Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 93

Е, те снимките са подбрани, филтрирани, лъснати.
Масово апартаментите не се снимат и снимки няма.
Ако кухнята не е ремонтирана изцяло не се снима в обявата. Снима се само хола.
В момента това мога да намеря, но на терен е друго.
Радиаторите отдолу си ги има от 100г. Ако се заглеждаш в кожусите се вижда, че е прастаро и са разкривени.
Всичко е на 10 слоя боя, включително и кухненските шкафчета.
В кухните е масово с балатумни плочки, не керамика. Които се късат, чупят, разлепят, изкривяват, изтъркват.
Дограмите са железни (на големите сгради, примерно ЕПКта) Може би някакви пра-стари алуминиеви, но тънкопрофилни, не като нашите. Без боя, без въздух, само плосък алуминий. Нищо не изолират. А в по-малките блокове са си дървени, от тия с вертикалното плъзгане нагоре.

Аз съм ходила по огледи в София на много по-ужасни апартаменти. Залита се в някакви крайности, навсякъде има от всичко.

Така наречените държавни апартаменти за под наем също са ужас. А в София стават все по-малко, при все повече нуждаещи се.

При тези фондове идеята е да печелят от наеми, не от евентуално покачване и препродажба на имота. Те и данъчно са структурирани така - не плащат данък върху оперативната печалба, ако я раздават като дивидент. Инвеститорите в тях са хорица, които искат твърд месечен доход (и вероятно биха инвестирали като вас директно в имот за отдаване, ако ги нямаше фондовете да ги отменят в менажирането).
Евентуално покачване на цената е спекулативно и несигурно и никой няма да ги финансира на база "прогнози на експерти". А те ползват и много заемен капитал. Кредиторът иска да види колко е текущата доходност от наем. И като видят 150-200к цена на придобиване и 500 евро брутен наем преди разходите за управление и поддръжка, никой няма да ги финансира. Според мен и затова не сме видели досега такива фондове тук, каквито има във всички развити държави. Ако/когато има стабилен пазар, добра доходност от наеми, и голяма маса клиенти, търсещи под наем (и с доход, който им позволява да плащат добър наем), тогава може и да навлязат.
А, забравих - и стабилна защита на собствеността и законовите права, което значи съдиите и държавните органи да не ги назначава Голямото Д.

Те фондовете не се държат от множество обикновени хорица, а от малцинство тлъсти другари, много по-големи от голямото Д.

Изобщо не сме измислили топлата вода.
Не сме видели фондове, защото не са ни налазили.
А и специалитетът на тия фондове е сгради на 100г с един собственик, пълни с 20-30-40-50квм апартаменти.
Такива в България няма. Най-близкото подобие би било нови такива сгради, или преустроени общежития.
Само че у нас е модерно да се разпродава, а Дподобните просто строят нови сгради с парите. Купувачи много.
Както съм казвал много пъти, тук хората са доста по-богати от на запад. Тук е масово да се купува, а там да се живее под наем и да имаш финанси месец за месец.

Има едни големи блокове до гарата, целите са с мини апартаменти, може би са били общежития някога. Сградите са стегнати, апартаментите повечето са разпродадени, има много рускоговорящи под наем там.

Аха, по-богати сме с панелките си. И имаме 100 милиарда лева в банките.
Виж няколко страници по-назад дето дадох в Германия колко са банковите депозити - 3 трилиона.
При нас са значи по 8к евро на човек суха пара спестявания. При германците по 36к на човек.
Но те не спестяват само в кеш, фондовата им борса и другите финансови активи са общо 9 трилиона. 47% от тях имат и собствени къщи все пак, някои и замъци даже (зависи кой е бил дядо ти). Другите непублични активи, които няма как да се оценят лесно, понеже не са на борсата, можеш да ги видиш като отидеш в Германия - фабрики, складове, цехове, земи, хотели, и какво ли още не.
Всичко това е на някого. Ще кажеш - е ама то не е на средния германец, а на богатите, пък бедните нямат нищо.
Е, а при нас нима не е така?

Дани, не ми хвана иронията. Умишлено започнах с "като един истински българин". Ние сме свикнали и очакваме другите да ни оправят, но те само ни "оправят". Напълно си прав, всеки ще гледа да прави само и единствено абсолютния минимум, но според мен няма и да дойдат. То се вижда, рекордно ниски чуждестранни инвестиции. Политиците създават риск, несигурност и безвремие в държавата. Да не говоря, че създават и антиусловия за привличане на капитал. Кой ще дойде? Особено на силно фрагментирания имотен пазар. Абсурд.

Понякога чак ти се чудя какво си правил в Канада, като толкова много от това, което казваш за нея просто не е вярно.
Най-големият собственик на жилища в Канада се казва Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust и е точно публичен фонд. Притежава 45 Хил. апартамента и ги отдава под наем. В него акции имат баби и дядовци, можеш и ти да си купиш. Само че не вървят много добре, от $50-60 преди 5 години сега са към $40. Понеже цените на жилищата в Канада спадат напоследък, вместо да се качват, както казваш ти:

Е, плаща около 4% дивиденти. Което значи, че от наеми брутно трябва да вади барем 5-6%, за да си плати разходите преди да остане за дивиденти. Но може, викаш, да дойдат тук, та да правят по 3% от наеми?
Също така публични фондове са и другите най-големи собственици на апартаменти в Канада (не че няма и частни, но са по-малки). Такива са и в САЩ, и в Германия, и навсякъде в развития свят. Друг е въпроса кой е шефа и управляващото дружество и кой прибира таксите за управление, но самите собственици и акционери са гражданите, инвестирали спестяванията си там. Частните "фондове" първо не са фондове в юридическия смисъл, и второ не могат да пораснат толкова като публичните, които имат достъп по капиталовите пазари. Като се листнат публично и изкарват одитирани отчети, могат много по-лесно да наберат капитал (дялов и заемен) и да растат като изместят частните си конкуренти, колкото и голямо Д да е чорбаджията им.
Но това става само в нормални държави с пазарна икономика и върховенство на правото. Нашата не знам дали се брои към тях.

Не,не се брои. Тук има няколко АДСИЦ-а за имоти,съществуват си от 20+ години. Не съм видяла особен интерес към тях от миноритарни акционери. Не се плаща ДОД на ниво АДСИЦ. То като им гледаш дейността и колко активно работят,ти би ли си дал парите там?

Как ще си ги дам, да не съм луд. Дори секторът да ми се вижда перспективен, за да потръгне АДСИЦто трябва от първите си проекти да раздава апетитен дивидент, тогава акциите им почват да се търсят и се качват над NAV, тогава могат да издадат нови с премия и да ги вложат в нови проекти и така вече бизнесът се самозахранва и расте. И ще има и за мениджъра, и за акционерите. А нашите бизнесмени гледат още с първия проект да си купят Мерцедес Г-класа, а на миноритарните акционери я подхвърлят трохи, я не. И затова няма и да потръгне.
Чужди фондове не знам кога ще дойдат. Както казваш, то и наши има и не вървят, а би трябвало да им е по-лесно като местни лица с опит, ноу-хау, връзки с контрагенти и институции... Та да дойде германски или канадски фонд, да спуснат с парашут мениджър чужденец и да чакат да задмине местните конкуренти, ще ми е много чудно.

По закон раздават минимум 90% от печалбата си като дивидент. Хванах едно за ушите - 1.49 лв цена на акция, 0.02 лв брутен дивидент. Не знам колко са брокерските такси нито кой плаща банковите такси,за да ти изплатят дивидента. Ама и не ме вълнуват, и при това съотношение 1.3% доходност, имаш 5-годишен давностен срок да си я потърсиш,иначе и толкова няма да получиш. Та не знам какви ще са тези чудни фондове чуждестранни,които ще вземат хем да повишат наемните нива,хем да оптимизират процесите,че да предпочетат хората тях пред класическите имоти.

Аз съм със стари родители и искам да поживея в чужбина, но такива схеми ме плашат: https://btvnovinite.bg/bulgaria/izmama-s-imoti-za-milioni-v-sofi … i-naslednici.html

Страх ме е да не стане масово.

Апропо, чудя се какво стана с "Хилд", които ги рекламираха масово преди години из всякакви медии?

Мили дами и господа, в последните няколко седмици започнахме да търсим имот за майка ми в София, да е по-близо до нас, търсим район Лозенец и близките квартали...в началото мислихме, че нямаме особено шансове да намерим нещо в Лозенец, Хладилника и т.н., което е читаво и около 200-250 К, но се оказа, че пазарът се е променил от последното ми гледане в началото на годината, явно кеша се изхарчи?! В диапазона между 200 - 300 К се оказа, че има не малко имоти, едни нови, други за ремонт, излезли са и тристайни етажи от къщи в този диапазон и тук говорим за Лозенец/в порталите, групи и т.н./. Та се чудя дали да взимаме или да не поизчакаме още малко да намерим перфектния имот. Защото преди 9 месеца, читав имот под 270-280 К нямаше или веднага заминаваше, а сега си седят имоти и дори сме в колебание между няколко, които гледахме. За разлика от преди и продавачите са склонни на коментар и имо избор, виждам едно плато, в което се навлиза...Моля за мнения, простете ако не са изказвам експертно, но това е мнението на реален купувач, който вижда тенденция

Май пукането на балона леко се отлага....