, не се прави, щото няма пари в тая работа. А и не е популярно.

В Монреал така от нищото се проектира един цял квартал. Нарича се Дистрант (пресечка на магистралите дис (10) и трант (30)(dix trente). Направи се хубава инфраструктура, молове, магазини и въпреки леката отдалеченост цените бяха в небето.
Югоизток около магистралата е супер добро място и ще бъде харесвано много. Ако се развие с размах.

Че вече и "забележителност" го водят:
https://www.tripadvisor.com/Attraction_Review-g181733-d7854511-R … ssard_Quebec.html

Azzy, 70% и + от брокерите на пазара са във фирми с до 15 човека. 

Гого, не говорим ли, за липсваща информация по половината метрики, които позволяват да се направи анализ и прогноза на пазара?
Аз като брокер, какво да направя точно, за да ги има тези метрики. Това са в пълномощията на държавата.

Томева, не е вярно.
Големия пазарен дял на консултанстките услуги за недвижими имоти се държи от големите агенции- има официални данни, погледни ги.
Тук е тема за имотите в България, иска ми се да коментираме това, честно да ти призная, не ми се влиза в тази дискусия за брокерите, агенциите и прочее, сигурна съм, че ще ме разбереш, даже предпочитам, като реален пряк консултант на пазара да продължиш да споделяш мнението си за имотите, по-ценно ми е, отколкото пазара на консултантските услуги.