Как някои собственици на партерни апартаменти незаконно заграбват части от общия двор, с помощта на фалшиви съгласия и психологически натиск върху останалите.
В последните години се разгръща опасна и нагла практика, особено в новопостроени кооперации – заграбване на части от общия двор от собственици на партерни апартаменти. Схемата следва изпипан модел на злоупотреба, прикриване и внушаване.
Основни етапи на схемата.
• Купуване на партерен апартамент с обещание за двор:
Апартаментите на партера се продават на по-ниски цени, но често със „скрит бонус“ – устна договорка, че новият собственик ще си загради част от двора, който обаче по документи е обща собственост.
Самоволно заграждане на общи части:
След нанасяне, новите собственици бързо поставят ограда, табелки „частна собственост“, засаждат храсти или изграждат кът за отдих – без правно основание и без съгласието на всички съсобственици, както се изисква по ЗУЕС.
Така апартаментът му „придобива двор“ и цената му на пазара се вдига, докато цената, достъпът и удобствата за другите съсобственици намаляват.
Фалшиви „съгласия“ и симулирана подкрепа:
След това започва легитимационната фаза.
• Събират се подписи от подбрани съседи, често близки, роднини,зависими и уплашени хора, като се представят за „представително съгласие и одобрение“.
• Не се провежда официално Общо събрание с протокол и не се следват процедурите от чл.17, ал.2 от ЗУЕС. В общи чат-групи (Viber, WhatsApp)
където чрез натиск, внушения и колективен тон се насърчава т.нар. „разбиране“, като се обяснява, че „и аз бих го направил“, ,,така е правилно” или „то не пречи на никого“, създавайки усещане за консенсус и правда.
Това са психологически манипулации, които подменят закона с мнение, а собствеността с емоция.
• Противниците биват очерняни:
Ако някой собственик се противопостави на тази самоуправна и незаконна практика,
бива заклеймен като, завистник, злобен, пенсионер с проблем или злобар. Целта е да бъде социално изолиран и заглушен, а останалите – сплашени, принудени към мълчание и примирие. Така се създава фалшив консенсус, който удобно служи като параван за реално обсебване на имот, който е общ.
Законова рамка и защита:
Дворът, е обща част:
Съгласно чл.38 от Закона за собствеността, общите дворни части са неделима част от съсобствеността на всички апартаменти.
Това означава, че всички собственици имат равни права над него и не може да бъде разделян.
Обезщетение за неоснователно лишаване от ползване.
Правно основание: чл. 55 и чл. 59 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) – „неоснователно обогатяване“ и „неоснователно ползване“.
Може да се иска обезщетение в пари, на база:
• пазарна стойност на наем за съответната площ
• или обезщетение за претърпени вреди от невъзможност да го използваш.
• Промени само с консенсус:
(чл. 11, ал. 2 от ЗУЕС) Законодателството изисква промяната на предназначението на обща част (например превръщането й в изключително лично владение) да става само със съгласието на всички етажни собственици.
Само при 100% писмена подкрепа на общото събрание може да реши изключително ползване на двора.
Право на ползване:
По чл.5, ал.1 ЗУЕС „всички собственици … имат право да ползват общите части“.
Липсата на одобрение от Общото събрание означава, че едностранното ограничаване на този достъп е незаконно.
Санкции за самоуправство: •Незаконното обособяване на общи площи е самоуправство (чл.323а от НК) и собственикът може да бъде принуден да премахне построеното.
ЗАСЛЕДВАНЕта включват жалби и сигнали до общината, до РДНСК, искове по ГПК/ЗС за възстановяване на статуквото. Както отбелязва правната практика, нарушаването на предназначението на обща част дава основание за иск по чл.109 от Закона за собствеността.
Заключение
Не се поддавайте на нечестните обещания и натиск! Законът е изричен – общите части са на всички собственици, не на най-безочливите, а всяко самоволно преграждане е незаконосъобразно. Ако откриете ограда или друг знак „лична собственост“ в двора, подайте сигнал до отговорните институции и потърсете правна подкрепа. Информираността и единението между съсобствениците са най-добрата защита срещу подобни схеми на обсебване.
В последните години се разгръща опасна и нагла практика, особено в новопостроени кооперации – заграбване на части от общия двор от собственици на партерни апартаменти. Схемата следва изпипан модел на злоупотреба, прикриване и внушаване.
Основни етапи на схемата.
• Купуване на партерен апартамент с обещание за двор:
Апартаментите на партера се продават на по-ниски цени, но често със „скрит бонус“ – устна договорка, че новият собственик ще си загради част от двора, който обаче по документи е обща собственост.
Самоволно заграждане на общи части:
След нанасяне, новите собственици бързо поставят ограда, табелки „частна собственост“, засаждат храсти или изграждат кът за отдих – без правно основание и без съгласието на всички съсобственици, както се изисква по ЗУЕС.
Така апартаментът му „придобива двор“ и цената му на пазара се вдига, докато цената, достъпът и удобствата за другите съсобственици намаляват.
Фалшиви „съгласия“ и симулирана подкрепа:
След това започва легитимационната фаза.
• Събират се подписи от подбрани съседи, често близки, роднини,зависими и уплашени хора, като се представят за „представително съгласие и одобрение“.
• Не се провежда официално Общо събрание с протокол и не се следват процедурите от чл.17, ал.2 от ЗУЕС. В общи чат-групи (Viber, WhatsApp)
където чрез натиск, внушения и колективен тон се насърчава т.нар. „разбиране“, като се обяснява, че „и аз бих го направил“, ,,така е правилно” или „то не пречи на никого“, създавайки усещане за консенсус и правда.
Това са психологически манипулации, които подменят закона с мнение, а собствеността с емоция.
• Противниците биват очерняни:
Ако някой собственик се противопостави на тази самоуправна и незаконна практика,
бива заклеймен като, завистник, злобен, пенсионер с проблем или злобар. Целта е да бъде социално изолиран и заглушен, а останалите – сплашени, принудени към мълчание и примирие. Така се създава фалшив консенсус, който удобно служи като параван за реално обсебване на имот, който е общ.
Законова рамка и защита:
Дворът, е обща част:
Съгласно чл.38 от Закона за собствеността, общите дворни части са неделима част от съсобствеността на всички апартаменти.
Това означава, че всички собственици имат равни права над него и не може да бъде разделян.
Обезщетение за неоснователно лишаване от ползване.
Правно основание: чл. 55 и чл. 59 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) – „неоснователно обогатяване“ и „неоснователно ползване“.
Може да се иска обезщетение в пари, на база:
• пазарна стойност на наем за съответната площ
• или обезщетение за претърпени вреди от невъзможност да го използваш.
• Промени само с консенсус:
(чл. 11, ал. 2 от ЗУЕС) Законодателството изисква промяната на предназначението на обща част (например превръщането й в изключително лично владение) да става само със съгласието на всички етажни собственици.
Само при 100% писмена подкрепа на общото събрание може да реши изключително ползване на двора.
Право на ползване:
По чл.5, ал.1 ЗУЕС „всички собственици … имат право да ползват общите части“.
Липсата на одобрение от Общото събрание означава, че едностранното ограничаване на този достъп е незаконно.
Санкции за самоуправство: •Незаконното обособяване на общи площи е самоуправство (чл.323а от НК) и собственикът може да бъде принуден да премахне построеното.
ЗАСЛЕДВАНЕта включват жалби и сигнали до общината, до РДНСК, искове по ГПК/ЗС за възстановяване на статуквото. Както отбелязва правната практика, нарушаването на предназначението на обща част дава основание за иск по чл.109 от Закона за собствеността.
Заключение
Не се поддавайте на нечестните обещания и натиск! Законът е изричен – общите части са на всички собственици, не на най-безочливите, а всяко самоволно преграждане е незаконосъобразно. Ако откриете ограда или друг знак „лична собственост“ в двора, подайте сигнал до отговорните институции и потърсете правна подкрепа. Информираността и единението между съсобствениците са най-добрата защита срещу подобни схеми на обсебване.
