- Публикувана: 23 ноем. 2025, 13:42 ч.
- Последно мнение: 15 ян. 2026, 13:02 ч.
Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 46
То хубаво цитираме норми в други държави, които ни харесват, но има и такива, които не биха ни устроили.
Като учех френски във Френския културен институт, една от преподавателките обясни, че ако наемеш жилище, което е хубаво, но е с по-висок наем, наемаш, а след това отиваш в общината с 2-3 свидетеля (живущи наблизо в аналогични жилища, но с по-нисък наем) и искаш да ти намалят наема до по-ниските наоколо (за аналогично жилище). И го правят - от общината. Е, ние като наемодатели искаме ли и тук да е така?
Не е проблем да се обединят брокерите в някаква организация и да има изисквания за упражняване на дейността. Проблемът е ако тези изисквания са прекалено строги, така че да останат само най-големите агенции. Малко и големи агенции означава, че те ще се договорят (това се случва още от възникването на капитализЪма) да държат високи цени. И да не може малки "риби" да им мътят водата с по-ниски цени. Примерно, аналогично, да залегне като изискване в закона, че магазин за хранителни стоки трябва задължително да е минимум 500 кв.м. Това ще означава да останат само големите национални и местни вериги. Какво означава това за гражданите - кофти неща, разбира се.
Между другото, вчера отново видях нов офис на голяма агенция ("любимата" и най-обсъжданата в имотните теми) - на ъгъла на Раковска и Васил Левски. Огромен партерен офис. Имат и на други места на партери в центъра. Както и няколко други от големите, най-старите агенции. И си спомних, че в един от вариантите на проект на закон за брокерите на недвижимите имоти, асоциацията на големите (и старите) агенции бяха сложили точно такова изискване - офисите на агенциите да бъдат само на партер, уж да било достъпно за клиентите с трудно придвижване. И какво означава това за малките агенции, ако приемат такова изискване - загиват. И тогава щеш не щеш - отиваш само при някоя от големите, с изисквания, каквито те поискат - само ексклузивни договори, да представляват и двете страни - двойни комисионни, с комисионни, каквито те кажат и каквито са се договорили. Доколкото познавам (доста добре) какво и как се случва в България - те си действат с лобисти в един момент да приемат такова изискване и ще са готови да завладеят пазара на брокери и да си го поделят.
Като учех френски във Френския културен институт, една от преподавателките обясни, че ако наемеш жилище, което е хубаво, но е с по-висок наем, наемаш, а след това отиваш в общината с 2-3 свидетеля (живущи наблизо в аналогични жилища, но с по-нисък наем) и искаш да ти намалят наема до по-ниските наоколо (за аналогично жилище). И го правят - от общината. Е, ние като наемодатели искаме ли и тук да е така?
Не е проблем да се обединят брокерите в някаква организация и да има изисквания за упражняване на дейността. Проблемът е ако тези изисквания са прекалено строги, така че да останат само най-големите агенции. Малко и големи агенции означава, че те ще се договорят (това се случва още от възникването на капитализЪма) да държат високи цени. И да не може малки "риби" да им мътят водата с по-ниски цени. Примерно, аналогично, да залегне като изискване в закона, че магазин за хранителни стоки трябва задължително да е минимум 500 кв.м. Това ще означава да останат само големите национални и местни вериги. Какво означава това за гражданите - кофти неща, разбира се.
Между другото, вчера отново видях нов офис на голяма агенция ("любимата" и най-обсъжданата в имотните теми) - на ъгъла на Раковска и Васил Левски. Огромен партерен офис. Имат и на други места на партери в центъра. Както и няколко други от големите, най-старите агенции. И си спомних, че в един от вариантите на проект на закон за брокерите на недвижимите имоти, асоциацията на големите (и старите) агенции бяха сложили точно такова изискване - офисите на агенциите да бъдат само на партер, уж да било достъпно за клиентите с трудно придвижване. И какво означава това за малките агенции, ако приемат такова изискване - загиват. И тогава щеш не щеш - отиваш само при някоя от големите, с изисквания, каквито те поискат - само ексклузивни договори, да представляват и двете страни - двойни комисионни, с комисионни, каквито те кажат и каквито са се договорили. Доколкото познавам (доста добре) какво и как се случва в България - те си действат с лобисти в един момент да приемат такова изискване и ще са готови да завладеят пазара на брокери и да си го поделят.
В споменаваните "развити" държави, (Канада, по-конкретно), даването под наем е полу-социална услуга. Има социалистически тип ограничения, не се вдига наемът над едни 2-3%, дори и при инфлация, а дори и за тия 2% наемателят може да откаже вдигането писмено и наемодателят няма какво да направи. Аз лично съм го правил това, с години.
Ако аз, като наемател преотдам апартамента на други хора, наемодателят няма право да откаже, също и няма право да променя цената. Остава си същата. Затова и има аномалии, примерно при цени 1500$ апартамент в супер центъра, заради наематели, които са живяли 10-15г, наемът му е 650$. Единствената вратичка е, ако направиш ремонт, тогава имаш право да определиш нова цена.
Заради това натискане на цените масовите апартаменти, които се дават под наем са необзаведени, 100 годишни и с ремонти само най-необходимото и неотложното.
Там, обаче, мащабите са други, луксове като "гледка" и "локация" са изключително редки. Пере се в общи перални и тн.
А отскоро (в Канада) има и още по-големи рестрикции, имот, който е даван под наем някога при продажба се дължат допълнителни данъци (така и не разбрах колко, но сравними с всичките наеми получени през годините)
Ако аз, като наемател преотдам апартамента на други хора, наемодателят няма право да откаже, също и няма право да променя цената. Остава си същата. Затова и има аномалии, примерно при цени 1500$ апартамент в супер центъра, заради наематели, които са живяли 10-15г, наемът му е 650$. Единствената вратичка е, ако направиш ремонт, тогава имаш право да определиш нова цена.
Заради това натискане на цените масовите апартаменти, които се дават под наем са необзаведени, 100 годишни и с ремонти само най-необходимото и неотложното.
Там, обаче, мащабите са други, луксове като "гледка" и "локация" са изключително редки. Пере се в общи перални и тн.
А отскоро (в Канада) има и още по-големи рестрикции, имот, който е даван под наем някога при продажба се дължат допълнителни данъци (така и не разбрах колко, но сравними с всичките наеми получени през годините)
В Испания също е така. Задължавали ги с многогодишни договори - мисля 5 г. беше, нямаш право да променяш цената. Имам позната, която дава там и се оплакваше. Даде пример точно с тристаен, който бил на цената на студио, което отдала наскоро.
То поради тази причина вероятно много хора са решили да ги отдават краткосрочно, или да сключват кратки договори.
То поради тази причина вероятно много хора са решили да ги отдават краткосрочно, или да сключват кратки договори.
Наемателката на старото софийско студио ме информира, че напуска, при това до края на месеца, т.е. не е спазено едномесечното предизвестие.
Беше го наела през март 2022 г., значи около 4 години. Като причина посочи, че имала нужда от по-голямо пространство. Каза, че ще делят жилище със съквартиранти, т.е. предполагам, че ще плаща по-малък наем, отколкото сама в момента.
Тъкмо се чудех какво да правя с наема, че беше една идея подпазарен.
Надявам се, че ще мога да индексирам с едни 20-30%.
Беше го наела през март 2022 г., значи около 4 години. Като причина посочи, че имала нужда от по-голямо пространство. Каза, че ще делят жилище със съквартиранти, т.е. предполагам, че ще плаща по-малък наем, отколкото сама в момента.
Тъкмо се чудех какво да правя с наема, че беше една идея подпазарен.
Надявам се, че ще мога да индексирам с едни 20-30%.
Аз да докладвам по казуса с отписване на адрес предоставен на наемател от Дирекция Миграция. Почти 1 месец им отне да ми отговорят, но имаше доста почвни дни. Чакам още 3 отговора.
Ето, работят органите.
Тази статия четох вчера: https://news.bg/society/rast-na-naemite-u-nas-v-sofiya-s-20-a-v- … zhdu-10-i-15.html
Във връзка с въпроса на Диди за процентното увеличение на наемите.
Тази статия четох вчера: https://news.bg/society/rast-na-naemite-u-nas-v-sofiya-s-20-a-v- … zhdu-10-i-15.html
Във връзка с въпроса на Диди за процентното увеличение на наемите.
Видимо увеличение има, но не мисля, че за София е 20%
Ако някой не е актуализирал 1-2 години сигурно за него е 20%. Но ако актуализираш редовно и си на пазарни цени, абсурд да е 20%.
То ако беше така, наемите да са направили ръст като жилищата, по 3-4 пъти. Да, ама не.
За мен е към 10% ръстът. И то, най-голям е в малките и по-евтини жилища и по-малък в 2ст и 3ст.
Примерно за 1ст може да е 11-12%, за 2ст има-няма 5%.
Разбира се, сравняваме едно и също жилище, а не сляпа статистика на пазара, а там се мъдрят апартаменти с поръчково направени мебели, кухни, бани.
Това е малко като статистиката, дето сравнява цени по години и квартали, ама преди 10г са били в супер-микролокация, а сега са в анти-микролокация на къра. Уж в същия квартал, а то зад квартала в полето.
Статистиката на брокерите тия неща не ги хваща, щото си гледат комисионните и продажбите. А апартаментите не са същите.
За Бургас може и да има 10%
Ако някой не е актуализирал 1-2 години сигурно за него е 20%. Но ако актуализираш редовно и си на пазарни цени, абсурд да е 20%.
То ако беше така, наемите да са направили ръст като жилищата, по 3-4 пъти. Да, ама не.
За мен е към 10% ръстът. И то, най-голям е в малките и по-евтини жилища и по-малък в 2ст и 3ст.
Примерно за 1ст може да е 11-12%, за 2ст има-няма 5%.
Разбира се, сравняваме едно и също жилище, а не сляпа статистика на пазара, а там се мъдрят апартаменти с поръчково направени мебели, кухни, бани.
Това е малко като статистиката, дето сравнява цени по години и квартали, ама преди 10г са били в супер-микролокация, а сега са в анти-микролокация на къра. Уж в същия квартал, а то зад квартала в полето.
Статистиката на брокерите тия неща не ги хваща, щото си гледат комисионните и продажбите. А апартаментите не са същите.
За Бургас може и да има 10%
Предполагам, че става дума за 20% ръст на годишна база, т.е. декември 2025 г. спрямо януари 2025 г. примерно. Не че в статията е написано, за журналистите това не е важно. 
Но впечатлението на пишещите в темата очевидно е, че най-честото търсене поне втората половина на 2025 г. - квартира до 800 лв. (грубо 400 евро) вече е трудно изпълнимо, за прилично жилище, без да е някакъв особен лукс.
Предполагам (отново предполагам), че преди 1 година е имало повече оферти за жилища до 800 лв. и наемателите, на които им вдигат наема спрямо пазарните нива или напускат квартирите по една или друга причина, все още си живеят с една година назад.
Но впечатлението на пишещите в темата очевидно е, че най-честото търсене поне втората половина на 2025 г. - квартира до 800 лв. (грубо 400 евро) вече е трудно изпълнимо, за прилично жилище, без да е някакъв особен лукс.
Предполагам (отново предполагам), че преди 1 година е имало повече оферти за жилища до 800 лв. и наемателите, на които им вдигат наема спрямо пазарните нива или напускат квартирите по една или друга причина, все още си живеят с една година назад.
Очевидно, да, става въпрос за годишен ръст.
И, да, под пазарни, неактуализирани наеми са се вдигнали.
Но аз по-миналата година, декември 2024 отдавах на 900лв, сега с мъка стигам 1000. За 1ст. Ами, нищо общо с 20% ръст.
А 2ст от 1200 да е станал 1300. Пак с мъка.
Сега, ако някой е спал и е давал под наем за 500лв, а пазарът е бил на 800, и после се е сетил да вдигне, това не го прави ръст. Защото той предходната година не е бил "на пазара" и тия 500лв не са били "пазарни".
И, да, под пазарни, неактуализирани наеми са се вдигнали.
Но аз по-миналата година, декември 2024 отдавах на 900лв, сега с мъка стигам 1000. За 1ст. Ами, нищо общо с 20% ръст.
А 2ст от 1200 да е станал 1300. Пак с мъка.
Сега, ако някой е спал и е давал под наем за 500лв, а пазарът е бил на 800, и после се е сетил да вдигне, това не го прави ръст. Защото той предходната година не е бил "на пазара" и тия 500лв не са били "пазарни".
Препоръчани теми