Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 66

Ама вие сте май доста повърхностни? Къде пише, че Танграта сам, лично, с двете си ръце, мести стени? Такъв е изразът, а вероятно ползва майстор за целта.

Всъщност точно такива лични мнения  и опит са полезни, а не теории и политики. Най-малкото който чете, ще види, че "инвеститорчетата" са купували на такива цени, че колкото и да паднат цените на имотите, пак са на плюс.
Но я има и опасността навлизащите на пазара да си кажат "я, един чух там, че купил двустаен в София за 50 к евро ремонтиран, значи искам и аз" /нищо, че е било преди 7-8 години, на едро, най-вероятно преходен, купен в строеж, северно изложение/. Но такава реална информация е полезна, не само разни брокери да си правят реклама и да си лансират протежетата, защото в момента всеки изчаква.
От първа ръка мога да споделя за строител, който свали планирана сграда от продажба - не им вървят продажбите на РС вече. Същевременно се опитват да форсират плащания по вече сключени договори заради инфлация.
Интересно ми е ще има ли нови призрачни квартали, недостроени. Дали пък едно спиране на новите строежи няма да остави място за наваксване на инфраструктура до тях, в следствие на което цените да не паднат (защото вече ще има булевард, тротоар, метро до сградата).

За купувач - донякъде мога да се съглася, че ще иска да сваля цената, макар че купуваните имоти са основно три типа: 1. На зелено, от строител. Там къде ще се взираш, за да сваляш цената, при условие, че е новопостроено, не е ясно. 2. Жилища с мебели и уреди, луксозни, обзаведени. Там по-може да се взираш, но това не е масовият купувач.
3. Жилища за ремонт. Там и да се взираш, и да те дразни зелената или червената стена на стария собственик плюс тапети на цветенца, трябва да ти е ясно, че ще правиш ремонт. Тези кусури едва ли ще свалят цената.
За наематели масов тип категорично не съм съгласна, че ще се взират, защото читав имот под наем, сравнително нов, с прилични мебели и уреди, дори и нисък клас се отдава толкова бързо, че наемателят гледа как пръв да вземе ключовете. Хич и не придиря към това колко добре е шпаклована стената.
Това от моя опит с масови наематели за последните 15 г. Капарират дори и с очевидни кусури, дори не желаеха да чакат да направя освежителен ремонт.

Имоти купени през февруари и март миналата година ми носят 9% годишно, от септември вдигнах наемите и процентът се качи. А за добри имоти придобити преди 10-20 години не мисля, че има смисъл да се коментира изобщо доходността.

Ти винаги си купил най-изгодния имот и го даваш за максимум пари.
Ще покажеш ли какво ще купи някой за 50-60к лева и ще му взима 550-600лв наем?

Ми новите аргументи ти ги изкарваш постоянно. Един по един ли да ги адресирам?
1. Смяташ текуща доходност на база историческа стойност. Която книга по финанси ако искаш отвори - там пише, че текуща доходност се смята спрямо текущата стойност на актива. Инак ти ако се хвалиш с 10%, има хора дето са им останали акции от дядо им дето ги е купувал примерно по $10, пък сега плащат дивидент $20 - и да твърдят, че имат 200% годишна доходност ли?
2. Каза, че не можело лихвите да се качат на 7-8% и да останат там 25 години, нямало такъв период никога в историята. Показах ти данните за последния такъв период, който е траял до 1995г. т.е. не толкова отдавна, сигурно вече си бил студент тогава и би трябвало да го помниш.
3. Каза, че от имоти много хора са забогатели, а никой не бил фалирал. Колко примера за фалирали инвеститори в недвижимости да ти дам, или стига Доналд Тръмп, който при все че е построил няколко Тръмп Тауърс в различни градове, вече не притежава ни един, защото е фалирал заради тях - няколко пъти.

И всъщност как си забогатял ти - купил си апартаменти в София, когато са били по 500 Е/кв.м. Ми супер - и аз тогава купувах. Но продадох последния миналата година (освен този, в който живея). Ти си избрал своите да ги държиш - добре. Но сега не купуваш по 2000, нали? Доколкото виждам, не си купувал и като бяха по 1500, или по 1200. Значи всъщност не мислим толкова различно. Не ми се спори повече с теб, то и без това повечето хора веднъж като си изградят мнение не го променят като спорят с тези, които са на обратното мнение, а само им се дразнят.
Жив и здрав да си, и преди ти казах - успех ти желая в инвестициите! Пиши като купиш нещо ново. Аз засега ще изчакам, може пък да станат "по два за лев".

Хаха хората тук смятат настояща доходност към цени на активи, купени преди 10-20 г.(тогавашни цени). Нз къде се озовах 😀 че и лайкове имат, което говори още по-зле за членуващите тук 🦄💕

Аз, макар и бидейки финансово неграмотна инженерка, смятам че става дума за различни неща.
Разбира се, че ТЕКУЩАТА доходност ще се смята по отношение на ТЕКУЩАТА стойност. Това си е полезен параметър, даващ информация дали да се задържи актива още или е по-изгодно да се продаде и да се купи друго.
Обаче  няма начин да няма термин и за абсолютна доходност и там ще се гледа именно за колко си купил някога и колко се е вдигнала себестойността до момента + колко приходи е имало през това време. Това (дали със или без инфлационна корекция) ще покаже не текущата/моментната доходност, а колко успешна е била цялата операция. Например (изпускам инфлацията) нещо е купено преди 5 години за 100 000, днес струва 200 000 и освен това всяка една от тези 5 години е носило доход от 5000. В резултат вложените 100 000 при излизане от сделката (кеширане) ще са станали 225 000 или от цялата операция е имало 125 000 печалба.

Да споделя реални впечатления, като човек, който оглежда за имот - предлагането е на свръх цени, които за мен са неразумни, а сравнително нормални цени има за нови комплекси, които са почти изкупени. На практика на някаква разумна за мен цена в момента не може да се купи имот в София, което за мен, предвид че нямам никакъв зор и за себе си имам достатъчно имоти за семейството в София, към момента е причина да задържа намеренията си за покупка и да наблюдавам какво ще се случи догодина.
Ще ми е интересно потребителят, който сподели за спрян от продажби нов комплекс, да сподели за кой район става дума.

А тогава защо искаш да купуваш, след като не ти трябва, за инвестиране ли?  Това е съвсем различен подход от купуването за живеене.
Дали едни цени са разумни или не ще си проличи след време. Може да се окаже, че цените ще се вдигнат още и тогава това, което днес ти се е струвало неразумно, изведнъж да се окаже пропусната много разумна възможност. Може и обратното, разбира се. Но в момента ти само предполагаш на база на някакви очаквания. Това е забавно когато човек просто си пише, но доста критично, ако наистина смята да купува.

NBM, не е комплекс, а единична сграда - намира се до новото кръгово на бул. Св. Климент Охридски. Бяха обявени на около 1700 евро, но от настоящ проект премина на предстоящ проект. Мисля, че е разумен ход - нека първо се завършат започнатите строежи (които са разпродадени на чертеж още) и да се види има ли търсене, а не да се почват нови и да закъсват.
Тук някой беше писал, че себестойността излизала 500, продавали на 2000, може и да е така, не споря, но явно строителите си гонят някаква норма на печалба, която или трябва да намалят, или да ограничат предлагането, за да реализират продажбите. Те правят второто.

Аз съм на мнение, че ще дойде период, когато инвеститорите в нови сгради, ще трябва да минимизират печалбите си. Такъв е секторът, такъв е бизнесът, цикличен е. Не може да се авойдне цикличността 😁
Колко да ограничават предлагането - временно ще е. Те гонят и рзп максимално за всеки парцел. Не могат вовеки да ограничават, ще се окажат на зор в един момент. Ако наистина го ограничаат, това означава, че в един момент може и да се изсипят бая имоти на пазара. Вероятно са си сметнали загубите утре и са ги компенсирали чрез свръхпечалбите сега, т.е.това ограничаване си е чисто планиране, а не че няма имоти. Това което им е над нормата на печалба, щекомпенсира бъдещи загуби. Тоест пазарът пак ше намести нещата 😉 а дали е така, ми виждам голям резон. Мерси за гледната точка HappyHeart

Имаме сходни разбирания, да, имаме и малки разминавания.

Аз не изкарвам нови аргументи, просто адресирам твоите.

Примери с индивидуални личности не са много уместни, а ти пръв ги намеси. Как беше, най-богатите топ 10 и топ 100. Ами, всички до един са стартирали бизнеси, не са търговци на акции. А това е крайно рисково. Много по-рисково е да фалираш от стартиращ бизнес в ИТ или друго, отколкото да фалираш от бизнес с предприемачество в имоти, като Тръмп. А колко точно е фалирал, нямам точна информация, не ми прилича да е обеднял много.

Когато са били цените по 500Е, ти си купувал, аз съм купувал, ама тогава беше повече от ясно, че цената е супер изгодна. А сега не е ясно каква е. Може да е изгодна, може да е неизгодна. Та, аз наистина не купувам в момента, по няколко причини. Първо, вече съм вложил доста кеш и заеми. Ще се наложи да продам някакви имоти, за да закупя други. Второ, в момента съм в процес на купуване, капарирал съм на зелено и чакам. Строежът е временно замразен. Рисково е, не го препоръчвам. Ако тръгне и спечеля, печеля много. Т.е. аз продължавам да си купувам, но не е така безрисково, както преди.

Това, да си длъжен да променяш стойността на дълготраен актив динамично просто не е вярно. Важи за финансови инструменти, предназначени за продажба, или ако купуваш активи с цел препродажба. Която не ми е основна цел.
Тук е подробно описано:
https://kik-info.com/normativna-baza/nss/0X2135501606/

Има някои практики, според които се преизчислява стойността на ДМА във времето, но не съм експерт и не съм запознат с правилата. Така или иначе, това е само препоръчително.

А дори да го направя както ти казваш, ще трябва да отчета някой и друг милион печалба (необлагаема, защото са минали 2 или 3 години беше от придобиването). Т.е. дали от наемна доходност, дали от капиталова доходност, пак ще ги докарам до доста висок %.

За 30 г период за лихвите, които показа, написах, че си цитирал договри за ФИКСИРАНА лихва за 30 г период. Това не е текущи лихви. Съвсем различен показател е. И разликата е около 2%. Т.е. НЯМА такъв период в историята, за какъвто говориш. Още повече, цитираш САЩ, а тук темата е България.

Дали е изгодно да се продава сега, така както ти си направил, не смея да давам съвети и не съм давал съвети по този въпрос. Според мен лично не е изгодно и не продавам.

Наречи го обща доходност, ако искаш. ROI в случая 2.25х проблемът с него е, че е само едно число без връзка с периода. ROI 2x изглежда добре за период примерно 5 години, ама за период 10 години не е кой знае какво. Смятай ако искаш и вътрешна норма на възвръщаемост (IRR) там си дисконтираш всеки от паричните потоци по години.
Обаче за да го сметнеш, трябва да гледаш в миналото.
Ако сега вземаш решение за инвестиция, трябва да гледаш настоящето (и бъдещето де, но то е трудно за познаване). Какво те грее, че преди 10 години Танграта е инвестирал изгодно, ако сега не е изгодно на база на сегашната доходност? Или обратното - сега не е изгодно, но ако 2024 г. примерно стане, аз няма да гледам какво било 2022, а ще взема решение да инвестирам на база какво е през 2024 г.

Разбира се, че има връзка и периодът, не съм толкова куха. И затова в примера ми имаше споменати едни 5 години. То нещата може и повече да се прецизират, ама става дълго и сложно, а аз само давах пример за идеята.