Публикувана: 3 апр. 2025, 07:20 ч.
Последно мнение: 1 май 2025, 16:13 ч.

Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 89

33 307
749
1

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Какви са предимствата и недостатъците на жилищните сгради от съветски тип?
Какви са тенденциите в наемите и демографията на обитателите в новопостроените сгради в София?
Каква е текущата ситуация на пазара на недвижими имоти в София и Бургас, както и в цяла България?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Какви са предимствата и недостатъците на жилищните сгради от съветски тип?
  
  Жилищните сгради от съветски тип предлагат добре планирани квартали и инфраструктура, която отговаря на нуждите на хората преди 50 години. Въпреки това, те не са адаптирани към съвременните изисквания. Градските архитекти не успяват да предложат възходящи решения, което поставя под въпрос колко ефективно новото строителство отговаря на съвременните нужди.
- Какви са тенденциите в наемите и демографията на обитателите в новопостроените сгради в София?
  
  Много новопостроени сгради в София отдават поне 60-80% от жилищата под наем, което може да повлияе на междусъседските отношения и цялостната атмосфера в сградата. Обитателите имат различни навици и поведение, което може да доведе до освобождаване на места или дори до конфликт.
- Каква е текущата ситуация на пазара на недвижими имоти в София и Бургас, както и в цяла България?
  
  София и Бургас са свидетели на исторически връх в сделките с имоти, като броят на изповяданите сделки се е увеличил значително през първото тримесечие. По-голямата част от сделките са финансирани с ипотечни кредити, което показва оживен пазар, но също така повдига въпроси относно неговата устойчивост в контекста на бъдещи икономически промени. Нарастването на цените на имотите в София затруднява потенциалните купувачи, тъй като средните доходи не се увеличават със същата скорост като цените, което води до нарастваща недостъпност и по-малък брой сделки на годишна база в сравнение с наличните имоти. Имотният пазар в България в момента е белязан от голямо търсене и нестабилност, като много купувачи търсят нови строежи. Въпреки увеличението на цените, експертите прогнозират спад в строителството поради изчерпване на разрешителните за строеж. Инвеститорите са изправени пред бюрократични пречки, което води до забавяне на новите проекти.
- Какви са рисковете, свързани с инвестирането в недвижими имоти?
- Какви са проблемите с фалшивите обяви за имоти?

# 390 18 апр. 2025, 12:00 ч.

Мнения: 11 263

Забравяш, че и сред клиентите има измамници. Капарират в началото и после почвата да се точат с плащането. Но от клиентите тук никой не си го казва, пък е 50/50 строител/клиент да забави парите.

# 391 18 апр. 2025, 12:02 ч.

Мнения: 22 734

Цитат на: rumka833 в пт, 18 апр 2025, 12:00

И това е така, както има некоректни продавачи, има и такива купувачи.

# 392 18 апр. 2025, 12:02 ч.

Мнения: X

Строителят е тотално защитен от бавещ се клиент, а обратното изобщо не е вярно.

Понеже не може да сте толкова наивни, да не би да сте в бранша със строителството, че ги говорите тези работи?

Стандартните договори на зелено с супер неравноправни. И почти не съм срещал изключения.

Последна редакция: пт, 18 апр 2025, 12:09 от Анонимен

# 393 18 апр. 2025, 12:14 ч.

София, Bulgaria
Мнения: 2 993

donevM, както казах не съм фен на покупката на зелено. За 15г. години в София, да имам 5 сделки с купувачи на имот на залено. Те очкават, макар да не си го признават, че аз ще им гарантирам успешното финализиране на сградата. А аз такава отговорност няма как да нося, а и не искам някой да ми я вменява. За това не правя такива сделки. Но моето жилище, както децата ни си ги купиха на зелено. Но тук си отговарям пред себе си.
На теория си прав за защитите, дори бих казала, че и строителят не е тотоално защитен, стига му някой да му предяви иск за бъдещи вземания и да му блкира сградата.
Но фактите са, че са пренебрежимо малко некоректните случаи на фона на целя сграден фонд, който се избълва последните 10г. Така че по-скоро би спечелил, отколкото да загубиш, като купувач. Банките също са оценили, че рискът е малък и финансират на акт 14/ груб строеж/. И преди да кажеш да не ги мисля Банките, ще утоня, че тяхната цел не е да събира непроодаваеми имоти, въобще каквито и да са имоти. За тях това е загуба.

И последно рискът и печалбата винаги са вървяли ръка за ръка.

# 394 18 апр. 2025, 12:22 ч.

Мнения: 4 603

Цитат на: dany1 в пт, 18 апр 2025, 09:48

Мога само да се надявам, че ИТ секторът е на цикли и както сега е по-ниско заплащането, след някоя година ще стане по-високо.

20-30% по-ниско е силно пресилено. В някои фирми има увеличения, в други стагнация.

Че то цялата икономика е на цикли, не само ИТ сектора. Имотите не са ли? И ако са на цикли, къде според теб се намираме в цикъла: по-близо до дъното, или по-близо до върха?

За ИТ 20-30% едва ли има как да намалят основната заплата на старите кадри (на новите могат да предлагат по-ниско стартово). Но могат да им намалят бонуса. При нас например (не съм ИТ) предните години даваха по 1-2 заплати бонус, а миналата дадоха там по 1000 лева колкото да не е без хич. За тази не се знае - засега само ни казаха, че увеличението на осигурителния праг си е за наша сметка, тоест нетните заплати леко ще ни паднат.
В някои ИТ фирми също им дават акции и опции, но те са ценни когато акциите се качват, а пък когато падат като сега, опциите нищо не струват.

Цитат на: tomeva в пт, 18 апр 2025, 11:36

И за протокола ИЗМАНИЦИТЕ не стават строители. Те си изкарват много повече пари, като строят и продават и така сграда след сграда. За какво му е да мами. И много се заблуждавете, ако си мислите, че ще остане скрито покрито. Информацията е на всякъде, без значение дали ще прави нови фирми или не.

Мен ме притеснява повече не да е измамник (макар че и такива има), а да не закъса икономически.
При нас например - давах пример наскоро - почнаха една сграда преди 2 години, още са на груб строеж. 3-4 пъти почваха и спираха. Аз си го представям така: продаде 1-2 апартамента по 250-300к, вземе 20% от хората, изкара един етаж груб строеж и спре. После продаде още 1-2, изкара още един етаж и пак спре. И ако спрат в един момент продажбите? Той строи с пари от клиенти. Ако няма нови клиенти, няма с какво да завърши сградата - нищо че ти твоите 20-30-50% си ги дал.
Когато дадох този пример, тука викат - нямало майстори, затова така почне-спре. Но толкова време все да няма майстори... Той ако беше продал всичко и взел пари, щеше да намери майстори, за да завърши в срок и да си вземе останалата част от цената от клиентите.

# 395 18 апр. 2025, 12:25 ч.

Мнения: 1 895

Цитат на: tomeva в пт, 18 апр 2025, 06:46

Та от идеята до финала 6 г., много инвестирано време и стрес и нерви, хем в началото си обещахме, че няма да се ядосваме."
Та, това е и другата истината, особно за първа къща. Ако след това, този човек се навие да строи отново, вече ще знае, ще има опита и ще изчисти грешките от първия опит, с което със сигурност ще оптимизира разходите.

Рекордът ни е от 2018 год. сега излязоха на кота 0-ла отдолу две нива сутерени. Значи 8 години до първа продажба. Започна се с 3 върнати ПУП-а, заради жалби. След това се смени гл. архитект (не говоря за София). Той пък с нови изисквания , още един ПУП. Това са си по няколко месеца чакане. Започна проектирането, варианти ... Стабилизира се вариант, дойде пандемията. Затишие няколко месеца, съответно стопиране. После започнахме пак. През това време проекта почти готов, влезе нова Наредба за достъпна среда - нова ширина на коридори, врати, дължини. Съответно препроектиране на всичко (вкл. Архитектура, Конструкции, ВиК електро и т.н.). Тъкмо на финала, ЧЕЗ продадоха на ЕРМ Запад, оказа се че трябва нов трафопост. Айде нов ПУП с отцепване от имота и сградата за трафгопост . Чисто ново препроектиране. Тъкмо на финала - Нова Транспортно комуникационна Наредба за брой гаражи и паркоместа с нови изисквания за височини. Айде наново - средства за чертожниците, време и т.н. Тъкмо на финала - Нова пожарна Наредба - нови брой Евакуационни изходи, дължини евакуация и т.н. Ново препроектиране. През това време и нова Наредба за Енергийна ефективност за 0-леви емисии за отопление, нови топлоизолации... След всяка промяна - нови визуализации, площоразпределения и т.н. Не знам точно как, но се деляха разходите между проектантите и инвеститора. Общо взето каръшка работа с тая жил. сграда, но не се отказаха, упорити хора. Сега един комплекс може да бие и горния рекорд - мисля че ще мине 8 години. Имали сме и рекорд под 4 год. ама беше 2009 - 2012 год., когато нямаше много работа и толкова промени и по - бързо вървяха нещата. Като цяло неблагодарна работа, защото се е случвало да търсят проектанта след 20-30 години за разрешаване на някакви спорове. Това не е за хора без нерви а упорити хора, които не се отказват ей така от първия проблем. то не е да излезеш на улицата със сергията да правиш палачинки, мине някой, вземе палачинката, даде ти левчето, и ти доволен и той сит и утре те забравил. Проектирането и строителството е за десетилетия напред.

Последна редакция: пт, 18 апр 2025, 12:39 от Seiko7075

# 396 18 апр. 2025, 12:51 ч.

Бургас
Мнения: 9 908

Seiko7075, еми не са верни тези неща, дето ги пишеш!
Строителството е лесна работа - забиеш лопатата на поляната, копаш има няма година и половина, събуваш се и влизаш. И вече си спестил едни 300К, пък балъците нека се набутват на зеленото без адвокат, зер са прости хора, парите са им паднали от небето, нищо не разбират, не знаят, не проучват, не питат по-опитни. Изтупват чувала с парите и чакат.
Много забавна взе да става темата, направо научна фантастика са последните няколко броя.

# 397 18 апр. 2025, 12:58 ч.

Мнения: X

Цитат на: Tintina в пт, 18 апр 2025, 12:51

И кой носи целия риск на забавянето - купувачът.

А каква част от доходите на строителите се крият - огромна. Докато балъците в другите браншове плащаме до стотинка - и осигуровки и ДДС и всичко.

Сакън, направо да ги зажалим строителите.

# 398 18 апр. 2025, 13:05 ч.

София, Bulgaria
Мнения: 2 993

Докато ми втасат козунаците си мисля, как някои хора подценяват други хора, които не мислят и действат като тях. Значииии те имали капацитет да изкарат пари, да правят бизнес или кариера, ама нямат капацитет да преценяват как да си управляват парите.
Да, знам...то по-късно щяло да се разбере, колко са преценили. Да, така е, но си спомням, че при предната криза около 17-19 % бяха лошите кредити. Не 50-60%, а днес хората и Банките имат много повече опит и информация. Само с един клик можеш да прочетеш поне в 10 публикации и още повече видеа, че дългът ти не е ок да е повече от 30% и е добре да имаш спестявания за 6 месечни вноски.

# 399 18 апр. 2025, 13:32 ч.

Мнения: 53 374

Цитат на: rumka833 в пт, 18 апр 2025, 12:00

Така е, когато преговаряхме и двете страни се притесняваха да не се случи някакво неизпълнение от другата страна Simple Smile

Строителят се притесняваше за последните 10%.

Цитат на: tomeva в пт, 18 апр 2025, 13:05

Да, така е, но си спомням, че при предната криза около 17-19 % бяха лошите кредити. Не 50-60%, а днес хората и Банките имат много повече опит и информация.

И да добавя за протокола, че лош кредит не значи невърнат кредит. Лош кредит е кредит със забавени плащания над еди колко си време. След преговори и разсрочване голяма част от лошите кредити все пак се връщат.

# 400 18 апр. 2025, 13:33 ч.

Бургас
Мнения: 9 908

tomeva, грехота е на Разпети петък да се пекат козунаци. Почти толкова, колкото и покупката на зеленото!

# 401 18 апр. 2025, 13:51 ч.

София, Bulgaria
Мнения: 2 993

Цитат на: Tintina в пт, 18 апр 2025, 13:33

tomeva, грехота е на Разпети петък да се пекат козунаци. Почти толкова, колкото и покупката на зеленото!

Айййй...не знаех! Утре ще ги ядем, така става нали!?🤪🫣

# 402 18 апр. 2025, 14:01 ч.

София
Мнения: 1 568

Само ако не добавяш други грехове Grinning

# 403 18 апр. 2025, 14:01 ч.

Мнения: 515

И колкото да мрънкаме и недоволстваме, нашето си е най красиво Wink

# 404 18 апр. 2025, 16:14 ч.

Мнения: 4 603

Цитат на: tomeva в пт, 18 апр 2025, 13:05

при предната криза около 17-19 % бяха лошите кредити. Не 50-60%, а днес хората и Банките имат много повече опит и информация. Само с един клик можеш да прочетеш поне в 10 публикации и още повече видеа, че дългът ти не е ок да е повече от 30% и е добре да имаш спестявания за 6 месечни вноски.

То пази боже 50% да бяха лошите кредити. Това щеше да значи никаква ликвидност и никаква цена на имотите - пускаш го на публична продан и кой се явява, като всички са я закъсали? А конкурентни имоти на публична продан бол (50% от всички, по едно и също време!). Това е невероятно лош сценарий.
И при тези 17% лоши кредити с колко паднаха цените, това дали си спомняш? Аз понеже не помня, отидох да проверя:

Това от твои колеги брокери, не знам дали са точни данни. Сигурно и НСИ има някакви данни, и те не знам колко са точни.
Да речем не 36%, а 30%. И сега който е взел кредит с 10-15% самоучастие, а имотът е паднал с 30%, това лош кредит ли се води или не?
Банката може да не го класифицира като лош, за да не заделя допълнителни провизии както ще й искат от БНБ. Но по всички правила този кредит се води с недостатъчно обезпечение. Ако клиентът продължи да го обслужва, след време банката може да излезе все пак на плюс. Ако е пък например като в САЩ, клиентът хвърля ключовете на банката и тя изяжда загубата. То затова и толкова банки фалираха в САЩ тогава. При нас понеже имат право да те гонят до дупка, загубите при такъв сценарий няма да са само за тях, а предимно за клиентите.

Препоръчани теми

Онлайн магазин Тему (Temu) за България 2025 – 5 - Май

🌹 Ергенът: Любов в рая 🌹Тема #12

🌹 Ергенът 🌹 сезон 4, тема #12: от вторник до четвъртък, 20:00

Черен петък 2025

1 028
На пазар

Причина:

Причина: