- Публикувана: 16 ноем. 2025, 06:23 ч.
- Последно мнение: 15 ян. 2026, 09:11 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 94
Ето, гърците повлякоха крак... Скоро и при нас.
https://trud.bg/a/articles/gartsia-obiavi-paket-ot-merki-sreshtu … e-jilishtna-kriza
"Централна инициатива въвежда данъчни стимули за частни инвестиции в жилища на достъпни цени. Строителните предприемачи, които строят нови апартаменти или преустройват по-стари сгради в жилища и ги отдават под наем за поне 10 години, ще могат да приспадат доходите от наем от облагаемите си доходи".
https://trud.bg/a/articles/gartsia-obiavi-paket-ot-merki-sreshtu … e-jilishtna-kriza
"Централна инициатива въвежда данъчни стимули за частни инвестиции в жилища на достъпни цени. Строителните предприемачи, които строят нови апартаменти или преустройват по-стари сгради в жилища и ги отдават под наем за поне 10 години, ще могат да приспадат доходите от наем от облагаемите си доходи".
"Мицотакис заяви, че мерките са предназначени да се справят с недостига на налични жилища, който е повишил цените над най-високите нива отпреди дълговата криза, особено в градските центрове."
Кога беше дълговата криза? 2010-11. Сега коя сме? Значи 15 години е отнело цените на имотите да се върнат до нивата, на които са били тогава.
Значи молете се да не влезем и ние в дългова криза, че сетне 15 години само докато излезеш на нула.
Вярно, започваме от (сравнително) ниски нива на дълг, но както са я подкарали с по 18 милиарда на година няма да отнеме дълго. Ако продължават така, няколко години. Дано се спрат. Но спрат ли се, значи няма по-високи заплати и пенсии - защото те голяма част от дълговете затова ги ползваха последните години. Даже ще трябва да ги намалят, защото сегашните нива са възможни само с нов дълг или с по-високи данъци.
Другото нещо, което ми направи впечатление е, че ограничават регистрациите за ЕрБНБ и друг тип краткосрочно отдаване. Добра мярка според мен. Не че съм против предприемачеството - който иска да инвестира в имот за настаняване на туристи, нека си инвестира - но този тип имот се нарича "хотел". Така че нека си изкара разрешително за строеж на хотел и си инвестира. Или ако иска на дребно, инвеститори предлагат и сгради с хотелски апартаменти и стаи, има ги много по морето, нищо не им пречи и по градовете да направят такива, ако се търсят.
Кога беше дълговата криза? 2010-11. Сега коя сме? Значи 15 години е отнело цените на имотите да се върнат до нивата, на които са били тогава.
Значи молете се да не влезем и ние в дългова криза, че сетне 15 години само докато излезеш на нула.
Вярно, започваме от (сравнително) ниски нива на дълг, но както са я подкарали с по 18 милиарда на година няма да отнеме дълго. Ако продължават така, няколко години. Дано се спрат. Но спрат ли се, значи няма по-високи заплати и пенсии - защото те голяма част от дълговете затова ги ползваха последните години. Даже ще трябва да ги намалят, защото сегашните нива са възможни само с нов дълг или с по-високи данъци.
Другото нещо, което ми направи впечатление е, че ограничават регистрациите за ЕрБНБ и друг тип краткосрочно отдаване. Добра мярка според мен. Не че съм против предприемачеството - който иска да инвестира в имот за настаняване на туристи, нека си инвестира - но този тип имот се нарича "хотел". Така че нека си изкара разрешително за строеж на хотел и си инвестира. Или ако иска на дребно, инвеститори предлагат и сгради с хотелски апартаменти и стаи, има ги много по морето, нищо не им пречи и по градовете да направят такива, ако се търсят.
Още една полезна статия, отговаряща на въпросите кое ще поскъпва, кое ще поевтинява, кой купува, защо купува, има ли доход от наем и какво ще стане след 1 януари.
https://www.capital.bg/biznes/imoti/2025/12/19/4864909_pazarut_n … liza_vuv_faza_na/
Или както вчера ми попадна една видеоообява на пишман агенция: "топ имот до Морската градина в Бургас, няма асансьор, няма акт 16, но пък е евтино!"
https://www.capital.bg/biznes/imoti/2025/12/19/4864909_pazarut_n … liza_vuv_faza_na/
Или както вчера ми попадна една видеоообява на пишман агенция: "топ имот до Морската градина в Бургас, няма асансьор, няма акт 16, но пък е евтино!"
Няма мярка в света, която да направи жилищата евтини и достъпни. Винаги когато държавата се меси стават неочаквани странични дефекти. Има един начин да паднат или станат достъпни имотите и той е вдигане на данъци, лихви и спиране на кредитирането и тегленето на дългове. Да ама това не е популярно.
Нови стари партии, пак ще се краде и пак няма да има. Дай ми една западна държава, където нова партия е решила проблема. То има структурен проблем от десетилетия, как мислиш че ще го реши някой току така на магия и то безболезнено? Илюзии. Всеки проблем се решава чрез болка. Разбирай, свиване на колани, уволнения, сътресения, несигурност. Няма политик който да го е направил. Даже има политици, които са пробвали да намалят корупцията и това се оказало негативно за икономиката.
600 хил млади и кадърни гърци са напуснали държавата си за последните няколко години. Язък за рентиерите, които са искали да ги доят и да бъдат обслужвани от тях. Сега имотите им стоят празни и заключени. Lose-lose ситуация. Ако искате като тях да станем? Една операция два апартамента… ако има кой да ги купи.
Нови стари партии, пак ще се краде и пак няма да има. Дай ми една западна държава, където нова партия е решила проблема. То има структурен проблем от десетилетия, как мислиш че ще го реши някой току така на магия и то безболезнено? Илюзии. Всеки проблем се решава чрез болка. Разбирай, свиване на колани, уволнения, сътресения, несигурност. Няма политик който да го е направил. Даже има политици, които са пробвали да намалят корупцията и това се оказало негативно за икономиката.
600 хил млади и кадърни гърци са напуснали държавата си за последните няколко години. Язък за рентиерите, които са искали да ги доят и да бъдат обслужвани от тях. Сега имотите им стоят празни и заключени. Lose-lose ситуация. Ако искате като тях да станем? Една операция два апартамента… ако има кой да ги купи.
Има един начин да паднат или станат достъпни имотите и той е вдигане на данъци, лихви и спиране на кредитирането и тегленето на дългове.
Ето ЕЦБ например сваля основния си лихвен процент последните година-две, но в същия период лихвите, на които големи държави като Германия и Холандия могат да се теглят заеми, се качват:
Хората с пари не искат вече да си ги дават срещу 0-1%, а искат към 3.5%
Като не искат, централната банка няма как да ги принуди, лихвите се качват на пазарен принцип докато се продаде дълга.
Вижте и скоростта, с която става. За по-малко от година могат да мръднат с 2 и повече процентни пункта. Това за който казва "и да се качат лихвите, няма да е бързо".
Може да е бързо, може да е бавно, може и никак да е и да паднат даже. Много е трудно да се предвиди. Който може да предвиди акуратно, става милионер като отиде в бонд деска на Голдман Сакс да търгува лихвени суапове, не да си бърбори по форумите като нас.
Има един начин да паднат или станат достъпни имотите и той е вдигане на данъци, лихви и спиране на кредитирането и тегленето на дългове.
Ето ЕЦБ например сваля основния си лихвен процент последните година-две, но в същия период лихвите, на които големи държави като Германия и Холандия могат да се теглят заеми, се качват:
Хората с пари не искат вече да си ги дават срещу 0-1%, а искат към 3.5%
Като не искат, централната банка няма как да ги принуди, лихвите се качват на пазарен принцип докато се продаде дълга.
Вижте и скоростта, с която става. За по-малко от година могат да мръднат с 2 и повече процентни пункта. Това за който казва "и да се качат лихвите, няма да е бързо".
Може да е бързо, може да е бавно, може и никак да е и да паднат даже. Много е трудно да се предвиди. Който може да предвиди акуратно, става милионер като отиде в бонд деска на Голдман Сакс да търгува лихвени суапове, не да си бърбори по форумите като нас.
Този скрийншот не показва, че Германия и Холандия теглят заеми от ЕЦБ на по-високи високи лихви, а че възвръщаемостта на бондовете им е по-висока. Tоест вместо 2.9% ти плащат 3.53%, ако си купиш германския бонд в момента. Възвръщаемостта (yield) расте, не размера на лихвата по заемите.
И да, централната банка може да вдига лихвите всеки месец, съответно и търговските банки вдигат лихвите. Виж САЩ и Канада от 2021 до средата на 2024, например.
Е аз какво съм казал? Че правителствата на Германия и Холандия теглят 30-годишни заеми на 3.5%, а преди беше под 1%, даже под 0 за кратко.
Теглят от пазара, разбира се - от всички, които имат желание да им купуват бондовете, тоест да им дават кредит. Не от централната банка - това се нарича директно монетизиране на дълга, с други думи печатане на пари, и все още не сме опрели чак дотам.
Централната банка не може да каже на търговските на колко % да отпускат кредити на граждани. Но ако им предложи 5% ако си държат резервите при нея, нормално е те да не искат да дават ипотеки на граждани за по-малко от 6-7%. Така беше в САЩ за периода, който споменаваш.
То и сега нашите от 1.1 могат да си вложат активите в облигации на държави от ЕС и да вземат 3.5%. Ако все пак предпочетат да кредитират граждани на 2.5%, това за мен означава едно от следните две неща:
1. Искат като хванат клиент за ипотека, да му сложат и такса за разглеждане, за усвояване, застраховка, банков пакет с 3 услуги, превод на заплата, кредитна карта, и още други работи, от които да изкарат от него повече пари, отколкото от мижавата лихва по ипотеката;
2. Очакват началната лихва от 2.5% в бъдеще да се вдигне, и през 20-30 годишния период на ипотеката да наваксат. Докато лихвата ако вложат в държавни облигации е фиксирана
Теглят от пазара, разбира се - от всички, които имат желание да им купуват бондовете, тоест да им дават кредит. Не от централната банка - това се нарича директно монетизиране на дълга, с други думи печатане на пари, и все още не сме опрели чак дотам.
И да, централната банка може да вдига лихвите всеки месец, съответно и търговските банки вдигат лихвите. Виж САЩ и Канада от 2021 до средата на 2024, например.
То и сега нашите от 1.1 могат да си вложат активите в облигации на държави от ЕС и да вземат 3.5%. Ако все пак предпочетат да кредитират граждани на 2.5%, това за мен означава едно от следните две неща:
1. Искат като хванат клиент за ипотека, да му сложат и такса за разглеждане, за усвояване, застраховка, банков пакет с 3 услуги, превод на заплата, кредитна карта, и още други работи, от които да изкарат от него повече пари, отколкото от мижавата лихва по ипотеката;
2. Очакват началната лихва от 2.5% в бъдеще да се вдигне, и през 20-30 годишния период на ипотеката да наваксат. Докато лихвата ако вложат в държавни облигации е фиксирана
Е аз какво съм казал? Че правителствата на Германия и Холандия теглят 30-годишни заеми на 3.5%, а преди беше под 1%, даже под 0 за кратко.
Теглят от пазара, разбира се - от всички, които имат желание да им купуват бондовете, тоест да им дават кредит. Не от централната банка - това се нарича директно монетизиране на дълга, с други думи печатане на пари, и все още не сме опрели чак дотам.
Централната банка не може да каже на търговските на колко % да отпускат кредити на граждани. Но ако им предложи 5% ако си държат резервите при нея, нормално е те да не искат да дават ипотеки на граждани за по-малко от 6-7%. Така беше в САЩ за периода, който споменаваш.
То и сега нашите от 1.1 могат да си вложат активите в облигации на държави от ЕС и да вземат 3.5%. Ако все пак предпочетат да кредитират граждани на 2.5%, това за мен означава едно от следните две неща:
1. Искат като хванат клиент за ипотека, да му сложат и такса за разглеждане, за усвояване, застраховка, банков пакет с 3 услуги, превод на заплата, кредитна карта, и още други работи, от които да изкарат от него повече пари, отколкото от мижавата лихва по ипотеката;
2. Очакват началната лихва от 2.5% в бъдеще да се вдигне, и през 20-30 годишния период на ипотеката да наваксат. Докато лихвата ако вложат в държавни облигации е фиксирана
Теглят от пазара, разбира се - от всички, които имат желание да им купуват бондовете, тоест да им дават кредит. Не от централната банка - това се нарича директно монетизиране на дълга, с други думи печатане на пари, и все още не сме опрели чак дотам.
И да, централната банка може да вдига лихвите всеки месец, съответно и търговските банки вдигат лихвите. Виж САЩ и Канада от 2021 до средата на 2024, например.
То и сега нашите от 1.1 могат да си вложат активите в облигации на държави от ЕС и да вземат 3.5%. Ако все пак предпочетат да кредитират граждани на 2.5%, това за мен означава едно от следните две неща:
1. Искат като хванат клиент за ипотека, да му сложат и такса за разглеждане, за усвояване, застраховка, банков пакет с 3 услуги, превод на заплата, кредитна карта, и още други работи, от които да изкарат от него повече пари, отколкото от мижавата лихва по ипотеката;
2. Очакват началната лихва от 2.5% в бъдеще да се вдигне, и през 20-30 годишния период на ипотеката да наваксат. Докато лихвата ако вложат в държавни облигации е фиксирана
Правителствата на Германия и Холандия не теглят 30 годишни заеми на 3.5% лихва, техните бондове в момента дават такава възвръщаемост. При фиксирана лихва (годишен доход), за да се повиши yield, означава че цената на тези бондове се понижава.
На колко теглят тогава, би ли казал/а?
Като пускат нови бондове (което правят постоянно) каква доходност изисква пазара за тях, при положение, че за старите изисква 3.5%?
Тези две неща са еквивалентни.
Не плащат 3.5% по целия си дълг, разбира се. Този, който са издали 2020-2021 плащат много по-малко. Но като теглят дълг сега, плащат толкова, колкото се вижда на графиката.
С времето стария дълг стига матуритет, рефинансират го с нов, и по него плащат текущия пазарен лихвен процент.
Като пускат нови бондове (което правят постоянно) каква доходност изисква пазара за тях, при положение, че за старите изисква 3.5%?
Тези две неща са еквивалентни.
Не плащат 3.5% по целия си дълг, разбира се. Този, който са издали 2020-2021 плащат много по-малко. Но като теглят дълг сега, плащат толкова, колкото се вижда на графиката.
С времето стария дълг стига матуритет, рефинансират го с нов, и по него плащат текущия пазарен лихвен процент.
На колко теглят тогава, би ли казал/а?
Като пускат нови бондове (което правят постоянно) каква доходност изисква пазара за тях, при положение, че за старите изисква 3.5%?
Тези две неща са еквивалентни.
Не плащат 3.5% по целия си дълг, разбира се. Този, който са издали 2020-2021 плащат много по-малко. Но като теглят дълг сега, плащат толкова, колкото се вижда на графиката.
С времето стария дълг стига матуритет, рефинансират го с нов, и по него плащат текущия пазарен лихвен процент.
Като пускат нови бондове (което правят постоянно) каква доходност изисква пазара за тях, при положение, че за старите изисква 3.5%?
Тези две неща са еквивалентни.
Не плащат 3.5% по целия си дълг, разбира се. Този, който са издали 2020-2021 плащат много по-малко. Но като теглят дълг сега, плащат толкова, колкото се вижда на графиката.
С времето стария дълг стига матуритет, рефинансират го с нов, и по него плащат текущия пазарен лихвен процент.
Ти наясно ли си въобще какво ти показва тоя скрийншот дето си го постнал? YIELD!!!
Върни се и прочети предната ми публикация, докато я разбереш.
@polar beat - вместо да се нервираш, прочети ти, защото май не ти е ясно. Така и не отговори - когато правителствата на Германия и Холандия издават дълг 30-годишен дълг сега, колко % лихва плащат по него? Аз казвам, че е 3.5%. Тоест не го казвам аз, казва го Блумбърг. Казва, че по съществуващите търгувани бондове ийлда е 3.5%, тоест като издават сега нови ще се продадат на пазара пак на 3.5%
Ти колко казваш, че плащат, че не разбрах?
Ти колко казваш, че плащат, че не разбрах?
Polar bear се опитва да обясни разликата между доходност и купон на ДЦК-та. Купонът е годишната лихва на тези бондове и той е около 2.5-2.6% по цитираните инструменти. Т.е. на 100 лв дълг, за да имаш 3.5% доходност,трябва да го закупиш вместо за 100 лв (номинал),за 99 лв (ако матурира след 1 година).
Ето и линк директно от източника: https://www.deutsche-finanzagentur.de/en/federal-securities/type … ies/federal-bonds
7 и 10-годишните са на 2.5-2.6%, 30-годишните на 2.9%.
Ето и линк директно от източника: https://www.deutsche-finanzagentur.de/en/federal-securities/type … ies/federal-bonds
7 и 10-годишните са на 2.5-2.6%, 30-годишните на 2.9%.
Polar bear се опитва да обясни разликата между доходност и купон на ДЦК-та. Купонът е годишната лихва на тези бондове и той е около 2.5-2.6% по цитираните инструменти. Т.е. на 100 лв дълг, за да имаш 3.5% доходност,трябва да го закупиш вместо за 100 лв (номинал),за 99 лв (ако матурира след 1 година).
Ето и линк директно от източника: https://www.deutsche-finanzagentur.de/en/federal-securities/type … ies/federal-bonds
7 и 10-годишните са на 2.5-2.6%, 30-годишните на 2.9%.
Ето и линк директно от източника: https://www.deutsche-finanzagentur.de/en/federal-securities/type … ies/federal-bonds
7 и 10-годишните са на 2.5-2.6%, 30-годишните на 2.9%.
Дали ще вземат назаем 100 при 3.5% купон, или 90 и нещо при купон 2.9% след време като върнат номинал 100 ще са платили точно 3.5% лихва, колкото е пазарният ийлд в момента.
И каква е разликата? Никаква. В момента за нов дълг германското и холандското правителства плащат 3.5%, другите държави и повече. С държавна гаранция, обезпечение всички активи и права на държавата, и без риск. Обаче Бай Х** мисли, че 30 години ще плаща 2.5%, с обезпечение куп тухли в Манастирски Ливади?
Другото важно нещо, освен самите 3.5% е времето, за което се качиха от 0, и то е 3 години. А за една година се качиха от 1% на 3%, така че някой пак ще каже ли "не могат лихвите за една година да се качат много"? 2 п.п. качване много ли е, малко ли е, всеки може да си прецени, но както се вижда спокойно могат да се качат с толкова за една година. Зависи от конюнктурата.