Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-13

И аз искам информация за въпросната брокерка моля. И ние сме с процес на търсене и искам с брокер, но досега и ние попадаме на страшно некоректни образи.
Водят ни на някакви места, които въобще нямат нищо общо с нашите изисквания, а да не говорим и , че Имотека искаха да подпишем подобен договор още на първия оглед с тях.
Между другото четох, че КЗП се беше изкаазала, че това е незаконна практика и алабала, но не мога да намеря сега къде го гледах това.

"Имотека" НЕЕЕЕЕ!!! Тя е към "Адрес", само че с друго име! В предните теми ви бях разказала за един супер нахален брокер Йордан един кой си(не помня фамилията)! Който ме преследваше по телефона, уж водеше клиенти.И когато склоних за оглед с "неговия клиент", ми изигра такъв театър. Кой нормален брокер след 5 минутен оглед на моя апартамент за продажба, ще каже на клиента си,който води : "Айде тръгвай си, ние тук да се разберем"???? Още на секундата разбрах,че е постановка. И младежът 20-годишен "клиент" не е клиент. А въпросният Йордан от Имотека, ми залости вратата с двуметровото си тяло и ми набута договор за подписване в ръцете, че само той може да продава апартамента ми! Бях в лек ужас, с този ненормалник сами в апартамента. Но събрах сили (в буквалния) смисъл, за да го отместя и му казах,че нищо не подписвам и му показах врата! Внимавайте , какви договори подписвате, дори и да продавате! Хиените ни дебнат  отвсякъде!

От Имоти Доверие е нашата - Маринка се казва. Запознахме се и с друга брокерка от същата агенция на последните 2 огледа и също ми се стори много свястна.

Според вас комисионната от 3 %, която купувачът ще си плати на брокера, и чиято стойност в абсолютна стойност варира(1000-2000-3000 евро), според цената на имота, равнява ли се на парите, които ще се дадат за юрист, чиято работа ще бъде същатата(да провери състоянието, да събере необходимите документи, да изготви договор...)? То сигурно много зависи, от самия юрист(нивото, опита и цените му), но да кажем някаква приблизителна цифра, някой има ли представа колко вземат за тези услуги? Варира ли хонорарът им според цената на имота или по скоро е еднаква, защото процедурата е една и съща и за този от 100 и за този от 200 бона? Дали има финансова изгода, да му излезе по-евтино ако е чрез юрист?

Юристът ще ти е 400-500 лева за всичко, дори и присъствие на подписване.
Лошото е, че повечето пъти не можеш да прескочиш брокера.
За един и същ апартамент предлаган от брокер, ако отидеш със твой брокер ще платиш на твоя, а брокера на продавача няма да вземе от теб пари. Но ако отидеш сам ще се опита да те изцоца при всички положения. Дори ще е готов да няма сделка в опита да направи двойна такава 

Това за юриста може да не е точно така... Зависи какво ще прави, но ето няколко цени на юристи в София - написване на предварителен договор - 600-700 лева; консултация по конкретен казус (вероятно е изисквало усилия да се проверят някакви неща) - 200 лева; прочитане на договор, написан от друг юрист - 100 лева с идеи за корекция; сравнявах цени на няколко адвоката и другите бяха по-скъпи (тези са препоръчани, може и да са някакви супер скъпи, нямам идея.., но нали не всеки ден купуваш имот, искаш да се презастраховаш, не че има гаранция).

Скоро се бях замислила, че ако частно лице продава на частно лице в някои случаи се стига до такова пазарене, че накрая не е ясно дали резултата не е същия или по-лош. За добро или лошо, брокерите имат опит в парирането на безумни искания на купувачи, като това не стига до продавача, който иначе би им казал да хващат гората... Като цяло имам лоши наблюдения от поведението на брокери, но съм сигурна, че от смислените има голяма полза. Явно съм в тази възраст вече, в която се търси вариант за собствено жилище и доста познати около мен се сблъскаха с всевъзможни казуси, като част от тях можеха да бъдат проверени предварително и да не се стига до драми. (пример, купува си жилище с брокер, всичко точно и после се оказва, че апартамента има "скрити недостатъци" - луда съседка, която не позволява да се ползва иначе просторната тераса с гледка към Витоша, прилежаща към апартамента на моя познат, но с пряка видимост и чуваемост от лелко-бабката по диагонал отгоре) Ще кажете - ми да си е проверил съседите, да е разпитал как е положението.. Сигурно това е трябвало да направи, веднага щеше да разбере, защото всеки в блока е пропищял от въпросната жена, но дали пък това не е работа на неговия брокер, да провери качеството на жилището, което предлага на клиента си. Или не иска да си рискува комисионната, ако клиента се откаже? Влиза или не влиза в задължението на брокера да разпита за жилището, поне да направи опит, то е ясно, че не винаги може да се разбере..

След известно време четене на обяви не се сдържах и направих за улеснение на начинаещите този кратък речник на брокерския жаргон. Може на места да звучи хумористично, но в основата му е живата действителност. Разбира се, има и немалко читави обяви; това са просто най-честите примери за прикриване на недостатъци и украсяване на реалното положение. Предполагам, че мнозина от пишещите тук могат да ги допълнят.

Компактен/уютен/кокетен апартамент – с малка квадратура, с малки/тесни помещения

Маломерен двустаен – бивша гарсониера, в която кухнята е пренесена в стаята, а на нейно място вече има спалничка 7-10 кв. м.

Маломерен тристаен – аналогичния случай, но с бивш двустаен

Много комуникативно място – на оживено и шумно кръстовище или улица с оживен трафик

Тихо и спокойно място – Вътрешна улица, вероятно на десетина минути пеш от най-близката спирка. Ако кварталът е от най-новите, може улицата да не е асфалтирана и да е доста тясна.

Много функционален апартамент – 1. Банята или антрето са стеснени, за да се направи отделно складово помещение 2. От по-голямата холокухня е отделена още една спалничка с преход

Леки скосявания – Често са тежки скосявания. Помещение, в което има само един или два покривни прозореца. Спалня в ниша под скосяванe.

Дизайнерско/луксозно обзавеждане/завършване – От едно до три от следните: мебели по поръчка от 18 мм ПДЧ с PVC кант 2 мм вместо ширпотреба тип „Виденов” 16 мм ПДЧ с кант 0.5 мм; гранитогрес вместо фаянс; окачен таван с лунички по периферията; телевизор и в спалнята; съдомиялна машина; вградено казанче с конзолна тоалетна чиния;  стена с оголени тухли; стена с декоративна мазилка; стена с облицовъчни камъни.
 
Аристократичен апартамент – 1. Старо строителство в центъра с тъмен вестибюл, който трудно се използва, зидана кахлена камина, дървени дограми, гипсови фризове и др., трудни и скъпи за премахване или 2. Най-обикновен стар тухлен апартамент, който просто се намира в кв. Докторски паметник, идеален център, старата част на Лозенец, често за тотален ремонт.

Артистичен апартамент – Тук вече въображението се развихря, та може да се отбележат разни вариации: 1. Обзавеждане тип "Икеа" с цветни, етно или „Направи си сам” акценти – завеси, килимчета, одеяла, лампи и т.н. Шарен фаянс в кухнята или банята. 2. Последен етаж, скосявания, често статут на ателие 3. Преустроен таван, често обзаведен като в първия случай 4. Стаи, боядисани в ярки или наситени цветове; ярки/раирани/на цветя тапети. 5. Стаи с триъгълни/трапецовидни/ромбоидни форми.

Гледа към тих вътрешен двор – Гледа към дворче, оградено в каре от стари сгради с олющена мазилка и порутени балкончета; гледа към калкан.

Само за частни лица/Предлага се на клиенти на агенцията – Априори да се знае, че ще трябва да платите на агенцията комисионна. Другата вероятност е да става дума за прословутото „зарибяване” - няма такъв имот, но щом се обадите, започват да ви предлагат други на по-висока цена, с по-малка квардратура и т. н., като пак им дължите комисионна.

На границата със (съседен по-непрестижен и евтин квартал) – Като погледнете на картата, се оказва, че е точно в по-непрестижния квартал, а не в заявения в обявата.

Перфектен, уникален, изключителен, топ оферта, ексклузивно – най-обикновен, предлага се от всички агенции, които са копирали първоначалната обява.

Аз наех юрист за съдействие по цялата сделка - от обсъждане на предварителния договор, през присъствие на изповядването и други срещи с нотариуса, та до уговарянето за предаване на ключовете. Доста го занимавах човека, взе ми 600лв за всичко.

Beretsheri,
добре подбрано, посмях се  

една случка моя:
едни приятели от провинцията ще купуват апартамент в центъра и звънят вечерта "Алвинке, уговорили сме оглед утре на апартамент, моля те иди да го погледнеш, че не можем с жената да пътуваме "
Отивам аз, то циганската махала  
подвхваща ме брокерката, то тука център, то Вие не знаете колко е хубаво да си на центъра, то Мол-а ей тука, то това на 2 минути, то онова на 2 минути, то за 5 минути сте на Шератон на пъпа на София....
мале-мале, забава...обяснявам, че не това е център, че кат скочи таз жена да ми се кара какво съм разбирала....

Ние отидохме в "луксозно обзаведен тристаен мезонет" в Младост 3 в ЕПК.
Мезонетът представляваше едностаен апартамент + стълба към тавана на сградата, който е присвоен, т.е от света навън те дели единствено плочата покрив на блока. Разпределението беше една стая + кухня и баня на ниво 1 и стая + баня на ниво 2 (ниво таван). На това нещо беше написано тристаен въпреки че с целите преустройки пак е двустаен, а без тях си е едностаен апартамент + таван. Между двете нива - крива, животозастрашаваща стълба, която на слизане си беше направо опасна. Банята на ниво 2 беше потънала в мухъл.

То ние искахме да ни заведат там де, на снимките изглеждаше супер. А на живо се хванах за главата.

А, щях и да забравя. Въпросния апартамент беше на голям етаж (като всички ЕПК) с още само 2 апартамента, а останалото - голямо крило с вид на мазе - каменно със складови помещения. На етажа се разхождаха съмнително изглеждащи типове, пушещи цигари пред склада. Романтика, нали?

Ако наема юрист, а не брокер и отида с него на оглед и изобщо той ми движи нещата, пак ли трябва да плащам и на чуждия брокер?

Ако обявата е само за частни лица да.
Beretsheri 

Според мен един брокер би си заслужавал да му платиш комисионната, когато работи за теб. Т.е. търси имот за теб и защитава твоите интереси. В противния случай, когато е от страната на продавача би следвало да си вземе само от него комисионна. По тази причина си намерихме брокер, който да търси оферти по нашите критерии. Друг е въпросът, че освен на един оглед който изобщо не отговаряше на нищо от посоченото от нас, всички други бяха на изпратени от мен обяви. Така или иначе харесахме апартамент и тогава се сблъсках с най-големия абсурд според мен... Първо продавачът беше склонен да намали цената, но неговият брокер го спря и искаше първо да оставим капаро за сериозен интерес и тъй като все пак продавачът не се сдържа и каза, че е съгласен с цената предложена от нас съответно да подпишем предварителен договор. Добре, но аз поисках първо да видя нотариалният акт, защото вече веднъж се отказахме от сделка поради придобиване с 1/4 давност на имота. И така след като и двамата брокери би следвало да са проверили имотът, предвид стигане до предварителен договор, а и все пак за съжаление на повечето агенции задълженията спират до него или по-скоро тогава получават комисионната си. В крайна сметка апартаментът се оказа с възбрана за разпореждане и продаване поради иск на ЧСИ от 25 хил. и с още няколко неприключили дела от ЧСИ. Адвокатът с който се консултирахме ни обясни, че ако бяхме стигнали до предварителен договор и платили капаро с добър юрист същият ще падне в съда, тъй като към момента на сключването му даденото лице няма право да се разпорежда с имотът си и да го продава. Но още по лошото беше след това реакцията на двамата брокери, включително и онзи който уж защитаваше нашите интереси. Предложиха ни една много "проста" схема - с капарото от предварителния договор покриваме задължението за да се вдигне запорът, след което правим второ междинно плащане за да покрием задълженията на собственика по неприключилите дела, за да ги прекратят и накрая остатъка в деня на сделката?! След като чух това предложение не вдигнах повече телефонът при обажданията на въпросните "брокери". Излишно е да коментирам тяхната компетентност и лоялност, още по-малко дали заслужават каквато и да е комисионна. Дори като изключим фактът, че те не носят никаква отговорност в последствие не мога да се примиря с мисълта, че грам не им пука за хората, които ще заробят. Надявам се там някъде в брокерската джунгла и извън схемите за имотни измами, да има и брокери, които си вършат съвестно работата и си заслужават парите, но към момента не вярвам .....

Има свестни брокери, но наистина са малко.

Моята голяма мъка е, че ние нямахме този късмет и разум преди 10 години и изгубихме много.
Майка ми почина и със сестрите ми решихме да продадем тристайно жилището и да вземем друг в по-непрестижен квартал като с разликата да покрием кредит на мама към ДСК които не и изплатиха застраховката. Тогава се свързахме с брокерка от агенция Анри чрез моето тогава гадже което е бил състудент с тази особа.
Намериха се купувачи които щяха да го купят с ипотечен кредит. Намерихме и ние отново тристаен в Люлин и се зачака сделката. В деня на изповядване на сделката брокерката ни повика в офиса им заедно с купувачите и непозната за мен жена. Тяхната брокерка я нямаше. Обясниха ни, че има забавяне от банката и сделката не може да се състои в този ден. Ние също имахме предварителен договор за жилището което искахме да купим и веднага попитахме дали те ще ни чакат защото ще дължим троен размер неустойка по договор изготвен от Анри в случай че закъснеем. Нашата брокерка каза, че не са съгласни, няма да ни чакат и си искат парите. В един момент тяхната реална брокерка се обади по телефона и започна да ни заплашва, че ще ни скъса от дела..Тогава нищо не разбрах. След като излязох от офиса им разтреперена отидох в първата адвокатска кантора и разбрах какво не е направила нашата брокерка за да ни защити интереса. В деня на изповядването на сделката не е трябвало да ни вика в офиса им, а при нотариуса, който да опише с протокол поради какво не се е състояла сделката. Тяхната брокерка е отишла и го взела протокола докато сме били в офиса на Анри. Дефакто излезе, че не сме се явили на сделката. Общо взето бяхме на никъде, пълен кошмар. Решихме да им го продадем за да не плащаме и на тях неустойка.  С парите взехме доста по-малко жилище в ужасно състояние. Бяхме на улицата след като изтече 30 дневният договорен срок да се изнесем.
Т.н брокерка илияна си поиска процента и ни заплаши с мутри заедно с шефа и.
Сега , ако се случи нещо подобно ще ги навръ....Полудявам като се сетя.

По-горе също споменах, че агенцията не носи никаква отговорност, ако нещо се случи, а би трябвало. Все си мисля, че нямаше да са толкова нагли!