Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 86

Да ви питам за комисионните на брокерите.
вариант 1 Частно лице си харесва ап. от обява. Апартамента се продава от агенция. Каква е практиката: Цялата комисионната се плаща от купувача или част от комисионната плаща продавача и част купувача или агенцията взима и от купувача и от продавача максимална комисионна?
вариант 2 Апартамент е намерен от брокер, с който е договорен някакъв процент. Той намира апартамент чрез агенция. Как стои въпроса с % комисионна на агенцията, която продава? Кой плаща нейния дял?

За съжаление това са реалностите. В топ кварталите си трябват 450 000 нагоре за готов хубав тристаен. В Гео Милев и Дианабад например около 350 000. И така нататък.

Обикновено и в двата варианта купувачът плаща 3 (3,6) % комисиона. А на продавачът комисионата е включена в обявената цена. Виждате обява за 200 к. Плащате 207200. Купувачът получава 192800.

Хепи, по принцип хората, които купуват на такива локации и за такива пари, разполагат с възможности за нужните ремонти и едно изриване няма да ги събори. Даже предпочитат така, за да си направят всичко по свой вкус, а не да плащат още хиляди левове за чужди и замаскирващи решения.

Да, със сигурност който има почти милион лева за апартамент от 70-90 кв.м., има и още за ремонт. Но тези локации не са чак толкова ексклузивни (изключая Венелин). Аз бих си ги пазила за бъдещите проекти по Лозенец, които тепърва ще се строят. Да, сигурно цените ще са по 2, но ще си имаш съвременно строителство, съвременни съседи, поддържани общи части, достатъчен брой паркоместа. Ето например проекта на Тобо Баучер предлага ексклузивен последен етаж с 1 ап. на етаж 132 кв.м. НС за 438 к. С асансьор, с всичко. Предвиден за юни месец. Чисто нов. Да, сигурно тези 132кв.м отговарят на 70-90 кв.м. СС и да,  100 к евро са добра отстъпка за СС спрямо НС. Ама като има алтернатива,съответстваща на стандарта, не виждам кой ще ходи да се бори с плъхове.

Да, и не само. 90% от готовите за нанасяне са ремонтирани в периода 2005-2010 и стилът е такъв, че...не е остарял много добре, да използвам по-меки думи или пък са прясно ремонтирани, но очевадно флиперски и не стават за нищо. Много по-добре тотал щета и сам да си го правиш.

За комисионните е точно така.
С вмъкване на изключение, много рядко се случва, обаждаш се на обява на брокер и разпитваш, казва ти, че нямаш комисионна, комисионната е вече включена в цената и я плаща продавачът.

За последните оферти в центъра, да, и аз мисля, че който ги вземе разполага с много пари, или е готов да ги даде, което са 2 различни неща.
Примерно, семейство програмисти с 2х5к доход. Могат да си позволят горното и им щукнало. Примерно фенове да карат колела в Борисовата с кучета или нещо такова. Всеки си има странности.
Ако съм аз, бих набил тия 10к доход в ипотеки за 5 тристайни в среден квартал (60% от дохода), бих живял в единия, а другите под наем. Но има хора, не умеят, не им се занимава, обичат да си програмират и не си представят живота по друг начин, освен програмиране до пенсия и разходка с кучетата в Борисовата.
Има си известни предимства да си на пъпа на всичко.
И колата не е задължително да я ползваш всеки ден, щом имаш 2 спирки с метра на по 1 мин пеш.

Edit:
Огледах го тоя проект на Тобо, че ми стана любопитно
50% общи части.
Разгледах схемата. Изобщо не прилича на 88квм чиста площ. На 132 обща, ептен.
Прикачвам чертежчето за любопитните.
Стаичките са супер малки. Спалните са големи, колкото леглото.
В хола има една кухненска маса с 4 стола и още толкова до нея. Няма място за 1 диван.
И това 90кв чисти.
Алооооо!
В 90кв чисти ще разигравам лунапарк. Ще има място за 5 дивана + трапезария и кухня в хола.
Във всяка спалня ще има място поне за 3 спални, големи легла.
Не знам как някои от модерните проекти успяват да излъжат с чистата квадратура, но е факт. Като търсих лятото и забелязвах фрапиращи разлики между проектите на 2-3 различни фирми. За едни и същи чисти квадрати по чертеж, на едното място получаваш много по-малко площ, до степен на абсурдност.
Паркоместата бяха 14квм по 50 евра.
Това кОпува 1 млн: 1 кухничка и 2 спалнички, дето не може да се обърнеш.
И за да ги закръглим на 1.1млн добавяме и паркоместенце 14квм.
Точно никога, ако ще и на площада на НДК да е кооперацията.

Дани, трябва да имаш хъс за всичко това.

Имам един приятел, един от първите истински програмисти в БГ, самоук започнал още ранните 00.

До 2012-2014 преди бума в аоутсорса беше вече топ кадър, но прегоря.

Изключително кадърен, знаещ, интелигентен, друга специалност му е физик, човек с много възможности и опции да е най-горе в йерархията, но не е такъв натюрел.

Спести едни пари и се отдаде на живот, скромен, но имаше достатъчно пари, не го влечеше лукса, колите, беше малко "out of space".

После дойде Ковид, и още отпреди него цялата индустрия "freelance", взимаше тук-там по някой проект, и сега е така.

Мисълта ми е, че за да правиш всичко това трябва да ти се занимава, и да имаш капитала, който да звъртиш, а дори с 10к няма как да вземеш 3-5 ипотеки, да живееш добре, какво остава и деца, и по-нова кола, защото с деца не може да се возите в кво й да е.

За сам човек е друго, особено ако имаш собствено жилище.

Иначе партери, последен етаж, преходни стаи, тунели, главни булеварди, липса на зеленина, павета, трамвайни релси, са ми твърдо не за потенциална покупка, ако аз ще живея там.

Вече за инвестиция и наемодателство се гледат други неща.

Revoker, така е, прегаря се, това е много тежка професия. Аз затова се чудя на хора, дето робуват до живот, и харчат като ненормални, или за скъпо жилище, коли, или за екскурзии и тн лайфстайл.

Даването под наем е много по-малко трудоемка и нервоемка професия.

И да, могат да се вземат 5 тристайни, сметнах го преди да го напиша. Освен това, говоря и от опит, не съм толкова умен да ми хрумват тия работи в движение.

Накрая ще останат пари и за кола, ама аз лично не мога да си представя актив 150к тесла или нещо такова. Трябва и на нея да робуваш. Ако ще и 5 млн да имам, едва ли бих си купил.

Гледам отново чертежа, 3 бани в това ощетено от Всевишния апартаментче.
Реших, че може да се елиминира едната, между 2те спални. И да се изтегли спалнята.
... и да се изтегли кухнята нагоре ... И тогава видях, че има 10 щранг-куфара по тоя апартамент. Само в кухничката (хол няма) са 5. Много ощетено място е. Затова и цената е малко по-евтина на квадрат.
Освен, че е "удрят" в квадратурата, освен че има много щрангове, които нарушават свободното пространство, има и много "мъртви" участъци, които са неизползваеми, освен за шкаф. В страни от голямата тераса, например.
Въпрки всичко, обаче аз бих го направил. Бих елиминирал банята между спалните, бих изтеглил спалнята нагоре и бих изтеглил кухнята нагоре. А щранговете ще останат.
Иначе просто апартаментът няма шанс без повече холно пространство.

Това е последен етаж и щранговете може да се премахнат, предполагам?

Иначе и на мен първо ми хрумна нещо подобно, dany1. Дори 4 едностайни като твоя  , които вече носят доход, ще стъпят на подобен бюджет за 1 от тези за изриване по централните квартали. И както казваш, нямаш празен ден, а един от тези "големите" на 1800 евро колко време ще ти седи празен? И както Azzy писа, в лукс сегментът комисиона за отдаване е цял наем, а не 60%.

Това са коминни тела
На целия блок.

Аз гледах и долния етаж.
Апартамент, който има 2 средни по размер спални, среден хол се представя за 175квм. А реално има няма 75-80 чисто.
И се продава за 600 евра.
Има нещо яко сбъркано в площообразуването.
Не знам как успяват, (много съм любопитен някой да ме светне, това сериозно), но изобщо не е случайно и го виждам на много места.
И като продават на чертеж, не всеки гледа, мисли, смята. Хора всякакви.
Апартамент 2:

Е, затова сме различен тип инвеститори.
Аз имам фантазията.
Проектите, които сте виждали от мен са такива. Изглеждаха даже още по-зле, когато съм ги купувала.
На Драго апартамента също, който последно бе показан и даже го объркахте с мой също е такъв.

Естествено, че това са имоти за хора с пари. Но и хората с пари, също са хора.

Аз не мисля така.
Мисля, че наистина са ексклузивни.
На мястото на Альоша, бих купила Венелин и бих ангажирала архитект с подобен профил и портфолио.
Този аргумент със "съвременните съседи" също бих поспорила, тоест даже не бих спорила, просто защото мога да коментирам от първо лице. Собствеността в тези сгради отдавна се обнови.
Другата стъпка, която бих предприела, ако не е имот от подобен калибър, би бил парцел със също толкова ексклузивна локация и бих построила къща.
Във формата, в който бих направила инвестиция от описана в Тобо груп или подобни, би била единствено във формата на съинвеститор на ранен строителен етап единствено и само с цел печалба, продажба на по-късен етап и прочее стратегии.


Как става- мери се външната обиколка на апартамента, включая стените. Тоест, представи си чертежа на апартамента и с една линия обикаляш отвън с червено. Това е ЗП. После, изчисляват ОЧ на целия обект- стълбища, коридори и всичко позволено от закона, което е много. процентно се добавя върху първата площ, която сама по себе си не е светла площ или чиста площ- тоест размерът от вътрешната страна на стаите, който те интересува. Има и всякакви странни, на пръв поглед неща, които се водят общи части. И накрая става последния да затвори вратата. Около два пъти е, спрямо новата нормативна уредба.

На Тобо специално си има арх.чертежи с размерите.
Azzy, а каква би ти била идеята, ако закупиш тези в Яворов или Лозенец? Препродажба, запазване, AirBNB? Колко смяташ, че ще излезе крайната сума (не на квадрат, а тотал), след ремонта, калкулирайки и собствения си дизайнерски, артистичен, мениджърски в цената?
Предполагам, също и че купувате през фирми с цел минимизиране на разходите?

Този на Венелин, а и другите, хич не са в окаяно състояние, а в чудесен вид за започване на ремонт. Мечта за всеки занимаващ се с такива дейности.
Наемът там може да е около 1500 евро към днешна дата, да не говорим и за повече. В дългосрочен план само ще поскъпва и имотът като стойност и наемът. То само с ремонтирането цената скача и от него може да се извлече печалба.
Асансьорът не е фактор за всички участници на пазара и да не забравяме, че ти трябва само 1, за да приключиш сделката...

На последен етаж няма как да се махат "щрангове". Чистата вода свършва на етажа, но мръсният канал и отдушниците задължително излизат отгоре на покрива, а те правят пакетите големи.

П.П. Аз бих купила и пуснала под наем дългосрочно.

Никъде не намерих на Тобо чертежи с размерите. Иначе и този на Венелин, и в Лозенец ще излязат към 500 000. В Стрелбище или Хиподрума пък 350-400 000. Такива са цените. Както вече бях споменавал, ние имаме таван до към 400 000 и търсихме доста дълго време на топ локациите - просто няма вариант, освен с много големи компромиси.