Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 77

Повечето работят с 3%, но това е без ДДС, т.е. реално 3,6%. Уточнете се. И преговаряйте. Дано да успеете.

Продаваме имот без брокери и намерихме купувачи семейство украйнци.
Разбира се ,ще наемем адвокат който ще движи документацията ,но какви са стъпките чисто теоретично да ги знаем.
Задължително ли да правим предварителен договор ? някакви тънкости когато купувача е чужд гражданин?
Купувачите ще купуват с 50% кредит 50% самоучастие.Може би банката ще им иска предварителен договор за кредита.

Нищо по-специално.
Рисковете при една сделка винаги са повече за купувача.
Предварителният договор не е задължителен, но е хубаво да го има, ако решат да се откажат от сделката. Той е вид гаранция, може да бъде обявен от съда за окончателен (ако чак толкова ви се ходи по този трънлив път).
А и банката обикновено изисква такъв договор, ако отпуска кредит.

И аз купих имот и сега трябва малко по малко да продам моя стар такъв. Като видях колко вземат брокерите, лошо ми стана, но без брокер, не мога да се оправя. Интересно ми е адвокат какъв процент ще иска и дали да продам жилището отново с брокер, или да наема адвокат. Лекар съм и съм толкова далеч от тези неща, че не е истина.

Адвоката няма да ви прави огледите така или иначе. Няма нищо сложно, човек може и сам да се справи, ако иска 

Аз я разбирам. Не всеки има възможност и време да отделя за огледи и разправии с безумни брокери, ако тръгне да продава сам. Особено лекар с тяхното натоварване.
Когато купувахте, не ползвахте ли брокер? Нямате ли някой доверен човек - иначе да, комисионата е сериозна.

Ако искате без брокер, не е невъзможно:

На първо време си подгответе основните документи за имота - н.а., удостоверение за наследници, ако е наследствен, схема на имота от кадастъра - това може да ви забави малко, ако има някакво несъответствие (не е фатално, просто отнема малко повече време).

Второ, купете си предплатена карта и с този номер пуснете обява в имот.бг. Трябва да направите снимки на жилището, постарайте се да дава реалистична представа, така няма да губите и собственото време, и времето на купувачи (с или без брокери, повечето ще са с брокери). Като пускате обявата внимавайте да не остане чекнато едно квадратче, че обявата може да бъде публикувана/изпратена на една сюрия агенции. За да не ви звънят непрекъснато, напишете, че отговаряте в някакъв определен интервал от време, както ви е удобно. Като почнат да звънят брокери, НЕ се съгласявайте да пуснат обявата от тяхната агенция, отговаряйте уклончиво на втория въпрос - дали ще платите комисиона. НЕ се съгласявайте да дойдат да ви снимат те жилището. Като дойдат брокери (често с фалшиви клиенти), не ги пускайте сами да обикалят, защото ще правят снимки. Определете някакъв часови интервал - 2-3 часа в даден ден от седмицата, в който могат да идват на огледи. Като дойдат брокери, НЕ подписвайте "протокол", че са ви довели клиенти. НЕ се съгласявайте на ексклузивен договор, т.е. само конкретна агенция да продава имота.

Най-важното е да определите реалистична цена на имота. Не е лесно, но не е и по-трудно дори от най-лесния изпит от следването по медицина. Прегледайте в имот.бг цените на имотите в същия или близки/аналогични райони на вашето жилище за ориентация. Може да попитате и в темата, след като сте се ориентирали в цените, за насоки/съвети, без конкретика, само квартал, етаж, изложение, състояние, предимства, недостатъци.

Така или иначе брокерите ще ви налазят, още в периода между публикуване на обявата - текста, и качването на снимките. Първо по списък ще ви питат за всички тези неща, които вече сте публикували като данни, задължително, след питането дали сте съгласни да рекламират имота, дали ще платите комисиона, ще попитат дали сте склонни да намалите цената - отговорете уклончиво, от типа - зависи от интереса, условията на сделката и т.н.

Забравете за възпитание - част от брокерите са толкова настъпателни (дипломатично казано), че освен да ги отрежете грубо и да им затворите телефона, от друго не разбират. От личен опит говоря.

П.С. Ако сте относително доволна от брокера, който ви е намерил жилище за покупка, можете да звъннете да преговаряте за по-ниска комисиона, защото ще е двойна сделка - покупка и продажба. И пак НЕ се съгласявайте на ексклузивен договор.

Какво да ви кажа, да, за покупката ползвах познат брокер. Очевидно обаче познанството и приятелството са едно, парите са си друго. 3% ми иска и това е . Сега естествено иска да продадем заедно и жилището ми, явно съм му златната кокошка. Но наистина аз нямам време да се занимавам, нито познанствата, нито маниера на брокерите от другата страна ми е ясен. А и сме в София, за по-малък град бих се наела на сто процента сама, тук не смея, и най-вероятно заради това ще трябва и да си платя. Друг минус ,че съм сама жена, тоест всеки ще влиза в апартамента, а аз ще съм сама вътре. Не съм от страхливите, но все пак, разбирате ме.

Другият вариант е да преговаряте за комисионата. Кажете му, че все пак сделките са две, да бъде така добър да направи отстъпка, или няма да го ползвате. Или малко, или нищо
Или да говорите с някой приятел или познат да свърши тази работа срещу добро възнаграждение, но не и 3%.
Можете да предложите това и на адвоката, той има помощници, може и те да правят огледите. Някои адвокати извършват такива услуги.
Ако все пак решите сама, следвайте съветите на mandarinka, плюс още един - следете имотните сайтове, защото агенциите често крадат снимки и публикуват обявата като своя с по-ниска цена. После ви изнудват, че уж имали клиент. Това сваля доверието към имота и отблъсква купувачите.

В София продажбите стават по-бързо. Не вярвам да се забави повече от ползването на един отпуск да речем. Въпрос на презентиране. На мен от пускане на обявата до стискане на ръцете с купувача ми отне 4 дни 

Предварителния договор е абсолютно задължителен.  
Препоръчвам да се обърнете  към някоя от нотариалните кантори

Вярно е, че обичайната комисиона е 3%, но съм чувала също така, че е обичайно и при двойни сделки (клиентът продава един имот и купува друг) със същия брокер втората сделка да е с намалена комисиона. Искайте 2% или даже 1,5% по тази причина.

Не е ок да се задържа капаро, ако по някаква причина пропадне сделка. Даже не е ок да се плаща 100% комисионна на предварителен договор, защото комисионната е за сделка , а не за обещание за такава, но  каквото такова.
 Мислех си , че условията на  различните банки, поне   що се отнася до документи , би трябвало да са еднакви. Грешала съм.

А му какъв е тогава смисълът на това капаро, ако не се задържа?

ЧС е права, при двойни сделки - продажба и покупка, комисионата често се договаря в по-нисък % за втората сделка. Ако сама не можете да се справите с преговорите (и аз не съм търговски тип, ама се разбрах за 3%, а не за 3,6% с ДДС, излзоха ми с някакво обяснение, че става, защото все още, но всеки момент, щели да минат прага за регистрация по ДДС, защото било в началото на годината), извикайте приятел/познат, който е от този тип хора, които имат търговски нюх и много си падат по свалянето на цени. Уговорете си с него някаква сума, която да му платите. Ако се договорите с този брокер, пак НЕ се съгласявайте на ексклузивен договор, случва се такива брокери да не си мръднат пръста да рекламират имота и да търсят купувач, а просто да чакат някой да им кацне, като използват едновременно с това мързела си като аргумент да ви натиснат да свалите цената.

Адвокат, ако имате такъв или препоръчан, също е добре да си вземете, за предварителния договор и за преди изповядването при нотариус, наистина да гледа всичко, което трябва да подписвате. Из имотните теми са се въртяли суми около 1000 лв. като хонорар, но наистина не е колосална сума.

Може и да не е ОК да се задържа капарото, но все пак това бави продавача, докато купувачът се чуди да купува или не, продавачът не показва жилището на други и може да изпусне готов клиент. А брокерът си взема комисионата на предварителен договор, т.е. продавачът вече е вътре с % комисиона.

Продавачът дължи връщане на капарото, при това в двоен размер, ако сделката се провали по негова вина-откаже се от сделката, документите не са наред. Щом сделката се прекратява по вина на купувача, той губи капарото.