- Публикувана: 8 юни 2026, 08:13 ч.
- Последно мнение: 10 юни 2026, 19:15 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 98
Въпросът е тоя, дето ще купува къщата, защо да ти дава 250к печалба, вместо сам да си закупи парцела и да възложи строежа? Нали и ти, и той ще ползвате фирма до ключ, няма да носите сами вар като дядо ми едно време.
Докато сграда с апартаменти сам човек трудно може да построи и затова трябва да купи каквото се предлага от фирмите, то за къща не виждам смисъла да я купуват готова, ако ще плащат 80% или 100% надценка, или колкото там споменавате.
Ама ти си знаеш.
Докато сграда с апартаменти сам човек трудно може да построи и затова трябва да купи каквото се предлага от фирмите, то за къща не виждам смисъла да я купуват готова, ако ще плащат 80% или 100% надценка, или колкото там споменавате.
Ама ти си знаеш.
Крис, от намиране на парцел до рязане на лентата спокойно за три години. Само цената на капитала е около 15% за този период. Някой го прави вместо теб с негови пари и накрая ти вземаш от банката кредит на два пъти по-малка лихва от тази която той е платил да финансира начинанието. Ти не рискуваш нищо за разлика от него.
Готовият продукт винаги е много по-скъп.
Ех, де да можеше и на мен да построи някой за 20% надценка, ще го залея с проекти. То 20% е само разликата и повече между разходите на различните строители. Без да броим разлика в качеството и материалите. Също и разлика в отстъпките, които взимат и за материали, а и пазарлъка за труд.
За цикличността е вярно, но това е аргумент и в надценката на продукти като жилищата. Ако едно нещо има нужда от 3г, че и ако включиш парцел, проекти преди строежа, после след строежа чакания, комисии, довършителни работи, може да се разпростре и върху 6 иповече години, то това е много рисково и е нормално този риск да е калкулиран и платен. Иначе всеки ще продава домати. Купуваш ги още днес и ги продаваш още днес. Чиста работа.
Същото е и с образованието. 5г наливаш, а ако броим и елитни гимназии, частни уроци, отиват и на 10г. Затова и образованите хора (които допринасят стойност, не всички) трябва да са ценени и платени. А нашето ново правителство иска да ги изкорми. Да си изкорми златната кокошка. Презумпцията е, "ами той ИМА, нека сподели". Той има, ама преди това се е трепал едни 10г, може и 20. В това време може да е трупал заеми, да е продал имот. Да се е лишил от А, Б, В.
Ех, де да можеше и на мен да построи някой за 20% надценка, ще го залея с проекти. То 20% е само разликата и повече между разходите на различните строители. Без да броим разлика в качеството и материалите. Също и разлика в отстъпките, които взимат и за материали, а и пазарлъка за труд.
За цикличността е вярно, но това е аргумент и в надценката на продукти като жилищата. Ако едно нещо има нужда от 3г, че и ако включиш парцел, проекти преди строежа, после след строежа чакания, комисии, довършителни работи, може да се разпростре и върху 6 иповече години, то това е много рисково и е нормално този риск да е калкулиран и платен. Иначе всеки ще продава домати. Купуваш ги още днес и ги продаваш още днес. Чиста работа.
Същото е и с образованието. 5г наливаш, а ако броим и елитни гимназии, частни уроци, отиват и на 10г. Затова и образованите хора (които допринасят стойност, не всички) трябва да са ценени и платени. А нашето ново правителство иска да ги изкорми. Да си изкорми златната кокошка. Презумпцията е, "ами той ИМА, нека сподели". Той има, ама преди това се е трепал едни 10г, може и 20. В това време може да е трупал заеми, да е продал имот. Да се е лишил от А, Б, В.
Вчера отивам до плажа и едно хипи си беше сковало барака да спи, иначе си лежеше на плажа. Спи добре, яде добре (реката и морето пълно с риба, още има портокали, сега излизат домати, тиквички...), сигурно и либов има. Няма братче ипотеки, акции, рискове, добре изглеждаше физически...Та винаги има избор:)
Готовият продукт винаги е много по-скъп.
Ех, де да можеше и на мен да построи някой за 20% надценка, ще го залея с проекти.
Ех, де да можеше и на мен да построи някой за 20% надценка, ще го залея с проекти.
80% брутна печалба имат само фирми като Нвидия, които имат някакъв уникален продукт, който само те умеят да правят... И това е временно, докато не се научат и китайците да го правят. А при нас ще кажеш, че някаква уникална космическа технология и ноу-хау имат строителите, че да изкарват такива норми на печалба.
Ето какви са нормите на печалба на 500те най-големи компании в САЩ - те нима не поемат риск в бизнеса си? Копаят кладенци за петрол без сигурност ще потече ли, строят фабрики за автомобили, без да е сигурно ще ги купуват ли клиентите и за колко, и така във всеки бизнес - и ето каква норма на печалба вадят исторически през този век:
Крис, аз се опитвам да си построят една малка къщичка ( строител ще ми я строи, аз няма да нося вар), ама 8 месеца не мога да оправя само документите. Не се оплаквам, просто казвам, че не е "ори, мели, яж", както си го представяш.
А и имайте предвид, че банките не отпускат кредити за парцели или отпускат в много минимален размер, ако готова къща или апартамент могат да бъдат финансирани в размер на 80%, а аз преди десет години получих и в размер на 100% от цената на апартамента, то за парцел можеш да получиш евентуално до 30% от цената му. Тоест при липса на парцел и готови пари и липса на друг имот, който да ипотекираш, на практика не можеш да строиш.
А и имайте предвид, че банките не отпускат кредити за парцели или отпускат в много минимален размер, ако готова къща или апартамент могат да бъдат финансирани в размер на 80%, а аз преди десет години получих и в размер на 100% от цената на апартамента, то за парцел можеш да получиш евентуално до 30% от цената му. Тоест при липса на парцел и готови пари и липса на друг имот, който да ипотекираш, на практика не можеш да строиш.
Готовият продукт винаги е много по-скъп.
Ех, де да можеше и на мен да построи някой за 20% надценка, ще го залея с проекти.
Ех, де да можеше и на мен да построи някой за 20% надценка, ще го залея с проекти.
80% брутна печалба имат само фирми като Нвидия, които имат някакъв уникален продукт, който само те умеят да правят... И това е временно, докато не се научат и китайците да го правят. А при нас ще кажеш, че някаква уникална космическа технология и ноу-хау имат строителите, че да изкарват такива норми на печалба.
Ето какви са нормите на печалба на 500те най-големи компании в САЩ - те нима не поемат риск в бизнеса си? Копаят кладенци за петрол без сигурност ще потече ли, строят фабрики за автомобили, без да е сигурно ще ги купуват ли клиентите и за колко, и така във всеки бизнес - и ето каква норма на печалба вадят исторически през този век:
Едно е надценка, друго е печалба. Всяка фирма има и общи корпоративни разходи, които трябва да покрие преди да остане нетна печалба.
Например на циганина надценката на баничките трябва да покрие наема на баничарницата (или амортизацията на актива, ако е негова), преди да му остане чиста печалба.
Въпреки това 80% надценка устойчиво няма в нито един бранш - ако има, това означава, че временно по някакви причини не е конкурентна средата.
Специално за жилищното строителство в България едва ли има как да знаем точни данни, понеже фирмите не са публични и ги крият. В САЩ обаче, където са публични, давах в миналата тема данни, които всеки може да си провери и те са 17% и 6% съответно брутна и нетна печалба.
Като за 17те процента има една тънкост - лихвите на заем, ползван целево за строителство не се отчитат като текущ разход, а се капитализират в цената на актива до момента на завършването му, тоест отиват в т.нар. себестойност, на която вече се слага 17% брутен марж, и след оперативните корпоративни разходи остава 6% нетен марж на печалба.
https://bg-mam.ma/p/1875465/51222953
Например на циганина надценката на баничките трябва да покрие наема на баничарницата (или амортизацията на актива, ако е негова), преди да му остане чиста печалба.
Въпреки това 80% надценка устойчиво няма в нито един бранш - ако има, това означава, че временно по някакви причини не е конкурентна средата.
Специално за жилищното строителство в България едва ли има как да знаем точни данни, понеже фирмите не са публични и ги крият. В САЩ обаче, където са публични, давах в миналата тема данни, които всеки може да си провери и те са 17% и 6% съответно брутна и нетна печалба.
Като за 17те процента има една тънкост - лихвите на заем, ползван целево за строителство не се отчитат като текущ разход, а се капитализират в цената на актива до момента на завършването му, тоест отиват в т.нар. себестойност, на която вече се слага 17% брутен марж, и след оперативните корпоративни разходи остава 6% нетен марж на печалба.
https://bg-mam.ma/p/1875465/51222953
Да, обаче, аз намирам и друга разлика между Бг и САЩ. И тя е, че заплатите на ръководните им кадри там са УАУ в милиони. Няма да забравя за скандала със заплатите на Блу Крос - застрахователната компания. (те и тогава реваха с пълно гърло колко евтино работят и колко ниски са вноските за населението - а населението се оплакваше колко е скъпо). Така че - те което е трябвало, са си го получили, чрез заплатите. А при нас масово собствениците са самоосигуряващи се лица, на минималната. И те получават парите си чрез дивиденти. Което уравновесява нещата.
Другата разлика е, че в САЩ - НА СЕКУНДАТА - в която станеш излишен, те освобождават. Казват ти Тенкю - и си аут. А тук не е точно така - работниците биват задържани на работа, дори когато няма конкретна работа в момента. НЕ е разбира се завинаги до пенсия - но, не биват освобождавани на мига, както е в Америка.
Отделно - хубаво, че гледате в чуждата паничка - но нали знаете, че в САЩ ангажиментът за асфалт, ток, вода, газ -е в ръцете на общината, и тя си изпълнява тези ангажименти. А тук - строителната фирма е принудена да облагороди и да подари, на общината. Ми те този подарък нали също струва пари.
Затова не виждам защо се прави тази аналогия, като не са съпоставими изобщо двете системи.
Другата разлика е, че в САЩ - НА СЕКУНДАТА - в която станеш излишен, те освобождават. Казват ти Тенкю - и си аут. А тук не е точно така - работниците биват задържани на работа, дори когато няма конкретна работа в момента. НЕ е разбира се завинаги до пенсия - но, не биват освобождавани на мига, както е в Америка.
Отделно - хубаво, че гледате в чуждата паничка - но нали знаете, че в САЩ ангажиментът за асфалт, ток, вода, газ -е в ръцете на общината, и тя си изпълнява тези ангажименти. А тук - строителната фирма е принудена да облагороди и да подари, на общината. Ми те този подарък нали също струва пари.
Затова не виждам защо се прави тази аналогия, като не са съпоставими изобщо двете системи.
20% х 3 години акумулурани + данъци ей ти ги 80%
Изобщо не е на оферта да си купуваш готова къща с парцел. Надценката е огромна. И докато за апартамент нямаш избор, за къща, по-добре си наеми строител, фирма да ти оправи документите и се моли да попаднеш на читави хора, иначе може и по-скъпо да ти излезе.
Румка, в сащ може да те махат веднага, но у нас пък изобщо може и да не те назначат на договор
Много по-добре е да си разпределяш печалбата в рамките на годината като възнаграждение, вместо дивидент, защото първото се облага с 10%, а дивидента с още 5% отгоре.
Изобщо не е на оферта да си купуваш готова къща с парцел. Надценката е огромна. И докато за апартамент нямаш избор, за къща, по-добре си наеми строител, фирма да ти оправи документите и се моли да попаднеш на читави хора, иначе може и по-скъпо да ти излезе.
Румка, в сащ може да те махат веднага, но у нас пък изобщо може и да не те назначат на договор
Много по-добре е да си разпределяш печалбата в рамките на годината като възнаграждение, вместо дивидент, защото първото се облага с 10%, а дивидента с още 5% отгоре.
От това, което знам - не съм съгласна, че не ги назначават на договор. Глобите от инспекцията по труда стигат 5000 лв за всеки без договор. В момента, в който се види поставена метална ограда-заграждение, и почват да кръжат около обекта с цел проверка. Има и професионални "работници" които си знаят че работодателите дават по 20-30 лв за да идат да си вземат медицинско. Вземат парите уж за медицинско, и бягат. От това се изхранват - обикалят обектите и вземат пари за уж медицинско. Защото знаят, че фирмите назначават.
Изобщо не е на оферта да си купуваш готова къща с парцел. Надценката е огромна. И докато за апартамент нямаш избор, за къща, по-добре си наеми строител, фирма да ти оправи документите
20% х 3 години акумулурани + данъци ей ти ги 80%
Норма на печалба значи върху продажбите за годината. Имаш продажби 1 млн. за тази година и 200 хил. печалба - норма на печалба 20%. А не върху колко активи или капитал си вложил в бизнеса. Това е съвсем различна мярка. Ако си вложил 1 млн. в нещо и ги държиш 3 години затворени и след 3 години го продадеш за 1.2 млн. не вадиш печалба 20%, а две години по 0% и на третата 20%, което се получава малко над 6% на годишна база.
Това, което цитирах за строителните фирми в САЩ е на годишна база от продажбите. А възвръщаемост на вложения капитал можеш да си сметнеш сам от финансовия отчет.
Писал съм го и преди, леля ми беше зам директор и гл счетоводител на бургаския завод за шоколадови бонбони цял живот. Като се пенсионира пък водеше счетоводството на много и всякакви фирми, по ддс, не по ддс, производители и тн.
Тя винаги е казвала, фундаментално правило, ако извършваш ПРОИЗВОДСТВО, 100% е минимума, който слагаш над всичките си разходи. И то, това включва производство, дето производственият цикъл е 1 ден. Сечеш пирончета, шайби, бонбони, правиш дограми, правиш банички.
А тук говорим за мега цикъл от 3-5 години. Който съдържа много етапи. Всеки е сам за себе си.
То по тая логика, ако имаш един АЕЦ, дето се прави за 15 години, да си сложи там фирмата 20% надценка на бетона и на ламарините, па да го продаде за 1 млн. Да, ама цената е 50млрд. Ако искаш по-евтино, строй си сам.
Тя винаги е казвала, фундаментално правило, ако извършваш ПРОИЗВОДСТВО, 100% е минимума, който слагаш над всичките си разходи. И то, това включва производство, дето производственият цикъл е 1 ден. Сечеш пирончета, шайби, бонбони, правиш дограми, правиш банички.
А тук говорим за мега цикъл от 3-5 години. Който съдържа много етапи. Всеки е сам за себе си.
То по тая логика, ако имаш един АЕЦ, дето се прави за 15 години, да си сложи там фирмата 20% надценка на бетона и на ламарините, па да го продаде за 1 млн. Да, ама цената е 50млрд. Ако искаш по-евтино, строй си сам.
Строителните фирми, които строят за инвеститори, не си слагат повече от 10-12% надценка над разходите, т.е. печалба от проекта, преди нетната печалба. Става дума за големи обекти - бизнес сгради, хотели. Никой инвеститор не дава повече, не че те не искат. Знам, че в жилищното строителство е друго, но това е защото се строи нерентабилно - малки обекти с много обезщетения, много подкупи. Големите фирми знаят как се работи, имат ресурси, получават си голяма печалба въпреки малкия процент.
За мен въпросът е защо на всеки, който може и не може, му се разреши да строи? Ако се беше оставил този бизнес само на можещите, нямаше да има такива недомислени сгради и цели квартали.
За мен въпросът е защо на всеки, който може и не може, му се разреши да строи? Ако се беше оставил този бизнес само на можещите, нямаше да има такива недомислени сгради и цели квартали.