Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 28

Аха, връщаш ми го за коментара с хотела Не поучавам, а се възмущавам на мантрата купувайте НИ в БГ с кредити за рентиерстване. Каквото и да кажеш, нито ти, нито аз ще превъртя играта. Само минаваме за малко.

Относно една моя прогноза, че жилищата ще стават все по недостъпни за мнозина - всъщност познах :-х Предстои да се вдигат наемите, почивките, данъците. В Гърция костюмари оглеждаха и описваха обектите днес.. по подобие на френските си колеги с дроновете, басейните и изкуствения интелект. Който има възможности да му мисли.

Един пич писа в какво инвестира извън НИ, но си изтри коментара. Хейтърите го отказаха и го запази за себе си. По спомени някакви борсови неща и крипто, но не ги разбирам. Само кризите и циклите в икономиката следя.

Нищо лично, пиша по принцип и се старая да е обективно. И така, винаги.
В случая просто изясняваме мотивацията, за това кой какво мнение си има. Т.е. изясняваме обективността.

Ще ви прекъсна дискусията за инвестициите, хотелите и световноте кризи, за да се отчета скромно, че вдигнах наема с 10%.

 
Честито! А наемателите нови ли са или от преди години?

Честито.
Както и преди сме обсъждали, има голямо значение дали наемът е пазарен/подпазарен/надпазарен. И дали има общо повишение на пазарните наеми. За последното бих искал да имам повече информация, какво се случва с нивата на наемите през последните 2 месеца.
Аз моите наеми не смея да ги пипам. Като те до преди няколко месеца бяха среднопазарни. Сега как са, нямам идея.
Между другото, наемът на баскетболната зала за час, където ходя се вдигна с 25% от 1 септ.
А и преди това беше много висок, почти 2ен на нормалното.
Много зависи, обаче дали има алтернативи и дали има достатъчно търсене. При едностайни-двустайни, според мен трудно се вдигат наемите, защото конкуренцията е голяма, и има масово хора, които правят "дъмпинг" (да капе).
Не е същото при други бизнеси, услуги и тн. Майстори, гумаджии, си слагат 50% увеличение и плашат с още. Но явно има и клиенти, готови да ги дадат.

С 33% завиших наема след последния наемател. Когато отдадох средата на август, хората казаха че са търсили по агенции и навсякъде било скъпо.
Гледах обявите за града преди това...
Явно пак се явява нисък наема, измерено според търсенето обаче, не според обявите.

Имаше обява за същия като моя, на по-,ниска малка цена, една жена по месинджър си писахме, каза че не ставал за живеене, което ме изненада. Насочих я натам, понеже вече бях отдала. А банята му е в по-добро състояние от моята, но в дневната има диван, а при мен са 2 ъглови легла. Много странно ми стана...

ПС..аз не съм критерий, защото не съм в столицата, отдавам студио..и изобщо не знам как се справям...но се уча от темата, попивам акъл

Да се включа и аз по темата с обновяването на наемите. Една от наемателките ми(от 2019г) беше в Манастирски Ливади в едностаен преустроен в двустаен на 600лв и август вдигнахме на 660. Тя е и с кученце, можех и повече да вдигна, но винаги е била коректна към мен и не сметнах за нужно да мародерствам.
Отдавах началото на годината два в Драгалевци - двустаен и тристаен. Двустайният беше отдаден на 750, отделно такса вход 55лв. Наемателката края на август ми съобщи, че ще освобождава. Разбрахме се за депозити, сметки и освободи за седмица. Веднага брокер ми намери нови наематели на 800лв от 1 септември, та няма да остане и ден празен апартамента.
На тристайния не планирам на вдигам наема, макар че е ужасно нисък - 950лв. Ако се изнесат наематвлите - планирам да вдигна на 1100-1200, но с тези наематели ако не се промени значително обстановката в страната - ще останат на този наем за момента.

Ами това са все до-пазарни наеми.
Според мен (поправете ме, ако някой има друга информация).
За София, НС, средни квартали е пазарно около 500-550лв за едностаен/ еднопространствен, 800лв за двустаен/една спалня, 1100лв за тристаен.
И то без животни.
Ако на тия числа някой сложи 20% отгоре, тогава ще е новина и ще се води истинско увеличение. Другото е просто индексация на стари наеми.

На стария наемател, който се беше нанесъл преди година и половина и преди няколко месеца беше ме уведомил, че ще напуска, защото ще заживява с още роднини, гадже и т.н. Бяхме уговорили дата на напускане и т.н., но му поискали един наем, два депозита и още един наем комисиона, почти 5 Хил. наведнъж и се отказа. Бях го обявила с 20 процента нагоре и имаше интерес, но тоя наемател се обади, че иска да остане. Тогава не му увеличихме наема с идеята, че си търси друго жилище и за месец-два реших да не повдигам въпроса.
Предупредих го, че от следващия месец се вдига с 10 процента. Реално, на друг можех да го отдам с +20, но не ми се занимава с чистене, огледи и т.н.

Здравейте! Не съм опитен наемодател, като Вас, както и не съм чест посетител в групата. Отдавам в София, двустаен в Лагера на 700 лв (НС и прилично обзаведен, на ТЕЦ) и тристаен в Дружба 2 на 720 лв. (в близост до Джъмбо, ЕПК, ТЕЦ, също прилично обзаведен) Освобождават ми тристайния и този път голям наплив има за наемане. А като Ви чета май съм се прекарал с тези ниски цени. Държа такива цени от 2 години.

Е как си се прекарал? Нали хората в Дружба напускат, за следващите пробвай по-висок наем. Да, за тази част на Дружба има доста кандидати, направи няколко огледа, не бързай да го дадеш на първия желаещ. Преценявай хората и не отстъпвай от твоите условия.
Когато имаш време прочитай какво си споделяме тук. После може и да пропишеш - при желание.

Да се произнеса компетентно и аз по въпроса за инвестициите и актуализирането на наемите на този етап.
Четиристайният в Лозенец с гараж, в блок от 1980 год. го давам за 500 евро, в началото беше 600, намалихме след три години на 550. Направо стана без пари, но наемателката, рускиня с две деца живее вече повече от шест години. Искаше да напуска миналата година, и аз намалих до 500. Правен е луксозно през 2008, но не е ремонтиран от тогава. Направих си сметката, че ако излезе, трябва ремонт, разправии с месеци, плащане на скъпо парно, много пари, реших да отложа този момент. Все пак си плаща редовно, дава за 6 месеца наведнъж.
Другият, който давам в момента, е тристаен с гараж в блок от 2002, пак в Лозенец, луксозно обзаведен, с освежителен ремонт, дадох го за 750 евро миналата година.
Ако се сменят наемателите, ще актуализирам, разбира се, но сега не бих, ако заради това има риск да напуснат, защото ми се струва, че загубата на време за ремонт и пропускане на неизвестно колко наеми, по-добре да се отложи във времето.
По въпроса, в какво е добре да се инвестира, освен в имоти, това е моя опит, ако е полезен за някого. Имах свободни пари 21 хиляди долара, вложих ги в акции на фонодовете Пайъниър през 2005 година, така ме посъветваха в банката, аз нищо не разбирам от инвестиции, но реших да пробвам. Убедиха ме с това, че за всеки период от 10 години, няма загуба върху дохода, винаги има някаква печалба. Акциите бяха по 1000 долара, имаше такса за влизане 50 долара. Направиха пакет от различни видове, някои са по-рискови, други по-малко. След десет години, ги изтеглих, бяха станали 31 хиляди. Това беше добра инвестиция тогава безспорно, но сега не знам дали е така. Вероятно, за да се прецени, наистина трябва да се проследи доходността на акциите през  някакъв период.
Друго, което ме посъветваха в банката, да си направя сметка в различни валути, и да разделя средствата си например в долари, шв. франкове и евро. Франка се върза за еврото обаче за известно време, защото започна да расте много, и не им беше изгодно, но сега се е отвързал, сигурно за да не го завлече еврото към дъното. Но сега не знам, може би си струва повече да си сложиш средствата в юани, рупии и рубли.

38 000 евро вложени в двустаен апартамент в Ман Ли през 2005-та година днес са 100 000 плюс сигурно още 50 000 евро от наеми.
 
Ако през 2005-та година бяхте купили двустаен в Ман Ли (21 000 ваши пари плюс 17 000 кредит) след 10 години щяхте да продадете за 59 000 евро. Освен тях щяхте да имате около 25-30 000 евро от наеми. След връщането на кредита и приспадането на парите дадени за освежителен ремонт пак щяха да ви останат много повече от 10 000 евро (печалбата от акциите).

А наемите преди 10г пак ли са били колкото са към днешна дата?

Средно съм заложил по-ниски наеми от сегашните. Освен това наемите не са се вдигнали толкова колкото имотите. В момента е по-нерентабилно да се купува за отдаване под наем, но ако човек има пари това е един от начините да ги запази от инфлацията.