Обсъждане на имотни обяви-16

Аз не казвам, че са "изпаднали", а че търсят малък, за да 1) имат по-малки консумативи и 2) да им останат повече пари за живот. А ти потвърждаваш моята теза - търсили са гарсониера, а не двустаен, а в случая е даже голям двустаен, вече преустроен на холокухня и две спални, което по-старото поколение не харесва по принцип кухнята да е в хола. Според теб, какво трябва да продават в Лагера и наоколо (обикновено търсят наблизо), че да дадат 100 К евро за жилище и да им останат още толкова за живот?  Или да дадат на децата си? Или ако не продават по-голям, трябва да имат 100 К евро надиплени, защото никой няма да даде кредит на пенсионери. За двойка БГ пенсионери това е ненужно голям и скъп апартамент. По мое мнение. Такива двойки търсят по-малки - 40-50 кв, и по-евтини, за да реализират по-голям кеш.
Шанс винаги има, само че е много малко вероятно и да разчита човек на него не е разумно. Трябва да има много време да чака евентуално да се реализира този шанс.

Забелязвам някакво смесване на таргет групите.  Готови да приемат всичко, що годе ставащо, са пенсионерите без възможности. А заможните пенсионери (не отричам, че ги има) си имат претенции. Точно те искат да им е по вкуса, защото следващ ремонт едва ли ще им се прави. Също така заможните пенсионери не искат и съвсем малко, защото се надяват да им идват на гости внуци. Освен ако са съвсем дъртаци с внуци на 16-18 години.

И понеже някой попита - нормално е по-големите апартаменти да са относително по-евтин и (цената на квадрат да е по-ниска).   

Относно ремонта - някои неща са добре дошли и ще вдигнат цената - сменени водопровод и електро, хубава нова дограма... Тези неща струват доста усилия и мръсотия да се оправят. Но плочки, ламинати и прочее си е живо погребване на пари. Едва ли ще са по вкуса на купувачите.

https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1b159565998743218
От известно време следя този имот и се чудя защо е със статут на ателие. Така като го гледам, ми се струва, че отговаря на повечето изисквания за статут на апартамент (поне тези, които могат да се видят на снимка). Само спалнята ми изглежда малко като спортна съблекалня и с това мини прозорче не ми допада много.
Някой от вас купувал ли е ателие? И каква е разликата като се нанесеш да живееш, освен по-високия данък и това, че не може да се декларира като основно жилище, има ли някакви подводни камъни, нещо, което да влошава качеството на живот и е предпоставка за евентуални "опасности" занапред?
На мен този ми се струва напълно пригоден за живот за сам човек. Но май цената е доста завишена, имайки предвид статута...

В ателието няма адресна регистрация, може проблемът да е изложението или липсата на паркомясто.

Тази дупка и статут 90 хил., побъркаха се. 75 хил. преко сили.

Също апартаментът не е в Хуподрума, а в Белите брези.

По-скоро си мислех да таргетираме групата купувачи с инвестиционна цел, защото наистина го продаваме с всичко необходимо. Нивото на наемити е високо в квартала, на 500м от метрото, квартала е спокоен и много зелен в тази част. Основен ремонт е правен от-до, всичко бяхме изринали до гола тухла.

Като изключим, че едното жилище е НС, а другото СС, едното е последен етаж, а другото - висок партер, обявата в Хиподрума (дори да е Белите брези), а другото - в Лагера, жилището от обявата е съпоставимо като локация и удобство с жилището на Цвети. Като жилището на Цвети е с по-голяма квардратура.

Иначе съм писала и преди - банята и кухнята, според мен, са двете помещения, които гълтат най-много пари, време и нерви при ремонт. За търсещи ремонтирано жилище е важно тези 2 помещения да са ремонтирани с приемлива визия. Няма особена разлика в масовото търсене и на плочки, и на кухни. Повечето твърдят, че искат да си направят жилището по собствен вкус, но след ремонта се получава като под калъп - една и съща визия (няколко масови визии) като под калъп.

Цвети, и това е възможно, но тези, които търсят с интвестиционна цел, търсят ниската цена. Дори да е за ремонт. След това ремонтът, който правят, е бюджетен, не се търси качество, а ниска цена отново. Първо, заради инвестицията - трябва да е максимално висока печалбата, и второ, заради риска от некоректни наематели, които да ти съсипят жилището. Съответно не се изхвърляш нито със скъпи материали, нито със скъпи мебели. Естествено, когато се целиш в наем в по-високия клас, ремонтът и обзавеждането са по-скъпи, но там локацията е най-важното. Малко инвеститори биха правили скъп ремонт на жилище в Обеля, да речем, защото не е търсен район от високоплатежното търсене под наем.

Tsvety, поне 105 -110 х.евро, за да може след като покриеш преговори и разходи, да ви останат чисти 95.
Добър брокер ще даде сранително точна оценка след оглед, но за да им се случват следките играят на ниския праг на пазарната стойност, така че моят съвет е да приемеш оценката на брокера като абсолютния минимум, до който можеш да слезеш.

Според мен жилището на Цвети е чисто 2 пъти по-голямо от онова на Лерин. Чиято локация пък е малко по-комуникативна, състоянието на общите части също +.
Иначе и висок партер и последен етаж еднакво дърпат надолу цената.

ЧС, заможните пенсионери обикновено имат по няколко имота и нямат нужда от суап на своето жилище за по-малко. Нужда от суап имат не толкова заможните, които имат по стечение на обстоятелствата (соц.а) голямо жилище, което искат кешират, но да има и къде да живеят, което често се търси близо до децата да им помагат. Те биха били таргет група, ако имотът беше подходящ за тях, но според мен не е.
Иначе и аз мисля, че заможните пенсионери не се задоволяват с каквото и да е, а и си имат хубави големи имоти, които си обитават без проблеми с консумативите.
Мандаринка, собствен вкус изобщо не се изчерпва с цветове на плочките и визията, а свързан най-вече с дизайна, разпределението и предназначението на пространството. За мен поне. ЧС например си харесва дълга и тясна холокухня, аз в такова не искам да живея, искам отделна кухня и да е светла и просторна. ЧС е ок да е малко тъмно, но да е икономично, аз не съм ок, искам много и хубави прозорци, макар да знам, че е по-неефективно, защото те са с най-големи топлинни загуби. Подобно е и за банята - с душ-кабина или с вана, с джакузи или масажна стена, всеки си има предпочитания. А един готов ремонт не дава възможност да нагласиш пространствата според предпочитанията си, нещо, което в жилище за ремонт е сравнително лесно, стига даденостите да ги има и да позволяват, разбира се. Но това се гледа и преценява преди покупката.
Коментарът за инвеститорите го споделям изцяло.

Ами и аз не мога да разбера какво искаш да кажеш За мен е по-лесно да се даде цената на квадрат, ако е 100 квадрата апартамента - 130 000 евро, ако е 80 кв. - 100 000.. не виждам къде съм казала, че по-голямото излиза по-евтино.

Попея и ЧС, вие не сте пенсионер(к)и все още и дизайнерските идеи все още ви (и ме, че и аз съм в тази група) вълнуват. При суап на 3-стаен за по-малък (преустроена гарсониера или 2-стаен), айде да не са заможните, ама средна ръка пенсионери намаляват ежемесечните разходи, както и необходимостта от поддръжка (поне чистенето е на по-малко жилище, с възрастта става все по-трудно да го правиш), позиционират се удобно до децата, а горницата в цената често отива за младите - примерно за самоучастие за жилище или за ремонт на жилище, или за някакви техни си нужди. Или пък 3-стайният отива за децата (вече с деца или с планове за такива), пък новото жилище се купува със спестени средства и някакъв кредит от децата. Различни комбинации са възможни и вероятни.
"Моите" пенсионери бяха доктор (стоматолог) с къща или жилище в провинцията, но търсеха готово за живеене в София за късна есен и зимата, заради удобството и заради рационалната идея, че по-млади няма да стават, а апартамент в София предлага освен удобството да не му слугуваш толкова колкото къща, и много по лесен и удобен достъп до магазини и здравно обслужване. Както и близост до децата. Очевидно е, че стоматолог, примерно, все е успял за професионалния си живот да не остане на една жалка пенсия. Без да е заможен с няколко имота.
Една съфорумка търсеше (дано е намерила) голям 2-стаен или маломерен 3-стаен в конкретен малък район в центъра, но задължително с голям хол, нормална спалня (по стандартите на СС) или ако холът не е много голям - с 2-ра малка спалня за кабинет, за да има място за библиотека с много книги. И бюджетът й хич не беше малък. Нейни ли са парите, само част от тях ли са нейни или и родителите й имат участие - това няма значение, тя си знае. Ето че и такъв вариант е възможен - децата са с добри професии и имат възможност да вземат за родителите повече от гарсониера, пък голямото жилище на родителите може да се използва за различни неща.

Mandarinka, помня я, TafTaf, изгуби се напоследък, наистина  дано е намерила. Нейният случай беше много специфичен, обаче. И тя си имаше изисквания, не за ремонта и обзавеждането, а много по-фундаментални. И напълно оправдано ги имаше.
Всякакви случаи има, въпросът е да имаш късмет да попаднеш на точно твоя купувач. А това най-често става с чакане, ако искаш да вземеш максимума на имота си. Ако бързаш, това се отразява на цената.

Това предполагам се отнасяше за мене (въпреки че щеше да е по-добре да е с цитат, за да се знае не само на кого, а и на какво точно отговаряш).
Не искам да се заяждам, но значи когато аз попитам нещо, което е било обсъждано (колкото и подробно да е) някога си, преди да съм бил потребител във форума, тогава аз съм виновен защо не съм се върнел назад да прочета. Нищо, че няма откъде да знам, че е било обсъждано точно това нещо. Обаче когато ти си забравила какво си писала предния ден, няма проблем да "... ме мързи да се връщам и да се препрочитам".

Това е някакъв друг случай, нищо общо с това, за което говорехме преди 3-4 страници. Там ставаше дума за краденето на снимки от агенции, за водни знаци и така нататък. Ти каза, че си имала случай брокер да ти вземе снимките от обява, която ти си качила и да я представи за своя. И аз попитах просто какъв е проблема с това, т.е. какво губиш. Също така попитах откъде накъде такъв брокер (откраднал снимки) ако ти докара клиент ще иска комисиона от тебе, след като не си го ангажирала по никакъв начин, той сам е решил да ти краде снимките.

За да се върна към по-актуалната тема с ремонтите преди продаване - когато става дума за покупка, също съм от хората, които както и да е "ремонтирано", бих го изринал до тухла и направил наново, както аз си искам. Нищо, че ще е разправия. Според мен да се ремонтира жилище преди продан с цел да му се вземе по-висока цена, е напълно ненужно и даже контрапродуктивно. Ясно е, че има и целева група, която не им се занимава и търсят готово ремонтирано, само да се нанесат, но защо да се ограничаваш само до тази група. Това, което бих направил, е да заделя примерно едни 10-15к за ремонт, и на потенциалните купувачи да кажа - или го вземате така както е на цена Х, или ако го искате ремонтирано и не ви се занимава, ще ви го ремонтирам аз преди да го купите, на цена Х + 10к. Като бонус имате право да си изберете плочките и ламината, в еди кой си ценови клас. Не знам дали би проработило, но според мен така се "таргетират" и двете групи купувачи, пък ако се паднат такива, дето искат сами да ремонтират - хем те са доволни, щото цената е по-ниска, хем аз съм доволен, че не съм се разправял с излишен ремонт.

Слаш, един и същи е случаят, аз не съм продавала няколко жилища. Обаждаха се, някои "откраднаха" снимките, като са им махнали водния знак. Платих договорена комисионна на тези, които ми доведоха купувача, с когото сключих сделката. Платила съм за определено нещо - убедили са клиента да види моето жилище и са се договоряли с купувача за цена, с която съм била съгласна. Това за мен са "услуги", за които съм сметнала, че е редно да платя. Да, не съм ги търсила аз, ама ако бях тръгнала да се пъна, нямаше да имам сделка, която ме удовлетворява. Категорично отказах общ договор за брокерски услуги, още по-малко пък ексклузивен.
Иначе  брокерите ги обсъждаме поне по 2 пъти във всяка тема, не е в конкретна тема много назад във времето.

Една агенция, която държеше снимките ми месеци след продажбата, им казах да ги махат, иначе ще ги докладвам на "имот-беге-то". Много бързо го направиха.

За продажбата на ремонтиран или неремонтиран имот - има си купувачи и за двата случая. Докато продавах, имаше и един ремонтиран апартамент - искаха 10К евро отгоре в сравнение с неремонтираните. Не беше луксозен ремонт, просто приличен, ставаше. Едва ли е струвал като пари 20 К лева, по-скоро някъде между 12 и 15 К лева макс. Не беше правен ремонт заради продажбата. И жилището беше най-скъпото в извадката. За мен - нереалистично висока цена се получаваше за жилището и локацията.
Ако си правил ремонт за себе си, а не за продажба, според мен никога не можеш да избиеш цялата сума, която си вложил, при продажба. На плюс биха били "инвеститори", които се занимават с това - купуват евтино апартаменти тотал щета, ремонтират ги, пускат ги под наем известно време и в подходящ момент ги пускат за продажба. Но те познават пазара на ремонтни дейности, имат си доверени майстори, знаят какво се търси като ремонт и обзавеждане, т.е. влагат по-малко, отколкото вземат. За това трябва опит и "връзки" да ги наречем, или контакти по-политически коректно. Т.е. не е за всеки.