Имам нужда от съвет – Строителят не се съгласява с клаузи за неустойки (покупка преди Акт 14)

Вие имате изисквания, те имат също.
Ако не се срещнете по средата - сделка няма.

Има право да не се съгласи, вие също.

Без да съм прочела договора, на база дадената информация, не бих сключила договор с този строител.
Ставам и си тръгвам.

От това, което чета, строителят иска да се застрахова за всички рискове, но не е съгласен купувачът да има някаква сигурност при сделката.

Замислете се, ако строителят наистина искаше да завърши имота в срок - дали нямаше да се съгласи на клаузата за просрочие? И какво означава фактът, че той категорично не е съгласен с тази клауза? За мен това означава, че той няма да си даде зор да завърши обекта в уговорения срок и даже че може да го "замрази" ако не му е изгодно работата да продължи. Защо не е съгласен да има санкция за неверни данни? Защо настояват депозита да бъде възстановен с 10% отгоре, а не двойно, както е по закон?

Напът сте да сключите сделка, която може да бъде изключително неизгодна за Вас. Помислете си дали рискът си заслужава.

По принцип ограничението на отговорността, тоест на наказанието за неизпълнение, е стандартна клауза в договорното право. На английски се казва limited liability. И е стандартна, защото без тази клауза един неуспех може да разори предприемача. Например за изграждане на една АЕЦ строителят изобщо няма да почне, ако няма клауза за Nuclear Liability, която да ограничава размера на пеналиите при авария. Някога имаше такъв проблем с АЕЦ Козлодуй, както си спомням и западната фирма не подписа, докато не беше договорена тази ограничена отговорност.  Или ако си купиш кола гаранцията покрива цената на колата, но не и щети по каквото возиш в нея.
Накратко, строителят е нормално да иска такава защита за себе си. Ти е нормално да искаш тя да е голяма, той да иска тя да е малка. После преговаряте и или се договаряте, или не. Няма нищо задължително.  Имай предвид обаче, че ако строителят е ООД с някакъв мижав капитал никакъв договор не те спасява.  Тоест рискът си го преценяваш проучвайки минали обекти на този строител, доволни или недоволни клиенти, колко закъснява и прочее. По принцип всички строежи закъсняват, някои малко други години и невинаги това може да се избегне от строителя. И понеже той го знае не иска да си изгуби цялата печалба заради такива обстоятелства.

Благодаря ви за всички отзиви. При по-внимателно разглеждане на сроковете в договора става ясно, че тези условия са силно изкривени в полза на строителя. Има няколко сериозни сигнали за тревога, които ме накараха да се усъмня силно:

1. Максималната сума на депозита (член 93): Свързах се с друг строителен предприемач, за да сравня, и те ограничават отговорността си до 20% по отношение на член 93. Този строителен предприемач обаче настоява да я ограничи до едва 10% премия, опитвайки се да избегне правно неизпълнение на задълженията си възможно най-евтино.

2. Забавяне и проблеми със собствеността върху земята: Те прекараха три месеца в забавяне на преработения договор единствено с цел да избегнат конкретна неустойка, свързана със собствеността върху земята. По стечение на обстоятелствата крайният срок беше миналата седмица, което означава, че ако бяхме подписали по-рано, те вече щяха да са го пропуснали и да ми дължат неустойка. Скрити

3. банкови кредити: По време на тези три месеца забавяне те договориха кредит с престижна българска банка. Те настояваха този кредит да остане като „опция“ в договора ми, а аз изрично исках да бъде премахнат, за да гарантирам, че имотът няма да бъде обременен с ипотека.

4. Агресивна структура на плащанията и ценово ултиматум: Договорът предвижда общо 4 вноски. Първоначално договорихме отстъпка от цената, преди имотът да бъде официално пуснат на пазара, докато те чакаха разрешението за строеж. Веднага щом разрешението пристигна, те ми поставиха ултиматум: да платя огромната сума от 50% като първа вноска, за да запазя по-ниската цена, или в противен случай ще трябва да платя новоповишената официална пазарна цена през следващата седмица. Обикновено първата им вноска би била 40 %.

5. Асиметрия при санкциите: Докато те избягват отговорност за собствените си грешки, са предвидили санкция от 2% за мен, ако реша да продам апартамента, преди да съм го придобил физически.

Честно казано, те не правят впечатление на измамници или аматьори. Те са реализирали други проекти в София, в момента работят по още два проекта, а също така си сътрудничат с реномирани агенции за недвижими имоти като UES (Unique Estates). Не мисля, че става дума за измама, но е ясно, че те знаят точно как да се предпазят за моя сметка. Натрупаните тревожни сигнали сочат към сделка, структурирана изцяло така, че да предпази строителя, докато на мен се оставя целия риск.

Искам само да разбера дали санкциите, които адвокатът ми е наложил, са обичайна практика в сферата на недвижимите имоти?

Адвоката ти трябва да ти изиска реципрочни клаузи. Ако ги отхвърлят, трябва да ти разясни риска за всяка една от тях и като цяло. Много строители ограничават риска си до 10%, но ако е оод, може и студена вода да пиеш. Според мен не е проблем да има ипотека върху парцел/строеж, но да се изисква клауза имота да се прехвърли след акт 14 освободен от тежести. Провери кой притежава парцела и правото на строеж. Разходите за забавяне също може да ги има, но да ги ограничат за половин една година.
Гледай да има клауза да няма индексация, гледай договора да няма краен срок, който да изтече и да им позволи да развалят договора в тяхна полза. Това за 2% също не е ок, но ако няма да продаваш, не те бърка. Аз бих им добавил реципрочна клауза 2% за мен.
Реномирани БАНКИ, СТРОИТЕЛИ и АГЕНЦИИ В Българистан НЯМА.
Щом те натискат за кеш, явно са схемаджии, очаквай значително забавяне. Ако беше преди 1-2 години, нямаше да има риск, но сега не съм на 100% сигурен. До какъв етап е строежа? Ако е пред акт 14, може и да няма проблем, но ако е много преди това, аз не бих рискувал.
Общо взето адвокатите са безсилни пред строителя, но и пазара вече не е като преди и строителя да не се пери толкова.

Благодаря за обратната връзка. Ето отговорите на въпросите Ви:

Става дума за дружество с ограничена отговорност, създадено за конкретен проект – ЕОOD

Етап на развитие: те са в самото начало (преди Закон 14) – етап на проучване

Таксата от 2% при препродажба: Те не отстъпиха по въпроса за премахването ѝ. Тъй като става дума за инвестиция, докато проектът за метрото не бъде пуснат в експлоатация.

Фиксирана цена: В договора е посочено, че цената е окончателна и не подлежи на индексация спрямо инфлацията или цените на материалите, което е от решаващо значение за прогнозираната ми възвръщаемост.

Не съм чувал, че член 93 наистина се включва в подобни договори. Вярно ли е това?

За мен: *" Неверни декларации: По същия начин те не са съгласни с 10% санкция, ако се окаже, че са излъгали, че имотът е свободен от тежести, ипотеки или съдебни дела.", това е най-тревожният отказ от страна на строителя и следва да бъде оценен като такъв недвусмислено.

Ако строителят е декларирал, че имотът е свободен от ипотеки, тежести и съдебни дела, и др., а впоследствие се окаже, че това е невярно, купувачът се изправя пред ситуация, в която е платил значителна сума за имот с правен проблем и не може да получи нотариалния акт в желаната форма, а освен това рискува вписана ипотека да бъде насочена срещу имота дори след прехвърлянето.

Отказът на строителя да приеме санкционна клауза за неверни декларации е, от юридическа гледна точка,за мен е индиция за едно от двете: или знае за съществуващи тежести и не желае финансова отговорност, или договорната му политика системно прехвърля риска върху купувача. И двата варианта са неприемливи.

Следва да се отбележи, че при сделки на зелено строителите нерядко финансират строителството с банкови кредити, обезпечени с учредена ипотека върху терена и/или цялата бъдеща сграда. Купувачите, закупуващи на ранен етап, трябва задължително да изискват: Справка в Агенцията по вписванията за тежести върху терена (поземления имот); Декларация за липса на ипотеки или, при наличие на банков кредит.... ангажимент на строителя да осигури освобождаване на конкретния обект от ипотеката преди или при финализиране на сделката (т.нар. частично заличаване на ипотека).

Според мен клаузата за неверни декларации трябва да остане. Санкцията от 10% е минимумът, не максимумът. Ако строителят категорично откаже, трябва да се получат и анализират официалнои справки от Имотния регистър преди подписването и да се изискват конкретни договорни гаранции за заличаване на евентуална строителна ипотека преди прехвърлянето.
И още...и още......

Строителите вече май не дават а тъмно зелено много добри условия, така че се чудя що е бутате щом е начален етап. За 3 години много вода ще изтече, предвид, че пазара яко замръзна от декември насам. Аз лично не бих влязал в такава сделка. Ако беше пред акт 14 ок, но на проучване. Но аз по принцип не съм рисков играч.

С това трябваше да започнеш. С такива и най-доброят договор от сто страници и с триста клаузи в твоя полза не ти гарантира нищо. Тоест с договора можеш да си избършеш... Ако не са мошеници ще ти построят рано или късно. Ако са мошеници ще фалират дружеството и ще избягат с големите аванси, а за купувачите супата. Понякога прецаканите купувачи успяват да се сдружат и да довършат, с много нерви, време и пари, но понякога, ако е ипотекирано и към банката, съвсем духат супата.  Аз не бих си дала парите за сграда на съвсем начален етап когато се очаква спад на цените. Утре, ако нещо не им излезе сметката, те са си рахат.

Що бе ЧС? До сега 6г се строи така. Знаеш ли що блокове се вдигната купени на зелено така. Но човека не казва кой е строителя. Дали е известен, има ли предишни проекти довършени, недовършени, има ли опарени, доволни, налива ли пари в бранд и тн. Но пак казвам, квото е било, било. в БГ няма реномирани строители, брокери и банки . Ако лайното удари фена, купувача е пътник.

Ами щото в последните години все беше нагоре и завършваха, макар да има и прецакани, но не чак толкова много. А сега тези са се подготвили как да се измъкнат, ако нещо стане с пазара. Пък дали са мошеници или само се подсигуряват не знам. Затова казах да проучи. Но за мен има голям риск.

Толкова ли е изгодна цената, че чак на адвоката не се доверяваш?

Благодаря на всички за мненията. Няколко уточнения от моя страна:
• Темата за ипотеката и неверните декларации е нова за мен — ще я обсъдя с адвоката си. Тя прегледа документите за имота и не забеляза нищо подозрително, но съм съгласен, че тази част се нуждае от по-внимателно разглеждане.
• Купих апартамента за 1850 €/кв.м., което е добра цена, но все още не съм сигурен за материалите, тъй като те се ангажират само с общи спецификации. Поисках референции за марките, само за да се уверя в качеството, но те се противопоставиха.
• Строителят е завършил други проекти в София, работи по още два и си сътрудничи с агенции като UES. Те използват различни фирмени имена за всеки проект, но мога да проверя майката компания.
• Съзнавам риска — това е и причината цената да е по-ниска.
• И да, за първи път работя с този адвокат, затова събирам още мнения, за да се уверя, че не пропускам нищо.