Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-7

С мъжът ми ходихме на няколко огледа. Гледахме 2-3 апартамента ново строителство, които бяха безумно тесни и един стара тухла, който обаче беше на не особено приятно място и с отвратителна гледка към стари занемарени дворове.
Вярно е, че не сме гледали достатъчно, но установихме, че в момента живеем в приятно, светло, широко жилище. Кухнята ни е май по - голяма от спалнята в последния уж двустаен апартамент, който гледахме.

Ще се опитам да обясня, макар че с писане е трудно и дълго....
Да пазарът ври и кипи, броят на сделките се увеличава, това може да го видите и в статистиката, която публикувах преди няколко дни. Но това съвсем не означава, че е станало по-лесно да се осъществи една сделка, както на продавача, така и на купувача.
1. Както вече писах продавачите обикновено гледат интернет и ценообразуват според други подобни имоти, който са излезли на пазара по същия начин т.е. гледат един от друг...без да съобразят редица детайли, като: от кога висят другите имоти в интернет, какъв е профилът на техния купувач, банките как биха кредитирали покупката на такъв имот и още ...според спецификата на имота.
2. Да, няма как да избегнеш "брокерите" - колекционери и фотографи, ако ги допускаш в дома си и НЕ, колкото повече брокери "рекламират" имота ти, това НЕ ти носи повече ползи, напротив... имотът ти се "заразява", ти губиш пари без дори да го осъзнаваш.
3. Частните лица, къде са? Там са си, само че колкото и да се струва странно не забравяйте, че пишещите тук не са представителна извадка.  От 20 огледа на един имот - 2 частни лица ще дойдат сами, без брокер. Хората работят, заети са, много малко са тези, който се опитват да се оправят сами в това да купиш имот. И като се вземе предвид, че най-голям % е на купувачите между 30г-45г., ще се съгласите, че това е най-активната възраст.
4. Макар, че сме в един активен пазар има разминаване в очакванията на ПРОДАВАЧИ и КУПУВАЧИ.  Цените се дигнаха, но купувачите не са готови да отговарят на тези ценови нива, не всички.
5. За купувачи и продавачи  най-лошото, което могат да направят е да "ангажират" няколко брокера или агенции със своята задача да купят или да продадат. Всъщност никой не са ангажирали. Продавачите си мислят, че продават, но това което са направили е да размножат обявита на имота си в интернет, никой от всичките преминали през имота им брокери не работи целенасочено за тях, по-скоро използват имота, за да си правят своя бизнес, като генерират обаждания и си продават екслузивните имоти, които са им основен приоритет. При купувачите е подобна ситуация, това че са споделили с 5 брокера какво търсят/ още повече, ако е и по телефона/ , въобще не означава, че тези 5 брокера ще се спуснат да работят за тях и да им предлагат имоти. Напротив, могат да предложат нещо налично, за което се сещат и до там. 
6. Пазарът на недвижими имоти/ като всеки пазар/ е пазар на конкуренцията: конкурират се продавачите, конкурират се купувачите, конкурират се брокерите и няма правила, за това е добре да се познава този пазар и да се проучи, преди да се впусне в него човек. Аз съм брокер и от 5 срещи с клиенти на двама казвам НЕ, защото съм преценила, че: не са мотивирани.... " не бързам, мога да чакам .... не ми е спешно, трябва да купя до края на годината...аз искам тези пари за имота си и ще чакам ...." или клиенти с нереалистични очаквания, това не са моите клиенти, ще им направя анализ, за  да се ориентират в актуалната картинка, ще дам професионални съвети, но не и да работя с тях, защото те ще ми отнемат от времето, което мога да дам за други клиенти. Със сигурност тези, на който съм казала "НЕ, не мога да помогна" си мислят, че не искам да изкарам пари, напротив точно, защото искам го правя. Всеки работи и развива бизнеса си, за да изкарва пари, аз също, за това поемам ангажименти, които мога да изпълня по-най-добрия начин, защото всеки успех ми носи още повече бизнес, а един провал 10 пъти повече негативи...Проблемът е, че голяма част от брокерите просто колекционират имоти и купувачи без всъщност да работя за тях или с тях.

Пак се олях с писането, но така стоят нещата 1:1, независимо дали ни харесва.

Според мен пък проблема е, че като отвориш да търсиш виждаш един и същ апартамент 4-5 пъти. Аз примерно не мога да се ориентирам коя от тях е на частно лице (от собственика) и коя от агенции. Тогава естествено си казваш - я видях същият апартамент преди малко на по-ниска цена. Ще звънна там, и така естествено попадаш на агенция. Аз примерно бих искала да купя от собственик. Предлагам като пишете обявите да поставяте и текст "от собственик. без комисионна за купувача"

Томева именно заради това пише всички тези съвети и всеки път повтаря, че трябва да се проучи пазара. Ако започнеш да проучваш няколко месеца преди очакваната сделка, ще започнеш много добре да се ориентираш коя обява е от агенция и коя от собственик. И това, че пише без комисионна за купувача, не значи, че просто не ти е калкулирана в цената.

Аз съм от хората, които намериха имот и осъществиха сделка без брокер. Отне ми близо 9 месеца, като почти половин година просто следих обяви и цени, подготвях се за стъпките при сделка, проучвах видове строителство, инвеститори, райони и т.н. Тръгнах с едни съвсем нереални очаквания, наложи се да увелича бюджета с близо 50%, за да получа това, което искам и в крайна сметка разширих леко района и направих компромис с типа отопление на сградата, което се оказа добро решение. Хич не ми беше лесно, защото продавачите ми не живееха в София и за почти всеки документ тичахме ние. Но в крайна сметка успяхме.

Та мисълта ми е, не става да гледаш обяви седмица-две-три и да мрънкаш колко е объркано всичко и как всеки се опитва да те прецака - ми да, в много от случаите се опитват, ама да не им се даваме.

Доколкото разбрах сте брокер, за това искам да ви задам един въпрос, на който аз немога да си отговоря.

Защо брокерите след като уж минават за професионалисти не пускат качествени обяви?

Какво имам в предвид с качествени обяви - ами достатъчно количество снимки, местоположение на имота, изложение, разпределение (или поне някаква скица) и т.н.

90% от апартаментите, на които ходя на огледи бих ги отписал веднага, ако просто обявите бяха пуснати с достатъчно информация. Да речем, че брокерите не ценят времето на купувачите и им дреме, че ще ги разкарват напразно, но не ценят ли собственото си време?

Всеки път когато влезна в такъв имот още на 5-тата секунда знам, че той не е за мен и само се чудя как да си тръгна. Понякога това се случва преди още да съм влезнал в апартамента - само като видя къде се намира или на кой етаж е или какво е изложението и за мен всичко приключва.

Според мен не качват толкова снимкова информация, за да не може да се идентифицира имота чрез някой близък известен обект, и евентуално кандидат купувачът да потърси връзка директно с продавача. Поне в по-малките градове е така, за столицата не знам.

1. Не всички брокери са добри търговци и професионалисти, това е ясно.
2. Когато един апартамент се продава от много брокери, всъщност те не го продават, а чрез него генерират обаждания и срещи с купувачи, които биха могли да убедят  да им станат клиенти. Вече обясних каква е презюмцията.
3. Някои не са и виждали апартамента, който рекламират,  а само са копирали снимки, как да напишат подробна информация, да не говорим за схема на имота.
4. Когато не е екслузивен брокер, няма как да посочи точен адрес и локация, защото вероятността да се свържат със собственика е голяма и по този начин брокерът на продавача е извън схемата. Продавачът му казва "намерих си купувач и толкоз".  Или друг брокер да направи контакт с продавача и да елиминира в сделката първия.

Ако се обади брокер на купувач на обявата, той си казва всичко, всякакви детайли или там каквото го интересува брокера на купувача, защото не иска да се разхожда напразно, в случая няма полза.

Мисля, че е достатъчно!

Да, но могат да качат поне ръчна скица и да посочат на какво разстояние се намира от спирки, а не да изчерпват въпроса със супер имот, атрактивен, топ цена и много комуникативно място.
И още нещо много ме дразни - "надуването на площта на жилището", например - 53 м2 апартамент на топ цена от 800-900 евро, после се оказва, че това е площта с общи части (т.е. с площ, която реално не ти принадлежи и дори при някои имоти достига до 20-25%). И почти в 90% от случаите жилището се оказва на първи или последен етаж.

Бих искала мнение за тази строителна фирма   http://idea-bg.net/buildings.php?id=39

Идеята са едни от реномираните фирми в бранша,славят се като стабилни и скъпо им вървят апт.

Точно вчера така ни водиха да гледаме един апартамент 8 етаж от 10. Качваме с в асансьора и брокерката на продавача натиска 10 етаж при , което нашият брокер ???? нали е 8 етаж ???? Отговора беше 8-ми жилищна от 10 сграда или в случая последен. Нашия брокер се почувства кофти , че ни е разкарвал, защото знае , че не искаме последен етаж...

Масово пише в обявите етаж 2, или втори етаж, това е в 99%от случаите първи етаж.
На колко хора ще се спести време и разходки, ако се пише точно какъв е етажа.

Не само се славят, наистина са стабилни (поне засега, дано не ги урочасам:)
Клиенти са на мъжа ми, поне за качеството на вложените изолации и покривни покрития гарантирам.
Колкото до цените - евтино и хубаво вече няма, за съжаление, също не съм сигурна, че някога изобщо е имало.
А като гледам обявените в сайта им, в сравнение с тях цените на Артекс например са точно двойни.
Изобщо, разрасне ли се една фирма започват проблемите и отстъпва качеството...

Есента бях на един обект, снимах как се тестват отворените тераси,  дали добре е направена изолацията. Пълни се вода и стои така минимум 30 дена.

Някой знае ли каква е цената на услугата и какви са сроковете в АВ за Удостоверение за имуществени отношения на съпрузите?

На сайта има само обща информация и форма за регистрация за он-лайн услуга, а аз така или иначе ще ходя до там за Удостоверение за тежести