Публикувана: 3 септ. 2022, 09:53 ч.
Последно мнение: 13 окт. 2022, 21:36 ч.

Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 65

43 190
746
1

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Какво е мнението на Eфибуш за цените на имотите в София?
Какво е мнението на участниците във форума за инвестирането в недвижими имоти в България?
Какви са мненията на участниците относно данъците в България?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Какво е мнението на Eфибуш за цените на имотите в София?
  
  Eфибуsh смята, че цените на имотите в София са достигнали своя връх. Той/тя изразява загриженост относно факта, че търсенето се насочва към преустроени гарсониери на тристайни и дори 10-годишни сгради се наричат „стари“.
- Какво е мнението на участниците във форума за инвестирането в недвижими имоти в България?
  
  Участниците имат различни мнения относно инвестирането в недвижими имоти в България. Някои смятат, че имотите осигуряват естествен хедж срещу инфлацията и са добра инвестиция, докато други изразяват опасения относно потенциалното падане на цените и увеличаване на лихвените проценти по ипотеките. Освен това има хора, които се съмняват в стабилността на управлението в страната и имат притеснения относно инвестирането в недвижими имоти. Форумът обсъжда различни гледни точки относно инвестирането в имоти в България. Някои участници споделят своя опит с покупка и продажба на имоти, като подчертават значението на индивидуалните обстоятелства и рисковете. Други изразяват опасения относно рентабилността на инвестициите в имоти, като се позовават на високи цени, потенциална рецесия и въздействие върху глобалната икономическа среда.
- Какви са мненията на участниците относно данъците в България?
  
  Участниците имат различни възгледи относно данъците в България. Някои смятат, че бедните плащат повече данъци от богатите и искат промени в тази област. Други посочват, че в страни с високи доходи данъците са по-високи, като дават пример със скандинавските държави с до 65% данъчна ставка върху доходите. Въпреки това има и участници, които са недоволни от осигурителната система, наричайки я „кражба“ и поставяйки под въпрос ползите от нея.
- Какво е мнението на участниците относно инвестициите в България?
- Какви са ползите и недостатъците от закупуването на имоти в България?

# 330 20 септ. 2022, 07:54 ч.

Мнения: 1 962

Цитат на: derivative в пн, 19 сеп 2022, 22:33

Не знам как на някои хора в темата им се привижда, че едновременно ще има рецесия, ще продължат да се покачват лихвите и спадът на населението в трудоспособна възраст също ще си продължи, а пък цените на имотите щели да се качат с ~40-50% в следващата 1 година. Просто е смешно.

Пропускаш фактора обезценка на евро/лев. Превръщат се в шума, като турската лира. И не е задължително да се качат имотите с 50% за една година, но няма как да паднат на цени от преди 3-4 години.

Последна редакция: вт, 20 сеп 2022, 08:00 от tre

# 331 20 септ. 2022, 08:14 ч.

Мнения: X

Понеже кризата с газ, ресурси и хранителни стоки не е валидна за континента, на който живея, си мисля откога чакаме да паднат цените на имотите. И няма и няма.
Ни Ковид, ни война, ни инфлация пречи на балона и печатането на долари.

Но пък понеже вдигнаха лихвата по ипотеките и наемите скочиха, а хората реално нямат увеличение на доходите, а цените растат, то къщите си стоят и започнаха да падат.
Защото по- добре да вемаш някакъв наем, па макар и нисък на нови имигранти, пред перспективата да плащаш цялата увеличена месечна вноска сам.

# 332 20 септ. 2022, 08:51 ч.

Мнения: 416

Аз като един неикономист, просто наемодател и човек, който може да направи елемантарна сметка: преди 5 г заплатите бяха 30-40% по-ниски, ако кажете 100%, това няма да е вярно, но имотите са със 100-150% по-високи цени за София и Пловдив. От друга страна увеличението на наемите си е мижаво, до не казвам в проценти, но даже на по-висок клас имоти наеми има надолу. В този връзка логиката да увеличение на покупки имоти е само в търсене къде хората да си сложат парите, но като чиста инвестиция, за мен от 2 г няма “инвестиция” с добър Roi. Допреди няколко година възвъщаемостта беше 12-14 г, сега под 30 г почти няма, а доста съм гледала къде си заслужава спрямо наем

# 333 20 септ. 2022, 10:08 ч.

Мнения: 337

Цитат на: tre в вт, 20 сеп 2022, 07:54

Цитат на: derivative в пн, 19 сеп 2022, 22:33

Нищо не пропускам, това е фактор без значение. Цените се определят само и единствено от баланса на търсене и предлагане, не от стойността на валутата. В следващите години всички фактори ще бутат предлагането нагоре, а търсенето - надолу, така че цените ще паднат.

Не знам откъде идва ненаучната идея, че цените на активите трябвало задължително да компенсират инфлацията. Писал съм го преди в тази тема, пак ще го напиша: Номиналният спад в цените на имотите 2009-2013 беше над 40% при наличието на ~13% кумулативна инфлация за тези години. Реалният спад на цените на имотите беше ~55%. Същото ще се случи и сега - инфлация + номинален спад въпреки нея.

Индексът на НСИ за цените на новото строителство в София за първото тримесечие на 2022 (последно тримесечие, за което има данни) е 174.61, индексът отпреди 3 години (трето тримесечие 2019) е 137.43. Необходим е спад от 21%, което ми е общо-взето базовия сценарии. За връщане на цените отпреди 4 години трябва спад с още 10 единици отгоре (=27%), не е невъзможно, но ми е над базовия сценарии.

# 334 20 септ. 2022, 10:33 ч.

Мнения: 4 603

Цитат на: Черна станция в пн, 19 сеп 2022, 18:23

Не мисля, че логиката ти е вярна. Няма пряка връзка между цената на държавните облигации и лихвите по кредитите, защото държавата няма пари и го е закъсала, а банките са тъпкани с пари и искат да ги пласират.

Е как да няма? Всеки търси доходност, нали така - както тук събраните рентиери влагат в имоти, така банките влагат в отпуснати кредити, от които събират лихва (доходност).
Банката ако може да вложи в ДЦК и да събира 4.625% лихва, или пък да даде на Гошо ипотека с 2.5% лихва, кое би избрала?
Досега нямаше много избор, защото по български ДЦК можеше да получи 1% (а по германски даже отрицателен), така че даваше на Гошо. Но в бъдеще?
Отделно дето ДЦК се водят безрискови активи и по тях банките не начисляват разходи за провизии, за разлика от ипотечните кредити.

# 335 20 септ. 2022, 10:42 ч.

Мнения: 15 042

Парите не се обезценяват,а цените се вдигат. Различно е...

# 336 20 септ. 2022, 10:52 ч.

Мнения: X

Държавните облигации не се водят автоматично безрискови, на HY може да се сложи тегло различно от 0 по регулация и да им се наложи да отделят капитал, и не може да сравнявате примерно 10г държавна облигация с 35г ипотечен кредит толкова елементарно колкото си мислите по един параметър.

# 337 20 септ. 2022, 11:14 ч.

Мнения: 11 188

Цитат на: deaf в вт, 20 сеп 2022, 10:42

Парите не се обезценяват,а цените се вдигат. Различно е...

От къде тези гениални клишета. Някой някъде бълва яко. Както вицовете.
Различно е само ако се вдига на едно, а на друго не , а на трето пада. Ако за каквото и да е даваш много повече пари, отколкото преди , то си е чисто обезценяване.

# 338 20 септ. 2022, 11:37 ч.

Мнения: 4 603

Цитат на: BadKarma в вт, 20 сеп 2022, 10:52

Българските не са HY, а се водят безрискови за местни инвеститори. Ако става въпрос за венецуелски или руски, там може и 100% да провизираш, но българските не. Доходността от посленото издаване на български ДЦК е официално 4.625% по 12-годишни книжа, дадох линка по-горе, но всеки може и сам да си провери. Ипотеките обикновено са по-дългосрочни, така че лихвата по тях трябва да е по-висока.
Разликата е, че ДЦК са с фиксиран купон, докато ипотеките са с плаващ, така че от тук може да дойде някакво намаление на %, но пък имаш риск да се вдигне още повече в бъдеще.
За сравнение, в момента в САЩ лихва по 30-годишни ипотеки мина 6%. Спреда с американски ДЦК се вижда на същата графика.
https://fred.stlouisfed.org/graph/?graph_id=281291
В Европа ги задържат още чрез печатницата (то затова еврото падна от 1.24 на 0.99 спрямо долара) но това е до време. Според мен ще се качат скоро, и ипотеките ще ги последват. Няма как банките да отпускат на физически лица кредити по-евтино, отколкото на държавата (освен чрез субсидии).

# 339 20 септ. 2022, 11:59 ч.

Мнения: X

Съгласна съм в общи линии и благодаря, че се постара да обясниш какво имаш предвид, предния пост не беше обаче достатъчно конкретен. България пуска емисия облигации когато ѝ трябват, и цената е според съответните спредове към момента. БНБ обаче няма задължение да последва ЕЦБ ако не се лъжа (на теория може и 10г още да не вдигнат лихвите ако не желаят), но рано или късно ще се наложи, да. Според мен отдавна му мина времето, ама както и да е. И тъй като лихвите на българските ипотечни кредити, за разлика на други места, за фиксирани за 1-3г обикновено (поправете ме ако греша) изведнъж много хора ще видят колко точно са се изсилили с кредитите си.

# 340 20 септ. 2022, 12:03 ч.

Мнения: 15 042

Цитат на: bella-ciao в вт, 20 сеп 2022, 11:14

Цитат на: deaf в вт, 20 сеп 2022, 10:42

Парите не се обезценяват,а цените се вдигат. Различно е...

Казваш,че всички хора са обеднели,тоест плащат повече за всичко. Не е вярно...

# 341 20 септ. 2022, 12:13 ч.

Мнения: 99

Искам да предпазя и други от Стойсити ЕООД-некоректен строител. Фирмата изнудва своите купувачи с 30% даване пари на ръка. Обявената цена на имотите не подлежи на коментар и никъде не е упоменато, че процент от сумата няма да минава по банков път. Далеч от тях!

# 342 20 септ. 2022, 12:17 ч.

Мнения: 53 374

Цитат на: derivative в вт, 20 сеп 2022, 10:08

Не знам откъде идва ненаучната идея, че цените на активите трябвало задължително да компенсират инфлацията. Писал съм го преди в тази тема, пак ще го напиша: Номиналният спад в цените на имотите 2009-2013 беше над 40% при наличието на ~13% кумулативна инфлация за тези години. Реалният спад на цените на имотите беше ~55%. Същото ще се случи и сега - инфлация + номинален спад въпреки нея.

А след 2013 какво стана?
Ненаучната идея визира дългосрочен план.

# 343 20 септ. 2022, 12:24 ч.

Мнения: 11 188

Цитат на: deaf в вт, 20 сеп 2022, 12:03

Цитат на: bella-ciao в вт, 20 сеп 2022, 11:14

Цитат на: deaf в вт, 20 сеп 2022, 10:42

Парите не се обезценяват,а цените се вдигат. Различно е...

Казваш,че всички хора са обеднели,тоест плащат повече за всичко. Не е вярно...

Говориш за две различни неща. Някои не са обеднели, защото взимат повече. От къде и как идват парите е интересен въпрос. Но всичко за да се появи някъде се взима от другаде . Т.е. ...
Повечето обаче, които работят, взимат същото и плащат повече за всичко. Говоря за Германия.

# 344 20 септ. 2022, 12:31 ч.

Мнения: 337

Цитат на: Черна станция в вт, 20 сеп 2022, 12:17

Цитат на: derivative в вт, 20 сеп 2022, 10:08

А след 2013 какво стана?
Ненаучната идея визира дългосрочен план.

Стана бизнес цикъла. Ама в рамките на следващия бизнес цикъл предстои размерът на популацията 25-40 години в България да се свие с ~25%, та аз не бих заложил на повторение.

Препоръчани теми

Голямото РЕДЕНЕ и ПЪРВО КЛАСИРАНЕ – седмокласна 08.07.-15.07.2024

2 774
Набори

🌹 Ергенът 🌹 сезон 4, тема #6: от вторник до четвъртък, 20:00

💪"Игри на волята: България" - сезон 4, тема 12 (13.11 - 20.11)

💪"Игри на волята: България" - сезон 5, тема 10 (06.11 - 13.11)

Причина:

Причина: