- Публикувана: 15 ян. 2026, 09:09 ч.
- Последно мнение: 15 ян. 2026, 16:17 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 95
Да продължим обсъждането на пазара на НИ в България.
Анкетата е на горещата тема кога ще се спука балонът при имотите, можете да дадете гласа си анонимно, а който има желание има възможност и да се обоснове писмено в темата
Благодаря на гласувалите в предишната тема, всеки сам да направи анализ на резултатите - https://www.bg-mamma.com/?topic=1830463
Успех на всички участници на пазара!
Анкетата е на горещата тема кога ще се спука балонът при имотите, можете да дадете гласа си анонимно, а който има желание има възможност и да се обоснове писмено в темата
Благодаря на гласувалите в предишната тема, всеки сам да направи анализ на резултатите - https://www.bg-mamma.com/?topic=1830463
Успех на всички участници на пазара!
Това за 800 евро за двустаен семпъл не го вярвам. Не и без нюанс "с договор за 3 месеца", "нелегален чужденец без документи" или някакво друго утежняващо обстоятелство. Нали в темата за наемите се пускаха чисто нови луксозни дву- и тристайни и буксуваха доста време докато се наемат. Камо ли среден не луксозен с обзавеждане на 10 години.
Не говоря за мой апартамент.
В Студентски няма буксуване. Търсене има голямо. Около Зимния се е оформила и украино и българобесарабска общност. Много търсят, много наемат.
Затруднявам се да отговоря на въпросите, защото за мен пазарът никога не е черно-бял. Цените на определени имоти ще паднат със сигурност и тогава хората, които са смятали, че има балон, ще кажат - "ето, спука се". Визирам например стари неугледни панели, неблагоприятни квартали, нови хиляди РЗП в райони без инфраструктура, построени в силна конкуренция на още хиляди РЗП наоколо. Също така градове в периферията и извън София, Пловдив, Бургас, Русе, Варна. Дори в Стара Загора пазарът стана минорен, а с изнасянето на ТЕЦ-овете вероятно ще стане още по-минорен. Ваканционни имоти - Банско, Слънчев бряг, градове като Елхово, Болярово- там вече цените падат. И хората, които чакаха балона ще кажат, че са прави.
От друга страна, цените на жилищата в добре уредени квартали и там, където няма парцели за строителство, както и в райони с добри транспортни връзки и инфраструктура няма да свалят цената си. И тези, дето ги чакат да поевтинеят, няма да дочакат никога.
Гласувах с опцията "Не, няма да паднат цените", защото е най-близо до разбирането ми, но всъщност цените вече падат, на горепосочените от мен имоти. А за София - тук нищо няма да падне
От друга страна, цените на жилищата в добре уредени квартали и там, където няма парцели за строителство, както и в райони с добри транспортни връзки и инфраструктура няма да свалят цената си. И тези, дето ги чакат да поевтинеят, няма да дочакат никога.
Гласувах с опцията "Не, няма да паднат цените", защото е най-близо до разбирането ми, но всъщност цените вече падат, на горепосочените от мен имоти. А за София - тук нищо няма да падне
Както съм казвал преди години в тази тема, още преди да стигне (падането на цените) до ниво Х, аз вече да съм се активирал на ниво Х+У с газ до ламарината.
Т.е. винаги ще има по-големи риби, готови, а и можещи да дадат доста по-високи суми, отколкото им се привиждат на "чакащите срива". Дето са приготвили 50к Евро и чакат 3стайни в Лозенец.
Т.е. винаги ще има по-големи риби, готови, а и можещи да дадат доста по-високи суми, отколкото им се привиждат на "чакащите срива". Дето са приготвили 50к Евро и чакат 3стайни в Лозенец.
И не става дума за тристаен в Лозенец за 50 к евро.
За Лозенец не, но примерно Красно село, Хиподрума, Лагера...са изключително занемарени квартали, или поне бяха, може последните 1, 2 години да са се наляли пари. Реално са на хубаво място, но за мен си беше мъка да се живее там. Нямаше нормален парк, нито читава спортна зала (има, но доста мизерни си бяха условията). И една епична локва с големината на Боянското езеро се образуваше до пазара на КС дори при нормален дъжд. Ако някой бивш неугледен квартал дръпне напред, може да се променят в някаква степен цените, едните да спрат да растат, за сметка на другите.
Аз не очаквам големи корекции в цените. Преди време бях чела анализ на Капитал за цените в държавите, които са се присъединили към еврото. По спомен - ръст, последван от спад около 10% в срок от 2 години.
При нас всичко е ненормално обаче - и пазар, и лихви, и пари от сивия сектор.
Приятел живее в Хамбург и иска да си купи 40 кв студио. Каза, че цените вървят 95-105к. и то за реални 40 кв.
В същото време, брокерът му в БГ се кълне, че за 95к ще продаде веднага студиото му в Бъкстон, на 1 ет, без тераса, което представлява една стая реални 22 кв., с баня и тоалетна 3.5кв. с много малък коридор. На някакво тъпо място е, далеч от спирка на градския транспорт, с мебели отпреди 25 години.
Мен като купувач, би ме устройвало цените да паднат с 10-15% спрямо сегашните. Но не вярвам това да стане в следващата 1 година.
При нас всичко е ненормално обаче - и пазар, и лихви, и пари от сивия сектор.
Приятел живее в Хамбург и иска да си купи 40 кв студио. Каза, че цените вървят 95-105к. и то за реални 40 кв.
В същото време, брокерът му в БГ се кълне, че за 95к ще продаде веднага студиото му в Бъкстон, на 1 ет, без тераса, което представлява една стая реални 22 кв., с баня и тоалетна 3.5кв. с много малък коридор. На някакво тъпо място е, далеч от спирка на градския транспорт, с мебели отпреди 25 години.
Мен като купувач, би ме устройвало цените да паднат с 10-15% спрямо сегашните. Но не вярвам това да стане в следващата 1 година.
Лично се надявам да паднат цените и да станат 2 за евро. С жената решихме да купим апартамент за детето и докато стане на 18 да е или изплатен или почти изплатен. И за ваканционен имот на морето мечтаем и се оглеждаме.
Абсурдна крайност, разбира се, просто за илюстрация на тази глупава логика.
Гарантирам ти, че ако станат по 2 за евро (хипотетично) няма да се радваш, а ще съжаляваш, че не си продал имота, който имаш, докато е можело да му вземеш повече пари.
Все едно аз да кажа - златото сега е $4600 за унция, надявам се да стане 2300, та да купя още. Ако наистина кажа така, ще значи, че съм бил много глупав да не продам сега това, което имам, че после като падне да си купя двойно повече за същите пари.
Добе, да допуснем следната хипотеза.
Тази година не падат цените, но след още 1 година падат с 10%.
Това, на какво основание?
Заплатите какви ще са, спрямо сегашните (говорим след 2 години).
Цените на ремонти, майстори, останалите разходи какви ще са спрямо сегашните?
Според мен, като се прави прогноза, се допуска една цялостна хипотеза, която включва всичко.
Цените на имотите не са изолирани от другите цени.
Та как виждате цените на заплатите след 2 години?
Според мен ще са +20%
Как виждате цените на строителния труд и ремонти? Според мен ще са +20%
Как виждате наемите след 2 години?
Според мен ще са + 20%.
Как виждате, ще има ли криза в икономиката, съкращения след 2 години?
Според мен, не.
Сега е ваш ред.
Оставете имотите, кажете за останалите цени и разходи, също и заплатите, как ги виждате след 2 години. Чак после на базата на това ще разсъждаваме и за имотите.
Тази година не падат цените, но след още 1 година падат с 10%.
Това, на какво основание?
Заплатите какви ще са, спрямо сегашните (говорим след 2 години).
Цените на ремонти, майстори, останалите разходи какви ще са спрямо сегашните?
Според мен, като се прави прогноза, се допуска една цялостна хипотеза, която включва всичко.
Цените на имотите не са изолирани от другите цени.
Та как виждате цените на заплатите след 2 години?
Според мен ще са +20%
Как виждате цените на строителния труд и ремонти? Според мен ще са +20%
Как виждате наемите след 2 години?
Според мен ще са + 20%.
Как виждате, ще има ли криза в икономиката, съкращения след 2 години?
Според мен, не.
Сега е ваш ред.
Оставете имотите, кажете за останалите цени и разходи, също и заплатите, как ги виждате след 2 години. Чак после на базата на това ще разсъждаваме и за имотите.
За съжаление такъв спад е вече изяден от ръста до момента. За справка в началото на 2024 г. купихме съседния апартамент за под 180 к. (100 кв.м.) с паркомясто, а през изминалия месец съседа по вход (огледални апартаменти) ми се похвали, че купуват съседния на супер договорена цена от 260 к. И това е реален пример.
И да, при нас ситуацията е ненормална, защото голяма част от хората не купуват за живеене, а за инвестиция, но с кредит -> нови пари за икономиката, създадени от нищото, вече са го обяснили, доколкото четох темата. Всичко това е свързано с манталитета ни като нация, с липсата на доверие към банкови институции/пари под дюшеци, миришещи на мухал и нафталин, и с финансовата ни грамотност по линия на инвестиране в друго, различно от имоти. И докато е така - не очаквам друго.
В анкетата гласувах за растеж, по мое мнение по-умерен, колебаех се между това и опцията за застой, предвид нарастващите цени във всички сектори.
И да, при нас ситуацията е ненормална, защото голяма част от хората не купуват за живеене, а за инвестиция, но с кредит -> нови пари за икономиката, създадени от нищото, вече са го обяснили, доколкото четох темата. Всичко това е свързано с манталитета ни като нация, с липсата на доверие към банкови институции/пари под дюшеци, миришещи на мухал и нафталин, и с финансовата ни грамотност по линия на инвестиране в друго, различно от имоти. И докато е така - не очаквам друго.
В анкетата гласувах за растеж, по мое мнение по-умерен, колебаех се между това и опцията за застой, предвид нарастващите цени във всички сектори.
Лично се надявам да паднат цените и да станат 2 за евро. С жената решихме да купим апартамент за детето и докато стане на 18 да е или изплатен или почти изплатен. И за ваканционен имот на морето мечтаем и се оглеждаме.
Абсурдна крайност, разбира се, просто за илюстрация на тази глупава логика.
Гарантирам ти, че ако станат по 2 за евро (хипотетично) няма да се радваш, а ще съжаляваш, че не си продал имота, който имаш, докато е можело да му вземеш повече пари.
Все едно аз да кажа - златото сега е $4600 за унция, надявам се да стане 2300, та да купя още. Ако наистина кажа така, ще значи, че съм бил много глупав да не продам сега това, което имам, че после като падне да си купя двойно повече за същите пари.
Хайде, още веднъж, още по-ясно.
За някои от нас апартаментите/имотите са абстрактна стока. Приеми го като функция във времето, а не колко броя имам и колко ще купурвам и продавам.
Представи си, че аз имам Х апартамента в момента.
Представи си, че в близко бъдеще цената е средно Z на квадрат, аз се движа с "функция Х+2 апартамента на година, средно"
Представи си, че в близко бъдеще цената стане Z/2 на квадрат. Напълно е възможно (има нюанси), аз да започна да се движа с "функция Х+4 апартамента на година, средно"
Понеже е риск, не ми се продават тия Х апартамента.
Но това не променя факта, че функцията ми на купуване се променя и ще започна да купувам по повече.