Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 88

Нарастващата доходност на германските държавни облигации има преки последици за купувачите на недвижими имоти. Тъй като нивото на лихвите по строителните кредити се базира на доходността на облигациите, експертите очакват и по-високи разходи за финансиране при покупката на имоти.
"Независимо от нивото на основните лихвени проценти на ЕЦБ, засега ще наблюдаваме растящи лихви по строителните кредити", прогнозира Макс Хербст, основател на FMH-Finanzberatung. Според индекса на FMH, средният лихвен процент за 10-годишен кредит с фиксирана лихва в момента е 3,44 процента.
Това е причинило безпокойство сред кредиторите на ипотеки и купувачите на имоти. Ребека Шайдлер, основател и управляващ директор на брокера за кредити Engel & Völkers Finance, съветва: "Ако клиентите планират да закупят и финансират имот сега, те трябва да действат бързо."
Лихвените проценти на 600-те банки, с които работи Engel & Völkers Finance, не само се покачват непрекъснато от четвъртък. "Преди всичко, банките съкращават сроковете за подаване на искания за финансиране", казва Шайдлер. Това означава, че банките засега играят на сигурно и изчакват да видят как ще се развият нещата през следващите седмици.
Доходността на 10-годишните германски държавни облигации се повиши с до 0,31 процентни пункта до 2,8 процента само във вторник, след обявяването на плановете за задлъжнялост на ХДС/ХСС и ГСДП. Такъв рязък ръст на доходността в рамките на един ден не е имало от почти 30 години.
Нивото на основния лихвен процент на ЕЦБ не е решаващо за лихвите по строителните кредити
Мирям Мор, ръководител продажби в ипотечния брокер Interhyp, очаква лихвената среда да остане нестабилна. Тя също очаква строителните лихви да се повишат, но добавя: "Все още сме далеч от нивото от 2023 г., когато лихвите по 10-годишните кредити бяха значително по-високи от четири процента."
Доходността на 10-годишната германска държавна облигация е решаваща за нивото на лихвите по строителните кредити - а не нивото на основните лихвени проценти на ЕЦБ. Механизмът зад това работи по следния начин: Банките рефинансират отпуснатите от тях кредити за недвижими имоти на пазара на ипотечни облигации. При ипотечните облигации имотите служат като обезпечение и в това отношение ипотечните облигации са подобни на държавните облигации. Това обяснява защо доходността се движи паралелно.
Принципно обаче съществува връзка между нивото на основните лихвени проценти и доходността на държавните облигации. Това е защото държавата трябва да се ориентира към общото лихвено ниво. Банките базират условията си за овърнайт депозити на основните лихвени проценти, тъй като могат да паркират пари в ЕЦБ при този лихвен процент.
Инвеститорите теглят пари от държавни облигации
Въпреки това, в краткосрочен план може да възникне следният сценарий: Сътресения на фондовите пазари например могат да доведат до прехвърляне на парите на инвеститорите в облигации. В резултат на това доходността може да спадне поради повишеното търсене, но основните лихвени проценти на централната банка може изобщо да не се променят или да не се променят незабавно.
Възможна е и обратната динамика, какъвто е случаят в момента. Ако правителството обяви, че ще поеме големи суми нов дълг, инвеститорите ще изтеглят парите си от държавните облигации, което ще доведе до повишаване на доходността. Експертите очакват, че отклонението от предишната бюджетна дисциплина ще доведе до по-високи рискови премии поради по-високото ниво на задлъжнялост. Съответно, инвеститорите в момента са предпазливи.
В настоящата ситуация намаляването на лихвения процент от Европейската централна банка (ЕЦБ) в четвъртък не играе решаваща роля в развитието на лихвите по строителните кредити. ЕЦБ намали основните си лихвени проценти с още 25 базисни пункта до 2,5 процента. "Тази стъпка беше очаквана и вече е включена в текущите условия", казва Interhyp.
С поглед към останалата част от годината, мнозинството от банковия панел, анкетиран от Interhyp, очакват строителните лихви да се развиват в коридор между 3,5 процента и четири процента - и по този начин над настоящото ниво. Конкретно, повече от 70 процента от банковия панел очакват лихвите да се повишат през втората половина на годината. Миналия месец далеч по-малко експерти (57%) са прогнозирали растящи лихви за този период.
Според Макс Хербст, лихвите по строителните кредити ще се стабилизират най-рано "когато икономическите перспективи отново станат положителни". Едва тогава той очаква средно 3,5 процента. Шайдлер от Engel & Völkers Finance също смята, че лихвите ще се стабилизират отново в средносрочен план след фаза на несигурност.