Публикувана: 1 дек. 2022, 08:25 ч.
Последно мнение: 18 ян. 2023, 08:45 ч.

Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 68

38 906
736
1

Отговори

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Какви теми се обсъждат във форума за пазара на недвижими имоти в България?
Какви са мненията относно разстоянието до центъра на София и възможностите за транспорт?
Каква е обичайната практика за закупуване на жилище за деца, които учат в града?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Какви теми се обсъждат във форума за пазара на недвижими имоти в България?
  
  Форумът обсъжда различни аспекти на пазара на недвижими имоти в България, като разстояния до центъра на София, възможности за транспорт, цени на имотите и практиката да се купува жилище за деца, които учат в различни градове.
- Какви са мненията относно разстоянието до центъра на София и възможностите за транспорт?
  
  Мненията относно разстоянието до центъра на София и възможностите за транспорт варират. Някои участници смятат, че определени местоположения са лесно достъпни пеша от центъра, докато други изразяват опасения по този въпрос. Освен това се обсъжда значението на различните видове транспорт и тяхното въздействие върху цените и търсенето на имоти.
- Каква е обичайната практика за закупуване на жилище за деца, които учат в града?
  
  Обичайната практика за закупуване на жилище за деца, които учат в града, варира. Някои родители споделят примери от личния си опит относно инвестирането в имоти и предимствата на определени местоположения. Други изразяват опасения относно рентабилността и смисъла на такава покупка.
- Какви са мненията за пазара на недвижими имоти и инвестирането в недвижими имоти в България?
- Какви са мненията на форума относно предимствата на ходенето пеша и живота без кола?

# 540 6 ян. 2023, 19:21 ч.

Мнения: 398

Благодаря за отговорите, значи не е само усещане, а наистина стаите са по-ниски.

# 541 11 ян. 2023, 09:17 ч.

Мнения: 4 321

Аз пак да подхвана една от любимите си теми - лихвите.
Вече и по фейсбук взеха да ми излизат реклами за влагане на пари в ДЦК - тъй като банките се подмотват, всякакви посредници и брокерски къщи са се активизирали, тъй като явно хората търсят доходност за парите си и не са доволни на 0.5%
Скривам името на конкретния брокер, за да не правя реклама, но забелязвам няколко подобни, от различни инвестиционни посредници:

Въпрос на време е, според мен, да се случат две неща:
1. Хората да се усетят, че ако може да получиш без риск и без труд, както си лежиш на дивана, 4-5%, не е ОК да ги влагаш в тухли и да получиш 3%, като поемаш и много рискове: дали ще има на кого да отдаваш, дали ще можеш след време да го продадеш пак за толкова, и т.н.
За да се променят нещата, трябва или наемите да се вдигнат, или цените да паднат. Според мен ще е микс от двете.
2. Хората, които ще теглят ипотека и се надяват да плащат 2.5-3% лихва за следващите 25 години, да разберат че това едва ли ще се случи, щом американската държава плаща 4.5% когато взема пари назаем, a българската плаща 5.5%. Държавата е с най-високия кредитен рейтинг, по-висок от на всеки свой гражданин като физическо лице.

# 542 11 ян. 2023, 11:29 ч.

София, Bulgaria
Мнения: 2 973

Чудесно, Крис, купи си още ДЦК.
Няма какво да се усещат хората, както винаги говориш за моментна ситуация с твърда убеденост и прогноза за 25 г. напред. Нито ти, нито който и да е супер мозък анализатор може да прогнозира, какво ще е след 1г., че да не говорим, какви ще са пазарите следващите 25г. Несериозно е.
И защо постоянно противопоставяш двата пазара, обикновено инвеститорите използват и двата за инвестициите си. И не, не вземат кредити, за да купуват имоти за инвестиция.
И хората, които теглят ипотека си купуват жилище, за семейството си. Могат да си го позволят, правят го, така им е кеф.
Не можеш да спреш имотния пазар, може да има забавяне, може да има спадове, но хората трябва да живеят някъде. И под наем да са, пак някой друг трябва да го е купил преди това.
Към днешна дата може да фиксираш за 5 г. лихва на 3,39 %. Пет години са си пет години, достатъчно за нова стъпка в кариерата и т.н., с една дума да подобриш финансовото си състояние. А след периода преценяваш според ситуацията и какви са актуалните лихви.

# 543 11 ян. 2023, 14:31 ч.

Мнения: 10 490

tomeva,
има ли още хора с пари, които не са си купили нещо за инвестиция? В момента кои купуват (като профил)?

# 544 11 ян. 2023, 15:18 ч.

Мнения: 1 613

Цитат на: chris78 в ср, 11 яну 2023, 09:17

Когато цяла година SP500 и повечето други индекси и акции се сриваха дали в съответните форуми се е препоръчвало да се започне инвестиране в имоти? Според мен в имотните теми трябва да се говори за имоти, в темите за акции, за инвестиране в съответните инструменти и въобще е желателно да има по-малко спам.

Последна редакция: ср, 11 яну 2023, 21:27 от Мъфин

# 545 11 ян. 2023, 15:27 ч.

Мнения: 1 962

Аз не проумявам защо се възприема, че жилища се купуват само с цел инвестиция? Разберете, че има семейства, които участват на пазара на недвижими имоти с идеята да се сдобият със собствено жилище и да си живеят в него.

# 546 11 ян. 2023, 15:29 ч.

София, Bulgaria
Мнения: 2 973

Цитат на: Pepina_n3 в ср, 11 яну 2023, 14:31

tomeva,
има ли още хора с пари, които не са си купили нещо за инвестиция? В момента кои купуват (като профил)?

Има още пари, но активните купувачи в момента са тези, които купуват, за лично ползване.
Когато е за инвестиция, някои вземат и кредит, за да си допълнят сумата, която не им достига, но кредитът е макс 30-40% от стойността на имота и това са редки случаи. Масово са без кредит.
Последна сделка за инвестиция беше от декември за 126 000 евро, 2-ст ап. с наемател от 3 г., наем 850 лева. Решиха да го оставят така, реално могат да вземат 1000 лева към днешна дата. Но не мисля, че наемът е определящото за покупката при тях.
Основно профилът на купувача по мои наблюдения е:
А/ за 2-ст. ап. - младежи/девойки 26-30 г. с кредит и помощ от семейството;
Б/ 3-ст. ап. - семейство с или без деца, с добри кариери и доходи 8-10 000 лева чист семеен доход. Те смятат, че и с по-високи лихви и вноски, ще се справят. И както каза един купувач: ако пък стане чак толкова, ще орежем от други разходи. Вместо на Малдивите ще ходим в Китен, няма да умрем.

Като се вижда профилът е един и същ, разликата е в доходите. Т.е. купувачите, които са били на ръба преди, но пак са купували, на днешния пазар са пас. За тях рискът да не се справят финансово е реален. Повишаване на вноска със 100-200 лева на месец е от голямо значение за месечния бюджет.

Дори хора, които купуват за инвестиция аз бих ги разделила на 2 групи.
Едните, на които им е за първи път. Нямат опит, нямат контакти, дори не са от София, а са доста такива хора. Та, те са по-предпазливи, защото техния източник на информация е само интернет.
Другите са тези, които го правят от години... те са си "стари кримки" и си търсят не коя да е сделка, а СДЕЛКАТА. Имат си канали, имат си информация, преговарят... и много добре знаят кой имот да купят, как да го направят, че да им носи максимум печалба.

# 547 11 ян. 2023, 15:36 ч.

Мнения: 4 321

Какъв спам, Мъфин? Ако твърдиш, че лихвените нива не оказват влияние върху пазара на имоти, то значи всичко, което пишеш ти по темата е спам.
Аз коментирам лихвените нива - дали ще ги получаваш от банка или от ДЦК, лихвата си е лихва. Едно време лихви по депозити и доходност по ДЦК бяха близки, сега като не са хората могат да се ориентират от едното към другото. Те са еквивалентни продукти, кажи-речи.

@Томева - разбира се, прогнозите са несигурни. Както се казва, аз имам две топки, ама ни едната не е кристална.
Затова говоря за настоящето, не за бъдещето: ако някой в момента иска да вложи пари, инвестиция в имот му носи зорлем 2.5-3% доходност. Безрисковата доходност е 4.5%. Трябва да си голям оптимист, за да вложиш капитал в рисково начинание, което носи по-ниска доходност от безрисковата.
Има хората ще кажат - да ама то доходът от наем може да се покачи в бъдеще (но може и да падне), цената на самия имот също може да се покачи (но може и да падне) - това обаче са предположения, не гаранции както при безрисковата доходност.

И последно остана за тези, които купуват за живеене - ако е със собствени средства, тяхна си работа. Ако е с кредит обаче и вярват, че ще плащат дълго време лихва 3%, остана отворен въпросът защо на държавата й се налага да плаща 4-5% като иска да вземе пари назаем, но точно те ще могат да плащат само 3% дълго време?

# 548 11 ян. 2023, 15:46 ч.

Мнения: 1 962

Цитат на: chris78 в ср, 11 яну 2023, 15:36

И последно остана за тези, които купуват за живеене - ако е със собствени средства, тяхна си работа. Ако е с кредит обаче и вярват, че ще плащат дълго време лихва 3%, остана отворен въпросът защо на държавата й се налага да плаща 4-5% като иска да вземе пари назаем, но точно те ще могат да плащат само 3% дълго време?

Сравняваш ябълки с круши.

# 549 11 ян. 2023, 15:55 ч.

Мнения: 4 321

Кое са ябълките и кое са крушите? Тоест, кой от двата кредитополучателя е с по-добър рисков профил: държавата, която си залага цялата хазна и всички приходи като тегли заем; или физическо лице, което залага апартамент и заплатата си?

Цитат на: tomeva в ср, 11 яну 2023, 15:29

Основно профилът на купувача по мои наблюдения е:
А/ за 2-ст. ап. - младежи/девойки 26-30 г. с кредит и помощ от семейството;
Б/ 3-ст. ап. - семейство с или без деца, с добри кариери и доходи 8-10 000 лева чист семеен доход. Те смятат, че и с по-високи лихви и вноски, ще се справят. И както каза един купувач: ако пък стане чак толкова, ще орежем от други разходи. Вместо на Малдивите ще ходим в Китен, няма да умрем.

Това ме изумява! Значи в момента 3-стайни апартаменти в София се купуват само от хора, които почиват на Малдивите. А като се качат още цените - тогава кой ще купува, може би тези, които почиват на Луната?
А нормалните хора къде живеят и как си позволяват жилища?

Цитат на: tomeva в ср, 11 яну 2023, 15:29

Последна сделка за инвестиция беше от декември за 126 000 евро, 2-ст ап. с наемател от 3 г., наем 850 лева. Решиха да го оставят така, реално могат да вземат 1000 лева към днешна дата.

Интересна информация. Ама... не ме блазни. На 126к калкулатора ми дава 4845 нотариална такса+общинска, и 3% за вас като брокер е 3780, стана 134625.
Ако си ги вложа на 4.5% ще получавам на месец по 505 евро, без никакви разправии. Вярно, няма да се качат за периода, в който съм ги вложил. А апартаментът може и да се качи - но според писаното по-горе, едва ли. Да няма всички да спрат да ходят на Малдивите, я.
И хем това са, както казвате, подбрани специални сделки, търсени дълго време и чрез тайни канали. Представям си обикновените, които човек без много опит може да намери, какви са.

# 550 11 ян. 2023, 16:23 ч.

София, Bulgaria
Мнения: 2 973

Ееее...Крис, изпуснал си...Държавен вестник не следиш!? Приет е закон: Който не ходи на Малдивите, няма право да купува 3 ст. апартамент.
Големи анализи, големи умозаключения...страшна работа.

# 551 11 ян. 2023, 16:23 ч.

Мнения: 1 962

Цитат на: chris78 в ср, 11 яну 2023, 15:55

Кое са ябълките и кое са крушите?

Коя от двете хипотези разглеждаме? Господин Х, който иска да си закупи жилище и дофинансира липсващите средства с ипотечен кредит, или господин Y, който търси къде да си вкара излишните пари и купува ДЦК?
Защото между двамата има разлика от небето до земята.

Цитат на: chris78 в ср, 11 яну 2023, 15:36

Да разбираме ли, че по твоята логика ако някой има 60% от необходимата сума и трябва да изтегли още 40% ипотечен кредит, е по-добре да не си купува жилище, а да си инвестира наличните пари в ДЦК?

# 552 11 ян. 2023, 17:27 ч.

Мнения: 1 757

Цитат на: tre в ср, 11 яну 2023, 15:27

Защото те са константа, даже по-скоро се вижда тенденция да намаляват. След като те са горе долу константа, а пък в същото време жилищните сгради са повече с всяка година и в същото време цените са във въздуха, то означава, че има завишено търсене. Това завишено търсене е именно от тези "инвеститори", които "инвестират" в тухли, защото няма в какво друго.

# 553 11 ян. 2023, 17:43 ч.

Мнения: 4 321

Цитат на: tre в ср, 11 яну 2023, 16:23

Нека си купи щом иска, но да си прави сметката, че с тези плаващи лихви скоро ще му вдигнат процента.

# 554 11 ян. 2023, 17:54 ч.

Мнения: 149

Вече от половин година слушам как ще се вдигат лихвите и какъв апокалипсис ще стане. Ами не са се вдигнали още. Ще се вдигнах с малко и какво от това? След година две пак ще се обърне тренда.
Нито балон се пукна, нито дори издиша.
Факт е, че през 2022 имотите са нагоре, а акциите надолу.

Препоръчани теми

(Био)зеленчукова градина-нашето райско кътче (тема 55)

Ясновидци - тема 47

Работа, CV-та, HR-и, съвети - 84

Размяна на парфюми - 80

Причина:

Причина: