Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-12

Дали? Погледнах в имот.бг - средна цена за района е 58083 euro. А и Томева не казва дали продавача е бил с брокер. Та се чудя как си прави изводите?  

Направих си труда и аз да погледна Махнала съм първи и последен етаж, само двустаен панел
Средна цена над 1000 евро/м2, 62к евро средна цена на имота. А в тези цени дори има гарсониери по 41м2 представени като двустайни, плюс 2-3 нереални обяви.
Как си правя извода ли - ми ако 5 човека са готови на момента да платят исканата от мен цена, грешката не е в тях, а в мен. 

Ако под мол се е имало предвид трейд хаус уест.. хаха  Иначе и аз да кажа за Овча Купел. Както вече се спомена във всеки квартал има и хубави и лоши места. А пък аз досега н съм била на място, освен центъра, където да не ме е страх да мина по уличките късно вечер. Лично мое мнение - районът около фантастико на Любляна не е лош, а и е доста оживен вече. Транспорт си има. Ул. Боряна също ми се струва приятна. Вече частите по-близо до Борис трети, срещу стадиона, както и надолу по околовръстното са много неприятни..

Бих искал да помоля за съдействие да ми препоръчат брокер за покупка на жилище в кв. Младост. Търся едностаен (стара тухла) или двустаен апартамент (нова тухла).

http://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=3&slink=2g0ibb&f1=1

Това е търсене на двустаен панел в Младост. Не съм махала нищо, защото не знаем нито етажа, нито квадратурата.   И се чудех как си направи извода, че продавача е имал брокер.   Все си мисля, че брокера ще се опита да завиши цената, за да му е по-висока комисионната.  

Не. Брокерът ще му каже цената, на което може да се продаде най-бързо спрямо реалната ситуация на пазара. Никаква сметка няма от това да му казва по-висока цена, защото вероятността да го изпусне (да си го продаде сам или да отиде при друг брокер) и да не вземе нищо е голяма.
В момента има глад за предложения и затова като излезе нещо нормално има много оферти и окончателната не може да се прогнозира с точност. Но все пак не си мислете, че са масови такива случаи.

Брокерът не е врачка. Пазарът е динамичен, затова излиза на него и реагира спрямо интереса.

Аз смятам, че точно брокерът трябва да познава в детайли пазара и много добре да може да ценообразува. Не, че е лесно, но е задължително. Защото, ако той не може, кой тогава...хората, които гледат в сайтове за имоти, където кое реално, кое не ...как да разберат. Брокерът, ако познава пазара или поне в определени квартали, ще може да знае: кой имот от кога е на пазара, как са коригирали цената с времето, на какви нива са последните сделки с такива имоти, кой са реалните конкуренти в момента. Защото, ако в имот.бг или другаде има 5 имота като моя, но са на пазара от 6-8м. , това означава, че са надценени, но аз като продавач от къде да знам...и хоп и моят имот в Интернет със сходна цена. За това много от имоти излизат на пазара надценени по сайтовете и ако брокер оспори цената, продавачът му казва: " Гледай си работят, аз нали виждам, какво се продава" и брокерът, в голяма част от случаите, ще си замълчи, за да се хареса на продавача и да вземе имота, като оферта с ясното съзнание, че не е това цената. А всъщност не трябва, защото така подвежда клиента си. Още по-малко разбирам ситуации, където не стига, че имотът е супер надценен, но се предлага и от 10-15 агенции.
Да оставиш най-ценият си капитал да зависи от налучкване също не го разбирам, но това е положението. Всеки сам си решава.

Може да го предвиди приблизително, но не и до последната стотинка.
Другият момент е дали клиентът ще го послуша, както вече си писала.
Така че какво е било в конкретния случай можем само да гадаем, крайният резултат е положителен за собственика, така че явно действията са били правилни.

Когато човек реши да си купува имот, да, в началото почва с огледи на тези, дето са се застояли, защото не се е ориентирал. Но доста бързо се "светва" и просто дебне. Като си гледал имот бг 4 месеца, после се сещаш да го гледаш със запазен филтър, по критериите, които те интересуват. Имотите са краен брой. Ти естествено ги знаеш наизуст - или си ходил на оглед, или си се научил да разпознаваш мястото от снимка през прозорец, да усещаш пространството, да ти е ясно, че не ти е нужно дори да ходиш на оглед.
Таааа имаш си филтъра и просто дебнеш, точно като на лов. Пускаш си твоя филтър минимум 2 пъти на ден - сутрин и вечер, ако може и в обедната почивка. Тогава точно с едно скролване за не повече от 1-2 минути можеш да видиш дали има нова обява.
Съответно, като е нова, оглеждаш набързо и не се подмотаваш да разсъждаваш - просто звъниш, ако си усетил съгласно научените уроци, че си заслужава оглед. Като ти хареса на огледа, не се и подмотаваш със стоп капарото - просто говориш техния език, нищо, че преди 4 месеца дори не си знаел що е то "стоп капаро" и какви стъпки следват. Не си купуваш чорапи все пак. Ти си вече готов, говорил си и с банки, знаеш опции и въобще си по-наясно и от брокерите, които се водят с "ексклузивни" права. Смешници са някои просто.
И си заслужава инвестицията във време, да се научат уроците, защото в крайна сметка успяваш да "грабнеш" това, което си търсил под носа на още учещите се как да разчитат интернет обявите.
Та чак пък да не може без брокер, айде моля . Просто си е нужно време и всеки средно интелигентен човек би могъл да се справи.
Същото е, и когато тръгне да продава човек. Съвсем не си представям, че ще отворя сайта, ще прочета какво пише днес там и ще си направя верен извод за цената, на която да продам.
Следя пазара за конкретен квартал и тип строителство вече повече от година и то не защото ще купувам сега, а защото смятам да продавам (използвам научените уроци като купувач и смятам да приложа и като продавач ). Имам файл със снимки и описание на обявите на всички сходни имоти до момента, както и знам, кой кога е "изчезнал", или пак се е появил, на каква цена и от колко агенции е пуснат. Не са един и два примерите, на справили се хора сами и то въпреки абордажните напъни на агенциите.

Писах, че съм махнала първи и последен етаж, защото както е очевадно, последния етаж е с 20% по-евтин от другите - първите обяви до една са последен етаж   Както и, че трябва да има филтър по квадратура, защото на примависта 4-тия и 10-тия са си гарсониери  
Но щом казвате, че продавачът е обявил апартамента на 58к евро, получил е куп оферти и е продал на 64К и апартамента му не е бил подценен може и така да е  

Едит 1: А за брокера е най-добре да посъветва продавача за по-ниска цена, да вдигне 5-6 телефона и да направи двойна сделка, без изобщо апартамента да излезне на пазара. И продавача губи два пъти - веднъж от комисионна, втори път от по-ниска цена. Такива са голяма част от тях, така че работете само с доверени 

Което е специфична особеност на българския пазар, който се движи по някаква своя собствена логика (ясно ми е защо в момента е така, да не тръгнете да ме убеждавате;)
В чужбина обаче лофтове, мезонети и прочее жилища на последен етаж са едни от най-скъпите имоти.

Catherine Tramell, така е, защото качвайки се на по-високо въздухът е по-чист, а пейзажът е по-красив, и никой не ти тропа над главата. Но в БГ - асансьорът не работи, покривът тече и никой не иска да дава пари за поддръжка и ремонт. В чужбина фирмата, която поддържа сградата просто си върши работата, а собствениците й плащат за това. В БГ манталитетът на българина е на него да му е добре в кочинката, а навън - потоп. Затова нито едно правителство няма да направи щастли простака.

Споделям изцяло мнението на пахистахис   А понеже това е труд/време, той струва пари и който няма време или пък не иска да се занимава сам, си плаща на брокер да му търси. Така че може всякак, всеки клиент си избира подхода.  Вече качеството на получената услуга е отделен въпрос.

Томева, да, из порталите е пълно с фалшиви обяви, но се иска малко труд и време, за да се ориентира човек в тях. Така или иначе, големите агенции си имат сайтове и там също ги има имотите, които те предлагат (освен в порталите) - което пак е "в интернет".  Малко агенции като вашата работят на принципа да не предлагат в нета и от там, базата ви с имоти няма как да е голяма на фона на цялото предлагане. Което пък води до извода, че все пак огромната част от имотите за продан са в интернет. И да, хубав имот на добра цена стои часове, но това е достатъчно за този, който наистина следи пазара

Catherine Tramell, така е, защото в БГ спазването на правилата в етажната собственост е проблем. Я пробвай в Швейцария да не си платиш таксата  за поддръжка на кондото - съдят те и си вземат парите, а могат и да те изгонят. Същото е в Белгия, в Канада (за тях знам). В БГ масово  има по 1-2-ма собственици във входа, които не плащат и им се разминава. Самото управление на етажната собственост също е проблемно, защото обикновено съсобствениците не искат да плащат заплата за това, а всеки от живущите си има работа и не му се занимава с това на доброволни начала.

Нашият домоуправител осъди единствения не желаещ да плаща такса в блока. Плати си всичко като поп + разходите по делото и за съдия изпълнител.

Ще ме прощава Томева, но ако аз продавам имот, никога, ама никога няма да си наема брокер. При продажбата има няколко много прости правила:
1. Намираш си читав адвокат
2. Публикуваш си сам обявата в някои от известните сайтове като частно лице
3. Не допускаш никакви паразити - брокери да те представляват - освен да вземат от 2.5% без ДДС и нагоре докъдето им стига нахалството и да ти изпилят нервите, друго няма да забележиш
4. На оглед се допуска едно лице до два пъти, независимо дали е брокер или клиент.