Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? - Тема 51

Да не говорим, че има обяви и то доста, които се въртят от над година, сигурно и повече.
А някоя ако излезе и се продаде за седмица, едва ли не е бил на безценица за очите на някои, друго си е да повиси 6 месеца и да има нагоре-надолу всеки месец цената.

Всичко добре, но ако вие сте продавачи няма ли да пробвате от малко завишена цена?
Първо, защото купувачите очакват отстъпка и ако обявите точно перфектната цена те пак ще искат и или няма да продадете, или ще трябва да е на загуба.
И второ, когато се гони точно колко да се отмери, има два начина - ако е течност наливаш малко по-малко и после капка по капка стигаш нужното ниво. Това обаче не работи за апартамент, защото там няма вдигане нагоре. Там е все едно искаш да обработиш детайл - първо режеш грубо, но леко по-голямо, и после малко по малко изпилявате докато стане точно. Е това е моделът за продажбна на жилище.

Не съм напълно съгласен. Ако цената е много над пазарната и почне да се сваля на големи порции, хората ще помислят че или има нещо нередно или че продавача е на зор. Човек не може да е на загуба при все че пазара 10 години е само нагоре, но по-скоро може да изпусне максимална печалба. Има много проста формула, просто слага 10-15% над аналогични оферти и в зависимост средното време за придажба и от интереса намаля. Примерно ако към момента средно отнема 1 месец за продажба, ако е минал един месец и няма интерес се смъква 5%, ако има някакъв интерес се смъква 2.5%. И така за 2-3 месеца ще се продаде. Проблема е че много продавачи са склонни да чакат и година, две за да продадат, а той пазара се променя и ако дойде период на застой или понижение, вероятно психологически ще решат да не продават. Проблема с отлагането и чакането го има и от двете страни и обикновени и двете страни губят, защото имотния цикъл е 10 години.

Ползването на сайтовете за информация е само относително, според мен, а не абсолютно, поради многото изкривявания. Т.е., за сравняване на цените между локациите и видовете жилища, където се предполага, че изкривяванията са подобни и не влияят на резултатите от сравнението.
Аз лично се съмнявам да има много предлагане на тристайни панелни в Стрелбище, поначало там предлагането на СС е малко, та е възможно този извод да е направен на базата на няколко оферти , от които само едната е била на човек, наистина решен да продава на всяка цена. И хоп, цената на сделки е неговата цена.
А иначе ЧС е права, но пак зависи. Ако много бързаш, няма начин да пробваш на по-висока цена. Ако не бързаш, тогава да.

Аз не свалям, но и не слагам нереални цени, има и обратния вариант, обаче много добре си го оценявам реално, не на база сантиментално усещане и други от сорта.
Само един път съм свалял, точно за определено нещо, на което се знаеше цената.
И това е за всичко, не само за имоти.

Тези, които продават по 6-12 месеца, няма как да го продадат точно, защото за това време се е сменила цената, а един имот седи ли много месеци на обява, вече много хора не го гледат, без значение пада или не цената.
Има и разни, които пускат нова обява, ама който го е виждал, знае че е същият имот.

Като се появяват нови купувачи те не знаят че е застоял. Гебералния проблем е че в България често нито едната нито другата страна е силно мотивирана да купува или продава в разумен срок, а се точат с месеци и години.

За мен ще има проблем, ако някоя от страните е толкова притисната, че не може да си даде време за търсене и изчакване, и след това се чувства прецакана. Това, че не са притиснати, и си дават време, ми се струва ОК. Дори да означава, че търсят 5 години и накрая не купуват.

Хайде сега, то ако е МНОГО над пазара влизаме в съвсем различна хипотеза - не опираме до изпиляване на детайла, а до правене на вретено от цял пън



Ето пак, защо се приема за даденост, че някой иска да продаде бързо? Ми съвсем резонно е човек, който не е закъсал, да чака точния купувач. Наскоро продадох една земица, ми хич не съм бързала да стане за един месец и затова на всякакви опити да ме убедят, че било криза и прочее казвах, че кризата ще мине, а Господ нов земя няма да направи, та ако искат. Отне ми малко повече от година, но сделката ми беше доста изгодна, а и купувачите са доволни, защото искаха баш това и имаха и други кусури по принцип, които обаче за мен не бяха кусури. С две думи - чаках, ама се намерихме.  Щото нали тъпо е да продаваш бебешка количка в супер състояние и да дойде един купувач и да каже "свали на половина, защото моето бебе вече е голямо и ще я ползвам само няколко месеца". Ми като ти е голямо бебето намери си друга, а аз ще чакам някой с новородено, за когото количката ми си струва цената.

А ако пазарът се промени ще се оттегли офертата и след време ще се пусне наново.

Е, като е застоял, да не са пържоли или лалета, апартамент е. Който както иска да си ги продава. Ако ще и 10г да го продава. Не разбирам какво ги омрънквате. Ми техен си проблем. Пазар широк, може някой да бърза и да не му застоява стоката.

Бтв, тоя метод на пазарлъци и мен ме дразни. Когато някой изтъква негов проблем като аргумент за намаляване на цената. Примерно, ами то сега студентите учат дистанционно, аз няма да живея в апартамента, дай ми го на половин цена. Ми ако щеш живей, чакат други хора, които ще живеят в него и ще плащат нормален наем.
Или пък, заключете една стая, аз ще живея в останалите. На мен ми трябва 2ст а не 3ст. Ми като ти трябва 2ст, търси си такъв. Аз давам 3ст.

Според мен винаги има място за пазарлъци в такива сделки и твърди цени няма. Дори и само за ритуала на пазарлъка да се смъкнат едни 1000 евро е нещо. Продавал съм много неща в олх и ибей. Пробвал съм всякакви стратегии, но най-добре работи винаги да си сложиш отгоре и да има пазарлък. Така нещата се продават и по-лесно. Пробвал съм и с твърдите цени и не работи - винаги се искат отстъпки. Някой ще каже - ама къде сравняваш имоти с разни дреболии? Работата е там, че търговията таки си работи - преговори, пазарлъци и т.н. Дали е някаква дреболия или нещо скъпо е все тая - всеки се опитва да измъкне най-доброто от себе си, и когато двете страни работят така се случват хубави сделки.

Аз никога не съм се спирал да гледам нещо ако ми се стори цената завишена, понеше ако ти хареса винаги може да се пазариш и да усетиш каква е цената, която ще приеме купувача. Не гледам само неща които са ми много над бюджета...

Това за количката е така, ама и не е така.
Защото, ако е пусната скъпо или поне не евтино, ще звънят с дни и седмици,. дори месеци, ще предлагат както каза 50%, някои може и да идват да гледат, може да я изпратиш някъде с Еконт и да не я вземат и т.н.
Докато при по-ниска цена тези фактори намалят силно, честно се купува веднага, защото знаят, че е изгодно и дори може да я препродадат след това.

Ясно е, че при  имотите  не е така, но всичко зависи от това дали е ясно за продавача, че цената е надута и си чака да се пазари, дали знае, че е реална и няма да свали освен нещо символично в най-добрия случай или не знае къде се намира, пуска цена ХХХ която е безумна или просто пуска цена колкото да види дали има някакъв интерес към имота му, а не че иска да продава, от последните има стотици.

Оп забравих, че продавах навремето и един парцел, всички - дори агенции искаха да го пусна на 50%, но не стана, дори 1евор на квадрат не свалих и замина, той беше единствения който не се продаде бързо, но там имаше много специфични проблеми.

Има го и момента, че ако купувам нещо, и цената му е силно завишена, не се обаждам дори и за пазарлък. Ясно ми е, че човекът или не е наясно с цените, или е твърде стиснат. Цената трябва да е поне малко от малко средна, за да се обадя и да искам отстъпка. И ако дадат, дадат.

Ха, ха,  не е така, ама упс, и аз така направих
Естествено, че дяволът е в детайлите и никоя стратегия не покрива всички случаи, но като цяло са си две направления - бързащи и небързащи.


А, това вече се разбира от само себе си. И аз нали казвам - тръгва се с леко завишена, не с двойна. Един шеф на търговски отдел на голям завод, с когото сме работили преди години, казваше "Дойде ли ми някой с висока оферта и после ми предложи 20 или 30 процента отстъпка на преговорите направо го отписвам. Значи или ме е мислил за будала и ме е пробвал дали ще мине да ме набута, или ми продава евтини трикове.".

Винаги е добре да се обадиш. У нас като цяло има ориенталски  манталитет на пазарене, било то за кола, пералня, апартамент и т.н. Всеки втори има познат или намаление в еди кой си магазин и т.н. Всеки чака намаление, като под намаление се визира не 1-2-3%.

Като се има предвид че в бг повечето продават само когато се наложи или в края на имотния цикъл когато цените са на макс, то времето е от съществени значение, защото тези условия са временни и когато изчезнат и няма реализирана сделка, имота се оттегля от пазара поради разочарование или нагласа “аз за жълти стотинки не продавам”, или пък нуждата е отминала.

Трябва да се разграничават различните видове имоти, понеже те си имат и различна ликвидност. Нормално е земя или къща да се продава повеме време, а апартамент се продава по-бързо, освен специфични/специални апартаменти.

Аз понеже гледам къщи, ами мога да ви кажа че има такива които висят с години, цените им се намалят с по 10-20-30к периодично и пак не ги купуват, защото или са много надценени или са скъпи и огромни.

Иначе съм против пазарлъците, аз просто си казвам цената и ако купувача се навие или предложи друга цена, която обмисля, става или не става. Но да вървя да давам доводи кое как защо какво, мисля че само дразни другата страна.

Тангра - няма как винаги да определиш средна/пазарна цена. Понеже а се интересувам от къщи, ами как да стане? То от ит квартал до квартал има разлика, после от локация до локация до ниви и паланки пак има разлика, после от къща до къща има огромна разлика. И като няма достатъчно аналогични имоти, за да се оформи поне малко от малко пазар, всеки стреля на посоки. В моя случай нещата сас огромни диапазони. Докато при ниви и апартаменти нещата са по-стандартизирани и ясни, има голям пазар и е ясно кога нещо е надценено и кога не. Ако щеш е ясно и колко ще излезе ремонта, а на къща плюнчиш пръст и така...