Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 68

Естествено, че все нещо се проверява, разпитва, оглежда.
Но от там нататък всеки си решава според собствената склонност към риск. Описаният от теб случай не е толкова често срещан, докато за решения на момента съм чувала много.

Нз какви са тези щателни юридически проверки, ама аз на почти всеки оглед преди него съм си правила справка в АВ за собствеността и тежестите. Разбирам, че купувачите не са толкова грамотни, ама на брокерите какво им пречи да пуснат една справка онлайн за 1 лев?!
И проверка в ТР ако е фирма.
Това ми спестява не само разнасяне на стоп капаро, задатъци и т.н., а и ми дава информация дали бих искала да купя имота.
Например - излиза статут на ателие, квадратурата е под обявената, има вписано право на ползване или ипотека и т.н.
Тези неща са ми deal breakers или бих поискала отстъпка от цената, преди да дам задатък.
А ако брокерът ми не си е направил труда да даде този 1 лв и да види, че собственикът е различен от този, на когото оставяме капаро, ми не ми го хвалете, сори.
И затова, че някой, на когото плащам хиляди лева комисион, го мързи да провери къде води клиентите си, аз после да се чудя как да си взема 2те хиляди лева?

Това може да го направиш, ако знаеш кой точно е имота. Но често в обявите се гледа да се прикрие това или се правят умишлени грешки с етажа, номера на сградата и т.н. Та може и да не може да стане тая преди на направиш оглед на място.

Е нали ти казват адреса, аз поне съм правила огледи на места, които познавам /като изключа парцелите насред нищото в Малинова/. Все се ориентираш по гледки и т.н. И да не е преди огледа, по време на огледа може да се направи - отнема по-малко време от тегленето на пари от банкомат.
Питаш собственика за номера на апартамента, ако случайно го няма на вратата...


И да добавя - шокирана съм от цената на довършителните материали. Преди време коментирахме тук най-евтините плочки на китайската фирма КАЙ серия Виола, които по спомен бяха 13 лв на квадрат (възможно е да е било промоция). Е, сега ми излезе реклама на Хикови - все още се предлагат, но на двойна цена - 26 лв/кв.м. Преди 4 години това беше почти цена за италиански плочки, първо качество.

Казват ти, ама като се окаже, че "той колегата се е объркал" и не е номер 73, а номер 75 или не е на 5ия етаж, а на 6ия... Не винаги може да се хване по снимките. На място понякога се оказва, че на огледа сте няколко човека едновременно или пък един след друг, през 30 минути. Та както се писа вече може да трябва бързо да действаш. Иначе съм съгласен, че е много добра идея да си направиш максимално много проверки максимално рано.

Тези договори "Стоп-капаро" са излишни, ако агенциите си вършат качествено работата. Колко агенции в България даже нямат собствен, поддържан с актуални обяви сайт? Ако една агенция е обявила, че продава апартамент, би следвало да е проучила документите от край до край и  да може да гарантира, че жилището е било  чисто. А в деня на огледа може да направи няколко бързи справки също.
Брокерът на купувача - трябва да  е направил също воите проучвания, също да е предискутирал набързо с колегата си Брокер на Продавача.
Като дойде Купувачът на оглед, жилището трябва да е ясно, да е продаваемо, да има всички нужни документи още същия ден да се изповяда сделка, или на другия ден.  Дава му се еди-какво си време за размисъл и наистина през това време не се правят нови огледи. Ако много бързат да го продадат, може и по-малко време за размисъл. И чак, когато Купувачът откаже, се поканва следващ клиент с брокер или без брокер по реда си.
А клиентът ВЯРВА на брокера си, всъщнос и на двамата брокера (ако са двама) и не се занимава да търси адвокати и да тича по Агенции по вписвания..., той само си прави сметка да купи ли това жилище. Клиентът е платил за тази сигурност на брокерите - това е комисионната.
И ако Клиентът каже, че го купува, на другия ден го извикват в офиса на фирмата, която е поготвила предварителен договор за конкретното жилище, и се подписва.

Какво толкова сложно има?
Тези Стоп-капаро договори са всъщност заместител на посредническите договори между клиент и Агеция по НИ. Ако бяха се наложили, брокерите нямаше да се притесняват за комисионната си и щяха наистина да работят по документите на това, което продават. Съгласна съм и с това, че трябва да има нещо подписано межди клиент и брокер, заради интересите на брокерите, които работят залудо.

От "Брокерът би трябвало" до "Брокерът е" има една вселена разстояние 

Да бе, как пък не. Десет човека ще искат да гледат и аз ще ги отрежа, защото първият иска да си мисли... Ми нека си мисли, а  междувременно и другите ще гледат и който пръв се намисли той купува.  Спиране на огледите само със стопкапаро. А ако за някого е излишно няма проблем - нека не дава и си носи риска.

те документите си имат срок
няма как да си готов строй се-преброй се на всеки желаещ ей сега веднага
стоп-капарото като го дадеш на брокера, после си го приспада от хонорара, но това не ангажира фатално собственика

От страна на продавач аз не държа на стоп капаро. Който е сериозен, правим направо предварителен или окончателен договор. Ако в стоп капарото пише примерно 24 часа за предварителен, ОК съм да не го взимам и да карам на добра дума.
Ако пише 1 месец - че аз за това време може да пропусна потенциални купувачи, сваляйки обявата, ако той се откаже и после съвсем да не мога да продам. Много ме грее тогава, че съм взела 2 хил.лв., като не мога да продам имота за пълната му сума.

Досега само 1 път ми се е случвало "да изпусна" имот, защото са го капарирали преди мен. Все пак ни допуснаха до оглед и не беше абсолютно нищо особено, просто трик да сложат огледите един след друг, за да пресират "ако вие не капарирате, тези след вас ще го вземат".

А за разпознаването на имоти да ви разкажа една случка. Излиза апартамент в Медицинска Академия,тристаен, в нищожния ми бюджет.  Брокерът от някаква асоциация на брокери нещо си с абревиатура, а не име на агенция. Иска да му пратя копие на лична карта, заедно с подписан договор с него по мейл. Чак тогава щял да уреди оглед. На мен чувството, че нещо не е наред ми се активира, ама това е Тотлебен, не мога да пропусна шанса. По стечение на обстоятелствата се оказва, че ползвам козметични услуги в сградата в съседство. Гугъл мапс, имотен регистър по квадратура и етаж и какво мислите се оказва?
Освен в имотните регистри с десетки възбрани, имотът фигурираше и в съда - някой си дарил някоя част, несобственик го препродал, още няколко препродажби и накрая всички собственици се съдят един друг. Та ако бях капарирала този имот и брокерът е представлявал някой от всичките по веригата, той щеше да си иска комисионната, продавачът и той щеше да си вземе каквото може и аз да пия една студена вода.
Конкретният брокер не работеше и с колеги, между другото. Та така за доверието на брокера.

Herzen, скицата е валидна без срок, данъчната оценка 6 месеца. Ти за 6 месеца смяташ, че няма да продадеш ли?

това са документи за имота
но семейно положение, удостоверение за наследници, липса на задължения и тн не е ясно колко ще са актуални към датата на продаване

Семейното положение си го проверява нотариуса, иначе се вади за ден-два, удостоверение за наследници ти го дават на момента. За липса на задължения също обичайно при нотариус подписваме  декларация.
Със сигурност има и завъртяни случаи, например пълномощни на наследници, женени и живеещи в чужбина, които струват скъпо и са специфични и са с кратка давност, но това са хипер специфични случаи.

Здравейте! Моля за съвет. Продавам апартамент и искам бързо да му намеря купувач. По съвет на брокерката, която ангажирах с продажбата, оставихме апартамента в състоянието, в което беше -  без освежаване и без ремонт. Не е порутено, но има нужда от боя и може би смяна на ламинат. Вътре мебелите са стари - захабени и демоде. Смятате ли, че трябва все пак да направим ремонт? Общо-взето търся печелившия подход... Смятате ли за добре да се обърна към още една-две агенции? Не съм подписвала никакви договори, които да ме връзват с конкретна агенция и/или брокер.

Ние сме давали два пъти стоп капаро.
1. За да е сигурна купувачката, че няма да се отметнем. Тогава тя живееше в чужбина, и искаше да е сигурна, че като си купи билети за пътуване, няма да е напразно. Бяхме уведомени, че тази сума не се връща, понеже ще я преведат директно на продавачката, за да си купи билети и да дойде да извади документите. Като ни показаха, че тя е единствената наследница. Тоест, увериха ни до някаква степен, че имотът е изряден. Дадоха ни и касова бележка за сумата
2. Платихме пари в брой, аз мисля че беше именно стоп капаро. Като парите бяха основание за преговори. Да покажем, че имаме сериозен интерес. Те искаха 67к, ние давахме 50к. Реално купихме за 57500. Но бяхме дали пари аванс, за да се види, че ние не преговаряме за спорта. И това, което дадохме, тогава ми се виждаше много, ама пак добре, че стана.
Така че, за мен смисъл има в това стоп-капаро, само ако си в офиса на фирмата, или пък имаш някаква увереност, че няма да те измамят. Понеже брат ми изгоря с 15к от Такова стоп капаро. Даде го направо на продавача, оня изхарчи парите и се отказа да продава. И или трябваше да го бие, за да си ги вземе, или да ги забрави. Понеже на такива салфетки, хартийки и подобни ... Тъй става.

Queen L,
 В момента и аз искам да продам нещо по-бързо, затова изхвърляне на всички вехтории, и боя за 6 лв/кв.м от майстор. 1200 за боя, всички лампи да са светещи за още 300 лв. И свежа боя.

да, именно това е, че в момента на пазара е излагат за продан много неуредени, да не кажа и непродаваеми неща. Всеки случай е различен, някой по наследство го получил, друг със завещание, трети на търг, продажба, дарение... и при всеки от тях, сигурно едно 80% от нещата, могат да бъдат подготвени от Продавачите преди да напишат обявата. Ако брокерите ги изискват тези неща, и продавачите ще го правят. Като спрат да правят огледи на продавачи, които е знаят къде е нотариалния акт на баба си...

Queen L
според мен изхвърли стари мебели, освежи стените. Ако можеш  и ламинат сложи. Първо, по-лесно ще се продаде, рядко някой иска мебелите - дори и да са супер, може да не се харесат на клиента.  И второ, по-висока цена ще му вземеш.
Работи с много агенции, но им казвай, че не плащаш комисионна, да си вземат от клиента.