Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 57

Малко ме нямаше напоследък и сега наваксвам, та ще върна лентата малко назад:
Мандарин, тука препрочитам 5 пъти, мигам на парцали и не разбирам какво искаш да кажеш.

Какви преизчисления, какви 5 лв.
Основен и неизменен принцип при всеки кредит, без значение потребителски, ипотечен, овърдрафт/кредитна линия, малък, голям, кратък, дълъг, ... е че лихви се плащат само върху това, което дължиш (звучи логично?), или казано по-формално по остатъка от главницата. Също така лихви се плащат само за изминал период, няма такова понятие лихва в бъдещето. Тъй като обикновено вноските са месечни, се плаща лихва за изминалия месец, но хипотетично ако договориш вноска веднъж на 5 години, тогава ще плащаш лихва за изминалите 5 години, а не за 5 години напред.

Когато погасяваш предсрочно, без значение дали в комбинация с теглене на друг кредит (= рефинансиране) или просто си спечелил от тотото и имаш излишен кеш, погасяваш само това, което дължиш, т.е. остатъка от главницата, и не плащаш никакви лихви за бъдещето. Някой друг каза, че банките не ги вълнували оставащите лихви - вълнуват ги и още как. За банката вложеното време по един кредит е само в началото по обработката, после ако всичко върви нормално до края само прибира кинти. И ако ти по средата се откажеш, тя хем прибира по-малко кинти, хем й костваш допълнително време по предсрочното погасяване. То точно затова по традиция има "наказателна" такса за предсрочно погасяване, за да те демотивират да погасяваш предсрочно. И да, от 2016г. насам в България тези такси за крайни потребители са забранени при ипотечни кредити, освен в първата година, с което рефинансирането стана по-лесно и изгодно и така се създаде по-голяма конкуренция между банките. (Малка скоба - този таван на таксата предсрочно погасяване е специфичен за БГ и е доста "consumer friendly", в други държави далеч не е така, например в Германия едва след 10г. можеш да погасяваш "безплатно", и то с 6-месечно предизвестие.)

За погасителния план, банките не го правят нарочно с цел в началото да плащаш повече лихви, просто хората предпочитат да плащат равни месечни вноски. Тъй като всяко плащане погасява най-напред лихвите и каквото остане намалява главницата, е логично че при еднаква вноска с времето делът на лихвата ще намалява и този на главницата ще расте.
Иначе е много по-лесно да се смята погасителен план на равни вноски от главницата, и се получават кръгли числа. Например при кредит 120к за 20 год (= 240 месеца) това прави 500лв. всеки месец. Към това се добавя лихвата, например при 2,4% годишна лихва (= 0,2% на месец) първия месец ще платиш 0,2% върху 120к, което са 240 лв. Т.е. цялата вноска е общо 740лв. заедно с главницата. Втория месец вече ще дължиш на банката "само" 119 500лв. и лихвата върху тях е точно 239лв. И така за целия период от 20год. с всеки месец лихвата ще намалява с 1лв.  Последния месец ще платиш 500лв. главница плюс 1лв. лихва и с това кредитът приключва.

Просто и разбираемо, само че никой не иска да плаща много в началото и малко накрая, а точно обратното - ако имаше начин в началото да се плащат само лихви и след години да почнеш да плащаш главница, щеше да е най-добре.

Добре, де, щели да паднат цените? И какво от това? Вече доста дълго растат, време е за малко корекция, от години я чакаме. Какво страшно има в това, че ни го описвате като Армагедон???

Нищо особенно.
Просто в този момент е най-подходящо да се купува ( ако има реално смисъл ). Все пак едно е да правиш 10%-12%, а съвсем друго 3-4% ....Изключвам момента, в които си под наем и трябва да плащаш наем.

Добре заварили в темата отново след близо 4-месечно нарочно мое отсътствие.

"Задомихме" се. В един момент беше ми писнало от огледи на прокапали тавани, абсурдни обзавеждания и разположения и мегаломански цени и почти бух се отказал да търся активно.
Една сделка пропадна 40 минути преди уречения час за подписване на предварителния договор (отказ от единия наследник), друга не се случи (пак неразбирателство между наследниците).
При последните огледи изпращах мой приятел, който е прекарал половината си живот в покупки на имоти и СМР.

Не съм сигурен в дъргосрочен план от чисто финансова гл.т. дали постъпихме правилно. Покрай очертаващата се гибел на енергийния коплекс "Марица изток", нашият, нарочен за Център на Вселената град не го чакат светли бъднини. Факторите, които действат сега в посока повишение, ще се обърнат рязко в другата посока, но това едва ли ще стане в близките 3-4 години.
От друга страна, нашите нужди са тук и сега, а и си обичаме града (без някои от новите граждани).

3+к, старо строителство, тухла, непоследен етаж, широк център. Последният ефект е умишлено търсен. Бяхме си харесали едно кварталче и го нацелихме. Този блок просто ни преследваше. В него беше първият ни оглед, а настоящият апартамент е пето или шесто жилище, което излезе като вариант в него.
От трите страни на блока има градинки, а откъм противоположната част минава важна пътна артерия - достатъчно далеч, за да е тихо и достатъчно близо, за да е комуникативността отлична. В съседство има детска градина, а съвсем наблизо е един от големите паркове в града. Два големи хипермаркета са на пешеходно разстояние.
Настоящото ни жилище е на 10 мин ходене в посока към центъра, т.е. вече ще крача до офиса 25 мин вместо 15.
Като недостатък - състарен си е блокът, продълговат, невисок, но пък дърветата около него компенсират. Балконите не са тесни и невдъхващи доверие, но... не може всичко да е идеално.
Аааа, да - не минахме и без банка


Благодаря на всички за изказваните мнения във форума, които повече или по-малко повлияха за тази покупка!
По-нататък може да напиша още подробности.

Ами честито, да си живеете дружно и с любов и разбирателство! И правилно разсъждаваш, че животът е един и не можеш да натиснеш пауза, докато паднат цените (и се спука балонът! ).
Пък после да кажеш как си се справил с ремонта.

Покачването на цената на пшеницата,  какво общо има с имотите? Храната е необходима суровина.

Напълно логично си е. Хубавите неща на трапезта изискват хубава трапезна маса, значи ти трябва голяма трапезария. За да наготвиш трапезата пък ти трябва голяма кухня, а понеже готвенето с маз мирише трябва кухнята и да е отделна от трапезарията. И понеже хубавата трапеза е срамота да не я споделиш, пък и вдигането на цените говори за търсене на големи количества, пак се оказва че е логично, че ще се търсят големи холови помещения, за да може да събереш цялата тайфа на обяд. От гореописаното излиза, че се очаква повишено търсене на големи имоти с повече помещения. Или кратката версия, забогатяването на повече хора (ядящи гъши дроб) води до увеличение на скъпите неща, включително и имотите ¯\_(ツ)_/¯ Общо взето професионалистите които разбират от какъвто и да е вид пазари се ориентират на тоя принцип, стига статистиката за цената на овчата мас и потреблението на гъши дроб да се отнася за същия пазар който покрива и имотите за които иде реч в задачката. Иначе няма връзка.

Нещо много просто сметна сложна лихва!
Вноска=Главница в началото* qⁿ* (q-1)/(qⁿ -1), където q=1+лихвен год. процент/100

Пепина, сложна лихва (олихвяване на лихвата) има при депозит или спестовен влог, където начислените лихви се добавят към салдото.
При кредита няма сложна лихва, тъй като всяка вноска трябва да погаси лихвите от предишната вноска досега, плюс да намали главницата. Сложна лихва може да се получи ако не си плащаш навреме вноските и ти начислят и лихви върху неплатените лихви. Но това е "извънредна" и (надяваме се) временна ситуация, докато погасителния план съдържа вноските както са предвидени, и те винаги са направени така, че погасяват цялата лихва и имат малко отгоре да намалят главницата.

Или не четем, или не помним.
Сложна лихва (лихва върху лихва) за частни лица е не е предвидена по закон (ЗЗД). Всички договорки за такава лихва (примерно по банков кредит на гражданин) са нищожни.

https://news.lex.bg/%D0%B2%D0%BA%D1%81-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%BE% … 0%BA%D1%80%D0%B5/

Е Станция, какво значи "може би" е някаква ирония, то си беше очеизвадна ирония... даже по-скоро към сатира отива. Аз се смях искрено като го прочетох, не знам как е успял да вкара толкова грешни неща в 2 реда - като почнеш от това, че май няма такова нещо като овча мас. (Може и да има, но не съм чувал никога...)

Предполагам, че точно затова не е било премахнато, защото е очевидно хумористично и не е тенденциозно.

Това дето съм го написал е пълна простотия, фактически невярно и 100% спам. Обаче са минали 24 часа и още не е изтрито, докато някои други мнения изчезват доста бързо. Дали защото съм написал че цените на имотите ще скачат?

Ето, чистят, да почерпиш.

Като говорим за промяна на цените на имоти, нека да уточним категориите: ново строителство, старо строителство до 10 години и коптори над 40 години. Естествено е да има разлика.
Относно новото строителство, нека някой да ми обясни, поради каква причина очаква спад на цените. По-скоро ще има забаване на темповете на предлагане, но да се надяваме на цени за ново строителство на нива отпреди 5-7 години ми се струва наивно.

Спад може да има, ако предлагането надвиши търсенето. И материалите и себестойността нямат значение, защото ако сега строителите/инвеститорите продават на 100% печалба, тогава ще продават на 90 или 80 и пак няма да гладуват. Тези проценти правят ценообразуването доста еластично и способно да следва пазарния тренд. Та ако се появи тренд има как да паднат.