измами от GreenLife (Грийнлайф)

Какви необичайни обстоятелства са посочили?
На ваше място бих направила юридическа консултация с предварителния договор и сегашното писмо.
Иначе според мен ще си получите парите, друг въпрос е, че 90 хиляди през 2026 г. не са като 90 хиляди през 2021...

Вземай парите, да не изгориш и с тях, и друг път докато око не види и ръка не пипне пари не давай. Много хора изгоряха с ,,на зелено" и пари не видяха.

Явно им е стандартна практика, има подобна тема тук от 2022 година още.. Но собственикът е бивш политик, с връзки, изглежда не се притеснява и си продължава със схемите..

Ползват си безлихвени кредити, тарикати
Помня в Нова Дружба беше същото с индексациите, на Охридско езеро доста хора зарибиха... колко пъти една и съща мотика?!

Има и предишна тема за тях, доста хора са пострадали и явно това им е практика. Освен да се консултираш с адвокат и да си вземеш парите обратно - не виждам какво друго може да направиш. Ясно е, че с тази инфлация парите, които сте дал доста са се обезценили, но по-добре това, от колкото да изгорите с цялата сума.

Съветът ми е незабавно да се консултирате с адвокат, който да прегледа внимателно предварителния договор. Почти съм убеден, че „необичайни обстоятелства,“ сами по себе си не могат да бъдат валидно основание за разваляне на договора от страна на инвеститора.
Предварителният договор създава задължение за страните да сключат окончателен договор, а развалянето му едностранно,  без законно или договорно основание е недопустимо и носи санкция най малко.

Съществено е,  именно адвокатът да се свърже с тях официално, за да постави въпроса на правна плоскост – тогава ще видите, че позицията Ви е далеч по-силна, отколкото изглежда на пръв поглед.

Подобна намеса от адвокат, не е свързана с големи разноски, но може да се окаже решаваща за защита на интереса Ви и за запазване на инвестицията.

Много подобни случаи има, и  понеже цените се повишиха, предпочитат да върнат парите и да продават по скъпо..Ама, няма как....

Не просто бивш политик, а бивш политик от Атака.
Това мисля достатъчно говори, че става дума за хора, които нямат много съвест и морал.

Преди няколко години 90 хил са били някак ок, сега са малко и за това развалят договора с идеята да изнудват хора за повече пари.
Задължително добър адвокат и не подписвайте нищо.

В инстаграм има една мацка Polinasofiq се пише . Тя наскоро ги осъди, бяха й искали повече от пари от първоначалното, накрая беше пуснала рийлс,че са спечелили.  Ако искаш й пиши, ще ти отговори на 100 процента. Успех

Ето едно решение от преди десет дни, в което сте правят опит да защитят небивалиците си, но съдът не ги уважава. Съществува и доста сходна съдебна практика в този смисъл.
Затова ви насочих към адвокат – той ще знае как да подходи правилно в разговора с тях

 Ако ви се чете:  
Решение № 5277 от 13.08.2025 г. по гр. д. № 752 / 2024 г. на Софийски градски съд
Чл. 131 ГПК
Чл. 290 ГПК
Чл. 78, ал. 1 ГПК
Чл. 78, ал. 3 ГПК
Чл. 19, ал. 3 ЗЗД
Чл. 79 ЗЗД
Чл. 79, ал. 1 ЗЗД
Чл. 82 ЗЗД
Чл. 86 ЗЗД
Чл. 86, ал. 1 ЗЗД
Чл. 92, ал. 1 ЗЗД
Чл. 181 ЗУТ
Чл. 307 ТЗ
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРГАРИТА АПОСТОЛОВА
СЕКРЕТАР: К. А
Като разгледа докладваното от Маргарита Апостолова Гражданско дело № 20241100100752 по описа за 2024 година
Образувано е по предявен от "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД срещу А. В. Г., иск с пр. кв. чл. 307 от ТЗ, за изменение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот, сключен на 13,10,2020год., в частта относно продажната цена като същата бъде увеличена от 57000евро на 85500евро.
Излагат се доводи за сключен между ищеца, в качеството на продавач и ответника, в качеството на купувач на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: АТЕЛИЕ 62 /шестдесет и две/, находящо се във вход В", на дванадесети етаж, кота
+33,92м, с чиста застроена площ 50,88кв. м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, тераса, при съседи; апартамент 64 от вход «Б», външен зид, ат. 63, коридор, ап. 61, отгоре -ателие 68, отдолу -ателие 56, заедно с 0,178% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9,39 кв. м., с обща площ 60,27кв. м., ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот върху който е построена сградата, представляващ ПИ с идентификатор 68134.305.507 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот гр. София, район Възраждане, ул. Охридско езеро №3, с площ от 10611кв. м., трайно предназначение на територията урбанизирана, при съседи; ПИ с идентификатор 68134.305.406, ПИ с идентификатор 68134.305.137, ПИ с идентификатор 68134.305.408, ПИ с идентификатор 68134.305.493, ПИ с идентификатор 68134.305.139, ПИ с идентификатор 68134.305.491;
Релевира доводи, че съгласно чл. 2 от договора за строителството и продажбата на описания по-горе недвижим имот е договорена сума в размер на 57000евро, платима съобразно договореното в чл. 3. В хода на строителните дейности дружеството е уведомило ответника, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са били предвидени, е необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна инфекция, като на 11.03.2020 г. е обявена пандемия от Световната здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020 г. от Народното събрание на Република
България извънредно положение във връзка със същата, които съставляват извънредни обстоятелства, настъпили след възникване на договорните отношения между страните, които не са могли да бъдат предвидени. Предприетите противоепидемични мерки сочи да са довели до цялостно преустановяване на обществената и търговска дейност и на търговския оборот, които са довели до промяна на цените и доставките на строителни материали и консумативи, относими към осъществяваната от ищеца дейност.
Поддържа да е налице увеличение на себестойността на строителните материали, на цената на труда и др. разходи в строителството, поради което запазването на договорената продажна цена би довело до съществена нееквивалентност на престациите и запазването на договора в първоначалния вид би противоречало на изискванията за справедливост и добросъвестност. С молба вх.№ 70894/20,06,2024год. се излагат конкретни параметри на завишените цени за строителни материали и труд спрямо цените към датата на сключване на договора;
Съобразно изложеното моли исковата претенция да бъде уважена. Претендира разноски.
Ответникът-А. В. Г. в указания законоустановен срок по чл. 131 от ГПК излага съображения за недопустимост и неоснователност на предявения иск. Поддържа, че искът по чл. 307 от ТЗ е неотносим към предварителен договор за покупко-продажба, тъй като с него се поема задължение за сключване на окончателен договор, но без имуществено разместване. Отделно от това поддържа, че съдът в производството по иск с пр. осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД няма правомощие да променя съдържанието на договорните клаузи, в частност относно цената, която е негов съществен елемент. По същество излага доводи за липса не елементите на фактическия състав по чл. 307 от ТЗ. На първо място не е налице непредвидимост, тъй като извънредната обстановка е обявена на 13,03,2020год., а предварителният договор е сключен на 13,10,2020год. или седем месеца след като посочените събития са възникнали и е следвало да бъдат предвидени от страна на търговеца.
Излага становище, че дори и да е налице повишение на цените на строителните материали, то същото е неотносимо към договора, тъй като недв. имот предмет на договора е изграден на етап "груб строеж" на 02,02,2022год., а повишението на цените, ако се приеме да е налице подобно е от края на месец февруари 2022год.
На самостоятелно основание поддържа, че ищцовото дружество е неизправна страна по договора, тъй като е следвало да построи и прехвърли собствеността върху ателието в срок до 30,11,2022год., като и до датата на ИМ все още няма издадени актове образец 15 и образец 16. Недобросъвестното поведение на "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД е налице и с оглед на обстоятелството, че ищецът е обременил процесния имот с договорна ипотека в полза на "ОББ" АД, сключена на 05.08.2020 г. с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот независимо, че се е задължил да прехвърли имота чист от вещни тежести, които обстоятелства неминуемо понижават цената на обекта.
Оспорва, че цената на строителството е с 50 % по - висока като меродавна при преценката за основателността на иска е промяната в стойността на строителната продукция в периода от сключване на сделката на 13.10.2020 г. до уговорената дата за приключване на строителството - 30.11.2022год. Оспорва ищецът да е уведомявал купувача, че е необходимо предоговаряне на продажната цена.
Съобразно изложеното моли производството да бъде прекратено като недопустимо, съответно исковата претенция да бъде отхвърлена. Претендира разноски.
Предявен е и насрещен иск от А. В. Г. срещу "Грийнлайф-пропърти"ЕООД с пр. осн. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 82 от ЗЗД за сума в размер на 19949,47лева, ведно със законна лихва от датата на исковата молба-22,04,2024год. до изплащане на вземането, представляваща обезщетение за пропуснати ползи от договорно неточно/забавено/ изпълнение по предварителен договор от 13,10,2020год., за периода от 01,12,2022год. до 22,04,2024год.
Поддържа, че с процесният предварителен договор "Грийнлайф-пропърти"ЕООД се задължава да построи обект -Ателие 62 и да сключи окончателен договор в срок до 30.11.2022 г. А. В. Г. се задължава да плати цената на обекта - 57 000евро, като в предварителния договор са прецизирани сроковете и начинът за изплащането на сумата. Към момента на депозиране на насрещната искова молба ищецът е заплатил 75 % от цената по Договора и л и 42 750евро. Сочи, че забавянето на строителството и въвеждането в експлоатация на процесната жилищна сграда, в която е ситуиран обекта предмет на договора съставлява имуществена вреда/ пропусната полза/, с оглед пропусната възможност, в качеството на собственик да упражнява правомощието ползване. Забавата на длъжника, лишила собственика кредитор от признатата му от закона правна възможност да извлича полезните свойства на вещта се съизмерява със средната пазарна наемна цена, която за периода 01.12.2022 г. до 22.04.2024 г. е 600 евро/месечно или левовата равностойност 1173,50 лева.
Съобразно изложеното моли исковата претенция да бъде уважена. Претендира разноски.
В срока за отговор по реда на чл. 131 от ГПК ответникът по насрещния иск- "Грийнлайф пропърти" ЕООД излага становище за недопустимост, респективно неоснователност на иска. Поддържа, че между страните е налице висящо производство за обявяване за окончателен на предварителен договор, поради което е недопустимо да се иска обезщетение вместо неизпълнение. При условията на евентуалност сочи на неоснователност на исковата претенция, тъй като по отношение на сградата, в която се намира процесния недвижим имот е издаден Констативен акт за установяване на годността за приемане на строежа на 04,06,2024 г. Ето защо ползването за периода въведен от ищеца не може да бъде осъществено. Освен това съгласно чл. 4, ал. 4 от договора при спиране на строителството в резултата на форсмажорни обстоятелства сроковете за подписване на окончателен договор спират да текат. Подобно обстоятелство е настъпилата коронавирусна инфекция. Ищецът не е ангажирал доказателства, които да установят наличието на сигурност за увеличаване на имуществото му вследствие придобиване на обекта в срок, което е задължително условие за основателност на претенцията.
Съобразно изложеното е заявено становище за отхвърляне на исковата претенция.
Съдът, след като се запозна с доказателствата по делото намира за установено от фактическа страна: Не се спори между страните и от представените доказателства се установява, че е сключен предварителен договор от 13.10.2020 г., по силата на който "ГРИЙНЛАЙФ- ПРОПЪРТИ" ЕООД, в качеството на продавач се е задължило да построи със свои средства и да продаде на А. В. Г., в качеството на купувач, при условията на договора в изцяло завършен вид недвижим имот, находящ се в гр. София, жилищен комплекс "1 Хоум" в ж. к. Възраждане, ул. ****, а именно: - Ателие 62, находящо се във вход "В" на дванадесети етаж, кота +33,92 метра, с чиста застроена площ от 50,88кв. м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, тераса, при съседи: ап. 64 от вход "Б", външен зид, ателие 63, коридор, апартамент 61, отгоре - ателие 68, отдолу - ателие 56, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.39 кв. м., с обща площ 60.27 кв. м., ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор 68134.305.507 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район "Възраждане", ул. ****, с площ 10 611 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор 68134.305.406, ПИ с идентификатор 68134.305.137, ПИ с идентификатор 68134.305.408, ПИ с идентификатор 68134.305.493, ПИ с идентификатор 68134.305.139, ПИ с идентификатор 68134.305.491.
Съгласно чл. 2 от процесния договор пълният размер на продажната цена на гореописаното недвижимо имущество е в размер от 57 000 EUR. -платима съобразно договореното в чл. 3.
Сума в размер на 28500евро е платима при подписването на договора и има характер на капаро, сума в размер на 14250евро в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил акт 14, сума в размер на 8550евро в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил акт 15 и сума в размер на 5700евро в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил акт 16 за сградата. Съгласно чл. 4 от договора е определен срок за сключване на окончателния договор -30,11,2022год.
Между страните не е спорно, а и от представените по делото платежни нареждания, се установява, че А. Г. е извършвал плащания на "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД по договорената покупно-продажна цена по сключения между тях предварителен договор- приложена е разписка от 26,10,2020год. за сума в размер на 2300евро, разписка от 13,10,2020год. за сума в размер на 12800евро, , разипска от 30,09,2020год. за сума в размер на 2000евро, превод от 30,06,2022год. в размер на 14250евро, превод от 14,10,2024год. на сума в размер от 5700евро /стр. 132-135, стр. 195 от делото/;
Въпреки уговореното прехвърляне на собствеността по предварителен договор в полза на купувача не е извършено на 30,11,2022год. или друга договорена дата до приключване на съдебните прения.
Видно от съдържанието на представеното по делото удостоверение № 10/10.02.2023 г. за степен на завършеност на строежа, издадено на основание чл. 181 от ЗУТ, сградата се е изграждала на два етапа и строителят е приел конструкцията с два акта образец 14 - акт обр. 14 от 02.02.2022 г., и акт обр. 14 от 31.08.2022 г./ втори етап/;
Констативен акт, образец 15 за установяване годността за приемане на строежа е съставен на 04,06,2024год.
Сградата е въведена в експлоатация на 19,09,2024год. видно от разрешение за ползване с №СТ-05/488/19,09,2024год.
От заключението на изслушаната по делото съдебно-техническа експертиза, което като обективно и компетентно изготвено следва да бъде кредитирано при постановяване на съд. акт, се установява, че е налице завишение на разходите, формиращи себестойността на строителната продукция, основни от които: Бетон В25, Кофражни платна, Фасадна топлоизолация, Арматура, Стъклопакет, Цимент, Дограма - от алум. или PVC профили или в процентно отношение е налице поскъпване с 55- 75% на единица стойност към датата на предявяване на иска 15,01,2024год., в сравнение с цените към датата на сключване на предварителен договор- 13,10,2020год./ таблица 3,4 от СТЕ/.
Налице е разлика пазарната стойност на обекта, която към датата на сключване на предварителен договор от 13,10,2020год. е 60270евро, а към 05,01,2024год. пазарната цена на ателието е 87391евро;
В таблица 3,6 от заключението е посочено изменението на цените в стойности и в проценти на основните строителни материали към 13,10,2020год. и 05,01,2024год. /пясък бетон-12.60/18.00лв./куб. м.; Пясък за мазилка - 13/22лв./куб. м.; Чакъл за бетон- 10/14лв./куб. м; Циментов р-р 1:1- 105/145лв./куб. м.; Циментов р-р 1:2:2 -98/155лв./куб. м.; Варов разтвор 1:2 -62/85лв./куб. м.; Вар гасена - 130/194лв. куб. м.; Шпакловъчна смес- 0,46/0.80лв./кг.; Дъски кофражни -185/490лв./куб. м.; Греди иглолистни-270/600лв./куб. м./;
Средната пазарна цена към 2020год. възлиза на 1000 € на 1 кв. м. РЗП за район Възраждане, 1450 € кв. м.РЗП към 05,01,2024 г. и 1500евро за 1кв. м. РЗП към м. 06,2025год.;
Разходите за труд при отчитане на средна часова ставка 6.025. лв/час за 2020 год., и 9,20 лв./час за 2024 г., която ставка включва осигуровки, обучение, работно облекло, трудов риск възлиза на 48лв./ден за 2020 г. и 73,60 лв./ден за 2024 г.
От заключението на изслушаната по делото съдебно-оценителна експертиза, което като обективно изготвено следва да бъде кредитирано при постановяване на съдебния акт се установява, че пазарната наемна цена на ателие №62, вх. В, ет. 12 за целия исков период от 01.12.22г до 22.04.24 г. е 17571.12лв.
При така установените факти от значение за спора съдът приема от правна страна следното: По исковата претенция с правно основание чл. 307 от ТЗ за изменение на сключен предварителен договор от 13,10,2020год., в частта му относно уговорената продажна цена, ищецът следва да установи наличието на валиден договор, изпълнението по който е възможно, настъпили драстични изменения в обстановката, при която е сключен договора, които изменения не следва да са причинени от никоя от страните, обстановката и измененията да са били непредвидими за страните при сключване на договора, а наличието им да обуславя изпълнение, което противоречи на справедливостта и добросъвестността, страната, която иска изменение или прекратяване на договора да е изправна, както и причинно-следствената връзка между настъпилите промени и разорителното състояние на търговеца, при евентуално изпълнение на поетото задължение.
Не се спори по наличието на първата предпоставка от фактическия състав, а именно наличието на валидно възникнало облигационно правоотношение по сключен предварителен договор от 13,10,2020год. Договорът има смесен характер, с оглед задължението на продавача да изгради обекта, за който е поел задължение за прехвърляне на собствеността на купувача. В този случай не се спори сградата, в която е ситуирано ателие №62, предмет на предварителен договор да е изградена и въведена в експлоатация на 19,09,2024год., поради което изпълнението на договора е възможно. "Грийнлайф-Пропърти"ЕООД изрично поддържа, че след подписване на договора, са настъпили непредвидими обстоятелства, независещи от волята на страните, които се отразяват върху изпълнението на сделката и са довели до чувствителна промяна на съотношението в стойността на насрещните престации. Като такива обстоятелства, в исковата молба са посочени пандемията от Ковид - 19, обявеното във връзка с нея извънредно положение в страната, считано от 13.03.2020 г., наличието на значителни разлики в цените на основните строителни материали и на труд, в резултат на инфлационни процеси, във връзка с което се позовава на института на стопанска непоносимост и претендира изменение на договорната клауза досежно цената, тъй като запазването на договорното правоотношение в първоначалния му вид би довело до накърняване на принципа на справедливост и добросъвестност и би нарушило принципа на еквивалентност на насрещните престации.
Съгласно чл. 307 ТЗ по искане на една от страните, съдът може да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността.
Съдът намира, че във времево отношение е дължима преценка на обстоятелствата, обуславящи фактическия състав на чл. 307 от ТЗ, към датата на която предварителен договор е следвало да бъде обявен за окончателен 30,11,2022год. Не се твърди да е налице последващо съгласие между страните за промяна датата на сключване на окончателен договор. В периода след 30,11,2022год. ищецът е в забава за изпълнение на задълженията по договора, което е самостоятелна пречка за упражняване на преобразуващото право за изменение на цената. Ето защо преценката за настъпили чрезвичайни обстоятелства е за периода от 13,10,2020год. до 30,11,2022год.
Действително пандемията от Covid-19 е събитие от извънреден характер, във връзка с което е обявено извънредно положение в периода 13.03.2020 г. до 13.05.2020 г. Въпреки това същото е било известно на страните, тъй като е факт настъпил преди сключване на предварителния договор на 13,10,2020год. Същевременно ищецът е дружество в чийто предмет на търговска дейност е извършване на покупка, строеж, проектиране или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажби; покупка на стоки или други вещи с цел продажба в първоначален, преработен или обработен вид и др. или дейността по строителство се упражнява по занятие, поради което изискванията към него са завишени. Като професионалист в областта дължи по задълбочена и обстойна преценка на обстоятелствата във връзка с настъпилите събития, които са били известни. Пандемията и обявеното извънредно положение не представляват непредвидими обстоятелства и не обуславят приложението на института на стопанската непоносимост в процесния случай.
На второ място ищецът се позовава на съществено изменение на цените на материали и труд извън обичайните за периода. Действително от заключението на СТЕ се установи, че е налице увеличение на пазарната цена на 1кв. м. РЗП за обекти в процесния район с около 50% / от 1000евро/кв. м. РЗП през 2020год. на 1450кв. м. РЗП към м. 01,2024год. 1500евро/кв. м. към датата на СТЕ/. Въпреки това пазарната цена на 1кв. м. РЗП не е идентична със себестойността на 1кв. РЗП, която се определя от множество фактори -цена за закупуване на терена, преотреждането на същия, проектиране на основния строеж и външните връзки, договори с експлоатационните дружества, временно строителство, изграждането на самия строеж, печалба на строителството и други, въвеждането му в експлоатация. Използват се класически формули и норми за изчисляване за 1 кв. м. РЗП строителна продукция установени по метода на техническото нормиране във Висшите технически училища. В пазарната цена винаги е включена и компонента печалба, която е поне 10%;
С оглед забавата на ищеца, измененията в цената след 30,11,2022год. не следва да бъдат взети предвид. По делото ищецът не е ангажирал доказателства за средната пазарна цена за 1 кв. м. РЗП към датата, на която е следвало бъде сключен окончателен договор- 30,11,2022год. Въпреки това данните по делото не обосновават института на стопанската непоносимост, тъй като договорената цена от 57000евро е по-ниска от пазарната към 13,10,2020год. от 60270евро, което е практически обосновано поради това, че към този момент липсва все още изграден обект, който да е предмет на прехвърляне, поради което риска за купувача е съществен. От друга страна видно от удостоверение издадено на осн. чл. 181 от ЗУТ грубия строеж на сградата е завършен към м. 02,2022год. или около 4 месеца след сключване на договора, като към този момент се предполага, че основните компонентни, формиращи цената на строителството /посочени от СТЕ/ са вече вложени в обекта-бетон, арматура, кофраж. Що се касае до възникнали допълнителни разходи за периода от м. 02,2022год. до м. 08,2022год./акт 14/, по делото не са ангажирани доказателства за този период да е налице съществено изменение на цените относно СМР, довършителни работи, които да са завишили драстично себестойността на обекта. Следва да се отбележи, че съгласно СТЕ вложената печалба от страна на дружеството е поне 10%, каквато е обичайната търговска практика, което предполага и възможност за известна компенсация на търговеца при промяна на икономическите условия. На самостоятелно основание поради забава на длъжника след 30,11,2022год., измененията в цените на СМР са ирелевантни за иска по чл. 307 от ТЗ;
С оглед така изложеното, изпълнението на задължението на строителя не би било разорително или да би довело до съществено нарушаване между еквивалентността на насрещните престации, предизвикано от инфлационните процеси в строителния сектор в периода 2020-2022 г., поради което не се налага промяна в размера на уговорената между страните продажна цена.
С оглед изложеното искът с правно основание чл. 307 от ТЗ като неоснователен подлежи на отхвърляне.
По иска с пр. осн. чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 82 от ЗЗД за сума в размер на 19949,47лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди-пропуснати ползи от договорно /забавено/ изпълнение по предварителен договор от 13,10,2020год., за периода от 01,12,2022год. до 22,04,2024год.
Неоснователни са възраженията на ответника по НИ за недопустимост на исковата претенция поради висящо между страните производство за обявяване на предварителен договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД /гр. д.№ 5796/2023год., СГС, 14 състав/. Именно с този иск се търси реално изпълнение на договора, поради което не е налице хипотеза на обезщетение вместо изпълнение. В предварителен договор от 13,10,2020год. е договорена клауза за мораторна неустойка в чл. 7, ал. 1 от договора, а именно при забава на продавача в резултата на виновно поведение или която не може да бъде определена като непреодолима сила... да дължи на купувача неустойка в размер на 0,1%, изчислена на годишна база върху продажната цена; Договорената мораторна неустойка настоящият състав намира да не лишава кредитора от възможността да претендира обезщетение за вреди от забавата по общия ред, с оглед заявление по молба вх.№ 70762/20,06,2024год., че не е упражнено правото да се претендира мораторната неустойка. Аргумент за това е и Решение №68/09,07,2012год., ТК, 1 отд. по гр. д.№ 450/2011год. постановено по чл. 290 от ГПК, с което е дадено разрешение, че обезщетение по чл. 86 от ЗЗД би било дължимо и при наличие на клауза за неустойка в договора между страните, ако претенция за неустойка не е предявена и длъжникът не е заплатил уговорената неустойка, като в този случай кредиторът има право на избор. Действително кумулиране на неустойка и вреди по общия ред за едно и също неточно договорно неизпълнение би било недопустимо; /с решение по т. д.№ 450/2011 г. на I т. о. на ВКС и решение по т. д.№ 11412010 г. на II т. о. на ВКС, е прието, че обезщетителната функция на неустойката се проявява чрез освобождаване на изправната страна от необходимостта да доказва вредите от неизпълнението, но с уговорката за неустойка не се ограничава размера на обезвредата на кредитора. Изводът се основава на нормата на чл. 92, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, която изрично предвижда възможността кредиторът да иска обезщетение и за по-големи вреди, които не се покриват от неустойката. В постановените по реда на чл. 290 ГПК решения по т. д.№ 838/2008 г. на II т. о. и т. д.№ 944/2012 г. на I т. о. на ВКС, решения по т. д. № 579/2004 г. на II т. о. и т. д. № 676/2005 г. на I т. о. на ВКС е предвидено, че доколкото неустойката има и санкционна функция, няма законова пречка за кредитора да я претендира, независимо от присъденото му с влязло в сила решение, предхождащо предявения иск с правно основание по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, обезщетение по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за забавено изпълнение на едно и също парично задължение, ако размера на лихвата се приспадне от размера на неустойката./. Т. е. при евентуална основателност на претенцията за имуществени вреди и последваща претенция за неустойка същата би подлежала на приспадане от присъдената сума, ако неустойката е равна ли по-малка от обезщетението;
Пропуснатите ползи представляват неосъщественото увеличение на имуществото на кредитора., което от своя страна се обосновава от предположението за състоянието, в което би се намирало, ако не би било налице неизпълнението на задължението на длъжника. Т. е за да е налице пропусната полза е необходимо да е налице сигурност за увеличаване на имуществото-печалба или други облаги, които увреденият би получил, ако същите не са били осуетени от неизпълнението на длъжника. Неизпълнението на поето задължение за изграждане на обект в уговорения от страните срок лишава кредитора за периода на забавата от възможността да придобие собствеността върху изградения обект и да упражни по отношение на него присъщите на правото на собственост правомощия - владение, ползване и разпореждане. Не във всички случаи, обаче, упражняването на изброените правомощия би довело до увеличаване на имуществото на кредитора. Увеличаване не би настъпило в хипотезата на ползване на обекта от самия кредитор и поради това лишаването му от тази възможност не може да има за последица пропускането на полза в посочения по-горе смисъл. Невъзможност за увеличаване на имуществото на кредитора и съответно пропусната полза ще е налице например, когато, в резултат от забавата, кредиторът е пропуснал възможността да получи граждански плодове от обекта чрез предоставянето му за възмездно ползване на друго лице, да получи доходи чрез използването на обекта за осъществяване на търговска дейност или е пропуснал възможността да се разпореди с обекта при изгодни условия./В този смисъл ТР №3/12,12,2012год. на ОСГТК на ВКС/.
По делото не са ангажирани доказателства за претърпени от ищеца пропуснати ползи, които да са в пряка причинна връзка от договорното неизпълнение на ответника в срок. Няма данни за сключен договор за наем, с месечно възнаграждение за ползване на имота, получаването на което да е осуетено от неизпълнение задължението на ответника. Т. е. исковата претенция е неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
По разноските: Предвид изхода от спора по иска с пр. осн. чл. 307 от ТЗ, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца разноски не се дължат;
С оглед изхода от спора на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК на А. Г. се дължат разноски в размер на 3500,00лв.-адв. възнаграждение;/ в приложен ДПП-стр. 136 е посочен предмет - защита по иск с пр. осн. чл. 307 от ТЗ/;
С оглед отхвърляне на исковата претенция с пр. осн. чл. 82 от ЗЗД на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК, разноски се дължат на ответника-"Грийнлайф пропърти" ЕООД. По делото е приложено преводно нареждане за сумата от 7200,00лв.-адв. възнаграждение; Тъй като адв. възнаграждение е общо определено, без разграничение за представителство по двата иска, съдът приема, че дължимото, с оглед отхвърления иск е ½ или сума в размер на 3600,00лв.
Мотивиран от горното Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ"ЕООД, ЕИК 203511753, със седалище и адрес гр. София, ул. Златен рог №22 срещу А. В. Г., с ЕГН **********, с адрес гр. Септември, ул.**** иск с пр. осн. чл. 307 от ТЗ за изменение на цената по Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имот от 13,10,2020год. като договорената цена от 57000 евро да бъде увеличена на 85 000 евро, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от А. В. Г., с ЕГН **********, с адрес гр. Септември, ул.**** срещу "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД, ЕИК 203511753, със седалище и адре гр. София, ул. Златен рог №22 иск с пр. осн. чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 82 от ЗЗД за сума в размер на 19949,47лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди-пропуснати ползи от договорно /забавено/ изпълнение по предварителен договор от 13,10,2020год., за периода от 01,12,2022год. до 22,04,2024год., като неоснователен;ОСЪЖДА "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД, ЕИК 203511753, да заплати на А. В.
Г., с ЕГН **********, с адрес гр. Септември, ул.****, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сума в размер на 3500,00лв.-адв. възнаграждение.
ОСЪЖДА А. В. Г., с ЕГН **********, с адрес гр. Септември, ул.**** да заплати на "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД, ЕИК 203511753 на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сума в размер на 3600,00лв.-адв. възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на страните.

Апартаментът ви най-вероятно е продаден на 3то лице вече, проверете.

Plamen 74, а върнаха ли Ви парите наистина и платиха ли Ви неустойка?

Явно доста хора са изгоряли с тая фирма  - https://nova.bg/news/view/2025/09/19/511062/%D0%B4%D0%B5%D1%81%D … 1%84%D0%B8%D1%8F/

Разминах се на косъм да сключа преди години предварителен договор точно с тях, точно за тази сграда. За щастие нещата се развиха по друг начин.

Сега, ако аз бях на ваше място, щях да се консултирам с адвокат и да преследвам по съдебен ред, иск да бъде изискано сключване на окончателен договор на база предварителния.

Рагледайте това: https://www.bulgarianproperties.bg/statii-ot-bulgaria/kak-predva … hatelen-8495.html

Не биха могли, ей така, да развалят предварителния договор. Много трудно ще докажат, че не са в състояние да изпълнят договора, особено ако вече веднъж са изискали от вас да доплащате! До колкото виждам, сградата е напълно завършена и това си е чиста проба измама.

Ако се съгласите просто да ви върнат парите, както отбелязахте, реалната инфлация в строителния сектор е минимум х2.

Както отбелязах, точно по същото време търсих жилище и много от строителите и малки и големи си довършиха проектите, на сходни или дори по-ниски цени. Почти 100% съм сигурен, че проекта който са направили в най-лошия случай е изпълнен на минимална печалба, но целта очевидно е да продадат всички имоти на 2-на цена.

Това, което са направили и искат да минат е да измамят инвеститорите, всички вие, които сте дали 30-40-50%, а има и такива с 90% от стойността още преди години и сега безплатно да реализират големи печалби.

В условията сте се съгласили ,че може да се прекрати договора едностранно, след което по имейл са излезли с оправданието и са посочили ,че е заради "стопанска непоносимост" ,което е описано в чл. 307 от Търговския закон ,тоест са ви измамили законно .Много добре е изпипана юридическата част, за да не можете да ги съдите....