Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 56

Крайно време е някой да атакува в съда и през КЗП тези "договори" между купувач и агенция, които имат само една цел - агенцията да си получи комисионната.

нека не се бърка стоп-капаро с предварителен договор.... където се оставят минимум 10% от цената....

Точно тук е проблема - липса на реципрочност. Приема се, че продавача си губи времето, а когато купувача бъде прецакан негово време не струва нищо.
Давам пример: харесал си 2-3 имота, но оставаш капаро за един от тях, от 2-3к евро, за да си сигурен, че имота няма да се предлага на друг, като реално се отказваш от другите 2 харесани имота - все пак не можеш да оставаш депозити за всеки случай. Започват процедурите по набиране на документи, но след 5 дена продавача ти казва, че е размислил - продава на друг с 5к отгоре или по някаква друга причина. Купувача си получва тези 2-3к обратно, но вече е изгубил другите 2 апартамента, които вече са капарирани. Така купувача претърпява огромни загуби от пропуснати възможности и време.

Какъв би бил справедливия вариант? Депозита се оставя при агента само след като собственика/продавча е върнал подписан документ, че приема офертата на купувача и, че в случай, че продавча "размисли" връща в двоен размер депозита. Т.е. депозита служи не за време да "мисли" продавача, а като ангажимент за продажба. Ако му трябва на продавача време да мисли дали да приема офертата, то за какво да остава депозит купувача?

ако ТОЛКОВА искаш имота, сключваш предварителен договор, оставяш 10 % от цената, имаш един месец, до окончателното плащане и време продавача да се подготви документално... Вече при неспазване на този ДОГОВОР се дължат неустойки.... Капарото не е договор.... Там е игра на покер, всеки си гони целите...

Ама то точно така се прави. Обаче масово бъркате предварителен договор с аванс 10% от цената и стопкапаро с 1% от цената или по-малко. Първото си е документ, който може да се обяви и за окончателен, ако продавачът се дърпа.  И неустойките са реципрочни. А второто е някаква измислица за да се защити интересът на силната страна.

Разбира се, че интересът на продавача е да вземе най-високата цена. Докато на брокера на купувача (ако е с 2 агенции) е единствено да стане сделка и да си вземат комисионната. Разликата в комисионната между Х цена и Х плюс 10К е минимална, пренебрежима пред това да вземат 0, ако няма сделка. И затова има натиск "Не позирай, депозирай!", че ще изпуснеш имота.
И в договор между купувач и агенция (чия агенция - неговата или на купувача, ако са различни), как така се включва клауза парите да отидат при продавача, ако купувачът се откаже. Продавачът не е страна по този договор и тези пари може никога да не ги види от агенцията (пак питам чия агенция?).

И второ - аз като купувач трябва да мога да се откажа от сделката не само, ако няма тежести - може да сметна, че начинът на придобиване, примерно, е рисков и аз не желая да поема този риск. Например при дарение между роднини, за да прецакат други роднини, които имат запазен дял, договор за издръжка и дарение, продавачът е бил заплашен, бил е неадекватен, надрусали са го с лекарства, закарали са го при нотариуса и е подписал н.а. или пълномощно някой да го представлява, за да си продаде имота. Нито помни, нито знае какво се е случило. Има такива случаи и брокери/адвокати/нотариуси/държавни служители/полицаи винаги са участвали в схемата, така че да не казваме, че не може да се случи. И може и правото да е на моя страна, но просто не искам 5-10 години да се треса от нерви и да чакам отлагания, пренасрочвания и обжалвания пред всички възможни инстанции, като междувременно съм изръсила един куп пари за адвокат/и (и не всичките адвокатски могат да ми ги присъдят, защото и адвокатите семейства хранят, не всеки хонорар се плаща срещу бележка).


Да, Томева, бях си извадила най-важните документи - н.а., кадастър (алилуя, отне ми месец и половина-два) и данъчна оценка. Носех си копията на всеки оглед, ако искат да погледнат и да са спокойни. Иначе на кого ще продам ли - на този, чиято цена ме удовлетворява (дори да е по-ниска от цената на някой, гледал преди) и с когото първи подпиша предварителен договор. Агенциите си имат бланкови предварителни договори, ако поне основните документи са налични, аз не виждам проблем да се подпише ПД в същия или на следващия ден, след като продавачът се е съгласил на цената и останалите условия - срок, с кредит/без кредит, с обзавеждане/без обзавеждане и т.н. (не са много и т.н.-тата все пак). Същото е като при наемите, само че цената е по-висока - не се хващам за приказки колко много наемателите са харесали имота, който първи остави един наем депозит, той пИчели. Договор - на следващия ден, с останалите плащания. И да, проявявала съм разбиране, като съм отсрочвала с около 2 седмици изплащането на първия наем, защото наемателят дава депозит, наем и комисионна, а това са си доста пари накуп.

Обявата е пусната не само на сайта на един брокер. А на десетина.
Така че, продавача следва да спре, не брокера!!
Защото аз не мога да обикалям стоте агенции и на стоте да давам стоп капаро, налЕ..?

O, продавачът нищо не може да спре. Изобщо това стопкапаро има някакъв смисъл при ексклузивен договор само с един брокер. Ако няма такъв и офертата е на десет сайта никой не може да я спре. То в нета има оферти на отдавна продадени апартаменти и си стоят още.

За това казах че държа с продавача да се договоря! Не с посредник.

Парите ги имам. Мога и предвар.договор направо да подхиша, но за два дена...не знам ...и стоп капарото върши работа.
Два дена..защото чакам продавача да извади док.за сделка. Аз парите съм ги извадила.

Сключваш предварителен договор, оставяш 10%,продавача да си вади документите и си бетон..

Не искам да споря с по-компетентни от мен хора, само споделям опит. От 3 покупко-продажби винаги сме подписвали за депозита кратък договор, който предшества предварителния, но и ние като продавачи сме се задължавали да продадем имота на този човек. Съответно договорки за цената сме правили преди да вземем пари - приемаме, че купувачът има 2к и примерно като стигнем до съгласие на другия ден ги дава. Ако междувременно се откажем, му дължим неговите 2к + още толкова. После като купувачи пак така дадохме т.нар. капаро - не на агенцията, а на продавача с уговорка да продаде на нас.
Сега обаче с изненада откривам, че се приемат добре различни практики и се радвам, че сме имали късмет явно при нашите сделки.

И при моята продажба купувачът беше дал едни пари на неговата агенция. Как са ги кръстили - един Господ знае. Като питах моята брокерка какви гаранции имам, че няма да се откаже - ами купувачът нали бил дал тези пари на неговата агенция, щял да ги загуби. И дума не е ставало, че тези пари ще ми ги дадат на мен като продавач.
И ако ще си говорим - агенцията беше една и съща, но с различни офиси - франчайз, та затова все едно били различни агенции. Зорът беше да им подпиша договор за комисионната преди ПД, защото аз сама си бях пуснала обявата.

Именно - цялата драма със стоп капарото е, че то е всъщност комисионната на агенцията.
Не мога да ги разбера аз тия продавачи, дето месеци наред продават, а не са извадили поне скица и данъчна оценка на имота. Чакат да вземат капаро от 10% и тогава започват да ходят по институции.

документите имат срок на валидност...