Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 71

Какво очаквате да каже инвеститор? Какво очаквате да ви кажат в представителството на nissan ако ги питате коя е добра кола?

@ЧС - Засега да, но един пазар рядко е в еквилибриум - или се качва или пада. Ето ти например 30 години история на цени на жилищата в Америка (за България няма надеждни данни):


Има инерция, има и психология, и много други фактори защо това е така (дядо ти Сорос добре е обяснил някои от тях) но и емпирически да погледнеш, цените или се качват или падат и следват тренда. Почти няма дълги периоди на застой. Така че ако видиш нещо да ти напомня на застой, вероятно е началото на обръщане на тренда.
Някои казват ще се качват още, някои мислят, че ще спаднат, и или едните или другите ще са прави. Не вярвам да има дълъг период дето просто да си стоят на едно ниво. Пазарите не действат така, защото не са перфектни. Винаги като тръгне един тренд, той се подхранва от само себе си и надскача равновесното ниво, после тръгва наобратно и слиза под него, и така нататък.

Предполагам,че е свързано с очакваният "срив".
Миналата година за първата половина на юни в Поморие (Малая Россия)можеше да се наеме студио за около 30-35  лева на вечер....Сега започват от 50-60 лева....
Една дружка ходи за 10 дни на кални процедури редовно...
И това са офертите....
Лятото през сезона ще е епично ...

Естествено, че няма застой, а всичко е динамично. И затова прогнозите са само краткосрочни - за близките 6 до 12 месеца. След това, или ако стане нещо екстремно ще има друго развитие. Но понеже аз говоря това от повече от година мога да кажа, че явно познавам.

Каква е логиката да се продават удЪрно жилища, купени за инвестиции? Понеже имам точно 3-5, кое ще ме накара да ги продам?
Точно семейни жилища ще се продават, на хора, които не могат да си обслужват кредитите, от най-ниските социални прослойки. Другите все ще имат лев настрана и ще са достатъчно грамотни, за да се договорят с банките.
И висока безработица в България няма да има.
Голям глад е за нискоквалифицирани кадри. Освен ако не ги замести ИИ.

Аз ще почакам рецесията на услугите още 1-2 години, току-виж майсторите останат без работа и свалят цените на ремонтите. В което силно се съмнявам.

Т.е, ти си купила 3-5 жилища с банков кредит?
Ако доходите са такива, че да плащаш 3-5 вноски, но примерно загубиш доходи да плащаш тези 3-5 ще те принуди да ги продадеш. И това, ще е умен ход, вместо да чакаш и след 2 години да ги продадеш на 30% загуба или банката да ги вземе.

Т.е. ситуацията която би те засегнала, може да е:
- рецесия/загуба на доход/

Е, защо да са с кредит, може да ги е платила кеш жената.
По едно време и аз имах 3 имота, нито един на кредит. Сега имам 1.
От всичките си активи - не само имоти, ами акции, злато, ДЦК, и каквото там държа - постоянно купувам и продавам нещо. Продавам това, което мисля, че ще пада; купувам това, което мисля, че ще се качи. Не винаги уцелвам перфектно.
Принципът го знаеш: купувай евтино, продавай скъпо. Но е много трудно да се изпълни на практика. Много хора правят обратното. Действа се от страх и алчност. Когато нещо се качва - алчност да спечелиш, давай да купуваме, че не остана, ще върви само нагоре! Когато нещо пада - страх да не загубиш, бързай да продаваме, че още ще пада!
Както обичам да пиша, пазарът има голяма инерция - тръгне ли в една посока, върви в нея, докато нещо не обърне тренда изведнъж. Така че ако имотите падат няколко години подред, нищо чудно и тези, които държат по няколко ей така да има, и не са на кредит, да ги продадат.

Е, как защо? Нали разглеждаме различни хипотези. Конкретно написах това, което Тинтина коментира:


ББ примерно няма да си продаде имотите, ама това, че той няма да го направи не означава, че цялото БГ население е защитено.

Много хора следват съветите в ютюб да взимат заеми и да купуват 3-5-7 апартамента и да ги изплащат. Ако стане проблем просто продават един от тях. Даже се дават исторически примери, като взет заем и закупени два апартамента и само след 2-3 години с продажбата на двойна цена на единия, да изплатиш и двата.

Обикновено имотите за инвестиция не се придобиват наведнъж, а през годините. Не всички могат да извадят кеш и да купят наведнъж 5 имота. Тези, които са придобити през годините, обикновено са придобити при различни обстоятелства - да кажем един наследствен, после човек се жени, тегли се кредит, семейството се мести в нов, по-голям, после пък решава да купи още по-голям, а по-малкият остава. Изпадат някакви пари междувременно, пак се инвестира в жилище. Тези жилища се дават под наем, т.е. инвестицията носи някакъв доход. Пак през тези години, жилищата са стрували по-малко, отколкото струват сега, т.е. ако са теглени кредити за някои от тях, вноските към момента са смешни.
Не вярвам да има някой, който да се е набухал със 7 кредита за 7 имота, и всеки нов имот изплаща кредита на предходния с наем. И пак, за да бъде принуден да продава, трябва внезапно всички тези имоти да останат без наематели, което е невъзможно.
В класическия случай хората с няколко имота имат спестявания, имат професии, други инвестиции, собствен бизнес, или работят някъде на заплата. Не считам, че точно те ще бъдат принудени да продават тези инвестиционни жилища. Принудата би дошла от това, че ще останат без доходи, което при останалата им експозиция е малко вероятно.

Така е, хората обичат да ги трупат ей така да има, дори аз самият както казах по едно време имах 3, а не съм богаташ, примерно ако ме видиш каква кола карам няма да ти направи впечатление спрямо другите коли на улицата - има много по-скъпи от моята, та собствениците им вероятно имат повече имоти и от мен.
И въпросът е като почти всеки вече има имот, а много хора и по 2-3 (дори и аз ще имам още половин - заедно с брат ми, когато нашите си отидат) какво ще ги правят, когато жилищата в София станат повече от хората. И това накъде ще тласка цените им?

     Признавам си не познавам и един такъв човек Което не означава, че такива няма, но според мен не са чак толкова много. Имам 1 познат, които купи втори апартамент с цел инвестиция, но той е ИТ, има заплата над 5к, няма деца и наема от апартамента покрива голяма част от заема...
      Когато "балона се спука" 2008- 2009 имах много познати, които имаха жилищни кредити в конкретния момент ,но никой не продаде, в най-критичните случаи, който помня се продадоха наследствени жилища извън София и се намалиха вноските или се изплатиха задълженията. После пак никой не продаваше ударно. Пак продаваха хора в голяма нужда и най-вече наследствени имоти, които не са текущи за живеене. Винаги ще има такива хора, които ще имат спешна нужнда от пари, но това не значи, че всеки изведнъж ще продава.Така че се чудя как се очакват някакви колосални продажби на безценица Казвам го като човек, който има нужда от по-голямо жилище, но гледа реално на ситуацията и знам, че такъв развой няма да има... Лихви ще се увеличат и тук, няма как, но да говорим за някакво колосално увеличение е абсурдно.


Черна станция, права си- това е реалността в момента. В началото на годината не ми се вярваше, но ето , че е така Чудех се доскоро как така има много НС ,и продължава ударно да се строи, и какво ще става с тези строежи, но ето, хората не бързат да продават нито новите, нито старите апартаменти и си държат цените.  Говорих наскоро с един боркер(в малка фирма работи, което има значение)- каза, че отначалото на годината нямат почти никакви продажби, но пък отдават доста жилища под наем

chris78 да ще има такъв момент, след 30 години може би. Т.е. това не определя текущия такъв, поне според мен.

Е как на безценица, та те и тези през ЧСИ не са без пари.

Говорим за точно същите неща, които се случват в съседна Румъния, а не някакви фантасмагории. Бърз преглед - ипотечни кредити от 6.2% до 11.53%. Примерно Уникредит там е между 7.5% и 9%.

И сега ще следим какво ще се случи. За момента корекциите са нищожни, макар че дори самото спиране на растеж е новина. С оглед на инертността на пазара ще трябва да се изчака вероятно година или дори две за ефекта.

В България ще се случи същото, но със съответното изместване във времето. Тепърва ще трябва да мине минимум година преди изобщо да видим голяма корекция в лихвите по кредитите. Т.е. има бая време докато дойде по-сериозна корекция. За историческо сравнение от 2008 до към 2012-2013.

Не ти се вярваше, понеже разсъждаваш много теоретично и търсиш правилата, докато аз гледам на нещата от психологически ъгъл, при това с оглед на специфичната психика на българите. А кой колкото ще да говори, че сме еднакви със запада, не сме. Различни сме. Разбира се, дългосрочни прогнози не могат да се правят, но за момента явно познавам:-)

Не знам колко може да се вярва на българските брокери.Доскоро казваха,че няма такова нещо,сделките си вървят и не очакват понижение на цените. Няма да си губя времето да търся в темите до преди 2м.какво се пишеше.Как имотите само ще вървят нагоре и когато и да купиш,все си е на сметка,защото ще стават по-скъпи.Пак тук брокер твърдеше,че всичко си е ток и жица,може  малка промяна  да видим наесен.Пак от статията на брокера.
Не знам цените на панелки за кв./м.,НО в широкият център квадрат върви от 2200-2400 евро нагоре.

Понеже малко по-нагоре се спомена Румъния, ми стана любопитно съвпадението.

Както се вижда встрани, принципно съм русенец. Доста хора от града и от познатите ми работят там (т.е. в Румъния), по-конкретно в Букурещ, из представителствата на международните фирми, които си откриха там централите за региона (или ги прехвърлиха от Гърция). За някои позиции е достатъчно дори само да владееш български, за мое изумление даже имало работа с приличен доход в кол центрове само с български.

Но се отнасям. Тъкмо днес един приятел разказва и показва какъв апартамент си взема с жена си. Прилагам връзка към местенцето. Става дума за млада двойка, първо изобщо жилище, бюджетен вариант, с допълнителна спалня за бъдните деца, насами краен южен квартал на Букурещ, на 10 минути от най-близката спирка на метрото, доколкото ме увери. НБ: цената е 90 хиляди, не 80 като в обявата, тъй като са взели и паркомясто.

https://www.imopedia.ro/anunt/apartament-3-camere-in-popesti-leo … FjW6TUNnvnGuql-g#

Отдавна не съм бил в София, поне от 7-8 години насам, та не знам как върви градското планиране при вас и изграждането на нови жилищни площи. В тукашния североизточен кът на провинцията е ужасяващо, споделям с огорчение. Всъщност кошмарно, напоследък съвсем буквално не се издържа – в мига, в който стъпиш извън дома си, почваш да се вбесяваш за всякакви дебилизми (без извинение). Може би именно затова ми направи много добро впечатление следното (и което мисля е част от причините едни бъдещи българчета вместо това да станат румънчета):
1/ апартаментчето го вземат практически завършено, а не гол цимент. Най-вече санитарните възли, че като се сетя за едни конкретни разправии с майстори... Естествено, инак можеш да го направиш по свой вкус, но предвид как завършеността им влиза в цената, аз поне не бих тръгнал да се оплаквам. Доста от местата, които са разглеждали, са били завършени до този етап - идея нямам дали такава е традицията за тамошния пазар, или е нова тенденция;
2/ страдите наоколо са все нови и това определено прави доста хубаво начално впечатление (но ако са лошо изпълнение, горко на живущите там след 10-15 години). Ала все пак който отговаря за градското планиране и реализирането на инфраструктурата си изкарва парите, вместо да си клати краката по цял ден. Поразгледах малко в Maps, красиво е, като лично най се влюбих идеята контейнерите да се поместват в някакви постройки тип ненабиващи се на око барачки, та хем да не стърчат грозно с все боклуците, хем да не се пилеят отпадъци във всички посоки. Стига живущите да се отнасят съвестно и да не потрошат самите те.
3/ цените. Няма какво да усуквам, подобно жилище в Русе към момента май струва с около 50% повече или ще излезе с 50% да го приведеш до такъв бил и бюджетен вариант спрямо гробницата от 64-та година, в която се е превърнало. Вярно, няма да е в разчертан вчера квартал на "гъза" на града до полята, но то и Русе няма такъв голям дирник все пак, нито пък метро да го свързва и тушира разстоянието.
4/ споменах ли инфраструктурата? Съжалявам, ако звуча тривиално, пък и сигурно за мнозина не изглежда нещо кой знае какво, но благодарение на комбинираните усилия на централната държавна власт, местните властови кретени и ВиК, Русе стана ад за живеене. От години вътре в града съм забравил какво са чист въздух, равен тротоар или асфалтирана улица. Ако искате да бъзнете кой да е русенец, кажете му ключови думи "ВиК", "воден цикъл" или просто "ремонт". Тук абсурдите са по-големи дори от нахвърляните жълти павета пред парламента. Кметът, впрочем, съчувствал на гражданите и бил един от тях. Подозирам с висока доза увереност, че съвсем скоро ще си е наравно с тях, ако изобщо смята да остава в града после; не че това топли някого.

ПП: купуват с кредит за 25 или 30 години, забравих за точно колко месеца стана дума. Ефективната им лихва е около 7,5%, фиксирана за кусур години. Имат и лихви по депозитите 4%, или 3,4%.