Обсъждане на имотни обяви - 38

Според мен продавачите изчакват. Много хора очакват да има още един скок в цените когато стане официално въвеждане на еврото.

Аз ако имам качествен имот, не бих продавала ако не го продам на печалба.

Има нещо такова, защото ние продаваме семейния апартамент , на 30години строителство, доста прилично обзаведен, но не и нов. Имаше запитване, и аз писах на лични. Същия ден дойдоха да го видят и го искат. Сега оправят документи за кредита. Не съм взимала капаро, затова не смея да се похваля, но факт че от първия оглед видимо (без да е пускан като обява) има интерес. а цената излиза малко над 4000евро на квадрат в “широк център”. Не знам добре ли е или не е, защото аз на квадрат не гледам по принцип, но сумата, която бях решила че си заслужава я дават, без да се пазарят. Всъщност е по - малко от 4000, защотто към него има склад и мазе, които определено се използват.

Пак казвам, че явно няма голямо предлагане на готови за нанасяне апартаменти.

Малко е предлагането, а е доста удобна опция. Аз купих такъв, отдавна ремонтиран, обаче си се нанесох спокойно и сега вече, като има пари, малко по малко се оправя. Но като не те пристискат срокове и по-добре се обмислят нещата. На човек, ако не му трябва нещо по-голямо, надали умира от желание да си причинява драмата с основен ремонт. Има готови от типа, взет за да се обзаведе и продаде на печалба.

Изчакват хората. Което е добре за тези, които сега ще продават готово.

   
Или изчакват, или агенциите си правят сделките без да обявяват имотите по сайтове.
Аз имам голямо желание да се отърва от двустаен с отделна кухня в Лозенец, до метро, вътрешен, топъл и т.н.
С парите от продажбата търся ЕПК по Надежди, Връбници, Зони и Банишори.
Колкото по-висок етаж, толкова по-добре. Може и да не е много ремонтиран, дъщерята и гадже ще го оправят. Искат в тази част на София, там им е живота.
Ходих на няколко огледа - нищо не ми хвана окото. Междувременно и при огледите на моя започнаха директно с пазарене - ама то цената, ама то еврото, искам на данъчна. Пристига ми някакъв офисен планктон от напр. Карнобат и почва да поставя условия. Едни уж  много го искаха, но капаро нямало да оставят. Няма как да ги изчакам в случая.
С брокерката-приятелка сме се разбрали, тя води клиенти, но аз водя преговорите. Накрая ще си вземе % от двете сделки, нейното не се губи.
Ами не става работата за сега.

Моля, препоръчайте проекти в строеж/зелено в младостите или съседни квартали?

   
На бул. Кл. Охридски, срещу ТУ се строи нещо.
На бул. Г.М. Димитров има 3 строежа на жилищни сгради - до NV tower,  до Софауто и срещу него.
Не знам подробности за строители и продажби.

Ако е за Софарма - не продават.

Останалите са
https://www.sbe.bg/stroitelstvo/sgrada-silva#anchor-apartments
И
https://s-tower.bg/

За Младостите.
Ще започва нов строеж между Ирис Парк и Ваклин. По-надолу май също са оградили. Малко в страни на калкан на един жълт блок сторят някакъв комплекс Симетрия (попадна ми реклама във фб). А, точно под околовръстното има голям парцел, който са започнали да го заграждат, но нямат разрешително. Говореше се, че ще са офис сгради, жилищни и хотел. Малко след тях Контракт Сити имаха строеж, ама не знам до къде стигнаха. Те винаги са били много трудни с цените и се отказахме. От към Фонтаните също се строи. До Ирис парк също има две (май) строящи се сгради, но едната е със стари основи и не бих купила там.
Отделете си един ден и обиколете районите, които Ви харесват. Където има разрешение за строеж и вече е заградено, има и информационни табели. Така може да се свържете и директно със строителите и да избегнете комисионни. Просто си отделете малко време за обиколки.

Моята логика защо има балон е възръщаемост от наеми.Имаме покупки на имоти в София с възръщаемост от 12 и 16 г наеми, а към днешна дата който където и да вземе(дори краен район като Симеоново, Ладите и пр), не виждам как се възръща при пазарни цени наеми под 25-28 г. Затова логиката ми се губи да се купува сега, освен при: Пране на пари и При крайна нужда да се живее в него.
Ето пример:
Тристаен добре ремонтиран, цена за придобиване + брокер + имота 680 000 евро
https://www.luximmo.bg/bulgaria/oblast-sofia/sofiya/luksozni-imo … jba-v-sofiya.html

Наем 2800 лв/месец

https://www.luximmo.bg/bulgaria/oblast-sofia/sofiya/luksozni-imo … aem-v-sofiya.html

Друг https://www.luximmo.bg/bulgaria/oblast-sofia/sofiya/luksozni-imo … aem-v-sofiya.html

Ето какво казва и Чата по въпроса:
✅ Отговор:
Ще са нужни около 39.6 години, за да възвърнеш инвестицията от 680 000 евро при месечен наем от 2800 лв, ако няма допълнителни разходи или престои.

Ако искаш, мога да направя и по-реалистичен сценарий, като включа:

Разходи за поддръжка, данъци, такси

Очаквана инфлация или ръст на наема

Периоди без наематели

Колко реално върви наема за двустаен (едноспален) апартамент в комплекс в покрайнините на София, до южната дъга на околовръстното, с евтино обзавеждане Виденов и бюджетни уреди? Аз реално си мисля 450e но гледам обяви за повече? Някой дава ли ги?


"Център" на Пловдив в контекста на имотните обяви е много разтегливо понятие. В Пловдив си струва и около Новотела, Мараша, Каменица 1 и района около ВМИ до Здравна каса, което за мен не е Център.

Движението по пътищата особено и в последните две години е много натоварено. Онзи ден ми отне половин час с кола от хотел Ленинград до Централна гара, колкото е и пътя пеша. Това му единственият кусур на града според мен.

Питаш с точност до 5% за нещо, дето варира повече. То между 2 еднакви апартамента, съседни, с еднакво обзавеждане може да има 10-20% разлика.
Кой е кварталът, търсен ли е, лесно ли се паркира, градски транспорт, изглед, прозорци, тераса, големина на хола, съседи.
Аз дадох в Ст Град за 1150 преди 3-4 дена.
Но и за Виденов има разлики. Дали ще е 1 бр Лора (2м май беше ширина), дали ще е 2ен комплект Дарина + по-скъп плот, мивка. Уредите не са бюджетни, но са 2ра ръка.
Но Ст Град за мен е по-скъпо от Мал Дол или Вец-Симеоново или как се казваше онова под далекопроводите. Освен това е голям, светъл хол, много прозорци, юг.

ElleBg, не мисля, че ти е много коректна сметката, била тя и с чат гпт.
От доста време осбъждаме (може би в другата тема само), че има апартаменти с по-висок рейт наем, но евентуално растящи по-малко като капитализация (например 1ст и 2ст в Ст град), и апартаменти с по-нисък рейт наем, но растящи повече като капитализация, например 3ст в Докторска, Център, Лозенец и тн.
Още повече, взела си изолиран пример, който не доказва нищо.
Аз миналата година купих (в строеж 3ст за по 135 евра). И ги деля още на по 2 за да ги давам под наем. А ти си сложила 650 евра апартамент, бая лукс, и чакаш да го избиваш от наеми.

Също така, в февруари тази година продадох мои апартаменти, които имаха рейт на възвръщане 18-20 години, и бяха обзаведени, НС и с наематели. А като се вземе предвид поскъпването на наемите (и то консервативна прогноза), си пада под 15г.

Няма как да купуваме произволен апартамент, на произволна цена, да го дадем под наем на произволна цена и да печелим много.
За такива неща се търси. Ама не емоционално, "да ти харесва", а търсиш с компромиси, и с калкулатора.
Казано с други думи, не от всеки офертен апартамент става апартамент за под наем.

Относно Пловдив, няма значение че никой не се връща, защото непрекъснато идват нови хора, което вече не е добре.
А най-високите наеми не са в центъра (като изключим супер център),  а в районите близки до Медицински университет - там наемите са директно в евро заради многото чуждестранни студенти.

Това важи само за инвеститорите в имоти. Иначе колко години е възвръщаемостта на един автомобил, Айфон, екскурзия в чужбина или на щафета салам? Тези неща се купуват за ползване, не за инвестиция. И не мисля, че целият имотен пазар се движи само от мераклии да стават хазяи.

Автомобил, почивка и телефон са пасиви.
Недвижимите имоти (по правило) са активи.
В моето обкръжение почти не позвам човек, който да не е купил през последните 4 г в Пловдив и София между 1 и 3 имота за наем(дългосрочни и краткосточни). Както се казва - манталитет
Ами аз нямам нужда от ново жилище и гледам само с инвестиционна цел, затова и моята логика е такава. Досега имам инвестиции в 3 града, като мисля тази година да разширя на Черноморие,но опипвам почвата с нещо конкретно.
Капиталовата печалба е фактор,но според мен не е основният и не за всички(не всеки иска да купува с кредити или да рефинансира стари).
Трябва да се адаптираме към пазарите. Няма добро и лошо време.