Подготовка за покупка на жилище, какво трябва да се знае и направи?

Към края на годината планувам покупка на апартамент и се записвам да следя темата.
Аз бих обърнала внимание на места за паркиране,чистота и поддръжка на входа.Как е обзаведено и дали е мръсно не ме интересува,тъй като искам да правя основен ремонт по мой вкус.Бих взела адвокат,който да следи само мойте интереси,а не брокер на който не бих вярвала,че обслужва други интереси освен собствените си.

Вижте тази тема:
http://www.bg-mamma.com/index.php?topic=902534;topicrefid=19

Това на база доста народ покрай мен, които си накупиха апартаменти тази/миналата година и на моето търсене.

При търсенето тръгнахме отзад-напред. Преценихме размера на вноската по ипотечен кредит, оттам дали има смисъл и тръгнахме да търсим.

Още в самото начало се отказахме от идеята, че сградата и съседите нямат значение, а че ще си направим апартамента хубав отвътре. Разбира се, че сградата има значение. И доста често със сградата върви и определен тип обитатели. Не, не са лордове, но в панелките има един контингент, в малките кооперацийки-друг, в някои сгради наистина са главно лекари, адвокати и архитекти.

Обръщах внимание жилището да не е в "хранителна пустиня", в някакво кварталче от заплетени улици, с накачени по тротоарите коли.

Пазарене- имаше в нашия случай. Комисионна нямаше, за някои нови сгради няма. Свалихме около 8% от цената.

Технически: не че разбираме много, но все пак гледаш да няма гипсокартон, да няма влага и течове. Абс. избягвахме някои типове строителство.

Темата се препокрива донякъде с други.
Жилището, което купуваме, го взимаме чрез брокер. Въпреки това се консултираме с наш юрист за сделката.
Съседите са много важни според мен. Едно от най-важните неща. Човек може да живее по-качествено в панелен блок с добри съседи, отколкото в ново строителство с проблематични съседи. Това от собствен опит. Само че за мен зависимостта не е - панел кофти хора, лукс - преуспели и добре възпитани. В много случаи е точно обратното.
Инфраструктура - за мен от първостепенно значение. Но не това тротоарът да е идеален или да има изрядно улично осветление. Такова нещо в София няма. За мен с дете и куче от първостепенно значение е да имам парк. За функционалността - въпрос и на вкус. Преди е било нормално да имаш кухня, сега не - т.е. имаш кухненски бокс в дневната. Ако търсиш старо строителство пък обикновено имаш преходна стая. Което за мен, примерно, не е проблем, но някои хора го имат за голям недостатък.
Колкото по-добре си конкретизира човек критериите, толкова по-лесно намира това, което търси. Или пък понякога може да се изненада.

Най-важното е Локация, Локация и пак Локация.

Уточнявам, че сме в чужбина.

Квартал, съседи, тип строителство, цена, цел на закупуването и численост на семейството ,както и бъдещи проекции за жилището ни бяха важните критерий.

Ходехме на огледи около година с брокер и по отворени къщи през уикендите.

Знаехме с каква цел търсехме жилището, до каква цена/квадратура и в кой квартал и оттам всичко останало. Не гледахме нищо извън тези критерий.

Сделката завършихме с брокер и адвокат и с депозит 5% от цената на жилището.
Направихме оферта с 30 000 под исканата цена, след това си платихме за пълна инспекция на дома и до месец бяхме във владеене на имота. Нанесохме се 5  седмици след огледа на къщата.

Най-важното нещо е локацията. Много ми е чудно, че навсякъде се споменават съседи, какво толкова ви интересуват съседите    Всичко друго би ми хрумнало, но не и съседите. Вече трета година живея в апартамента си и изобщо не познавам съседите, освен тези до нас. Засичам ги в асансьора, поздравявам и толкоз.

Това щото не си патила от съседи - превърнали стълбищните площадки в складове за стара покъщнина, печащи скара на балкона да ти омирисват дома, пускащи чалга по нощите, не искащи да си поправят течовете от водопроводите, крадящи парно... На Запад това не минава, но у нас си е ходене по мъките.

По въпроса за комисиона, когато купувачът не дължи, тогава плаща само продавачът. В повечето случаи, доколкото съм запозната комисиона се дължи и от двете страни, което според някои не е редно. Локацията е много много важна. Повечето обяви са с много правописни и пунктуационни грешки. Жалко е, че активи, струващи стотици хиляди левове, са в ръцете на неграмотни брокери. Когато видиш втори етаж в обявата, много често се оказва първи над магазини. Когато ходиш на оглед за жилище, за което е необходимо да се плати комисион при евентуална покупка, тогава се подписва протокол, че си гледала жилището. С този протокол брокерите се подсигуряват, че ще си получат тяхното. На съседите също е добре да се обърне внимание. Много важни са етажът и изложението, а също и как ще се паркира.

Купихме си ново жилище преди две години отделно имаме и строителна фирма, така че мога да дам мнение и като клиент и като изпълнител с няколко съвета.
1. Бюджет - ако до сега сте живели под наем направете си сметката за вноската по ипотеката на база на наема - трудно ли ви е било да го плащате, имало ли е месеци когато сте закъснявали и т.н. Ако сте със спестявания бюджета отново е от съществено значение, като и правите бюджета заложете +/- 10%. Направете бюджет за покупката и отделен за довършителни работи, ремонтни дейности, обзавеждане и преместване по същата схема +/- 10%. Много важно е да се придържате към бюджета, за нищо на света не се отклонявайте от предварително добре обмислен бюджет - нещо което ви излиза по-скъпо просто не си заслужава - бъдете твърди нищо няма да изгубите, а ще си спестите доста притеснения.
2. Избор на квартал/район - добре е да има магазини, градини, училища, транспорт, парк, паркинг, заведение, но е важно да е възможно по-далеч от главни пътни артерии - може да е малко неудобно, но пък предимствата за спокойствието и здравето си заслужават.
3. Избор на сграда - ново строителство - проучете строителя, инвеститора, изпълнителя - колко сгради е построил, колко жилища е продал, с кредити ли работи или и с лични средства, ако има възможност огледайте предишни сгради (по-стари) изпълнени от същия строител, инвеститор и т.н.
Ако пред строежа има кална улица - знайте че тя ще остане дълго такава, ако няма тротоар - то дълго време няма да има, ако вече цяла година сградата стои на едно ниво на завършеност - то тя няма да стане по-завършена. Ако един имот стои в обявите за продажби повече от година - има някакъв проблем.
4. Старо строителство - какво да гледаме - външно състояние на сградата (огледайте терасите и прозорците на бъдещите ви съседи - как ви се струват поддържани или не) входа - ако има миризма на влага, мухъл - проблем с канализацията и избите, ако входа не е ремонтиран скоро - трудно се събират такси за поддръжка, ако повечето апартаменти отвън изглеждат неподдържани също. Разпитайте съседите наематели ли са или собствениците си живеят там - наематели студенти или др. подобни може да не се окажат идеалните съседи.
5. Какво трябва да договаряте - ПЛОЩ на апартамента - за площ на апартамента се считат всички помещения в апартамента, вътрешните  преградни стени между стаите, 50% от външните за апартамента преградни стени другите 50% са към общите части на блока ПРИМЕР: външна стена на хола  на която няма тераса дълга 7 метра и широка 25 см. получава се 7 х 0,25 =1,75 кв.м. от тях 0,875 кв.м. влиза във вашата квадратура, ако към тази стена има тераса към апартамента, то тогава цялата квадратура влиза във площта на апартамента, стените към съседите са също на 50% както и тези към стълбищните клетки и асансьорни шахти. За апартамент всекидневна с бокс, баня, спалня, коридор с тераса площта на стените е между 6 и 10 кв.м., може и малко повече зависи от стените. При всеки случай МЕРЕТЕ - измервате стените разчертавате си план, записвате мерките, после като смятате площта прибавяте и по 12 см. за вътрешните стени, 25 см. за външните, и за носещи вътрешни отново по 25 см. - може да ви се струва досадно, но го направете.
Какво означават ОБЩИТЕ ЧАСТИ. Общите части на сградата са: вход, стълбищни клетки, коридори, асансьорни шахти ВНИМАНИЕ: под покривното пространство не е обща част - стойността на покрива е включена в стойността на цялата сграда и съответно разпределена по жилищната площ - покрива не е обща част. В общите части на апартамента на ет. 2 например влиза стълбищната клетка и коридора на ет.2 разделен на боря на апартаментите на ет.2 както и минимална част от коридори и стълби от мази и гаражи на приземно ниво и асансьорна шахта разделени ОБАЧЕ на броя на всички жилища, изби и гаражи в сградата.
НОРМАЛНИ % общи части варират от 10 до 15 % от площта на жилището - т.е ако жилището измерено по гореописания начин е 63,28 кв.м. то нормално е общите части да са между 6,328 кв. м и 9,492 кв.м.
НЕЩО много важно за ИДЕАЛНИТЕ ЧАСТИ - това са нова приумица за заблуда на клиента - идеални части може да има, но те не могат да бъдат приравнени в кв.м. съответно не могат а бъдат добавяни към квадратурата на жилището - това са вертикални и/или хоризонтални системи, водопровод, канализация, ВиК, окабеляване, ел. и др. подобни, както и идеални части от парцела на сградата. В нотариалният акт трябва да има само площ на жилището и общи части - това е квадратурата за която вие трябва да платите - всичко друго  е измама.
Стана много дълго, ако имате други въпроси относно какво и как се гледа в самото жилище ще пиша допълнително, мога да дам и ориентир кое колко долу-горе би струвало като ремонти и довършване, НО само приблизително, защото все пак не го виждам.

Общо взето...осъзнавам че има десетки критерии, които според ситуацията могат или не да се вземат предвид. Но естествено, всеки иска да излезе "печеливш", затова стремежът е да се отговори на възможно най-много критерии. Ако не се получава, с кои е склонен да направи компромис.

potrebitel7777, така поставените от теб въпроси трябва да си ги припомня всеки един брокер преди първа среща с купувач, защото много често забравят, колко са неориентирани хората излизайки на този пазар. И как презглава се втурват в нещо, което въобще не познават. Понякога си мисля, за кои е по-зле за новаците или за тези, които си мислят, че всичко им е ясно, но в последствие се оказва съвсем не така...лошото е, че го разбират по трудния начин.

Ето само някои факти:

1. Първо все по-малко имоти ще излизат на пазара, като продавани от частни лица...такава е тенденцията. Повечето ще са на пазара с брокер или с няколко брокера/ някой собственици смятат, че колкото повече, толкова повече/...
2. Не е невъзможно да стигнете до частното лице решило само да се занимава с продажбата на имота, само че не става само със стоене пред компютъра. Иска се ходене, обикаляне, питане ... от блок на блок... от вход на вход.... в магазина в района, хората в кварталното кафене, бабите в градинката... и т.н.
Да има и случай, когато "брокери" без знанието на собственика публикуват обявата му...но това са рисковете да си изпльоскаш имота в интернет, хората снимки на деца крадат и злоупотребяват с тях, че какво било за снимки на няколко стаи.. Да не е редно, но в момента не е това въпроса.

Относно комисионите. По цял свят и тук също комисионата е 6%, някъде е калкулирана в цента на имота и се плаща само от продавача. Когато дойде купувач със своя брокер и направят сделка, брокера на продавача поделя комисионата си с брокера на купувача, като не винаги/дори по-често/ не е 50/50. Ако дойде сам купувач без брокер, естествено 6% са си за брокера на продавача. Борбата между брокери е да вземат имот за продажба. Купувачите никой не ги обича в смисъл чисто бизнес погледнато.

В България купувачът има няколко варианта:
1. Сам излиза на пазара и си търси единствено и само частни лица, който също сами продават или инвеститори. Плаща 0%
2. Сам излиза на пазара и звъни по обяви на агенции, тогавааа .... може да попадне и на добър брокер, който да си свърши добре работа, но може и да не попадне. Почва да обикаля по разни имоти с подвеждащо описание...и ако е по издръжлив може да минат месеци, ако не е бързо бързо се ориентира и почва да си търси брокер или брокери. Това, което не знаят,че наемайки няколко брокера всъщност никой не е наел. Брокерът на купувача е най-натовареният и с най-голяма отговорност в процеса на покупка и ако не си гарантира сделка с този клиент, въобще няма да се втурне да работи за него. Времето би го вложил за други свои купувачи или в намирането на нови имоти, който ще му гарантират сделки. Лошото е, че много малко брокери умеят да казват НЕ и да откажат на клиент. Купувачът си плаща си 3% комисиона.
3. Купувачът си проучва пазара, брокерите, среща се с няколко... колкото той си прецени, докато си намери неговия Брокер, с който да работи. Наема си Личен брокер, ако го е избрал добре, той има отговорите на всички въпроси зададени в началото на темата, както контактите с необходимите специалисти, като юристи, инженери, архитекти, нотариуси, банкери....и т.н. Плаща 3% комисиона.

Ето има варианти, не е като да няма, всеки сам трябва си реши.

За влагата и течовете е ясно - не трябва да ги има, но  гипсокартона? В много апартаменти стените, че и таваните са от него.

Нищо лошо няма в гипсокартона на тавана. Без него е много трудно, да не кажа невъзможно,  да се направят разни гъзарийки с лунички и т.н. Освен това с гипсокартон получаваш много гладък таван, а и може да използваш случая и да напъхаш изолация в тези 5 см между плочата и картона. Така ще е и по-тихо, и по-топло, защото ако съседът над теб не се отоплява се губи страшно много топлина.

Ако говорим за преградни стени от гипсокартон е кофти. Но ако е използван гипскартон върху тухла вместо мазилка за по-лесно и по-равно, или за разни чупки и ефекти, проблем не виждам. Тя и гипсовата шпакловка се наранява при удар.