Използваме "бисквитки" (cookies), за да персонализираме съдържанието и да анализираме трафика си. Повече подробности можете да прочететеТУК

Отговори
# 135
  • София
  • Мнения: 20 647
Я да погледна. Ние имаме огромен коридор, голямо стълбище отделно, една стая за багаж на етажа. Платили сме 1,155% от общите части. Старо ЕПК.
Но все пак, ние сме много апартаменти. Така че като се разпредели...хммм.
Как са се изчислявали едно време тези проценти?

# 136
  • Мнения: 40
Да. Точно в темата е. Говоря за колко м2, не за какви. Явно трябва да дам хипотетичен пример 100м2 с общи части 5м2/например в цитираните от теб ЕПК и 100м2 с 18м2 общи части. Има разлика нали!? В единият случай общата площ е 105м2 в другият е 118м2.
А относно мрамора, стъклените парапети, бляскавият под на некачественото, иначе асансьорче, съм напълно съгласна с теб, това е и моето мнение. Но това касае цената на общите части,  не размерът им.
Що се отнася до % общи части,  то 1,155% може да е 5м2 в ЕПК , а в друга сграда същият % може да е 20 +м2 . Ако искате да изчислите въпросният % на колко м2 отговаря трябва да намерите сградата в кадастъра и да си изчислите. Надявам се да съм била полезна, ако друг не го е направил преди мен. Самият % се изчислява пропорционално на големината жилищата, както преди така и сега.
 

Последна редакция: пт, 12 юли 2019, 13:50 от Asya Asieva 636606

# 137
  • Мнения: 768
Ася, пак не ме разбра, затова пак обяснявам.
Общите части не се измерват в кв. м., а в % или в обикновена дроб 1/24 (при много старите апартаменти). Защото в тези общи части са включени неща, които не са плоски, т.е. не само стълбищата, площадките, фасадите и т.н. (които са плоски и могат да бъдат измерени в кв. м.), са общи части, но и всички инсталации - примерно абонатната станция (помещението+съобръжението). Та съоръжението "абонатна станция" с тръби, помпи, измервателни уреди и т.н. колко кв. м. е?

Затова от 1951 г. до сега без никакви изменения има този член в Закона за собствеността.

Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.

Това означава, че делът (в %) на идеалните части към твоя апартамент е пропорционален (съразмерен) на стойността (цената) на твоя апартамент спрямо стойността (цената) на общите части в момента на въвеждането на сградата в експлоатация. Това означава, че цената на твоя апартамент се дели на цената на общите части (стълбищни площадки, стълбища, помощни помещения, коридори, фасади, асансьорна уредба, абонатна станция, ел., ВиК и топло инсталации от общите електромерни табла/общ водомер/общ топломер до твоя апартамент, домофонната инсталация, инсталацията за стълбищно осветление, пожарната инсталация, покрив, и всичко друго, което е обща част по закон) и се получава като резултат едно число, примерно 1,234567. Е те това е твоят дял, не са квадратни метри, защото делиш цена (лева) на цена (лева). И ако се раздели площта на плоските общи части (фасади, покриви, коридори и т.н.) на това число, ще получиш някакви кв.м. но това няма да е вярно, защото няма да включва инсталациите, които са много скъпи (абонатна станция, асансьорна уредба и др.), но не плоски, т.е. не са включени в това изчисление.
Затова се изчислява като съотношение между цени, а не като съотношение между квадратури.

Както виждаш, си в грешка, защото това е практиката при НС да забаламосват купувачите като им пишат и %, и кв.м., на които отговаряли. Повтарям, чл. 40 от Закона за собствеността не е променян откакто е приет закона, т.е. от 1951 г., няма преди, няма сега, едно и също е. И % общи части има отношение към големината на жилището, но не само към големината. Защото цената зависи (коригира се с коефициенти) от това на кой етаж е, с какво изложение е, не само от големината на жилището.
Е по-ясно от това не мога да го напиша.

Проблемът при НС е, според мен, че не се спазва законът (чл. 40 от ЗС), и % идеални части се разхвърлят между отделните апартаменти по усмотрение на инвеститора, предполагам. А е много важно колко ти е % идеални части, защото:
- много от решенията на етажната собственост се вземат с определен % от собствеността в сградата (т.е. от сбор от % идеални части на няколко собственика), не от собствениците (броя им),
- при ремонт на общи части всеки плаща пропорционално на % идеални части от общите части, които са записани в нотариалния му акт.

Та така.

# 138
  • Мнения: 1 346
Скрит текст:
Ася, пак не ме разбра, затова пак обяснявам.
Общите части не се измерват в кв. м., а в % или в обикновена дроб 1/24 (при много старите апартаменти). Защото в тези общи части са включени неща, които не са плоски, т.е. не само стълбищата, площадките, фасадите и т.н. (които са плоски и могат да бъдат измерени в кв. м.), са общи части, но и всички инсталации - примерно абонатната станция (помещението+съобръжението). Та съоръжението "абонатна станция" с тръби, помпи, измервателни уреди и т.н. колко кв. м. е?

Затова от 1951 г. до сега без никакви изменения има този член в Закона за собствеността.

Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.

Това означава, че делът (в %) на идеалните части към твоя апартамент е пропорционален (съразмерен) на стойността (цената) на твоя апартамент спрямо стойността (цената) на общите части в момента на въвеждането на сградата в експлоатация. Това означава, че цената на твоя апартамент се дели на цената на общите части (стълбищни площадки, стълбища, помощни помещения, коридори, фасади, асансьорна уредба, абонатна станция, ел., ВиК и топло инсталации от общите електромерни табла/общ водомер/общ топломер до твоя апартамент, домофонната инсталация, инсталацията за стълбищно осветление, пожарната инсталация, покрив, и всичко друго, което е обща част по закон) и се получава като резултат едно число, примерно 1,234567. Е те това е твоят дял, не са квадратни метри, защото делиш цена (лева) на цена (лева). И ако се раздели площта на плоските общи части (фасади, покриви, коридори и т.н.) на това число, ще получиш някакви кв.м. но това няма да е вярно, защото няма да включва инсталациите, които са много скъпи (абонатна станция, асансьорна уредба и др.), но не плоски, т.е. не са включени в това изчисление.
Затова се изчислява като съотношение между цени, а не като съотношение между квадратури.

Както виждаш, си в грешка, защото това е практиката при НС да забаламосват купувачите като им пишат и %, и кв.м., на които отговаряли. Повтарям, чл. 40 от Закона за собствеността не е променян откакто е приет закона, т.е. от 1951 г., няма преди, няма сега, едно и също е. И % общи части има отношение към големината на жилището, но не само към големината. Защото цената зависи (коригира се с коефициенти) от това на кой етаж е, с какво изложение е, не само от големината на жилището.
Е по-ясно от това не мога да го напиша.

Проблемът при НС е, според мен, че не се спазва законът (чл. 40 от ЗС), и % идеални части се разхвърлят между отделните апартаменти по усмотрение на инвеститора, предполагам. А е много важно колко ти е % идеални части, защото:
- много от решенията на етажната собственост се вземат с определен % от собствеността в сградата (т.е. от сбор от % идеални части на няколко собственика), не от собствениците (броя им),
- при ремонт на общи части всеки плаща пропорционално на % идеални части от общите части, които са записани в нотариалния му акт.

Та така.
Мандаринке, стига си дълбала. Жената написа, че при еднакви други условия като квартал, гледка, етажи и т.н. е нормално апартамент със застроена площ от 100 м2 да е по-скъп в сграда със широки коридори и голям асансьор, отколкото в сграда с тесни коридори и малък асансьор. В първия случай сградата ще има примерно 25 процента общи части, а във втория примерно 15 м2. Съответно при еднаква цена за м2 първия имот ще е по-скъп заради повечето общи части на сградата. Ето ти един детски, но доста прегледен пример. В сграда с РЗП 2000 м2, ако общите части са 15 процента ще има 17 апартамента по 100 м2 (15 процента от 2000 е 300. 2000-300=1700 и 1700 делено на 100 е равно на 17). В сграда с РЗП 2000 м2, ако общите части са 25 процента ще има 15 апартамента по 100 м2. Както вече написах при еднакви други условия като местоположение и гледка е нормално апартаментите в сграда две да са по-скъпи при положение, че при еднаква вложена сума в сградите от първата ще продадеш 17 апартамента, а от втората 15. Надявам се с това опростено обяснение да е става ясно какво имаше предвид съфорумката.

Последна редакция: пт, 12 юли 2019, 16:27 от NikoT

# 139
  • Мнения: 571
Дълбае се в темата, защото не е нормално да няма държавна регулация по въпроса. Като купуваш нещо за толкова пари е нормално то да е възможно по- най- съпоставимо с другите подобни, дето се предлагат. В момента се използват търговски трикове с квадратурите, които създават излишно напрежение. Не, че човек не може да си ги сметне, но добавят излишна драма в този пазар.
А ако имаше наредба как да се представят квадратурите в обява за  имот, това би създало истински конкурентна среда и би развило икономиката. Но както вече писах, това е от последните проблеми в сектора... Предполагам нарочно се държат нещата по този начин.

# 140
  • Мнения: 768
Мандаринке, стига си дълбала. Жената написа........ Надявам се с това опростено обяснение да е става ясно какво имаше предвид съфорумката.
Нико, евала, че си разбрал, какво беше написала жената, щото аз се "удавих" в есето й.
На мен ми е ясно, че в кооперация с по-широки коридори с италиански мрамор, да речем, вместо с гранитогрес КАЙ, и с 2 асансьора (единият товарен), вместо само с 1 пътнически, общите части струват повече. Съответно цената на всеки отделен апартамент ще е по-висока.
Казах също, че който го вълнуват по-големи и по-"луксозни" общи части, си търси кооперация с такива, и в това няма нищо лошо.
Но, ако се спазва правилото на закона, ще има пропорционалност между характеристиките на имотите в сградата и % на идеалните им части, а  сборът от % идеални части  винаги ще е 100%.
Ето ти два примера от една и съща кооперация:
ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ № 3 /три/, със застроена от 18.97 кв. м. - заедно с 12.42% идеални части от общите части на сутерена, с обща брутна площ 48.21  кв. м. и заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
 ГАРАЖ № П 1 (индекс „П“ едно), находящ се на партер на кота +0.00  метра със застроена площ от 28.29 кв. метра, заедно с 2.92 %  идеални части от общите части на сградата, с обща брутна площ 34.61 кв. м и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото.
Аз правя следните изводи:
Сутеренът не е обща част за цялата сграда, а само за собствениците на подземни гаражи.
Подземен гараж има както идеални части от сутерена, така и от цялата сграда, но не е написано колко са % от общите части на цялата сграда.
Интересно ми е какво трябва да се декларира в данъчното от собствениците на имоти - ЗП или "обща брутна площ", т.е. ЗП+общи части в кв.м.?

Айде да оставим настрана инвеститорите и брокерите, които имат интерес от такива търговски трикове като превръщане на % в кв.м.
 Лошото е, че нотариусите, които са в далаверата, естествено, пишат тези простотии и в нотариалните актове, а това е много вероятно да има лоши последствия в едно сравнително обозримо бъдеще, примерно в първия момент, в който се наложи някакъв по-сериозен ремонт, много хора ще изпищят заради тези простотии с общи части в кв.м. 

Може и да дълбая, но да напомня - общите части се ползват от всеки собственик по предназначение на 100%, а не пропорционално на идеалните части. Ползваш асансьора на 100%, а не само на 3,16%, стълбите на 100% и т.н.

# 141
  • Мнения: 1 346
Не приравнявай подземна със надземна площ. Разликата е голяма. Сравнявай надземни с надземни имоти.

# 142
  • Мнения: 40
Не за първи път чета опити да се обяснява, че въпросният % касае не само хоризонталните части на сградата, а и куп други/ ти напоително го направи/. Това обаче е опит за хитруванене на хора като теб, /ако се хване някой/, защото въпросният % не се разпределя м/у изброените от теб. Ако имам 1% то той важи за всяко едно по отделно. Или имам 1% от асансьорната уредба, 1% от ел.инсталация, 1% от правото на строеж и т.н. , съответно и 1% от хоризонталните части, което най лесно се изчислява.  Та нали и в жилището има кабели, водопровод, ел.табло , вертикални стени, но ти го продават на кв.м. Никой не ти прави отделна разбивка кое колко струва или кое колко метра е.
А това, че с помощта на корумпирани нотариуси се вписват като ЗП общите части /в някои случаи и доста повече/ е незаконно и е предмет на друг разговор и на съответните органи.
Виждала съм НА без %, но в него изрично беше написано обща площ на жилището не ЗП.Освен това не е вярно, че строителите хем ги вписват като м2 хем като %. В нотариалният акт се вписват само като %, както е и при старите. Строителите ги представят като м2 за по-голяма яснота на бъдещите купувачи.
Аман от философи!

# 143
  • Мнения: 768
А, Нико, няма да ти се вържа Satisfied
Ася, народът е казал: "Насила хубост не става!" Ха със здраве!

# 144
  • Мнения: 801
Да, измерват ги в квадрати, защото проектът е нов и има детайлни калкулации за тях и както неведнъж е писано, някой трябва да плати сметката за тях.
Ако се разровиш в архивите и ДНСК и намериш плановете на някое ЕПК, сигурно може да направиш калкулация и за неговите общи части в квадрати. И ще напишеш, че продаваш ЕПК 118 квадрата, вместо 100 и ще си сложиш надбавка на цената за 18-те квадрата. И ще се намери ли някой неселски тарикат да ти купи ЕПК-то по цена на квадрат като за НС?
Както Нико написа, високият % общи части има връзка с по-малкото апартаменти, за мен лично перфектният вариант е малка сграда с малко апартаменти и малко общи части. НС, което купих последно, беше 51 квадрата чиста площ и 2 квадрата мазе имам 7 квадрата общи части. Крайната цена ме устройваше, подобен с повече общи части в съседна сграда беше по-скъп, логично. Мога да се поразровя по документи за други имоти, ако за някого ще донесе стойност.

# 145
  • Мнения: 9 351
Целият спор става безпредметен, ако се върнем към универсалното правило, че се купува конкретен имот, а не някакви си квадрати. Ако се избира между апартамент с два асансьора, широки стълбища, светли площадки и фоайета и друг с мрачни стръмни стълбички, където не можеш да се разминеш с някой слизащ отгоре, и без асансьор или с асансьор метър на метър с дърпаща се дървена решетка, кое ще се избере при равни други условия? Ми ясно кое, всеки купувач ще си каже аз толкова пари за тази дупка не давам, но за онова е ОК. А иначе може да си вярва, че за него идеалният апартамент е с минимум общи части Twisted Evil

Много е трудно да се изведе обща теория на общите части, която да позволява сравнение. Изключение са драстични случаи, когато някой се е олял, но при съизмерими опции се решава с оглед конкретния имот.

Иначе е вярно, че при НС дават общите части в квадратни метри и бих казала, че това е доста удобно и прегледно, защото тези ОЧ в бъдеще служат само за разпределяне на разходите.

# 146
  • Мнения: 40
Точно това исках да кажа и аз. По-малко общи части по-ниска цена и обратно. Не някой да твърди, че големината на общите части няма значение и не трябва да влияе на цената. А иначе всеки си знае сметката и може да реши свободно какво да избере.
ЧС  точно затова считам, че е удачно и СС да се представя така и то да е по-ясно и прегледно. Както казах и при старото има лесен начин за изчисление. А и няма какво да се лъжем много от бъдещите купувачи се хващат за цена на м2 , а така СС е доста ощетено.

Последна редакция: пт, 12 юли 2019, 17:46 от Asya Asieva 636606

# 147
  • Мнения: 801
Ася, твоята теория беше, че и в СС квадратурата трябва да се представя с общите части в квадратни метри,за да има сравнимост. Но според мен усилието да се изрови тази информация, ако евентуално се въведе такава регулация, би било голяма спънка за евентуалните продавачи на СС и само би било в техен минус, тъй като е свързано с много документация, бумащина, ако такава няма налична - викане на експерти и т.н. И нещо друго - точно при ЕПК заради големият брой апартаменти нищо чудно да се окаже, че квадратните метри общи части на апартамент са много по-малко, от колкото на малък тухлен блок с по три апартамента на етаж и без асансьори и общи стаи. Т.е. ти реално ползваш широките коридори и товарни асансьори, но общите ти части са по-малко в квадрати - тогава за по-малко ли ще го продадеш?

# 148
  • Мнения: 40
Моля да не ми вменявате за каква сграда говоря. В ЕПК съм влизала само един път в животът си и честно казано бях изумена от броя ап. и прозорци гледащи към коридора. Говоря за тухлена сграда, която преди Артекс, беше артекса на Младост 1. Не знам за каква бумащина ми говорите. Всяка сграда я има в кадастъра и всеки средно грамотен човек може да си изчисли на колко м2 се равнява записаният в НА %. А документът е самият НА.
Иначе е ясно от сто кладенеца вода ще донесете за да не платите това което другият е платил като поп. И да и общите части ще си включа /не ми ги е платил баща Ви/, и мазето и то така. И сградата е частно строителство, май се казваше ЖСК и всеки лев е излязъл от джоба на моят баща и нямам намерение да правя подарък, щото на някой си така му е изгодно. И аз така искам, ама не става.
Писнало ми е от брокерчета и тарикати, често прекупвачи. Какъвто документ имам аз, такъв имат и новодомците без никаква разлика. Колкото и да спекулирате, все повече собственици не ви се връзват и претендират това което им се полага.
Лека вечер!

Последна редакция: пт, 12 юли 2019, 18:53 от Asya Asieva 636606

# 149
  • Мнения: 768
Спасител в ръжта, много ти се израдвах - "намалянето" и на мен ми докарва уртикария Stuck Out Tongue
Десперета, не е нужно собствениците на ЕПК-та да добавят общи части и мазета, достатъчно е да се напише в обявата, че обявената площ е ЗП или че е без общи части, това е достатъчна реклама. Същото се отнася и до цялото СС, като им писне на някои купувачи да обикалят по миниатюрни нови проекти, сядат и решават кое им е по-важно в рамките на наличния бюджет - да е НС с "луксозни" общи части или да жертват тези екстри за повече площ. Всеки решава за себе си, според приоритетите си. И за СС си има купувачи, не мисля, че е особено ощетено. Поне не и кооперациите в добро общо състояние.
Между другото, един познат, който е общувал с "другарите" едно време, твърдеше, че себестойността на панелите е била приблизително наполовина на цената, на която са се продавали. Примерно, стандартен панелен 3-стаен 85 квадрата плюс-минус 2-3, е струвал на държавата като инвеститор към 8-9 хиляди, а накрая тези апартаменти се продаваха за 15-16 хил., доколкото си спомням. Тези апартаменти също имат общи части и всеки собственик е платил своята част от тях с апартамента. При ЖСК-тата също, няма никаква разлика.

Общи условия

Активация на акаунт