Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 77

  • 45 580
  • 760
  •   1
Отговори
# 420
  • Мнения: 4 205
А защо не обсъдим инвестиционните учения на г-н Лорер? Та той бие Уорън Бъфет, купува супер евтино и продава 4-5х, както сам се изрази “на върха на пазара”. Insider’ите винаги излизат преди срив, но в случая просто става дума за узаконен подкуп от винетната кралица. Ех защо и останалите българи не са като този почтен и морален народен представител.

# 421
  • Мнения: 17 116
Нормална ли е или прекалено завишена. 
Слагай най-високата цена и виж дали въобще има интерес, да не се прецакаш с твърде евтино.

# 422
  • Мнения: 539
Благодаря. Трудно ми е търсене за център и да намеря подходящи за сравнение (микролокация и малка квадратура) за да сложа най-високата. А и не мисля, че е добре да се продава с месеци - особено ако ще търся друг.

# 423
  • Мнения: 11 188
Започваш с по-висока цена и, ако няма интерес, сваляш постепенно, но не прекалено рязко.

# 424
  • София, Bulgaria
  • Мнения: 2 975
Не се продава така. Идеалният вариант е да се определи реална пазарна цена. Това е най-трудното и най-трудоемкото, дори и за добрите брокери, които имат наблюдения на пазара. Има разлика от обявен имот и продаден имот. Продавачът, ако иска сам да си продава имота,  освен да сравнява офертни цени по обяви, няма други варианти. Всички статистики, които ги дават някои портали за имоти са на офертни цени. Най-неблагоприятното развитие за един имот е да застои на пазара, а постепенното сваляне, направо ще го убие.
Ако е за малко сваляне на цена, всеки купувач или брокер с клиент с такова търсене ще реагира, ще дойде на оглед и ще влезе в преговори, за да се опита да договори цента, която го устройва. Ако не се случва, значи не е въпрос на "малко сваляне".
А когато ще последва и покупка на имот, аз винаги започвам с покупката или по точно да видим, това което търси клиента, реално колко струва, за да не се окаже, че не може да се постигне крайната цел и продажбата е безсмислена.

Последна редакция: пн, 29 яну 2024, 08:46 от tomeva

# 425
  • София
  • Мнения: 4 437
Благодаря. Трудно ми е търсене за център и да намеря подходящи за сравнение (микролокация и малка квадратура) за да сложа най-високата. А и не мисля, че е добре да се продава с месеци - особено ако ще търся друг.

Трудно ти е, защото малките апартаменти в тази локация изчезват много бързо. Simple Smile Около Шишман е идеалното място и за живеене на младежи, и за под наем, и за Airbnb.  Но освен локация и квадратура, значение има и самото разпределение на тези квадрати. Този, който си показала, ми изглежда нефункционален. Някакво странно разпределение...Може дизайнер да успее да го преправи в малко бижу, но не всеки ще го види. Аз лично не мога. Та 200к са му много на показания, за 160-170 може би ще има желаещи, за 145 ще бъде отнесен веднага. Реално на показания апартамент аз виждам около 150-155 цена, с опция да се свали леко. Същевременно ако тези квадрати или дори по-малко, около 50, са разпределени по различен начин, може спокойно да се търси 180-190 с евентуално леко сваляне. И задължително с % собственост върху земята, това също смятам за важно.
Не съм професионалист, разглеждах имоти в последните месеци, преди да купим и сега продължавам за забавление. Да не се подведеш нещо, само разсъждавам. Simple Smile

Последна редакция: пн, 29 яну 2024, 08:35 от aunt Ogg

# 426
  • Мнения: 1 772
Аз не разбирам от брокерство, но чаках да видя какво ще каже Томева и 100 % съм съгласен. Ако сложиш неадекватна цена, например 5 цифрена за квадрат и започва да се влачи и да сваляш, имотните хиени веднага ще залепят, че собственикът е неориентиран и ще го забаламосат още повече и със сигурност ще му свалят под пазарната.

# 427
  • Мнения: 539
Много ви благодаря 😊 Моя е с много добро разпределение (според мен естествено) . Много прозорци светъл и топъл. За тази квадратура не си представям по-добро разположение. Преустройството е консултирано с интериорен дизайнер. Единствено банята е миниатюрна, но пък направихме мокро помещение. Съгласна съм с Томева, че без информация за цените ще е трудно, а кой какви цени е сложил в обявите е без значение. Ще потърся още подобни обяви, за евентуален) наем много повече мислене ще трябва, но тепърва започвам. Реших да попотам тук, защото ми се стори много висока цената. Купен е за 72к евро, преди по-малко от 10 години (не ми се гледа н. акт за по-точни данни) още тогава беше много скъп (за подобна цена имаше 80 и няколко квадрата в Лозенец (Криволак).

# 428
  • Мнения: 4 323
Започваш с по-висока цена и, ако няма интерес, сваляш постепенно, но не прекалено рязко.
Тази висока цена, ако си я взела от имот.бг тя може да е от имоти, които си висят там от една година. Ако те не са се продали, вероятно и твоят няма да се продаде за толкова време.
Най-добре би било ако има откъде да се вземе реална статистика за скорошни подобни сделки, но в БГ е трудно да се намери подобна публична информация. С нея може да помогне опитен брокер, но на кого точно да имаш доверие и по какъв признак да го избереш - имат ли някаква организация, която да ги сертифицира и оценява според компетентността и лоялността им - нямат.

А пък за стратегията да започнеш с по-висока цена и постепенно да сваляш, ето как се развива една сделка от лятото на 2023 в Сан Франциско... столицата на Силиконовата Долина. Уелс Фарго, третата най-голяма банка в САЩ, продава офиса си там. Пуска го първо за $160 милиона през 2022 и почва да намалява постепенно, докато през Юни 2023 накрая намира купувач за... $46 милиона:
https://www.sfgate.com/bayarea/article/550-california-sf-office- … sold-18138808.php

Това е половината от цената, на която са го купили 2005 г. Но - такъв е пазара. Вече повечето хора в Сан Франциско работели от къщи и офиси не се търсели толкова. На жилища ли ще го обръщат, на нещо друго ли - купувачът да си прави сметката.
Между другото, сградата е 355 хил.кв.фута тоест 32.3 хил.кв.м. демек получава се $1,450/кв.м. в центъра на Сан Франциско. И не е някаква съборетина, ето какво представлява:

# 429
  • София, Bulgaria
  • Мнения: 2 975
"Имотните хиени" .... и това го има, дааа... Виждала съм ги в действие, супер обучени и убедителни. Слушаш ги и си казваш: лелеее..., какъв късмет, че попаднах на тези добри хора.
Продавачът трябва да е устойчив и да не позволява друг да контролира процеса. Да след постоянно, как е позициониран имота в интернет и дали на са му публикували без да знае на още 10 места с различни параметри/ цена, етаж, квадратура/.
Някои продавачи се подлъгват от интереса, който има към имота първите 1-2 седмици и си мислят, че може би са го подценили, а то не е така. Първите седмици реагират всички налични купувачи. Някои от чисто любопитство, някои, за да си потвърдят, че не са или са сбъркали с избора на друг имот. Има и мечтатели...много искат, но нямат възможности. Просто трябва усет да прецениш и усетиш процеса.
С един мои клиент от 10г. периодично купуваме и продаваме имоти, но сега ще продава собствената си къща, в която живее... и ми вика: Моля те, нали ще ги преценяваш преди да ги доведеш на оглед, че като знам с жена ми, как ходим на огледи, като ще купуваме ..ей така, да видим ...ама и двамата знаем, че няма да купуваме

# 430
  • Мнения: 1 772
Продавах едно апартаментче, но го бях поизлъскал с нови мебели, настилки,  чистичко. Снима го брокерът. И започнах да си го следя, виждам го в различни сайтове. Така му бях свикнал със снимките и ъгъла от където е снимано, че превъртах без да се заглеждам дали е променял нещо. Един ден гледам някакъв апартамент с на моя параметрите, от някакви други агенции. Хубави снимки, хубав апартамент мебели. Зачетох се поразгледах другите снимки - ми той моя Simple Smile. За малко да си го купя. Тоя моя брокер, пуснал други те направили други снимки от друг ъгъл, понаконтили ги и ето нови обяви. С друга и цена (по - ниска от моята, с надеждата че ще сваля, като ми доведат купувачи.

# 431
  • Бургас
  • Мнения: 9 149
Аз на такива, дето ми откраднаха снимките и обявиха моя апартамент, който продавах БЕЗ БРОКЕР на по-ниска цена в различни сайтове въпреки изричното предупреждение да не го правят, такъв панаир им спретнах, че сигурно още ме помнят.
И сайтовете им изтриха обявите без никакви колебания.
Учудвам се, че има хора, които ходят на огледи "за да видят". Явно имат много свободно време тези хора Simple Smile

# 432
  • София, Bulgaria
  • Мнения: 2 975
Tintina, бая "туристи" има и аз не ги разбирам. Понякога им харесало само едно нещо от параметрите, но все пак проверяват, дали няма и още нещо да им хареса. Най- ми е странно, като дойдат на оглед и коментират, че не харесват локацията ?!? А аз слагам точна локация на всички имоти, които продавам или по телефона я казвам, както и изложения и кое помещение на къде гледа. Или: оффф... ама той е за ремонт! Ами да, то си пише, че и от снимките се вижда...
Купувачите с брокер са много по-ориентирани. Личи си, че с тях работи някой, който познава пазара и ги консултира. По-подготвени са и са си проверили предварително финансите.

# 433
  • Мнения: 1 772
Според мен такива, които обикалят без идея за покупка, са неориентирани интериорни дизайнери и събират идеи, които да прилагат на своите обекти.

# 434
  • Бургас
  • Мнения: 9 149
На мен пък брокери ми доведоха точно най-неориентираните купувачи.
Да не говоря, че и самите брокери не бяха ориентирани нито за района, нито какво има в района, нито какъв е транспортът, инфраструктура, ДГ, училища... Ами тези неща дори на карта се виждат, как можеш да не се подготвиш, а после хора да водиш?
Seiko7075, по-скоро анти идеи събират, като знам как изглеждат някои жилища Simple Smile

Общи условия

Активация на акаунт