Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-18

А някой знае ли кои банки могат да дадат по-висока оценка? Така че да се финансира покупката с възможно най-голям %.?

При нас Райфайзен.

И аз споделям мнението   И панелен не вярвам да намерите за тази цена с квадратура над 70 кв., освен първи/последен етаж евентуално с проблеми и за голям ремонт. Освен това, на цена 80 000 за апартамента отгоре има 3-4 хиляди разходи по прехвърлянето, а после още ХХХ разходи за ремонт. Така че е хубаво първо добре да си сметнете бюджета с всички разходи, а после да прегледате внимателно обявите из нета и ще се ориентирате какво и къде можете да си позволите.

Имайте предвид, че преди няколко месеца Томева, която е свестен и уважаван брокер и може да й се вярва, беше написала, че за брокера са ценни продавачите. Можете сами да разсъдите какво означава това за пазара.

П.С. Един бърз и съвсем повърхностен сърч в имот.бг показа, че с тези параметри (в тези квартали над 70 кв до 80 К евро) излизат 65 обяви всичко, докато ако се махне таванът от 80 К, излизат над 1000 обяви. Ориентир за това къде  се намирате в общото предлагане.

А ти искаш дори и до банките да не се разхождаш. Ми не става. Иска си ходене по мъките , като всяко нещо.

...и четене, и търсене за съжаление! Ние преди да почнем да търсим жилище си нямахме представа от доста неща. Не бях чувала даже за кота корниз и прочие термини. Наистина е хубаво да се прочетат старите теми, доста са полезни.

По принцип банките си казват 80-85% от оценката за панел. Нищо по-различно няма да чуе ако отиде в която и да е банка. Важна е оценката. Говорите с брокер, те работят с банки и знаят как се оценяват, намирате имот, брокера говори с оценител, който ще се признае от съответната банка, след това той говори с банката и ви казват дали ще ви отпуснат кредита. Вашата работа в банката е да договорите лихвата и от там нататък ако брокера ви договори по-ниска е добре дошло. Искам да кажа, че никоя банка няма да ви каже в прав текст ще ви отпусна исканата сума. Затова казвам харесвате имот и след това пробвате при набелязаните банки. Правят се неформални оценки, защото официалната изисква няколко дни. Но те би трябвало да съвпадат, защото се правят от един и същ човек. Така, че няма гаранция и никой не може да ви го обещае предварително.

Като купила преди няколко месеца жилище в желания от вас район, и то след година търсене, и моето мнение е като горните - бюджетът ви е нереалистично малък. Или трябва да се ориентирате към по-евтини райони, или да коригирате очакваната квадратура.

И аз питах тук преди месеци и мнението на момичетата беше единодушно, както при теб, или да коригирам бюджета, или изискванията за район и квадратура. Ние предпочетохме да се поогледаме и за по-малки апартаменти с практично разпределение - преди търсехме поне 60 м2 за до 80 000, нова тухла, но без успех. В крайна сметка купихме по-малък, но отговарящ на останалите ни изисквания.

В тези квартали дори панелите си държат цена, особено когато са среден етаж, да не говорим за старите добре строени тухлени и ЕПК блокове. Сега ще има и метро, което идните няколко месеца вероятно още малко ще качи цените. Когато ходих на огледи, хубавите апартаменти се капарираха на момента. Три пъти брокери ми звъннаха да откажат среща, докато пътувам към тях, защото предните видели апартамента вече са го капарирали. Жилището, което купих, го капарирах веднага и бях първата видяла го.

Макарон, не си коригирай поста, така темата ще е полезна, след време като влязат да четат ще се ориентират как вървят цените във времето, а който чете и в момента ще си направи ясна сметка.

И аз мисля, че коментарът на Макарон ще е полезен , а дори и за мен е. Следя от 2 години вече темата , защото съм предвидила нещо, но.. все по-зле става май. Въпреки, че ще бъда продавач и после евентуално купувач, май няма да стане каквото сме решили. Продължаваме да правим икономии и спестяваме ,доколкото може. Лично аз не съм привърженик на заемите, предпочитам да изчистя нещата и после поетапно да оправям, нанасям, ремонтирам. Но ние имаме малка сума и сме решили с продажбата на съвсем малък имот  да съберем парите и купим в кеш нещо като на Макарон жилището, а май и в този квартал , ако добре се ориентирам е около Стрелбище, Хиподрума, Бели брези нейното. За младите сега е трудно да извадят парите и заема е решение добро. Ама това на Макарон си е разширена гарсониера по старите стандарти за мен. Много ми се вижда бре((( Уффф то все по-нагоре всичко върви , аман значи((

В Дружба 2 в момента се строят два блока, като единият е разчупен и с доста апартаменти, може би около 10 етажа. Другият е по-малък. И двата все още не са готови - минах да питам за маломерни жилища - ми то няма нищо, освен 2-3 супер големи апартамента от по 150 кв.м нагоре... Мислех си, че търсенето вече не е толкова голямо и че би трябвало да има лек спад на цените, но виждам, че греша...

Много на бързо влизам да дам малко яснота относно стъпките на покупка, защото от горните коментари малко се преплитат нещата и не са съвсем точни.

1. Банката: изберете си банка, която ще ви финансира и си направете предварително одобрение по доход. Това означава, че според вашия доход Вие може да вземете определена сума пари. След това вземате предвид вашите лични средства и определяте бюджета,  в който ще търсите жилище, като не забравяте разноските по сделка, с ремонт или без, обзавеждане ще има ли няма ли.... много са нещата и никак не е лесно да се съобрази всичко.
2. Намирате имот, които Ви е по мярка, тогава вече, след като подадете документи и искане за кредит, те ви дават списък с оценители, от който списък да си изберете. При някои банки, на случаен принцип изпращат оценител, но и тук в зависимост от контакта Ви , може да не е съвсем "случаен". Оценката е много важна, за да определите съвсем точно колко пари ще вземете от Банката. Може да има разминаване, като например: Вие като кредитополучател може да имате одобрение по доходи до 100 000Е  кредит и да речем и толкова струва имотът,  обаче оценката му е 90 000Е, от която банката Ви дава 85 %  и всъщност вземате 76 000Е. Разликата 24 000Е трябва да бъде с ваши лични средства, като отделно трябва да имате пари за разходите и евентуални ремонти и т.н.
3. Ако имате избор на оценител, брокерът ви най-вероятно си има хора във всички фирми и може да Ви съдейства за адекватна оценка. Днес може да има разлика от 10 000 Е и повече за един и същ имот.

Давам пример: купуваме имот за 299 000лв., взехме ипотечен кредит 292 000лв. И не, не беше никак лесно, но успяхме.  Всичко е възможно, ако се знаят механизмите на банки, оценители, технологията на продажба.

4. Преди да подпишете предварителен договор, трябва да сте наясно с всичко и с имота и с парите, които ще получите за конкретния имот. Защото, ако не се справите с финансирането после...лошо за вас. И тук е сублимният момент, нямате много време, трябва да сте експедитивни, но не и небрежни и да подценявате ситуацията. Имайте предвид, че един оценител за 15 м. ще ви каже горе долу, каква оценка би могъл да даде на имота, остава проучването на имота и продавача.

Фанито, има известна разлика между малък нов двустаен и разширена гарсониера. Много зависи от качеството на новото, ако има паркомясто е по добре от стара преустроена панелна гарсониера...и разбира се, ако е голяма епк гарсониера направена добре, би била по добре от маломерен двустаен кофти строителство...тъй че много зависи. Аз мисля че на макарон имота, не само изхождайки от цената, но и от другите характеристите е мнооооого по добре от разширена гарсониера.

Аз искам само да се включа по повод цените и кварталите за София - до офиса ми в Изток, се продава тристаен апартамент панел от 70-те - отделна кухня, хол, 2 спални, баня с тоалетна и малка тераса. Като изключим, че е панел, недостатък му е, че е последен етаж, но покривът е прясно ремонтиран миналата година. Хубав, поддържан вход, четириетажно блокче до Софарма таурс, на пешеходно разстояние от 2 метростанции, южно и много приятно. За тотален ремонт. 75 хил. евро. С добра договорка може и още мъничко да падне. Така че - има и подобни цени и имоти в скъпите квартали.

НО, NoodleBG, трябва да сте подготвени за таксите около сделката, комисионни, адвокати, и прочие. Без поне 20% кеш готови доста трудно ми се вижда. Ако ще сте в някаква схема с ипотечен + потребителски, на първо време си проверете банката, за да не ви излязат накрая криви сметките.

Иначе бюджетът ви е реалистичен за НС в тези квартали за двустаен. Но НС предполага, че ще го вземете на шпакловка и замазка и трябва да вкарате още едно кило пари, за да го подготвите за живеене.

Като цяло има много неща да премислите, и ви съветвам, ако не сте готови - да се преместите временно под наем в нова квартира с поносим бюджет и тогава спокойно да действате по другите въпроси.

Аз идвам с питане: ще купуваме паркомясто. Собственици сме на имот в сградата. Адвокатът е на море и го чакаме да се върне, за да ни обясни какво-що, но някой има ли идея как се случват нещата в такава сделка и за какво да внимаваме най-вече?

Макарно, наистина полезно мнение  , но все пак може би е добре да оставиш само общата част, а детайлите да махнеш. И така ще е достатъчно информативно, по мое мнение.

По същество да добавя, че в така изброените райони има сериозни вътрешни различия, например има около 20 % разлика между Иван Вазов и Борово, подобно е и между долен Лозенец и Мол Парадайз или Кръстова вада (която често също я обявяват като Лозенец). Не знам къде е на Макарон жилището, но на Милин камък новостроящите се над 70 кв са по 140-160 хиляди евро без ДДС. Това само като ориентир за бюджет от 80 000 евро.

Josellyn, в поста на Нудъл изрично пишеше без 1 и последен етаж. Състояние като изискване не беше упоменато. Споре дмен те са още съвсем в началото на проучването и им трябва доста време и четене за изясняване на ситуацията. 

Лъки, права си. Може би аз не се изразих добре. Просто квадратурата гледам , не точно разпределението. Понякога има възможност човек да си пооправи някои неща , които не са носещи стени разбира се. Паркомястото също вдига цената разбира се, не споря. Но...на нас ни трябва точно нещо такова, може и без паркомясто, жилището и квартала ни е важен. Все пак апартаментите се оценяват и на квадратура , изложение, разпределение, общо състояние на блока, вдигат цените разбира се, ама...отчайвам се нещо. Вярно , че и маломерното жилише расте на пазара като цена (моето де) , ама пък спесяванията се обезценяват. Просто си гледам от моя гледна точка и си мисля, че цените не са спрели да растат((( Да, сега с метрото ще се оскъпят жилищата, където ще бъде отворена спирка, няма начин.

Попея, знам цените в Иван Вазов , продала съм там имот мноого отдавна(( Борово няма и метро да има там скоро , други са му спирките доколкото знам. Пиша за частта около църквата , където се събират 4 квартала-Иван Вазов , СТрелбище, Хиподрума и Бели брези и ми е ясно , че пак въпреки, че  един булевард ги дели на първия  ще е доста по-висока цената в него. В Лозенец също си има ниска и висока част, има разлика , но все пак е един квартал и има разлики , ама човек прави и компромиси разумни според бюджета. Ти направо ме уби с тези нови цени, направо полудяха вече , че и няма малки жилище свободни(( Май не съм наред , почвам да се отчайвам и ядосвам, ще търсим варианти , ако не-заем ще теглим и така...но, хич не ми се иска.