Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 86

1500Е наем за 500к Е инвестиция + незнайно колко разправия не мисля, че е ок.
Аз продавам няколко апартамента, дето гонят 500Е наем и са по 120е, готови, заедно с чехлите. И 100 пъти по-лесно се намират наематели.

Но както говорихме вече, ако тези в центъра поскъпват с по-добър темп на капитализация, може би там ще е заровено кучето. Но трябва и да се сметне конкретно.

Според мен, тези в Ст град поскъпват със средния темп за София, криво ляво.
За да бият по-слабия наем, тия в центъра и лукс ремонта трябва да поскъпват повече от останалия пазар. Може би  със 1.2 отгоре, не мога да преценя.

368 000 *1. 08 (комисионна + такси) = 400к
След това още 100к е за ремонт, обзавеждане, мебели, уреди ... (заедно с личния труд и пропуснатите наеми за периода)

HappyHeartbeat,

Не веднъж съм писала по темата, но пак ще отговоря- аз не мога да не разглеждам подобна сума като  НЕинвестиция. Тоест, ако имам милион /какъвто е случая на Альоша/, шансовете да не ги инвестирам в максимално ликвиден актив гравитират към нула.
В случая с Тобо, както и всички подобни, въпросната калкулация и пазарна капитализация авансова отива в строителя. И в общината - заради инфраструктурата, която е авансово платена от строителя, после надлежно калкулирана в цената. Не винаги, но изключенията няма да коментираме сега.
Тоест, купувайки тези 80 м2 светла площ в сграда ново строителство на Тобо за 600 000 Е на въпросната локация на ш/з, тоест имаш още едни минимум 200Е/м2 да ги наречем условно за довършителни и мебелировка, крайният продукт ще стигне 700 000 Е. Поправете ме, ако греша, няма да е с много.
Накрая получаваш 80 м2 за 700 000Е на каква локация- не ексклузивна, да го нарека, на място, където се предлагат и ще се предлагат още милиони РЗП тепърва и ще бъдат още по-ново строителство.

Във втората хипотеза- 100 м2 с ексклузивна локация с база 360 000 Е да ги наречем условно. Подценен имот, заради съсътоянието, довършителни СМР и обзавеждане за човек, който малко си направи труда ще бъде около 600Е/м2. Тоест още 60 000Е, станаха 420 000Е себестойност.
Накрая крайния продукт, ако се инвестира в интериор адекватен ще изглежда като 700 000 Е Септември месец.
В дългосрочен план- имот на улица Юри Венелин гарантира пазарна капитализация и растеж устойчив във времето, абсолютно безапелационно, ако приемем, че се развиваме в демократична среда.
След това разглеждаме в дългосрочна перспектива- 10, или 20 години.
И аз като Уорън Бъфет бих се хванала на бас каква би била цената на единия и другия след подобен срок.
И ще го спечеля.
Пазарната капитализация на Венелин в готов вид с моментна пазарна цена от 700 000 ще расте устойчиво с около 10% годишно.
Да разгледаме и дългосрочната перспектива на развитието на това конкретно семейство.
Альоша и съпругата му. Да предположим, че са млади, между 30 и 40, образовани, нямат деца или имат едно или два малки и продължат да си развиват вложенията, заедно с кариерата и това не е единственият им имот, приемаме, че имат и кредит, който ще се изплати за около 10-тина години, който предварително е калкулиран в тези 700 000Е пазарна цена на имота след ремонта, тоест, стойността на кредита /цената/ е вече изплатена, без да затварят живи пари и продължат да спестяват и влагат в дългосрочни активи- там дали ще са имоти, дали ще са акции, облигации и прочее нискорискови, плюс пазарната капитализация на имота и след десет години каква ще е картинката на въпросното семейство във финансов план.
А с купуването в Тобо, въпросните 700 к са внесени авансово в сметката на господин Шопов и столична община и цената на имота в дългосрочен план, тоест пазарната капитализация не я виждам и в добавка остаряването на сградата и локацията, просто мисля, че е по-скоро инвестиция в комфорт на живот, но не и финансова.
Пазарната капитализация, тоест не я виждам повече от 3%.

И ако теглим чертата накрая за едното и за другото вложение, едното е инвестиция, другото- не съвсем.

На Венелин има страхотни помещения, където наистина да се почувстваш като човек, готов да хвърли 1млн.

Другото в Тобо, 2та ап, които видях са жестоко ощетени и компромисни. Това до живот ще те дразни. Това  прилича по-скоро на ателие някакво, не на нормален апартамент. А и 2ро ниво мансарда/таван е ... Невъзможно е да развиеш цяло семейство в тия кутийки.

Това ме навежда на мисълта, няма ли някакви проекти за допълнителни асансьори, чувал съм едно време, че има.
В конкретния случай откъм заедния двор има много място, даже може да се изгради външен асансьор.
И 1млн да, е, като се разхвърли на 10 домакинства излиза по 50 евра.

Аз също харесвам имотите в старите сгради. Скоро един адвокат продаваше на Парчевич, останаха ми очите в този апартамент, даже се замислих да разпродам 1-2-3 и...
Това са малки сгради, на отлична локация, с духа на Стара София, несравнимо е с новите мравуняци, колкото и да са "съвременни".
Ужасява ме животът в такова модерно ЕПК със стотици собственици.
Имам такъв трофеен имот в Бургас, купих го 2016 за 50000 евро. Днес мога да го продам за 200-220 000. Само осем апартамента са във входа.

И ние сме в такава сграда. Само че го взехме за себе си и не мислим да продаваме, независимо колко ще спечелим. То затова и има почти нулево предлагане в такива райони.

Доста развинтенa фантазия имаш. След период на такова поскъпване като последните 3-4 години, шанса за поскъпване от 10% на година за следващите 10 години е почти нулев. И не забравяй че ремонта ти се амортизира и след десет години апартамента в очите на купувач с 700 хил евро бюджет ще изглежда като за пълен ремонт. Най- добре го купи сега, ремонтирай и си вземи печалбата веднага ако имаш увереност че струва 700 хил евро ремонтиран. И 1500 евро/ месец при 500 хил евро инвестиция наистина е много зле като доход.

Изобщо не говорим за фантазии в моя случай.
Измисли нещо друго, за поне пети път ми говориш за фантазии и се аргументирай, това с фантазиите го ползвай като аргумент с някой друг, аз не го приемам за аргумент, защото имам такива сделки и имоти.
Имам и прогнози, писани тук, преди повече от десет години, в подобни спорове, като опонентите ми твърдяха, че 400 евра на квадрат е преко сили, и ще станат двеста. Е, не станаха.
Казах вече, ръстът на имотите с подобна ликвидност последните двайсет години е налице.
Прогнозите за следващите двайсет оставяме на бъдещето. Аз залагам консервативно на толкова, ако искаш да се хванем на бас с два примера, единият ще е мой имот с пособни параметри, другият- с параметри на апартамент в сградата на Тобо груп, който коментирахме. избери си свидетели и да се обзаложим.

Цените на имотите на практика следват покачването на стандарта на живот, който мисля, че леко удари таван и ще се покачва по-умерено в следващите години. Преди 10 години подобен скок на цените на имотите ни се е струвал невъзможен, но тогава средната заплата в София беше 900лв, а сега е 2400, така че всичко е закономерно.

Щом съм ти го казал няколко пъти явно много фантазии пишеш. Аз не го пиша с лоша умисъл така че не го приемай навътре. Просто историята не е на твоя страна като правиш подобни залози. Ако направим една бърза сметка ти на практика прогнозираш че цената този апартамент ще се конкурира с най- престижните локации в европа. Ако е толкова изгоден защо не се е продал още при толкова много играчи на пазара?

Таван за едни, но ей ги, МВР имат 50% ръст за 1 година.
Той пазарът на имоти не пита дали ИТта ще купуват или куки.

Престижните локации в Европа също ще продължат да скачат.
А ако не продължат, то ще е заради много сериозни причини.
Няма как да ги стигнем, това е абсурдно.

Аз лично не вярвам да замразят еврото с консервативна политика в следващите 10г.
Политиците ги сърбят ръцете (западните) и ще има яко печатане и яко кражбА.
Ще ги сънувате тия цени от 2025та. След още 10г цените ще са в милиони.

Защото масата от купувачите няма предприемачески дух и не може да види нито потенциала на имота, нито да си направи бизнес план като Azzy. И защото това, за което тя ти говори иска много работа.
Големите играчи не играят на дребно с такива имоти, защото работата по тях е много. Те направо строят.
Масовият купувач пък търси нещо готово и/или нещо евтино.
Това са нишови имоти за хора хем с възможности, хем с визия и опит в подобни инвестиции. И може би точно в тоя момент парите им са вложени в други подобни проекти. Това е.

Понеже към мен се обърна, Azzy, конкретно аз за имотът на Венелин също подкрепям, че локацията е ексклузивна.
Но двете старотии - тази на мръсния булевард до Военна академия и тази, която ми се вижда, че е на Бряст, до Наум, според мен са съизмерими с Тобо на Баучер+Наум. Не казвам, че съм фен на проекта, просто той беше първият, отворен за простосмъртни, с обявени цени, за който се сетих.
Апропо, цените му са обявени на сайта от поне година и половина. Което ще рече, че за  имоти от реномиран строител на топ локация (според мен), но в диапазон 300-700к не се избиват да ги изкупуват. Да, коментирахте, че може би разпределението не е идеално и има доста общи части. Но в същото време, за този период на други, много по-непрестижни места се изкупиха и препродадоха маса жилища.

Ултра странни неща може да прочете човек тук.

Стигнали сме тавана на стандарт на живот. 😂😂😂😂😂  - това направо е за темата със смешките.

Нулева била вероятността цените да продължат да се качват с по 10%  годишно в следващите 10 години?!? Според мен ще се качват минимум с толкова. Досега се качваха с толкова всеки месец.

Ако трябва да съм честна, много се радвам, че има толкова много блейки, които си седят и си чакат някакво пукане. Ако всички купуваха, цените щяха да са още по-високи.

Еспресото вече е 10 лева по кафенетата, те чакат имотите да поевтинеят.